Решение по делу № 2-3303/2024 от 02.06.2025 - о признании недействительным договора купли продажи, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску <ФИО> к <ФИО>, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, <ФИО>, <ФИО> о признании добросовестным приобретателем.

Дзержинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область)

Краткое содержание дела Все четыре части решения кратко

Вводная частькто, когда и о чём судился

<ФИО>, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, обратился в суд с иском к <ФИО>, <ФИО>, <ФИО>, указав, что 19 января 2022 года Дзержинским районным судом г. Оренбурга вынесено решение

Описательная частьчто требовал истец и что отвечал ответчик

Просит суд признать и расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 26 июня 2024 года, заключенный между <ФИО> и <ФИО> как ничтожный, нарушающий права <ФИО> и его несовершеннолетней дочери <ФИО>5

Мотивировочная частьчем суд руководствовался и почему так решил

Вместе с тем, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что нарушение прав <ФИО> и его несовершеннолетней дочери <ФИО>5 отсутствует, так как он не являлся собственником этой квартиры, а являлся

Резолютивная частьитоговое решение суда

В удовлетворении исковых требований <ФИО>, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, отказать.

Дело № 2-64/2025 (2-3303/2024)

УИД 56RS0009-01-2024-005241-87

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

19 мая 2025 года

г. Оренбург

Дзержинский районный суд г. Оренбурга в составе председательствующего судьи Губернской А.И., при секретаре Айдамировой О.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5 к ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора купли продажи, применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО4 к ФИО1, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, ФИО2, ФИО3 о признании добросовестным приобретателем,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, ФИО4, указав, что 19 января 2022 года Дзержинским районным судом г. Оренбурга вынесено решение по гражданскому делу № 2-73/2022 по иску администрации г. Оренбурга к ФИО1, действующему также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности, по встречному иску ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, к администрации г. Оренбурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма, которым исковые требования администрации г. Оренбурга к ФИО1, действующему также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности были удовлетворены, ФИО1, <ФИО>5 признаны утратившими право пользования жилым помещением – комнатой площадью 17 кв.м. в <...>; признан расторгнутым договор найма жилого помещения <Номер обезличен> от 23 декабря 2009 года; решение суда являлось основанием для снятия с регистрационного учета ФИО1, <ФИО>5, ФИО5 по указанному адресу. В удовлетворении встречных исковых требований было отказано.

20 марта 2023 года решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга по гражданскому делу № 2-371/2023 были удовлетворены требования ФИО2 к администрации г. Оренбурга о признании незаконным отказа в предоставлении комнаты в коммунальной квартире, предоставлении освободившегося жилого помещения в коммунальной квартире, обязав администрацию г. Оренбурга предоставить ФИО2 освободившуюся по решению Дзержинского районного суда от 19 января 2022 года вышеуказанную комнату по договору социального найма.

На решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 20 марта 2023 года ФИО1, действуя в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, подал апелляционную жалобу с ходатайством о восстановлении пропущенного процессуального срока, срок был восстановлен, апелляционная жалоба принята к рассмотрению.

16 ноября 2023 года Оренбургский областной суд приостановил производство по делу № 33-131/2024, в связи с невозможностью рассмотрения данного дела до разрешения другого дела, рассматриваемого в гражданском производстве, то есть до рассмотрения апелляционной жалобы на решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 20 марта 2023 года № 2-371/2023.

16 июля 2024 года в ходе судебного заседания было установлено, что спорная комната вместе с квартирой в целом была продана ФИО2 и ФИО3 ФИО4

Просит суд признать и расторгнуть договор купли-продажи квартиры <...> от 26 июня 2024 года, заключенный между ФИО2 и ФИО4 как ничтожный, нарушающий права ФИО1 и его несовершеннолетней дочери <ФИО>5; применить последствия недействительности сделки в форме возврата сторонами всего полученного по сделке.

ФИО4 обратился в суд со встречным исковым заявлением, в котором указал, что 25 июня 2024 года между ним и ФИО2 и ФИО3 был заключен договор купли-продажи <...>, стоимостью 3 800 000 рублей. Цена квартиры была рыночной, объявление о ее продаже было размещено на сайте Циан, в ходе проверки через сайт Росреестра на наличие запретов, арестов, обременений было установлено, что указанная квартира под арестом, запретом не находилась, задолженности по ней отсутствовали. О нарушении прав ФИО1 не знал и не мог знать, просит признать его добросовестным приобретателем указанной квартиры, взыскать с ФИО1 судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 30 000 рублей.

Определением от 23 января 2025 года производство по делу в части исковых требований ФИО4 к ФИО5 прекращено в связи со смертью последней.

