РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

С. Кырен 13 января 2023 года

Тункинский районный суд Республики Бурятия в составе председательствующего судьи Дандаровой А.А., при секретаре Зайгановой Н.Г., с участием истца ФИО1, ответчика ФИО2, представителя ответчиков по доверенности ФИО3, представителя Управления Росреестра по РБ по доверенности ФИО4 рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5, ФИО2 о признании сделки недействительной, погашении регистрационных записей в ЕРГП и истребовании имущества из чужого незаконного владения,

УСТАНОВИЛ:

Обращаясь в суд, истец ФИО1 просит признать недействительным заключенный между ответчиками ФИО5 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером: № площадью 1438 кв. м. и расположенного на нем жилого дома с кадастровым номером: № общей площадью 63,1 кв. м, по адресу: <адрес>. Истец также просит суд прекратить в ЕГРН регистрационные записи о праве собственности ФИО2 на указанные в исковом заявлении земельный участок и жилой дом и истребовать из незаконного владения ФИО2 спорные объекты недвижимости.

Исковые требования мотивированы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО5 были заключены договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома, за приобретенные объекты недвижимости ФИО1 уплатил ответчику ФИО5 денежную сумму в размере 3000000 рублей. Согласно уведомлению Управления Росреестра РБ от ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 было отказано в государственной регистрации права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости. Полагает, что оспариваемой сделкой нарушены его права, поскольку им оплачена стоимость объектов недвижимости, а ответчик ФИО5 незаконно уклонилась от государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости. Истцу ФИО1 стало известно, что получив полную стоимость объектов недвижимости в размере 3 000 000 рублей, не оспорив и не расторгнув договоры купли-продажи спорной недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик ФИО5 продала земельный участок и жилой дом ответчику ФИО2 по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Договоры купли-продажи земельного участка и жилого дома от ДД.ММ.ГГГГ являются правоустанавливающими документами, то есть основаниями возникновения у истца ФИО1 собственности на приобретенные и оплаченные им объекты недвижимости. Незаконно уклонившись от государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом, ФИО5 не имела права распоряжаться объектами недвижимости. ФИО1 не имел намерения передавать кому-либо спорный жилой дом и земельный участок, считает, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. Истец имеет право требовать от ответчика регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости.

В судебном заседании истец ФИО1 настаивал на удовлетворении исковых требований в полном объеме. Суду пояснил, что на основании правоустанавливающих документов, а именно договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ истец является собственником спорного имущества. Основанием для возникновения права собственности послужили договор, акты приема- передачи, оплата денежных средств по договору. Свидетельство о государственной регистрации права не является правоустанавливающим документом. Ничтожность оспариваемого им договора заключается в том, что ФИО2 не произвела расчет по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, сама ФИО2 находилась в Турции ДД.ММ.ГГГГ и физически не могла произвести расчет в ФИО5. Зачисление денежных средств на счет ФИО5 произвела ФИО6, у ФИО5 возникло неосновательное обогащение по ст. 1102 ГК РФ, а ФИО6 в любой момент может обратиться в суд и взыскать с ФИО5 4 000 000 рублей. Кроме этого, отсутствует акт приема-передачи между ФИО5 и ФИО7.

Ответчик ФИО5 на судебное заседание не явилась, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте его проведения, ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие.

