дело № 3а-12/2023 (3а-379/2022)

16OS0000-01-2022-000134-97

учет 123а

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Казань 10 февраля 2023 года

Верховный Суд Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Сафиной М.М. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ушаковым К.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Декам» к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр», Исполнительному комитету муниципального образования города Казани Республики Татарстан об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Декам» обратилось в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (код 4.1), производственная деятельность (6.0)) площадью 12 235 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: <адрес> (далее также – земельный участок с кадастровым номером ....).

Ссылаясь на нарушение своих прав как арендатора земельного участка, арендная плата за который исчисляется исходя из кадастровой стоимости, административный истец просит определить кадастровую стоимость земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на 18 мая 2020 года в размере 48 254 840 рублей.

В судебном заседании представители общества с ограниченной ответственностью «Декам» ФИО1, ФИО2 поддержали административное исковое заявление по изложенным в нем основаниям.

Представитель Кабинета Министров Республики Татарстан, Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан ФИО3 административный иск не признал.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовая компания «Роскадастр», Исполнительный комитет муниципального образования города Казани, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, представителей для участия в судебном заседании не направили.

На основании части 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд рассмотрел дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив доказательства, имеющиеся в материалах дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно пункту 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастровая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

В силу пункта 2 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка.

В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости (пункт 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации).

Статьей 24.18 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон) предусмотрено право юридических лиц оспорить результаты определения кадастровой стоимости, если они затрагивают права и обязанности этих лиц, в суде и комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

В пункте 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что арендаторы недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе обратиться с названным заявлением в случаях, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Общество с ограниченной ответственностью «Декам» является арендатором земельного участка с кадастровым номером .... на основании договора аренды земельного участка от 12 августа 2021 года № 20904, заключенного с Комитетом земельных и имущественных отношений Исполнительного комитета муниципального образования города Казани (т. 1 л.д. 25-32). Как следует из представленного расчета (т. 1 л.д. 33), арендная плата за земельный участок определяется исходя из его кадастровой стоимости.

Одним из оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость (статья 24.18 Федерального закона).

Согласно статье 24.19 Федерального закона при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенном объекте недвижимости или внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, орган, осуществляющий функции по государственной кадастровой оценке, осуществляет определение кадастровой стоимости объектов недвижимости в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Датой определения кадастровой стоимости объекта недвижимости в случаях, предусмотренных названной статьей, является дата внесения сведений о нем в Единый государственный реестр недвижимости, повлекшего за собой необходимость определения кадастровой стоимости в соответствии с этой же статьей.

В пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что датой определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, указанных в статье 24.19 Федерального закона, является дата внесения в государственный кадастр недвижимости сведений об образовании нового или выявлении ранее не учтенного объекта недвижимости либо дата внесения сведений об изменении качественных и (или) количественных характеристик объекта недвижимости, повлекших изменение кадастровой стоимости.

Результаты государственной кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенного пункта города Казани утверждены постановлением Кабинета Министров Республики Татарстан от 25 ноября 2013 года № 927 по состоянию на 1 января 2013 года.

Земельный участок с кадастровым номером .... поставлен на государственный кадастровый учет 18 мая 2020 года (т. 1 л.д. 148-151), его кадастровая стоимость определена филиалом федерального государственного бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Республике Татарстан по состоянию на эту дату в соответствии с пунктом 18 Порядка определения кадастровой стоимости объектов недвижимости при осуществлении государственного кадастрового учета ранее не учтенных объектов недвижимости, включения в единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости или внесения в единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущем за собой изменение их кадастровой стоимости, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 24 сентября 2018 года № 514, в размере 81 031 426 рублей 20 копеек ( т.1 л.д. 141-146, 147).

Не согласившись с величиной кадастровой стоимости, общество с ограниченной ответственностью «Декам» обратилось в Комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, которое поступило в комиссию 15 октября 2021 года и отклонено решением комиссии от 29 октября 2021 года № 171 (т. 1 л.д. 36-40).

Оспаривая результаты определения кадастровой стоимости, административный истец ссылается на значительное расхождение между кадастровой стоимостью земельного участка и его рыночной стоимостью.

Частью 5 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации на стороны возложена обязанность доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений. При этом обязанность доказывания оснований для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости лежит на административном истце.

В пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что на административного истца также возлагается обязанность доказать величину рыночной стоимости, устанавливаемой в качестве кадастровой. Если административный ответчик возражает против удовлетворения заявления, он обязан доказать недостоверность сведений о величине рыночной стоимости, представленных административным истцом, а также иные обстоятельства, подтверждающие его доводы.

В подтверждение величины рыночной стоимости административный истец представил суду отчет об оценке от 15 октября 2021 года № 32/21, подготовленный оценщиком обществом с ограниченной ответственностью «МегаТраст» ФИО4 (т. 1 л.д. 50-117). Согласно отчету рыночная стоимость спорного земельного участка по состоянию на 18 мая 2020 года определена в размере 48 254 840 рублей.

