Дело 2-258/2022

УИД 66RS0032-01-2022-000209-05

Решение в окончательной форме изготовлено 13 сентября 2022 года

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г.Кировград 06 сентября 2022 года

Кировградский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Савицких И.Г.,

при секретаре Романовой О.В.

с участием представителя ответчика по основному иску и представителя истца по встречному иску адвоката Порошиной Т.И., действующая на основании доверенности 66 АА 6977944 от 04 июля 2022 года,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-258/2022 иску администрации Кировградского городского округа к ФИО2, ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, и по встречному иску ФИО2 к администрации Кировградского городского округа о признании права на заключение договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Администрация Кировградского городского округа (далее администрация КГО) обратилась в Кировградский городской суд с иском к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов.

ФИО2 исковые требования не признал и обратился к администрации КГО со встречным иском о признании права на заключение договора аренды земельного участка.

В обоснование искового заявления администрацией КГО указано следующее: 20 июля 1999 года между Кировградским комитетом по управлению муниципальной собственностью и ЗАО «Ассоциация независимых аудиторов» на основании постановления Главы МО г.Кировград № 512 от 14 июля 1999 года был заключен договор купли-продажи в отношении комплекса имущества – незавершенный строительством индивидуальный жилой дом <адрес>, включая использованные материалы. По договору уступки прав требований (цессии) от 11 октября 2005 года права и обязанности покупателя по договору перешли к П.Г.Я. На основании договора купли-продажи от 07 июля 2014 года право собственности на объект незавершенного строительства по адресу: <адрес>, площадь застройки 127,4 кв.м., степень готовности объекта 38% перешло к ФИО2, то подтверждается свидетельством о государственной регистрации права собственности от 10 июля 2014 года, выпиской из ЕГРН от 16 июля 2014 года. В рамках действующей на июль 2014 года редакции ст.36 Земельного кодекса РФ между администрацией КГО и ФИО2 24 июля 2014 года был заключен договор аренды земельного участка № 22ф-2014. Срок договора аренды установлен с 24 июля 2014 года по 23 июля 2017 года, объектом аренды является земельный участок общей площадью 1264 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, границы указаны в кадастровом паспорте, участок относится к категории государственных не разграниченных земель. За период действия договора арендатор не приступил к завершению строительства индивидуального жилого дома. Первично земельный участок для осуществления индивидуального жилищного строительства был предоставлен ответчику без проведения торгов и договор аренды был заключен в преимущественном порядке как с собственником объекта недвижимости (объекта незавершенного строительства). Актом обследования участка от 12 января 2022 года установлено, что на земельном участке индивидуальный жилой дом не построен, находится объект незавершенного строительства, фактически строительство дома не ведется, какие-либо изменения в части строительства объекта за период с 18 июня 2021 года отсутствуют. Срок действия договора истек 23 июля 2020 года, фактически договор был заключен на определенный срок для завершения строительства объекта, строительство которого истцом не закончено, индивидуальный жилой дом на кадастровый учет не поставлен. Дальнейшее продление срока действия договора либо заключения договора на новый срок ни условиями договора от 2017 года, ни нормами действующего земельного законодательства не предусмотрено. Возможные сроки договоров аренды также определены действующим земельным законодательством. Ссылаясь на данные обстоятельства, администрация КГО обратилась в суд с настоящим иском.

Определением Кировградского городского суда от 20 мая 2022 года к участию в деле в качестве ответчика по основному иску привлечена супруга ФИО2 – ФИО1.