К участию в деле в качестве соответчика был привлечен ФИО3, в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация г. Оренбурга, Департамент имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, Управление Росреестра по Оренбургской области.

ФИО1, действующий в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ФИО1 - ФИО6, действующая на основании доверенности от 25 сентября 2024 года, поддержала исковые требования ФИО1, возражала против удовлетворения встречных исковых требований.

Представитель ФИО4 - ФИО7, действующая на основании ордера <Номер обезличен> от 06 декабря 2024 года, встречные исковые требования ФИО4 поддержала, в удовлетворении исковых требований ФИО1 просила отказать.

Представитель ФИО2 – ФИО8, действующая на основании доверенности от 25 сентября 2024 года, в судебном заседании возражала против удовлетворения исковых требования ФИО1, поддержала исковые требования ФИО4

Представители третьих лиц администрации г. Оренбурга, Департамента имущественных и жилищных отношений администрации г. Оренбурга, Управления Росреестра по Оренбургской области, прокурор Дзержинского района г. Оренбурга в судебном заседании не присутствовали, извещены надлежащим образом.

Суд определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Выслушав представителей сторон, исследовав собранные по делу доказательства в совокупности, суд приходит к следующему.

В силу статьи 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

На основании пункта 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

В соответствии со ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

Добросовестным приобретателем, в соответствии со статьёй 302 Гражданского кодекса РФ, признаётся покупатель, который на момент приобретения имущества не знал и не мог знать об отсутствии у продавца прав на его отчуждение (то есть продажу).

Ключевым элементом добросовестности является субъективная сторона - отсутствие осведомлённости приобретателя о пороках титула отчуждателя. Объективным критерием выступает проявление должной осмотрительности и осторожности при совершении сделки. Невыполнение этих условий исключает признание лица добросовестным приобретателем.

Судом установлено, что 21 октября 1987 года ФИО5 по ордеру на основании трудовых отношений со Сбербанком была предоставлено жилое помещение: комната 17 в трехкомнатной квартире <Номер обезличен> в общежитии, расположенном по адресу: <...>.Вместе с ФИО5 был зарегистрирован и вселен ее сын ФИО1

Другие комнаты в указанной квартире были предоставлены в качестве общежития другим работникам: ФИО9 и ФИО2

14 июля 1989 года в указанной квартире был зарегистрирован и вселен второй сын ФИО5 - ФИО1

23 декабря 2009 года между Управлением жилищной политики администрации г. Оренбурга и ФИО5 был заключен договор найма жилого помещения <Номер обезличен>, в соответствии с п. 21 которого срок аренды жилого помещения устанавливается с 01 октября 2010 года по 31 декабря 2012 года.

Впоследствии жилая комната, площадью 17 кв.м., в <...>, была передана в собственность МО «город Оренбург».

ФИО5 снята с регистрационного учета 23 августа 2017 года в связи со смертью, однако в данном жилом помещении продолжали быть зарегистрированными ее сын ФИО1 и его дочь <ФИО>5

Решением Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 19 января 2022 года по гражданскому делу № 2-73/2022 по иску администрации г. Оренбурга к ФИО1, действующему также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности, по встречному иску ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, к администрации г. Оренбурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма, исковые требования администрации г. Оренбурга к ФИО1, действующему также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности были удовлетворены, ФИО1, <ФИО>5, ФИО5 признаны утратившими право пользования жилым помещением – комнатой площадью 17 кв.м. в <...>; признан расторгнутым договор найма жилого помещения <Номер обезличен> от 23 декабря 2009 года; решение суда являлось основанием для снятия с регистрационного учета ФИО1, <ФИО>5, ФИО5 по указанному адресу; в удовлетворении встречных исковых требований ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, к администрации г. Оренбурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма было отказано.

Апелляционным определением от 31 октября 2024 года решение Дзержинского районного суда г. Оренбурга от 19 января 2022 года по гражданскому делу № 2-73/2022 по иску администрации г. Оренбурга к ФИО1, действующему также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности, по встречному иску ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, к администрации г. Оренбурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма, было отменено. Принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований администрации г. Оренбурга к ФИО1, действующему в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, к ФИО5 о признании утратившими право пользования жилым помещением, расторжении договора найма жилого помещения, снятии с регистрационного учета, взыскании задолженности, было отказано; встречные исковые требования ФИО1, действующего также в интересах несовершеннолетней <ФИО>5, к администрации г. Оренбурга о признании права пользования жилым помещением, обязании заключить договор социального найма, были удовлетворены частично; признано за ФИО1 и <ФИО>5 право пользования спорной жилой комнатой на условиях социального найма; в остальной части встречных исковых требований было отказано.

