Судья: Васина Д.К. Дело № 33-29051/2023

50RS0031-01-2023-005284-90

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

23 августа 2023 года г. Красногорск Московской области

Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда в составе:

председательствующего судьи Тегуновой Н.Г.,

судей Солодовой А.А., Перегудовой И.И.,

при помощнике судьи Ляхович Е.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ФГКУ «Центральное ТУИО» Минобороны России на решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> по гражданскому делу по иску ФИО к ОАО «494 УНР» о признании права собственности, взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов,

заслушав доклад судьи Солодовой А.А.,

объяснения явившихся лиц,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с иском к ОАО «494 Управление Н.Р.», уточнив в порядке ст.39 ГПК РФ исковые требования, просила признать за ней право собственности на <данные изъяты>, общей площадью 36,80 кв.м., расположенную адресу: <данные изъяты>; обязать Управление Росреестра по <данные изъяты> внести необходимые изменения в ЕГРН; взыскать расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 200 руб.; расходы на оплату услуг представителя в размере 120 000 руб.; почтовые расходы в размере 1 526 руб. 40 коп.; компенсацию морального вреда в размере 15 000 руб.

Свои требования истец мотивировала тем, что <данные изъяты> между ней и ответчиком заключен предварительный договор <данные изъяты>/Н-8/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, согласно которому, стороны договорились по взаимному согласию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, по которому продавец продает в собственность покупателю, а покупатель примет в свою собственность <данные изъяты>, площадью 36,80 кв.м., по адресу: <данные изъяты>. Истец свои обязательства по данному предварительному договору исполнил в полном объеме, оплатив ответчику предусмотренный договором гарантийный взнос в размере 4 999 286 руб. 26 коп. На момент заключения между сторонами предварительного договора, жилой дом, в котором расположена квартира, введен в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес. <данные изъяты> квартира была передана истцу по акту приема-передачи. Между сторонами заключен договор пользования квартирой до оформления ее истцом в собственность. В настоящее время истец несет бремя расходов по содержанию квартиры, иных лиц, которые могут на нее претендовать, не имеется.

Представитель истца в судебное заседание явился, исковые требования поддержал в полном объеме.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, не возражал против удовлетворения исковых требований, возражал в части взыскания судебных расходов на оплату услуг представителя, возражал против взыскании компенсации морального вреда.

Представитель третьего лица – Министерство обороны РФ в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица - ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны РФ в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по <данные изъяты> в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Представитель третьего лица – ФАУГИ в судебное заседание не явился, извещен о времени и месте судебного заседания.

Решением Одимнцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> иск удовлетворен частично. За ФИО признано право собственности на <данные изъяты>, общей площадью 36,8 кв.м., расположенную по адресу: <данные изъяты>, г.<данные изъяты>. С ОАО «494 УНР» в пользу ФИО взысканы расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 200 руб. 00 коп., расходы на оплату услуг представителя в размере 25 000 руб. 00 коп., почтовые расходы в размере 1 526 руб. 00 коп. В удовлетворении исковых требований о взыскании компенсации морального вреда, судебных расходов в большем размере - отказано.

В апелляционной жалобе ФГКУ « Центральное ТУИО» Минобороны России ставит вопрос об отмене решения суда как незаконного и необоснованного.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены с учетом положений ст. 113 ГПК РФ надлежащим образом и своевременно, кроме того информация о движении дела размещена на официальном сайте Московского областного суда.

В заседание судебной коллегии явились: представители ФГКУ « Центральное ТУИО» Минобороны России, ОАО « 494 УНР», представитель ФИО

Судебная коллегия в соответствии с требованиями ст. 167 ГПК РФ пришла к выводу о возможности рассмотрения дела в отсутствие лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о дне слушания дела.

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, выслушав явившихся лиц, судебная коллегия не усматривает оснований к отмене решения суда.