В обоснование встречных исковых требований ФИО2 указано следующее: 07 июля 2014 года он приобрел у П.Г.Я. по договору в собственность объект незавершенного строительства площадью застройки 127,4 кв.м., степень готовности объекта 38%, находящийся в <адрес>, расположенный на земельном участке общей площадью 1264 кв.м., кадастровый №, разрешенное использование – для индивидуального жилищного строительства, предоставленного по договору аренды № 15ф-2012 от 09 апреля 2012 года по 28 февраля 2015 года, выданного администрацией КГО, о чем в ЕГРН 10 июля 2014 года сделана запись регистрации № 66-66-07/664/2014-543. Постановлением главы администрации КГО № 1013 от 24 июля 2014 года ФИО2 вышеуказанный земельный участок предоставлен в аренду. 24 июля 2014 года между администрацией КГО и ФИО2 заключен договор № 22ф-2014 аренды спорного земельного участка, согласие супруги ФИО1 было получено. 30 сентября 2014 года администрацией КГО выдано ФИО2 разрешение на строительство № RU66371000-31/ижс/14 объекта индивидуального жилищного строительства – жилого дома по адресу: <адрес>, срок разрешения – до 30 сентября 2024 года. В связи с истечением срока договора аренды № 22ф-2014 от 24 июля 2014 года земельного участка между администрацией КГО и ФИО2 заключен договор № 10-ф-2017 аренды спорного земельного участка до 23 июля 2020 года. Все эти периоды аренды земельного участка Ш-вы занимались строительством жилого дома, для чего использовались семейные денежные средства, использовались средства материнского капитала. 08 октября 2014 года ФИО2 нотариально оформил обязательство оформить жилой дом в общую долевую собственность супруги и детей. По заявлению ФИО1 от 21 октября 2014 года в УПФ РФ на средства материнского капитала приобретены строительные материалы на сумму 199 097 рублей 82 копейки на реконструкцию жилого дома, в дом проведена электроэнергия, установлен электросчетчик, построен второй этаж дома с разделением на комнаты, сделана входная группа, заменены плиты перекрытия и стеновых панелей, проведены другие работы. В течение 2020-2021 году Ш-вы неоднократно обращались в администрацию КГО о продлении договора аренды, однако получили отказ. В настоящее время степень готовности объекта незавершенного строительства составляет 54%. Просит признать за истцом право на заключение договора аренды спорного земельного участка для индивидуального жилищного строительства на срок до 30 сентября 2024 года.

В судебное заседание истец по основному иску и ответчик по встречному иску администрация КГО представителя не направил, представлено ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие представителя истца, исковые требования поддержаны в полном объеме, встречные исковые требования просили оставить без удовлетворения.

Ответчик по основному иску и истец по встречному иску ФИО2, в судебное заседание не явился, направил представителя адвоката Порошину Т.И., действующую на основании доверенности 66 АА 6977944 от 04 июля 2022 года, которая исковые требования администрации КГО не признала, встречные исковые требования поддержала, просила удовлетворить, дав суду пояснения, аналогичные встречному исковому заявлению.

Ответчик по основному иску и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований по встречному иску ФИО1, извещенная о времени и месте рассмотрения дела по существу, в судебное заседание не явилась, ходатайств об отложении дела слушанием либо рассмотрении в свое отсутствие не представила.

Суд, с учетом положений статей 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение лиц участвующих в деле, отсутствие сведений о причинах неявки, а также отсутствие каких-либо ходатайств, препятствующих рассмотрению дела в данном судебном заседании, принимая во внимание, что участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, определил рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав представителя истца, исследовав материалы дела и оценив собранные доказательства в совокупности между собой, суд приходит к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 22 Земельного кодекса РФ земельные участки, за исключением указанных в п. 4 ст. 27 Земельного кодекса РФ, могут быть предоставлены в аренду в соответствии с гражданским законодательством и данным Кодексом.

20 июля 1999 года между Кировградским комитетом по управлению муниципальной собственностью, выступающим от имени МО город Кировград и ЗАО «Ассоциация независимых аудиторов» был заключен договор № 7/КПИ купли-продажи комплекса имущества – не завершенного строительством индивидуального жилого дома под №, находящегося в <адрес> (включая использованные материалы), расположенного на земельном участке площадью 1116 кв.м. Согласно договора уступки прав (цессии) по договору купли-продажи от 11 октября 2005 года, заключенного между ЗАО «Ассоциация независимых аудиторов» и П.Г.Я. право требования по договору купли-продажи № 7/КПИ от 20 июля 1999 года. 07 июля 2014 года между П.Г.Я. и ФИО2 заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: <адрес> (16), на земельном участке, общей площадью 1264 кв.м. 24 июля 2014 года между ФИО2 и Администрацией КГО был заключен договор аренды земельного участка № 22ф-2014 сроком на три года. Согласно условий договора истцу был предоставлен земельный участок для строительства индивидуального жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 1264 кв. м., расположенный: <адрес>.

