УИД 77RS 0025-02-2022-002685-92

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 января 2023 года Солнцевский районный суд г. Москвы в составе судьи Демочкиной О.В., при секретаре Кудрявцевой М.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-184/23 по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3, просит перевести на истца права и обязанности покупателя по договору купли-продажи 2/3 долей квартиры по адресу: ****, заключенному между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО3, в решении суда указать, что оно является основанием для внесения в ЕГРН записи о прекращении права собственности на 2/3 доли квартиры ФИО3 и внесения записи о праве собственности ФИО1 на указанные 2/3 доли.

В обоснование заявленных требований истец указала, что является собственником 1/3 доли квартиры по адресу: ****, ранее вторым сособственником являлась бывшая свекровь истца – ФИО2, которой принадлежало 2/3 доли. В мае 2021 году истцу от ФИО2 поступило заявление с предложением выкупить ее долю за 2 700 000 руб., также были поставлены следующие условия: заключение предварительного договора купли-продажи с уплатой аванса в размере 50 000 руб., сумма в размере 2 700 000 руб. должна уплачиваться продавцу единовременно за счет собственных средств покупателя через аккредитив, открытый в ПАО «Сбербанк», расчеты по договору с использованием заемных средств не допускаются. 17 мая 2021 года истец через нотариуса ФИО4 составила заявление, в котором сообщила о своих намерениях воспользоваться правом преимущественной покупки, данное заявление истец лично передала ФИО2, с которой также договорилась, что оплата будет производиться за счет заемных средств (по ипотечному договору). 18 мая 2021 года истец оформила заявку на получение ипотечного кредита на сумму 1 700 000 руб., Банк одобрил кредит на сумму 1 870 000 руб. После чего истец связалась с ФИО2 и сообщила, что располагает необходимой суммой, на что ФИО2 сообщила, что истец не успела в срок пробрести ее долю, в связи с чем, она намерена продать долю другому лицу. 30.06.2021 года истец направила в адрес ответчика ФИО2 претензию, указав, что в случае продажи доли другому лицу, она обратиться в суд, однако данную претензию ФИО2 намеренно не получила. Из выписки из ЕГРН истцу стало известно, что собственником 2/3 долей квартиры является ФИО3 По мнению истца, ФИО2 в нарушение требований действующего законодательства, при наличии согласия истца как лица, имеющего право преимущественной покупки, злоупотребила своими правами и продала свою долю иному лицу. Впоследствии новый собственник направил в адрес истца предложение о намерении продать свою долю за 4 500 000 руб.

Представитель истца ФИО1 - ФИО5 в судебном заседании заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика ФИО3 - ФИО6 в судебном заседании против иска возражала.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена, о причинах неявки не сообщила, возражений на иск не представила.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по г. Москве в судебное заседание не явился, извещался, о причинах неявки не сообщил.

С учетом положений ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.

Выслушав явившихся в судебное заседание лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд считает, что иск удовлетворению не подлежит в полном объеме по следующим основаниям.

Судом установлено, что сособственниками квартиры по адресу: Москва, ул. Ск. ФИО7, д. 10 кв. 94 являлись ФИО2 (2/3 доли), ФИО1 (1/3 доля).

Нотариально удостоверенным заявлением от 04 мая 2021 года (удостоверенным ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9) ФИО2 сообщила ФИО1 о своем намерении продать принадлежащее ей имущество – 2/3 долей квартиры по адресу: **** за 2 700 000 руб. Условием продажи в заявлении указаны: заключение предварительного договора купли-продажи с уплатой аванса в размере 50 000 руб., порядок расчетов: сумма в размере 2 700 000 руб. должна уплачиваться продавцу единовременно за счет собственных средств покупателя через аккредитив, открытый в ПАО «Сбербанк», расчеты по договору с использованием заемных средств не допускаются. Отсрочка продажи, снижение цены или принятие платежа в рассрочку не предусматривается.

В соответствии со свидетельством о передаче документов от 09 июня 2021 года, удостоверенным ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9, удостоверена передача по просьбе ФИО2 Почтой России заказным письмом с обратным уведомлением о вручении ФИО1, зарегистрированной по адресу: Москва, ****, следующих документов: заявление ФИО2, удостоверенное ФИО8, временно исполняющей обязанности нотариуса ФИО9, получение указанных документов адресатом подтверждено.

17 мая 2021 года ФИО1 написала заявление, адресованное в компетентные органы РФ по месту требования (удостоверенное ФИО4, исполняющим обязанности нотариуса ФИО10), в котором сообщила о своем намерении воспользоваться правом преимущественной покупки 2/3 долей квартиры по указанному адресу за 2 700 000 руб. у ФИО2

18 мая 2021 года ПАО «Сбербанк» принял положительное решение о жилищном кредитовании ФИО1 на сумму 1 870 000 руб.

21 июля 2021 года между ФИО2 и ФИО3 заключен договор купли-продажи долей в праве общей собственности на квартиру, на основании которого ФИО2 продала, а ФИО3 купила у нее 2/3 доли квартиры по указанному адресу за 2 700 000 руб.

30 июня 2021 года ФИО1 направила в адрес ФИО2 претензию с предложением в срок до 10.07.2021 года заключить с ней предварительный договор купли-продажи.

Разрешая исковые требования, суд исходит из следующего.

В соответствии со ст. 250 ГК РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении (п.1).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом (п. 2).

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3).

Разрешая исковые требования, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств того, что о своем намерении приобрести спорную долю она надлежащим образом известила ответчика ФИО2 Тот факт, что истец оформила нотариальное заявление о намерении, данного обстоятельства не подтверждает, поскольку факт получения ФИО2 или нотариусом ФИО9 данного согласия не подтвержден.

Также для заключения договора с ФИО2 истец не выполнила условий, указанных в намерении о продаже, поскольку суммой денежных средств в размере 2 700 000 руб. не обладала. То обстоятельство, что Банк одобрил истцу выдачу кредита на сумму 1 870 000 руб. суд не принимает во внимание, поскольку эта сумма меньше стоимости спорной доли, более того, по условиям продавца, расчеты с замеными средствами не допускаются.

Ссылки истца на то, что договор с ФИО3 заключен на иных условиях, суд не принимает во внимание, поскольку законом не предусмотрено, что условия договора с новым покупателем должны быть такими же, как и условия с сособственником квартиры, имеющим преимущественное право.

Истец указала, что ей стало известно о новом собственнике квартиры при получении выписки из ЕГРН.

Выписка из ЕГРН, имеющаяся в материалах дела и приложенная истцом к иску, датирована 18.08.2021 года, таким образом, истец имела право требовать перевода прав и обязанностей покупателя в срок до 18.11.2021 года, с иском же истец обратилась 14 марта 2022 года, то есть с нарушением срока, установленного законом.

Более того, суд учитывает, что истцом не представлено доказательств того, что на момент вынесения решения она обладает достаточной суммой для оплаты спорной доли.

Учитывая совокупность установленных судом обстоятельств основания для удовлетворения исковых требований отсутствуют.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры, - отказать в полном объеме.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Демочкина О.В.

Решение в окончательной

форме изготовлено 06.02.2023 года.