Из материалов дела усматривается и судом установлено, что во исполнение Распоряжения Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от <данные изъяты>г. <данные изъяты>-р «О строительстве жилого комплекса на земельном участке площадью 13 га Минобороны России, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>» между Государственным учреждением Московская квартирно-эксплуатационная часть района (Заказчик) и ОАО «494 Управление Н.Р.» (Инвестор) заключен Инвестиционный контракт от <данные изъяты> <данные изъяты> «О застройке земельного участка, являющегося собственностью Российской Федерации, находящегося в пользовании Министерства обороны Российской Федерации и расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>».

В связи с реорганизацией Федерального государственного квартирно-эксплуатационного учреждения «Московская квартирно-эксплуатационная часть района» Министерства обороны Российской Федерации на основании подписанного дополнительного соглашения <данные изъяты> к Инвестиционному контракту от <данные изъяты>, Заказчиком по Инвестиционному контракту является ФГКУ «Центральное территориальное управление имущественных отношений» Министерства обороны Российской Федерации.

Предметом Инвестиционного контракта, согласно п. 2.1. (в редакции дополнительного соглашения <данные изъяты> к Инвестиционному контракту от <данные изъяты>) является реализация инвестиционного проекта (п.1.1.) по застройке земельного участка общей площадью 13 га, являющегося частью земельного участка площадью 18,6388 га., расположенного по адресу: <данные изъяты>, находящегося в собственности Российской Федерации и принадлежащего на праве постоянного (бессрочного)пользования Правообладателю, со сносом зданий и сооружений, расположенных на указанном земельном участке, согласно приложению к настоящему контракту и отселением граждан, проживающих в сносимых домах.

Согласно п.1.1 Инвестиционного контракта Инвестиционный проект – совокупность организационно-технических мероприятий по строительству инвестиционного объекта, с использованием вложений собственного, заемного и (или) привлеченного капитала (инвестиций) от различных источников, в форме проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пуско-наладочных Р., ввода объектов в эксплуатацию и оформления имущественных прав сторон в соответствии с условиями инвестиционного контракта.

Согласно п.1.2. Инвестиционного контракта Объект – здания жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, на создание которых Инвестор в соответствии с утвержденной им и Заказчиком проектно-сметной документацией, направляет собственные, заемные и (или)привлеченные средства в рамках реализации инвестиционного проекта.

Согласно п. 3.1. Инвестиционного контракта целью инвестиционной деятельности Сторон является вложение инвестиций и осуществление практических действий в рамках реализации Инвестиционного проекта по строительству Объекта.

В соответствии с п.п. 5.1, 6.2.2 Контракта Заказчик обязуется в месячный срок оформить Инвестору договор краткосрочной аренды земельного участка на период проектирования и строительства, а также предоставить строительную площадку (п. 1.13) с находящимися на ней зданиями и сооружениями, подлежащими сносу.

Согласно п. п. 2.3, 6.3.1. Контракта в рамках реализации инвестиционного проекта Инвестор обязуется за счет собственных, заемных и (или) привлеченных финансовых средств, в установленном Контрактом порядке осуществить финансирование строительства 100% общей жилой и общей нежилой площади объекта, снос зданий и сооружений, расположенных на застраиваемом участке, согласно приложению к настоящему Контракту и отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах. Согласно п. п. 6.3.9. Контракта Инвестор обязуется обеспечить собственными силами и/или силами привлеченных организаций строительство Объекта.

Таким образом, согласно условий Контракта вкладом Заказчика является предоставление Инвестору на правах аренды под строительство земельного участка, находящегося в государственной собственности общей площадью 13 га, расположенного по адресу: <данные изъяты>, с/о Мамоновский, в районе <данные изъяты>, а вкладом Инвестора – денежные средства (собственные, заемные и (или) привлеченные) для осуществления финансирования строительства 100 % общей жилой и нежилой площади Объекта, отселение граждан, проживающих в сносимых жилых домах и строительство инвестиционного объекта.

Согласно п. 4.3. Контракта после завершения строительства распределение жилой и нежилой площади Объекта осуществляется в следующих соотношениях:

По общей жилой площади Объекта: - не менее 20% от общей жилой площади Объекта (не менее 21 578 кв. метров), что в денежном выражении составит сумму в рублях, эквивалентную не менее 18 125 520 (Восемнадцать миллионов сто двадцать пять тысяч пятьсот двадцать) долларам США – в собственность Российской Федерации с последующим закреплением в оперативное управление организаций Минобороны России в виде отдельных квартир с муниципальной отделкой; - не менее 80% от общей жилой площади Объекта (не менее 86 312 кв. метров) – Инвестору и/или привлеченным им Соинвесторам в собственность;

По общей нежилой площади Объекта - 100 % общей коммерческой нежилой площади объекта в собственность Инвестора и привлеченным им соинвесторов.