Постановлением Главы администрации КГО от за № 1260 от 15 сентября 2014 года утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 1264 кв. м., расположенного по адресу: <адрес>.

30 сентября 2014 года ФИО2 выдано разрешение на строительство № RU66371000-31/ижс/14 на вышеназванном участке, со сроком строительства до 30 сентября 2024 года.

24 июля 2017 года между ФИО2 и Администрацией КГО был заключен договор аренды земельного участка № 10ф-2017 сроком на три года. Согласно условий договора истцу был предоставлен земельный участок для строительства индивидуального жилого дома с кадастровым номером № общей площадью 1264 кв. м., расположенный: <адрес>.

Согласно п. 1.6 договора аренды земельного участка № 10ф-2017 срок действия настоящего договора устанавливается с 24 июля 2017 года по 23 июля 2020 года. Указанный договор зарегистрирован в установленном порядке в Управлении Росреестра по Свердловской области.

10 июля 2014 года истец ФИО2 зарегистрировал в Управлении Росреестра по Свердловской области объект незавершенного строительства на предоставленном земельном участке с кадастровым номером № по адресу <адрес>, со степенью готовности 38%.

Согласно технического паспорта объекта незавершенного строительства под № по <адрес> в собственности ФИО2 имеется объект незавершенного строительства, общей площадью 127,4 кв. м., со степенью готовности 54%.

В соответствии с ч. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

22 июня 2022 года ФИО2 обратился в администрацию Кировградского городского округа с заявлением о продлении договора аренды данного земельного участка, поскольку строительство не было завершено в связи с пандемией.

27 июня 2022 года от Администрации КГО поступил отказ в продлении договора аренды, поскольку продление договора аренды для завершения строительства может быть предоставлено однократно (п.10 ст.39.6 ЗК РФ). Соответственно ФИО2 воспользовался данным правом на однократное заключение договора аренды земельного участка для целей завершения строительства индивидуального жилого дома. Документ о законченном строительстве индивидуального жилого дома в Администрацию не поступил. В связи с тем, что ранее истцу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером № однократно на новый срок для завершения строительства индивидуального жилого дома, заключение договора аренды испрашиваемого земельного участка на новый срок для целей завершения строительства не представляется возможным.

В силу п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Согласно пп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

В соответствии с пп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

По смыслу приведенных норм только собственник объектов незавершенного строительства имеет исключительное право на приобретение в аренду земельного участка, занятого таким объектом и необходимого для завершения его строительства.

Судом установлено, что спорный земельный участок используется истцом по целевому назначению, задолженность по арендной плате у ФИО2 отсутствует, в том числе и после окончания срока действия договора, на земельном участке возведен объект незавершенного строительства, право на который зарегистрировано в установленном законом порядке за истцом. ФИО2 направил заявление о заключении договора аренды, продолжает пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, принимал арендные платежи, иным лицам земельный участок не предоставлялся. ФИО2 в силу закона и условий договора аренды от 24 июля 2017 года имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. При этом заключение договора аренды на новый срок необходимо для завершения строительства объекта незавершенного строительства, принадлежащего на праве собственности ФИО2

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Учитывая указанные обстоятельства дела, а так же указанные требования закона, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований Администрации КГО об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов, и об удовлетворении требований ФИО2, исходя из того, что отказ в заключении с ФИО2 договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, находящегося в собственности последнего, нарушает его права на пользование и распоряжение данным имуществом и земельным участком, занятым данным объектом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования администрации Кировградского городского округа к ФИО2, ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов оставить без удовлетворения.

Исковые требования ФИО2 к Администрации Кировградского городского округа о признании права на заключение договора аренды земельного участка, удовлетворить.

Признать за ФИО2 право на заключение договора аренды земельного участка для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером 66:49:0502005:41 общей площадью 1264 кв. м., расположенного по адресу: <адрес> на срок до 30 сентября 2024 года.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Свердловский областной суд через Кировградский городской суд Свердловской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: И.Г. Савицких