Ответчик ФИО2 в судебном заседании просила в удовлетворении исковых требований отказать. Суду пояснила, что в октябре 2022 года приобрела у ФИО5 по договору купли-продажи в собственность земельный участок и жилой дом по адресу: РБ, <адрес> за 4 000 000 рублей. В связи с тем, что сразу после сделки она уехала отдыхать, по договоренности с дочерью ФИО6, оплата по договору купли-продажи произведена ею ДД.ММ.ГГГГ путем внесения денежных средств на счет продавца ФИО5. Денежные средства принадлежат ей и ее семье. Утверждения истца о том, что сделка ничтожна, так как денежные средства передавала продавцу ее дочь, не соответствуют действительности. После продажи дома, ФИО5 освободила дом, переехала в <адрес>. В настоящее время в доме проживает ФИО2 со своей семьей, производят ремонт. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требования ФИО1 по следующим основаниям. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО5 был заключен договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>. На момент совершения сделки право собственности ФИО5 было зарегистрировано в ЕГРН в установленном законом порядке, каких-либо ограничений, запретов или арестов не числилось, в связи с чем, переход права собственности на спорный земельный участок и жилой дом был зарегистрирован за ФИО2, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ. В соответствии с п. 4 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 оплатила денежную сумму в размере 4 000 000 рублей, о чем ФИО5 была дана письменная расписка в получении данной суммы. Кроме того, согласно приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 на счет ФИО5 была внесена денежная сумма в размере 4 000 000 рублей, что также подтверждается расширенной банковской выпиской с лицевого счета ФИО5 Таким образом, заключенная сделка по продаже спорного недвижимого имущества, не может являться мнимой сделкой, ввиду ее фактического и реального исполнения. После регистрации сделки, продавцом были переданы ключи от дома, документы на участок, ФИО5 снялась с регистрационного учета и выехала вместе с супругом на постоянное место жительство в <адрес>. ФИО2 же фактически приняла эти объекты в свою собственность, переоформила лицевые счета на свое имя, несет бремя содержания жилым домом и участком. ФИО1 никогда не жил в данном доме, его вещей там не было и нет. Намерений вселится в спорный дом никогда не заявлял, какие-либо претензии с его стороны ни ФИО2, ни ФИО5 ранее не получали. В настоящее время собственник продолжает пользоваться участком и домом расположенном на нем. Кроме того, полагает, что истец не наделен правом на оспаривание договора купли-продажи, заключенного между ФИО5 и ФИО2 в связи с тем, что ФИО1 не является стороной сделки, не является и не являлся правообладателем ни земельного участка, ни жилого дома расположенного на нем. Какие-либо доказательства титульного владения объектами недвижимости истцом не представлено, в материалах дела такие доказательства отсутствуют.

Представитель Управления Росреестра по РБ по доверенности ФИО4 в судебном заседании просила отказать в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

В силу п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По правилам статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. 166, п. 1 ст. 167 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии со ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принципа равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Как установлено судом и следует из материалов дела, не оспаривается сторонами по делу, ФИО5 на праве собственности принадлежал жилой дом, площадью 63.1 кв.м. и земельный участок площадью 1473 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>.

Из представленных истцом договоров купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО5 продаёт ФИО1 жилой дом, площадью 63.1 кв.м, кадастровый (условный) №, за 1 500 000 рублей и земельный участок площадью 1473 кв.м, с кадастровым номером №, за 1 500 000 рублей, расположенные по адресу: <адрес>. Суду также представлены акты приема-передачи от ФИО5 к ФИО1 указанного жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ.

Из уведомления Межрайонного Кабанского отдела Управления Росреестра по РБ от ДД.ММ.ГГГГ об отказе государственной регистрации прав № № следует, что ФИО1 отказано в государственной регистрации прав в отношении жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес> связи с тем, что не устранены причины, препятствующие осуществлению государственной регистрации прав. В Управление Росреестра по РБ от ФИО5 поступило заявление о прекращении государственной регистрации перехода права собственности в отношении земельного участка с кадастровым номером № и возврате документов без проведения государственной регистрации.

Согласно условиям договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ФИО5 - продавцом, и ФИО2 - покупателем, продавец продал и передал, а покупатель приобрел и принял в собственность недвижимое имущество, принадлежащее ФИО5 на праве собственности, включающее в себя жилой дом общей площадью 63,1 кв.м. и земельный участок площадью 1483 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (п.1,2,3).

Государственная регистрация право собственности покупателя ФИО2 на указанные жилой дом и земельный участок произведена Управлением Росреестра по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выписками из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ.

В п. 4 договора купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стороны пришли к соглашению об общей сумме сделки 4000 000 рублей, жилой дом оценен в 2000 000 руб., земельный участок в 2000 000 руб. Расчет за жилой дом и земельный участок будет произведен наличными средствами после подписания договора. Расчет будет произведен между сторонами в срок до ДД.ММ.ГГГГ, ипотека в силу закона не возникает.