Стороны Инвестиционного контракта в п. 1 дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к Инвестиционному контракту указали, что инвестиционным вкладом Заказчика в инвестиционном контракте является земельный участок состоящий из 20 земельных участков общей площадью 10,9137 га, а инвестиционным вкладом Инвестора в инвестиционном контракте является: инвестирование проведения предпроектных, подготовительных, проектных, строительных, пусконаладочных Р., сноса зданий и сооружений, строительства зданий жилого и нежилого назначения, включая транспортные и (или) инженерные сети и сооружения, благоустройства территории, отселения жителей с пятна застройки, выполнения технических условий и прочие затраты.

<данные изъяты> 20 земельных участков, вовлеченных в строительство Объекта согласно п. 1 Дополнительного соглашения <данные изъяты> от <данные изъяты> к Инвестиционному контракту составляет10,9137га из 13га, установленных инвестиционным контрактом. Также, по настоящее время Заказчиком земельно-правовые отношения не оформлены, договор аренды на вовлеченные в строительство земельные участки не оформлен.

В рамках реализации Контракта на земельных участках, находящихся в государственной собственности и на праве бессрочного пользования у ФГКУ «Центральное ТУИО» МО РФ, Инвестором исключительно своими силами и за свой счет построен жилой комплекс по адресу <данные изъяты>, в составе которого введено в эксплуатацию 15 жилых домов и здания нежилого назначения, в том числе жилой дом, в котором расположена спорная квартира, приобретенная Истцом.

Инвестором в собственность Российской Федерации передано 21 537,8 кв. метров общей жилой площади в Объекте в виде 368 квартир, что подтверждается дополнительными соглашениями к Инвестиционному контракту <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>, <данные изъяты> от <данные изъяты>.

Согласно п. 4.2. Инвестиционного контракта (в редакции Дополнительного соглашения <данные изъяты> к контракту от <данные изъяты>) после утверждения проектно-сметной документации на Объект (очередь строительства) Заказчик и Инвестор подписывают протокол предварительного распределения общей жилой и общей коммерческой нежилой площади объекта (очереди строительства). По мере реализации контракта и ввода каждой очереди строительства объекта в эксплуатацию стороны производят раздел долей в очереди строительства Объекта путем подписания Протокола распределения общей жилой площади квартир и общей коммерческой нежилой в очереди строительства Объекта и Акта о частичной реализации Контракта. После завершения строительства Объекта в целом, стороны подписывают Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте, в соответствии с которым осуществляется распределение прав на Объект (исключая площади общего пользования и инженерного назначения, неразрывно связанные с системами жизнеобеспечения жилой части Объекта) с учетом исполнения Инвестором п. 4.4, 4.5.

В соответствии с п. 1.19. инвестиционного контракта Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте - дополнительное соглашение к контракту, подтверждающее исполнение обязательств сторонами по контракту в целом и являющееся основанием для оформления имущественных прав сторон.

Согласно п. 6.2.5. инвестиционного контракта к обязанностям Заказчика строительства – ФГКУ «ЦТУИО» Минобороны России относится подписание в течение 20 (двадцати) дней с момента утверждения акта государственной приемочной комиссии о вводе Объекта в эксплуатацию и представление на согласование собственнику (Российской Федерации) Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте.

Строительство жилого микрорайона завершено, возведение новых объектов капитального строительства не планируется.

Судом установлено, что Акт о реализации инвестиционного контракта и распределения долей в возведенном Объекте между сторонами Контракта не подписан, что и является препятствием для регистрации имущественных прав сторон Контракта. Вследствие невозможности регистрации имущественных прав по инвестиционному контракту ОАО «494 УНР» не может заключить с Истцом основной договор купли-продажи и в установленном законом порядке зарегистрировать переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю.

