Дело №
УИД 27RS0№-87
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
16 декабря 2025 г. <адрес>
Центральный районный суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ким Ю.В.,
при секретаре ФИО2,
с участием истца ФИО1 оглы, представителя ответчика ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 Садык оглы к департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка,
установил:
ФИО1 оглы обратился в суд с иском к департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка. В обоснование заявленных требований указав, что ФИО1 является собственником объекта недвижимости – здания, которому присвоен кадастровый № в 2005 году, здание принято в эксплуатацию и постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № присвоен адрес: РФ, <адрес>, городской округ «<адрес>», переулок Байкальский, <адрес>, этим же постановлением земельному участку присвоен адрес: РФ, <адрес>, городской округ «<адрес>», переулок Байкальский – земельный участок 2, владелец ФИО1 Садык оглы. Здание расположено на земельном участке, который имеет кадастровый №, в кадастровым квартале 27:23:0050328, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, площадь земельного участка 1125,3 +/- 12 под существующее кафе и благоустройство 1029,3 кв.м. Земельный участок относится к землям, государственная собственность на которые не разграничена. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и департаментом муниципальной собственности был заключен договор аренды № указанного земельного участка на неопределенный срок. ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 получил уведомление ДМС об отказе от договора аренды земельного участка №, с расторжением договора ФИО1 был не согласен и направил письмо с предложением о продлении договора. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ № департамент муниципальной собственности сообщил, что принято решение расторгнуть договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного на неопределенный срок и в продлении аренды было отказано. В связи с необходимостью использования зарегистрированного объекта недвижимости истцу требуется заключить договор аренды земельного участка площадью 1125,3 кв.м., фактически используемого для эксплуатации зарегистрированного объекта недвижимости по адресу пер. Байкальский, <адрес>, кадастровый №, на неопределенный срок. Земельный участок образован, размежеван, поставлен на учет, обособлен, идентифицирован, отграничен на местности, в обороте не ограничен и не подлежит изъятию из оборота, третьим лицам не передан, находится во владении истца. ДД.ММ.ГГГГ истцом были предприняты действия, направленные на примирение, путем направления заявления в адрес ответчика, на которое был получен ответ от ДД.ММ.ГГГГ в котором указано, что у ответчика не оснований для возобновления отношений по договору от ДД.ММ.ГГГГ №. Таким образом, ответчик расторг договор аренды земельного участка, на котором находится зарегистрированный объект недвижимого имущества, нарушив тем самым нормы действующего гражданского и земельного законодательства. Просит обязать департамент муниципальной собственности администрации <адрес> заключить договор аренды земельного участка по адресу переулок Байкальский, земельный участок 2, с кадастровым номером 27:23:0050328:10, в кадастровом квартале 27:23:0050328, зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ, площадью земельного участка 1125,3 +/- 12 кв.м. с ФИО1 Садык оглы.
Истец ФИО1 оглы в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, дополнительно пояснил, что является собственником здания, в связи с чем имеет преимущественное право на заключение договора аренды земельного участка. Также полагает, что у ответчика отсутствовали основания для расторжения договора аренды земельного участка, поскольку зарегистрированное право собственности на здание не прекращено.
Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признала по доводам, изложенным в отзыве на исковое заявление, согласно которому на основании распоряжения Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р между департаментом и ИП ФИО1 Садык оглы был заключен договор от 03.03.20005 № земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050328:10, площадью 1125,3 кв.м., расположенного в <адрес> по адресу пер. Байкальский, для использования под кафе и благоустройство. При этом площадь земельного участка под кафе составляла 96 кв.м., площадь земельного участка под благоустройство составляла 1029,3 кв.м. Срок действия условий договора определен с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Поскольку арендатор продолжил пользоваться земельным участком после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя, то договор аренды в силу п. 2 ст. 621 ГК РФ, возобновился на тех же условиях на неопределенный срок. Постановлением Комитета по управлению <адрес>ом администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № был утвержден акт приемки некапитального объекта – кафе по пер. Байкальскому. Согласно выписке из ЕГРН данный документ по неизвестным причинам послужил основанием для регистрации права собственности истца на здание кафе как объект недвижимости. На арендуемом земельном участке ИП ФИО1 в 2010 году возведено двухэтажное здание кафе площадью 587,6 кв.м. В ЕГРН имеется запись о регистрации права собственности ФИО1 на здание кафе площадью 587,6 кв.м., расположенное по пер. Байкальскому, <адрес>. Истец оформил некапитальный объект – кафе в качестве объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном под строительство, без разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию. Строительство и дальнейшая реконструкция указанного здания без оформления разрешительной документации послужили основанием для обращения Главного контрольного управления <адрес> в Арбитражный суд <адрес> с иском о признании объекта самовольной постройкой и его сносе. Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А73-4809/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования Главного контрольного управления <адрес> к ИП ФИО1 признании нежилого здания (кафе), расположенного по адресу <адрес>, пер. Байкальский, самовольным; об обязании ИП ФИО1 осуществить снос здания. Согласно информации с сайта ФССП и судебных актов Арбитражного суда <адрес>, ОСП по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, которое до настоящего времени не исполнено. Департамент обратился в Комитет государственного строительного надзора <адрес> для организации работы (подачи заявления в Управление Росреестра) по исключению из ЕГРН записи о регистрации права собственности ФИО1 на здание; об исключении из ЕГРН сведения о проведении государственного кадастрового учета (снять с учета) в отношении здания в целях исполнения решения суда, поскольку данная процедура носит заявительный характер. Запросить решение суда, в том числе подписанное ЭЦП судьи для подачи заявления в электронном виде через портал Росреестра, может только сторона по делу, в данном случае комитет Госстройнадзора. В соответствии с ч. 2 ст. 621 ГК РФ и п. 5.4 договора № от ДД.ММ.ГГГГ, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях, на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц. Уведомлением от ДД.ММ.ГГГГ № департамент в одностороннем порядке отказался от возобновления на неопределенный срок договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на основании п. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 5.4 договора аренды. Договор аренды считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ. Объяснение причин отказа от договора нормами законодательства не предусмотрено. Вместе с тем в уведомлении департамент указал на причины отказа от договора в связи с нарушением его условий: нахождение на арендованном земельном участке объекта недвижимости (здание кафе), в отношении которого принят судебный акт о признании его самовольно возведенным и подлежащим сносу; нарушение п. 1.1 условий договора в части площади кафе. Вместо 96 кв.м., предоставленных по договору аренды земельного участка № под кафе площадь объекта после незаконного строительства и реконструкции составляет 719 кв.м. На основании изложенного, у департамента отсутствуют правовые основания для возобновления отношений по договору от ДД.ММ.ГГГГ № аренды земельного участка с кадастровым номером 27:23:0050328:10 площадью 1125,3 кв.м., расположенного в <адрес> по пер. Байкальскому, под кафе (площадью 96 кв.м.) и благоустройство (1029,3 кв.м.). Просит в удовлетворении исковых требований отказать.
Выслушав истца, представителя ответчика, исследовав и оценив представленные доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.
Из материалов дела следует и установлено судом, распоряжением Мэра <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №-р, на основании обращения, индивидуальному предпринимателю ФИО1 оглы предоставлен по договору аренды земельный участок с городским учетным номером 27:23:050329:34 площадью 1125,3 кв.м., расположенный в <адрес> по адресу: пер. Байкальский, для использования под существующее кафе 96 кв.м. и благоустройство 1029,3 кв.м. сроком на 1 год согласно проекту границ для оформления земельного участка, являющемуся приложением к настоящему распоряжению.ДД.ММ.ГГГГ между департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> и индивидуальным предпринимателем ФИО1 оглы заключен договор аренды земельного участка №, согласно которому арендодатель по настоящему договору предоставляет арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 27:23:0050328:0010, относящийся к категории земель поселений, согласно плану земельного участка, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора, расположенный в <адрес> по адресу пер. Байкальский, площадью 1125,3 кв.м. для использования под существующее кафе и благоустройство.
Срок действия условий договора с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 5.3 договора аренды, если арендатор продолжает пользоваться объектом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считает возобновленным на тех же условиях, на тот же срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за месяц.
ДД.ММ.ГГГГ сторонами подписан передаточный акт, согласно которому земельный участок передан истцу.
Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, на основании акта приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией от ДД.ММ.ГГГГ № и договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ №, за ФИО1 оглы ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на здание кафе, кадастровый №, площадью 587,6 кв.м., расположенное по адресу <адрес>, пер. Байкальский, <адрес>.
Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А73-4809/2015, оставленным без изменения постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ и постановлением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, удовлетворены исковые требования Главного контрольного управления <адрес> к индивидуальному предпринимателю ФИО1 оглы о сносе самовольной постройки. Двухэтажный объект капитального строительства, расположенный по адресу: <адрес>, пер. Байкальский, кадастровый номер земельного участка 27:23:0050328:10, признан самовольным. На индивидуального предпринимателя ФИО1 оглы возложена обязанность осуществить снос двухэтажного объекта капитального строительства, расположенного по адресу <адрес>, пер. Байкальский, кадастровый номер земельного участка 27:23:0050328:10.
ДД.ММ.ГГГГ судебным приставом-исполнителем ОСП по <адрес> возбуждено исполнительное производство №-ИП (168412/20/27004-ИП) в отношении должника ФИО1 оглы о сносе самовольно возведенных строений, которое до настоящего времени не исполнено.
ДД.ММ.ГГГГ Департаментом муниципальной собственности администрации <адрес> в адрес ФИО1 направлено уведомление об отказе в одностороннем порядке от договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № на основании ч. 2 ст. 610 ГК РФ и п. 5.4 договора. Договор считается прекращенным с ДД.ММ.ГГГГ.
В обоснование отказа от договора аренды ответчиком было указано, что на арендованном земельном участке расположен принадлежащий ФИО1 оглы на праве собственности объект недвижимости (здание кафе), в отношении которого принято судебное решение о признании его самовольно возведенным и подлежащим сносу. Площадь незаконно возведенного объекта составляет 719,0 кв.м., что является нарушением п. 1.1 договора в части самовольного увеличения площади участка (96,0 кв.м.), предоставленного под здание кафе.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оглы в Департамент муниципальной собственности администрации <адрес> направлено заявление с просьбой возобновить договор аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.
Ответом на обращение от ДД.ММ.ГГГГ истцу отказано в возобновлении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ №.
В обоснование заявленных исковых требований истцом указано на наличие оснований для заключения договора аренды земельного участка, поскольку на спорном земельном участке располагается объект недвижимости – здание кафе, право собственности на который зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.
Разрешая заявленные исковые требования, суд исходит из следующего.
В соответствии с ч. 1, 2 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В Земельном кодексе Российской Федерации в числе основных принципов земельного законодательства закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1).
Согласно статье 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках (пункт 1).
Согласно подпункту 3 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Учитывая, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А73-4809/2015 двухэтажное нежилое здание (кафе), расположенное на земельном участке с кадастровым номером 27:23:0050328:10, принадлежащее истцу ФИО1 оглы, признано самовольной постройкой и на истца возложена обязанность по сносу данного здания, суд приходит к выводу, что у истца отсутствует право на заключение договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов, а равно возобновление договора аренды земельного участка.
То обстоятельство, что в Едином государственном реестре недвижимости имеется запись о зарегистрированном праве собственности за ФИО1 оглы на двухэтажное здание кафе, расположенное по адресу <адрес>, пер. Байкальский, <адрес>, кадастровый №, площадью 587,6 кв.м., не является безусловным основанием для заключения договора аренды земельного участка, поскольку данное здание решением суда признано самовольной постройкой и подлежит сносу.
Доводы истца о том, что сносу подлежит пристройка к зданию, а само здание имеет площадь 96 кв.м., суд находит не состоятельными, поскольку на государственный кадастровый учет в результате произведенного строительства поставлено здание площадью 587,6 кв.м., и именно это здание подлежит сносу.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, а именно право арендодателя на отказ от договора аренды земельного участка, отсутствие у истца подтвержденного права на заключение договора аренды земельного участка без проведения торгов, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований о возложении на ответчика обязанности заключить с истцом договор аренды спорного земельного участка. При этом, следует отметить, что истец не лишен права заключить договор аренды спорного земельного участка посредством участия в аукционе.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 Садык оглы к департаменту муниципальной собственности администрации <адрес> об обязании заключить договор аренды земельного участка - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Центральный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Судья Ю.В. Ким
Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ.