№2-5966/2022
10RS0011-01-2022-011714-13
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 августа 2022 года г. Петрозаводск
Петрозаводский городской суд Республики Карелия в составе председательствующего судьи Ермишиной Е.С., при секретаре Помазаевой Н.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о продлении срока договора аренды,
установил:
ФИО1 обратилась в Петрозаводский городской суд РК с иском к Министерству имущественных и земельных отношений Республики Карелия о продлении срока договора аренды. Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Петрозаводского городского округа и <данные изъяты> заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. <данные изъяты> было получено разерешение на строительство индивидуального жилого дома в районе <данные изъяты>. На арендуемом земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты> <данные изъяты> был зарегистрирован объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>. По договору дарения от ДД.ММ.ГГГГ указанный объект незавершенного строительства был передан ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ к договору аренды № <данные изъяты> аренды земельного участка между <данные изъяты> и Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключено соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ с ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1 заключен договор № <данные изъяты> аренды вышеуказанного земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>. Данный договор заключен на срок три года. Истец указывает, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 оформила доверенность на имя <данные изъяты> на представление своих интересов и ведение дел, связанных с земельным участком с кадастровым номером <данные изъяты>. <данные изъяты> от имени ФИО1 продолжала осуществлять строительство дома для последующего его оформления в собственность. С введением в <данные изъяты> года режима повышенной готовности в связи с угрозой распространения новой короновирусной инфекции (COVID-19) строительством дома стало заниматься сложнее, поскольку сроки поставки стройматериалов в магазины увеличились, начались перебои с доставками. ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась в адрес ответчика в заявлением о продлении срока договора аренды. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчиком отказано в продлении срока договора аренды в связи с отсутствием правовых оснований. Истец полагает отказ ответчика незаконным и необоснованным, нарушающим его права. На основании вышеизложенного, истец просит обязать ответчика заключить с ФИО1 дополнительное соглашение в части продления действия договора аренды № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ на срок три года и исчислять срок продления договора земельного участка не ранее даты подписания дополнительного соглашения к договору аренды № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Истец ФИО1 в судебном заседании не участвовала, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена. Представитель истца ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержала.
Представитель ответчика в судебном заседании не участвовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен, представил отзыв, в котором просил в удовлетворении иска отказать, рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель третьего лица администрации Петрозаводского городского округа в судебном заседании не участвовал, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Суд, заслушав участвующих в деле лиц, исследовав письменные материалы гражданского дела, находит иск подлежащим удовлетворению, исходя из следующего.
Согласно ст.22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
В судебном заседании установлено, что ДД.ММ.ГГГГ администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ФИО3 (арендатор) заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, общей площадью <данные изъяты> кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п.1.2 вышеуказанного договора участок предоставляется из земель населенных пунктов для размещения индивидуального жилого дома (строительство жилого дома).
Договор считается заключенным с момента его подписания сроком на пять лет (п.7.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ <данные изъяты> предоставлено разрешение на строительство № <данные изъяты> на строительство индивидуального жилого дома в районе ул.<данные изъяты> на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>. Разрешение выдано на срок до ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ за ФИО1 на основании договора дарения объекта незавершенного строительства от ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ между Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и <данные изъяты> заключено дополнительное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ № <данные изъяты> с ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия (арендодатель) и ФИО1 (арендатор) заключен договор № <данные изъяты> аренды земельного участка с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, с видом разрешенного использования – для размещения индивидуального жилого дома (строительство жилого дома), по адресу: <адрес>, в районе ул.<данные изъяты>.
Из п.1.1 договора от ДД.ММ.ГГГГ следует, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером <данные изъяты>, принадлежащий арендатору на праве собственности.
Согласно п.1.3 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ земельный участок предоставляется однократно для завершения строительства жилого дома.
Договор заключается сроком на три года с даты подписания (п.2.1 договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 обратилась в адрес ответчика с заявлением о продлении срока действия договора аренды, указав, что жилой дом не достроен по причине действовавших в <данные изъяты>-<данные изъяты> ограничений, связанных с введенными ограничительными мерами по противодействию распространению на территории Российской Федерации короновирусной инфекции (COVID-19).
Письмом № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцу в продлении срока договора в связи с истечением срока его действия.
Согласно Закону Республики Карелия от 29.12.2015 N 1980-ЗРК "О перераспределении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, между органами местного самоуправления муниципальных образований в Республике Карелия и органами государственной власти Республики Карелия", Положения о Министерстве имущественных и земельных отношений Республики Карелия, утв. Постановлением Правительства РК от 02.11.2017 N 390-П, Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия с 2016 года осуществляет полномочия по предоставлению в соответствии с федеральным законодательством и законодательством Республики Карелия земельных участков, государственая собственность на которые не разграничена.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с пп. 10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
На основании пп.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с п.3. ст.8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" до 1 марта 2023 года арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия данного договора аренды, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо арендодателем не заявлено в суд требование о расторжении данного договора аренды; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 3 настоящей статьи, не может превышать три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 3 настоящей статьи, в срок не позднее пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении. (п.п.4-5 ст.8 Федерального закона от 14.03.2022 N 58-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации").
Согласно п.21 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
Согласно пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Учитывая установленные по делу обстоятельства, то, что за истцом зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, находящийся на земельном участке с кадастровым номером <данные изъяты>, разрешение на строительство на вышеуказанном земельном участке выдано до ДД.ММ.ГГГГ, в настоящее время строительство жилого дома практически завершено, публичный собственник спорного земельного участка не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, принимая во внимание ссылки истца на наличие уважительных причин, по которым она не успела в установленный договором срок закончить строительство жилого дома, отсутствие задолженности по арендной плате, суд приходит к выводу, что у истца имеется право на продление срока договора аренды без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.
В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.
С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ ответчика в продлении срока договора аренды земельного участка для завершения строительства препятствует ФИО1 завершить строительство и ввести объект в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению, надлежит обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия заключить с ФИО1 дополнительное соглашение в части продления действия договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, на срок три года.
В порядке ст.98 ГПК РФ, ст.333.19 НК РФ подлежат взысканию с ответчика в пользу истца расходы по уплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд
решил:
Иск удовлетворить.
Обязать Министерство имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН <данные изъяты>, ОГРН <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ) заключить с ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты> № <данные изъяты>) дополнительное соглашение в части продления действия договора аренды земельного участка № <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного Министерством имущественных и земельных отношений Республики Карелия и ФИО1, на срок три года.
Взыскать с Министерства имущественных и земельных отношений Республики Карелия (ИНН <данные изъяты>, ОГРН <данные изъяты> от ДД.ММ.ГГГГ) в пользу ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ года рождения (паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты> № <данные изъяты>) расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Карелия через Петрозаводский городской суд РК в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Е.С. Ермишина
Мотивированное решение изготовлено 05.09.2022.