Определением суда кассационной инстанции Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 января 2025 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Оренбургского областного суда от 31 октября 2024 года было отменено, гражданское дело направлено на новое рассмотрение в Оренбургский областной суд, в настоящее время не рассмотрено.

Так, ФИО2, являясь вместе со своим сыном ФИО3 собственниками по 1/2 доли двух комнат в квартире, расположенной по адресу: <...>, в связи с освобождением третьей комнаты в указанной квартире, обратилась в УЖКХ администрации г. Оренбурга о предоставлении ей освободившейся комнаты и заключении договора социального найма, однако 22 сентября 2022 года ей было отказано, впоследствии с ней был заключен договор социального найма на указанную комнату.

Как установлено судом и следует из материалов реестрового дела <Номер обезличен>, предоставленного по запросу суда Филиалом ФГБУ «ФКП Росреестра» по Оренбургской области, 25 июня 2024 года квартира с кадастровым номером <Номер обезличен>, площадью 63,4 кв.м., по адресу: <...>, была продана ФИО2 и ФИО3 покупателю ФИО4, на основании Договора купли-продажи от 25 июня 2024 года, указанный договор прошел правовую регистрацию.

В качестве основания для признания сделки недействительной ФИО1 указал на то, что ФИО2 и ФИО3, зная о притязаниях третьего лица ФИО1 на комнату в указанной квартире, заключили сделку купли-продажи квартиры с ФИО4

Согласно пункту 3 статьи 166 ГК РФ, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Как указал Верховный Суд Российской Федерации в пункте 78 Постановления Пленума от 23 июня 2015 г. N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Вместе с тем, оценивая представленные доказательства, суд приходит к выводу, что нарушение прав ФИО1 и его несовершеннолетней дочери <ФИО>5 отсутствует, так как он не являлся собственником этой квартиры, а являлся лишь членом семьи нанимателя по договору социального найма.

Кроме того, являлся членом семьи нанимателя комнаты площадью 17 кв.м. в спорной квартире, а не полностью <...>.

Доводы ФИО1 о том, что ФИО4 является недобросовестным покупателем спорной квартиры, так как ему могло быть известно из информации, размещенной на сайтах судов о том, что спорная квартира является предметом судебных разбирательств, судом отклоняются, поскольку считает, что со стороны ФИО4 недобросовестности не было, он не мог быть осведомлен об обжаловании решений судов по гражданским делам, предметом рассмотрения которых являлась приобретаемая им квартира.

При этом суд учитывает длительный период, около двух лет, прошедшего с момента вынесения решения в 2022 году, которым ФИО1 был признан утратившим право пользования на условиях договора социального найма до заключения сделки купли-продажи 25 июня 2024 года между ответчиками А-выми и ФИО4

Кроме того, в момент заключения сделки купли-продажи от 25.06.2024 г., решение суда не было отменено.

Также суд соглашается с доводами ФИО4, что цена квартиры была рыночной, объявление о ее продаже было размещено на сайте Циан, в ходе проверки через Росреестр на наличие запретов, арестов, обременений было установлено, что указанная квартира под арестом, запретом не находилась, задолженности по ней отсутствовали. В связи с чем, признаков недобросовестности со стороны ФИО4 при заключении сделки купли-продажи спорной квартиры судом не установлено, и убедительных доказательств проявлений недобросовестности ФИО4 стороной истца ФИО1 суду не представлено.

Обязательства по договору купли-продажи исполнены в полном объеме, денежные средства переданы ФИО4 продавцам ФИО2 и ФИО3, что не оспаривалось сторонами в судебном заседании.

На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, поскольку оснований для признаний сделки недействительной суду не представлено.

Разрешая встречные исковые требования ФИО4 о признании его добросовестным приобретателем, суд приходит к выводу об их удовлетворении, поскольку признаков недобросовестности со стороны ФИО4 при заключении договора купли-продажи спорной квартиры судом не установлено.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 названного Кодекса.

В соответствии со ст. 88 ГПК РФ, судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

ФИО4 при подаче иска была оплачена государственная пошлина в размере 3 000 руб., что относится к судебным расходам и подлежит возмещению за счет ФИО1

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1, действующего в своих интересах и интересах несовершеннолетней <ФИО>5, отказать.

Встречные исковые требования ФИО4, удовлетворить.

Признать ФИО4 добросовестным приобретателем <...>.

Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО4 расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Оренбургский областной суд через Дзержинский районный суд города Оренбурга в течение месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение суда составлено 02 июня 2025 года.

Судья

Губернская А.И.