По делу установлено, что <данные изъяты> между ОАО «494 УНР» и ФИО заключен предварительный договор <данные изъяты>/Н-8/БТИ купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, стороны договорились по взаимному согласию заключить основной договор купли-продажи недвижимого имущества.

<данные изъяты> Управлением государственного архитектурно-строительного надзора Министерства обороны Российской Федерации выдано разрешение на ввод в эксплуатацию вышеуказанного жилого дома по месту нахождения спорной квартиры.

Постановлением Администрации Одинцовского муниципального района <данные изъяты> <данные изъяты> от <данные изъяты> присвоен объекту капитального строительства 14-17 этажному 8-ми секционному жилому дому с первым нежилым этажом на базе серии П44Т с сетями (корпус 8) в составе жилого многоэтажного комплекса с объектами инфраструктуры следующий почтовый адрес: <данные изъяты>, городское поселение Одинцово, <данные изъяты>

<данные изъяты> по договору пользования ОАО «494 УНР» передал истцу спорную квартиру.

Обязанность по оплате стоимости квартиры ФИО исполнила в полном объеме <данные изъяты>.

<данные изъяты> ОАО «494 УНР» направило в адрес ФИО дополнительное соглашение к предварительному договору <данные изъяты>/Н-8/БТИ, в котором просило согласовать срок подписания основного договора купли-продажи не позднее <данные изъяты>г.

По настоящее время ОАО «494 УНР» не исполнило свою обязанность по подписанию с ФИО основного договора купли-продажи квартиры –<данные изъяты>, площадью 36,80 кв.м. по адресу: <данные изъяты>.

Установлено, что ФИО с момента передачи квартиры на правах собственника проживает, пользуется и владеет спорным жилым помещением на протяжении более 10 лет.

Заключение основного договора купли-продажи между сторонами не представляется возможным, так как Ответчиком не зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.

Разрешая заявленные требования, применив положения статей 223, 1041, 1042 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 8 Федерального закона от <данные изъяты> № 39-ФЗ « Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», оценив представленные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ и, установив, что истец, действуя как добросовестный приобретатель заключил возмездную сделку, выполнил все свои обязательства, оплатил стоимость квартиры в полном объеме и принял квартиру по акту приема-передачи, проживает в квартире и несет все расходы по ее содержанию, суд обоснованно пришел к выводу о признании за истцом права собственности на спорную квартиру.

Ссылка в жалобе на тот факт, что <данные изъяты> постановлением Арбитражного суда <данные изъяты> решение Арбитражного суда <данные изъяты> от <данные изъяты> и постановление Десятого арбитражного суда от <данные изъяты> по делу <данные изъяты> отменено и дело направлено на новое рассмотрение отклоняется судебной коллегией по следующим основаниям.

Согласно Постановлению Федерального арбитражного суда <данные изъяты> по делу № А41-36077/2021 от <данные изъяты> суды первой и апелляционной инстанции необоснованно пришли к выводу о пропуске срока исковой давности, а так же к выводу, что Обществом в полном объеме исполнены обязательства по передаче Учреждению квартир.

Вместе с тем, кассационная инстанция указала, что суды пришли к правильным выводам о невозможности передачи истцу квартир, реализованных и переданных физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи.

В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

Положениями статьи 224 ГК РФ под передачей признается вручение вещи приобретателю. Вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя или указанного им лица. Таким образом, по смыслу указанной нормы закона вещь считается врученной приобретателю с момента ее фактического поступления во владение приобретателя.

По смыслу приведенных положений закона наличие у должника двух или более обязательств перед разными кредиторами по передаче индивидуально-определенной вещи не влечет недействительности какого-либо из этих обязательств, а также сделок, на которых они основаны, а влечет лишь предоставление одному из кредиторов преимущественного права требовать исполнения обязательства. Другие же кредиторы, обязательства перед которыми вследствие этого оказываются неисполненными, в этом случае приобретают право требовать возмещения убытков, причиненных неисполнением обязательства.