Как следует из приходного кассового ордера от ДД.ММ.ГГГГ, на счет получателя ФИО5 были внесены денежные средства в сумме 4000 000 рублей, вноситель ФИО6. Поступление денежных средств на счет ФИО5 также подтверждается расширенной выпиской по вкладу и распиской, выданной ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, из содержания которой следует, что ФИО5 получены денежные средства в сумме 4 000 000 руб. по договору купли-продажи жилого дома и земельного участка. В расписке указано, что деньги были переданы дочерью ФИО2 – ФИО6, расчет произведен полностью, претензий не имеет, обязуется выписаться ДД.ММ.ГГГГ.

Анализируя представленные доказательства, суд приходит к выводу, что спорный договор купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ содержит все существенные условия, отвечает требованиям действующего законодательства и содержащиеся в нем намерения сторон исполнены, результаты сделки зарегистрированы в установленном законом порядке.

Доводы истца о том, что оплата по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не была произведена покупателем ФИО2, опровергаются материалами дела. Внесение платы по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ дочерью покупателя ФИО6 не свидетельствует о ничтожности договора.

При таких обстоятельствах отсутствуют основания для признания оспариваемого истцом договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного между ФИО5 и ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ недействительным и прекращения в ЕГРП регистрационной записи о праве собственности ФИО2 на спорные объекты недвижимости.

В силу ст. 301 собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.

Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума высшего арбитражного Суда РФ N 10/22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика. Доказательством права собственности на недвижимое имущество является выписка из ЕГРП. При отсутствии государственной регистрации право собственности доказывается с помощью любых предусмотренных процессуальным законодательством доказательств, подтверждающих возникновение этого права у истца.

Следовательно, иск об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения является надлежащим способом защиты в случае, если такое имущество находится в незаконном владении ответчика, не имеющего каких-либо прав в отношении этого имущества.

Таким образом, по делу об истребовании имущества (объектов недвижимости) из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является одновременная совокупность следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на имеющиеся в натуре объекты недвижимости определенной площади, а также незаконность владения этими объектами конкретным лицом (лицами).

В случае недоказанности одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения удовлетворен быть не может.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ приведенных норм свидетельствует о законодательном закреплении обязательности регистрации права собственности на недвижимое имущество либо перехода права собственности на него по договору. Переход права собственности от ФИО5 к ФИО1 по договорам купли-продажи жилого дома и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ в установленном порядке зарегистрирован не был.

Таким образом, право собственности истца ФИО1 на спорные объекты недвижимости допустимыми доказательствами не подтверждено.

При отсутствии доказательств незаконности владения ответчиком ФИО2 спорными объектами недвижимости, суд приходит к выводу о необоснованности требований истца ФИО1

Поскольку право собственности ФИО5 было зарегистрировано в Росреестре, переход права собственности на спорные объекты недвижимости к ФИО1 зарегистрирован не был, распоряжения имуществом сохранилось за ФИО5, которая при изложенных обстоятельствах имела правомочие на отчуждение спорного недвижимого имущества. При этом из пояснений покупателя следовало, что перед покупкой жилого дома и земельного участка было установлено, что собственником участка является ФИО5, ограничений и обременений зарегистрировано не было. Сделка купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была зарегистрирована в установленном законом порядке. При этом, как было установлено выше, сделка купли-продажи носила возмездный характер. Материалы дела содержат доказательства о получении денежных средств продавцом ФИО5 от покупателя в полном объеме, в счет оплаты стоимости недвижимого имущества. П.9 договора предусматривает, что договор несет силу передаточного акта. Кроме того, в расписке, подписанной ФИО5 от ДД.ММ.ГГГГ, указано, что обязательства сторон выполнены, расчет произведен полностью, у сторон нет претензий по существу договора.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд, руководствуясь положениями ст. ст. 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации приходит также к выводу о том, что истцом избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, исходя из того, что истец не является стороной оспариваемого договора, при этом утверждает о том, что является собственником спорного недвижимого имущества, между тем, достоверных сведений о том, что он является собственником в материалы дела не представлено, а признание сделки недействительной не восстановит нарушенное право собственности истца ФИО1, которое не было зарегистрировано.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО5, ФИО2 о признании сделки недействительной, погашении регистрационных записей в ЕРГП и истребовании имущества из чужого незаконного владения оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Бурятия в течение одного месяца через Тункинский районный суд с момента его изготовления в окончательной форме.

Судья А.А. Дандарова