В ходе рассмотрения дела Кабинет Министров Республики Татарстан, Министерство земельных и имущественных отношений Республики Татарстан указали на недостоверность представленных административным истцом сведений о рыночной стоимости земельного участка. Для проверки правильности определения в отчете об оценке рыночной стоимости и установления ее действительной величины судом назначена экспертиза, проведение которой поручено федеральному бюджетному учреждению «Средне-Волжский региональный центр судебной экспертизы» Министерства юстиции Российской Федерации.

Как следует из заключения эксперта от 27 декабря 2022 года № 1838/07-4 (т. 2 л.д. 15-40), рыночная стоимость земельного участка в представленном административным истцом отчете об оценке определена неправильно, действительная величина рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 18 мая 2020 года составляет 68 486 141 рубль.

Министерством земельных и имущественных отношений Республики Татарстан представлены возражения, в которых указано на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования значения применяемых корректировок и их применимости к рынку земли города Казани Республики Татарстан.

В соответствии с частями 1 и 3 статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в административном деле доказательств. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимосвязь доказательств в их совокупности.

В силу статьи 62, части 8 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации заключение эксперта относится к числу доказательств по делу, которое подлежит оценке судом в соответствии со статьей 84 Кодекса в совокупности с другими доказательствами по делу.

Оценив заключение эксперта по правилам статьи 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд приходит к выводу о его соответствии требованиям, установленным частью 2 статьи 82 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, статьей 25 Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».

Заключение эксперта содержит подробное описание проведенных исследований с указанием примененных методов, обоснование сделанных в результате исследования выводов и ответы на поставленные судом вопросы.

Отвечая на вопрос о правильности определения рыночной стоимости в отчете об оценке, эксперт указал на неточности, которые привели к изменению окончательного результата при определении рыночной стоимости, а также на недостатки расчетной части отчета, влияющие на обоснованность итоговой стоимости объекта. В частности, при определении рыночной стоимости сравнительным подходом некорректно применены объекты-аналоги по основному ценообразующему фактору – площади объекта, внесение корректировки привело к существенному искажению результатов оценки.

Для определения действительной величины рыночной стоимости земельного участка экспертом применен метод сравнения продаж сравнительного подхода при обосновании отказа от применения иных подходов и методов. Объекты-аналоги подобраны исходя из критериев категории земель (земли населенных пунктов), разрешенного использования (промышленное (индустриальное) назначение), даты предложения (до 18 мая 2020 года). Экспертом проведен сравнительный анализ объекта исследования и объектов-аналогов по всем элементам сравнения, применены необходимые корректировки. Процедура введения поправок, обоснование их значений, основания неприменения иных корректировок подробно изложены в заключении эксперта.

Эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, его выводы объективны и обоснованы, исследования проведены всесторонне и в полном объеме в пределах имеющейся у эксперта специальности.

При исследовании судом заключения эксперта сомнений в его обоснованности не возникло, противоречий в выводах эксперта, неполноты, неясности заключения, которые могли бы послужить основанием для проведения повторной или дополнительной экспертизы не установлено, стороны ходатайств об их назначении не заявляли, доказательств, способных опровергнуть выводы эксперта, суду не представили.

Выраженное в письменных возражениях Министерства земельных и имущественных отношений Республики Татарстан несогласие с заключением эксперта со ссылкой на некорректный анализ сегмента рынка, некорректный подбор объектов-аналогов, отсутствие обоснования применяемых корректировок не сопровождается указанием на какие-либо конкретные нарушения требований законодательства и правильности выводов эксперта не опровергает.

Как разъяснено в пункте 24 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», суд на основании имеющихся в деле доказательств вправе установить рыночную стоимость в ином размере, чем указано в заявлении об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, в том числе при наличии возражений заявителя относительно представленных доказательств об иной рыночной стоимости объекта недвижимости.

Поскольку представленные административным истцом сведения о рыночной стоимости в ходе судебной экспертизы не подтвердились, его требование к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Татарстан, Кабинету Министров Республики Татарстан, Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан, публично-правовой компании «Роскадастр» об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на дату определения его кадастровой стоимости подлежат удовлетворению в размере, определенном в заключении эксперта, содержание которого в ходе судебного разбирательства не опровергнуто, при этом вновь установленная кадастровая стоимость применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, по правилам статьи 24.20 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Требование об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, предъявленное административным истцом к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани Республики Татарстан, удовлетворению не подлежит, поскольку он не является органом, утвердившим оспариваемые результаты определения кадастровой стоимости, равно как и органом, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.

Исходя из изложенного, руководствуясь статьями 175 - 178, 180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью «Декам» удовлетворить частично.

Определить кадастровую стоимость земельного участка (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: деловое управление (код 4.1), производственная деятельность (6.0)) площадью 12 235 квадратных метров с кадастровым номером ...., расположенного по адресу: Республика <адрес>, указав ее равной рыночной стоимости в размере 68 486 141 рубль по состоянию на 18 мая 2020 года.

В удовлетворении административного искового заявления в части требований об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, заявленных к Исполнительному комитету муниципального образования города Казани Республики Татарстан отказать.

Решение суда может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия его судом в окончательной форме в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Верховный Суд Республики Татарстан.

Судья Сафина М.М.

Справка: решение принято в окончательной форме и выполнено в виде электронного документа 22 февраля 2023 года.

Судья Сафина М.М.