Соответствующие разъяснения, относящиеся к сходным отношениям по договору купли-продажи, содержатся в пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от <данные изъяты> "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в абзаце седьмом которого указано, что, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Согласно абзацу 6 пункта 5 Постановления N 54, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с Постановлением Конституционного Суда РФ от <данные изъяты> N 6-П, осуществляя в соответствии со статьями 71 (пункты "в" и "о") и 76 Конституции Российской Федерации регулирование оснований возникновения и прекращения права собственности и других вещных прав, договорных и иных обязательств, оснований и последствий недействительности сделок, федеральный законодатель должен предусматривать такие способы и механизмы реализации имущественных прав, которые обеспечивали бы защиту не только собственникам, но и добросовестным приобретателям как участникам гражданского оборота. В противном случае для широкого круга добросовестных приобретателей, проявляющих при заключении сделки добрую волю, разумную осмотрительность и осторожность, будет существовать риск неправомерной утраты имущества, которое может быть истребовано у них в порядке реституции. Подобная незащищенность вступает в противоречие с конституционными принципами свободы экономической деятельности и свободы договоров, дестабилизирует гражданский оборот, подрывает доверие его участников друг к другу, что несовместимо с основами конституционного строя Российской Федерации как правового государства, в котором человек, его права и свободы являются высшей ценностью, а их признание, соблюдение и защита - обязанность государства.

Суд кассационной инстанции согласился с выводом суда апелляционной инстанции о том, что доводы истца и третьих лиц об отсутствии у физических лиц прав на квартиры по заключенным предварительным договорам купли-продажи противоречат выводам Верховного Суда РФ, изложенным в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 308-ЭС20-24350 (6) по делу N А63-4453/2019, согласно которым для признания граждан участниками строительства необходимо соблюдение следующих условий: наличие связывающего с одним участником договора простого товарищества договорного обязательства о передаче квартиры в будущем (прав на нее) и фактическая передача денежных средств и (иного имущества) в целях строительства многоквартирного дома, приобретение объекта недвижимости (квартиры) для личных нужд. Не должно ухудшать положение добросовестных лиц, которые, полагаясь на данные Единого государственного реестра недвижимости, приобретали у одного из участников договора простого товарищества права требования на получение квартиры, поскольку при осуществлении предпринимательской деятельности товарищи отвечают солидарно по всем общим обязательствам (пункт 2 статьи 1047 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судами установлено, что все спорные квартиры были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи, оплачены и переданы по актам приема-передачи.

Вместе с тем, заслуживают внимание доводы истца и Министерства обороны РФ о том, что значительная часть спорных квартир не реализована физическим лицам, квартиры находятся во владении ответчика и могут быть распределены в Акте о частичной реализации Инвестиционного контракта.

Кассационной инстанцией указано, что при рассмотрении настоящего дела необходимо определить, какие именно из спорных квартир были реализованы физическим лицам по предварительным договорам купли-продажи (или иным образом) и переданы им во владение (по акту приема-передачи или иным образом), какие именно квартиры выбыли из владения ответчика.

Как указывается всеми лицами, участвующими в деле, в судах общей юрисдикции находятся на рассмотрении споры о признании права собственности физических лиц на приобретенные квартиры. Именно в рамках указанных дел подлежат установлению факт оплаты квартир в полном объеме и добросовестность приобретателя (Постановление Федерального арбитражного суда <данные изъяты> по делу № А41-36077/2021 от <данные изъяты>).

Определением Верховного Суда РФ от <данные изъяты> N 305-ЭС23-646 по делу N А41-36077/2021 в передаче дела в Судебную коллегию по экономическим спорам Верховного Суда РФ отказано, так как установленным юридически значимым обстоятельствам дела дана правильная правовая квалификация.

Кроме того, из материалов дела следует, что ФГКУ « Центральное ТУИО» Минобороны России <данные изъяты> в арбитражном суде <данные изъяты> уточнило свои исковые требования и дом в котором находится спорная квартира предметом спора в арбитражном суде не является.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

решение Одинцовского городского суда <данные изъяты> от <данные изъяты> оставить без изменения, апелляционную жалобу Федерального казенного государственного учреждения « Центральное территориальное управление имущественных отношений « Министерства обороны Российской Федерации – без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи