Решение по делу № 2-2156/2023 от 30.06.2023

К делу № 2-2156/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2023 года г. Майкоп

Майкопский городской суд Республики Адыгея в составе:

председательствующего – судьи Хуаде А.Х.,

при секретаре судебного заседания Чеужевой Т.А.,

с участием представителя истца ФИО1 по доверенности ФИО2,

представителя ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Горд Майкоп» по доверенности ФИО3,

представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований администрации МО «Город Майкоп» по доверенности ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «<адрес>» о признании права аренды,

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратился в суд с иском к Комитету по управлению имуществом администрации муниципального образования «<адрес>» о признании права аренды. В обоснование иска указал, что ФИО5 принадлежал на праве собственности объект незавершенного строительства площадью застройки 515,5 кв.м., степень готовности 18%, кадастровый №, расположенный на земельном участке общей площадью 5063 кв.м., кадастровый №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для среднеэтажной застройки, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>

Впоследствии на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ право собственности на указанный объект незавершенного строительства перешло к ФИО1 и ФИО6 по ? доле каждому.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал свою долю ФИО1 на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ.

Таким образом, в настоящее время согласно сведениям из ЕГРН объект незавершенного строительства площадью 515,5 кв.м., степень готовности 18%, кадастровый №, расположенный по адресу: по адресу: Российская Федерация, <адрес>, <адрес>, принадлежит ФИО1 на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

Данный объект расположен на земельном участке общей площадью 5063 кв.м., с кадастровым номером №, предоставленному в аренду ФИО5 по договору аренды земельного участка, находящегося в собственности муниципального образования «<адрес>» от ДД.ММ.ГГГГ N № сроком на 4 года 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В связи с приобретением в собственность вышеуказанного объекта незавершенного строительства ФИО1 обратился в Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования «<адрес>» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № земельного участка с кадастровым номером № о замене стороны арендатора ФИО5 на ФИО1 в связи с заключением договора купли-продажи расположенного на нем объекта незавершенного строительства.

Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ № в заключении дополнительного соглашения ФИО1 было отказано со ссылкой на п. 9.1 договора аренды, согласно которому арендатор не в праве передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Просит суд признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, право аренды на земельный участок общей площадью 5063 кв.м., кадастровый №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для среднеэтажной застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>

Обязать Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования «<адрес>» заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, договор аренды на земельный участок общей площадью 5063 кв.м., кадастровый №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для среднеэтажной застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>

В судебном заседании представитель истца ФИО1 по доверенности ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме, просил удовлетворить.

Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» по доверенности ФИО3 просила отказать в удовлетворение иска на основании того, что п. 9.1 договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N № заключенного между Комитетом по управлению имуществом муниципального образования «<адрес>» и ФИО5, согласно которому арендатор не в праве передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду, также представитель ответчика ссылалась на положения п. 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которым если в соответствии с законом заключение договора возможно только путем проведения торгов, победитель торгов не вправе уступать права (за исключением требований по денежному обязательству) и осуществлять перевод долга по обязательствам, возникшим из заключенного на торгах договора. Обязательства по такому договору должны быть исполнены победителем торгов лично, если иное не установлено законом.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований Администрации МО «<адрес>» ФИО4 поддержал позицию представителя Комитета по управлению имуществом муниципального образования «Горд Майкоп».

Выслушав доводы представителей сторон, исследовав материалы дела, суд полагает заявленные исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между Комитетом по управлению имуществом Администрации муниципального образования «<адрес>» и ФИО5 заключен договор аренды земельного участка N № в соответствии с которым Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования «<адрес>» предоставил ФИО5 земельный участок общей площадью 5063 кв.м., кадастровый номер: №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для среднеэтажной застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес> сроком на 4 года 6 месяцев с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ.

В пункте 9.1 вышеуказанного договора аренды указано, что арендатор не в праве передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, в том числе отдавать арендные права на участок в залог и вносить их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив, передавать арендованный земельный участок в субаренду.

На основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 продал ФИО1 и ФИО6 по ? доли каждому объект незавершенного строительства, степень готовности 18% кадастровый №, расположенный на земельном участке общей площадью 5063 кв.м., кадастровый №, земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для среднеэтажной застройки, находящийся по адресу: Российская Федерация, <адрес>

В соответствии с договором купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 продал ФИО1 принадлежащую ему ? долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке площадью 5063 кв.м., по адресу: Российская Федерация, <адрес> состоящий из основного строения общей площадью застройки 515,5 кв.м., степень готовности 18%, кадастровый номер объекта №.

Таким образом, ФИО7 является правообладателем недвижимого имущества расположенного на арендованном ФИО5 земельном участке с кадастровым номером № по адресу: г. <адрес>.

Обратившись в Комитет по управлению имуществом Администрации муниципального образования «<адрес>» с заявлением о заключении дополнительного соглашения к договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ N № земельного участка с кадастровым номером № о замене стороны арендатора ФИО5 на ФИО1 в связи с заключением договора купли-продажи расположенного на нем объекта незавершенного строительства, ФИО7, получил отказ (письмо от ДД.ММ.ГГГГ №) в заключении дополнительного соглашения на основании п. 9.1 договора аренды и п. 7 ст. 448 ГК РФ, согласно которым арендатор не в праве передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу.

Суд считает данный отказ необоснованным, со следующим основаниям.

Нормами земельного законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ним объектов (подпункт 5 пункта 1 ст. 1 ЗК РФ).

На основании п. 3 ст. 552 ГК РФ, продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ, при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.

Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

На основании п. 25 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", по смыслу статей 552 ГК РФ, 35 ЗК РФ и статьи 25.5 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды).

Кроме того, следует учесть, что для завершения строительства получить в аренду земельный участок могут следующие лица: арендаторы, получившие земельный участок без торгов либо на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ); собственники объектов незавершенного строительства (пп. 10 п. 2, п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 36.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

В соответствии с п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Ссылка представителя Комитета по управлению имуществом Администрации муниципального образования «<адрес>» ФИО3 на п. 9.1 договора аренды и п. 7 ст. 448 ГК РФ, в соответствии с которыми арендатор не в праве передавать свои права и обязанности по настоящему договору третьему лицу, не подлежит применению в данном гражданском деле, поскольку ФИО5 свои права и обязанности по договору аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ N № не передавал никому.

В связи с тем, что к ФИО1 перешло право собственности на недвижимое имущество, расположенное на арендованном ФИО5 земельном участке общей площадью 5 063 кв.м., с кадастровым номером: № категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для среднеэтажной застройки, расположенного по адресу: <адрес> <адрес> к ФИО1 должны перейти права и обязанности указанному по договору аренды.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных исковых требований.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

Исковые требования ФИО1 к Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования «<адрес>» о признании права аренды, удовлетворить.

Признать за ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <адрес>, право аренды на земельный участок общей площадью 5063 кв.м., кадастровый номер: №, категория земельного участка – земли населенных пунктов, вид разрешенного строительства – для среднеэтажной застройки, расположенный по адресу: Российская Федерация, <адрес>

Решение суда может быть обжаловано в Верховный суд Республики Адыгея через Майкопский городской суд в течение месяца с момента принятия решения в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено 07.07.2023 года.

Председательствующий - подпись - А.Х.Хуаде

УИД 01RS0004-01-2023-002395-64

Подлинник находится в материалах дела №2-2156/2023 в Майкопском городском суде РА