К делу УИД 23RS0002-01-2020-011070-28

Судья – Шепилов С.В. дело № 33-23634/23 № 2-706/2021

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

20 июля 2023 года г. Краснодар

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Поповой Е.И.

судей Кузьминой А.В., Крюкова С.Н.

при помощнике ФИО1

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации г. Сочи к Авджян ................ об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

по встречному иску ФИО2 к администрации г. Сочи о сохранении строения и признании права собственности,

по апелляционной жалобе представителя администрации муниципального образования городской округ г.-к. Сочи Краснодарского края действующего на основании доверенности ФИО3 на решение Адлерского районного суда г.Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года,

заслушав доклад судьи Крюкова С.Н., выслушав мнение представителя ФИО2 - ФИО4, судебная коллегия,

УСТАНОВИЛ

А:

Администрация города Сочи обратилась в суд с исковым заявлением к ФИО2, в котором просила изъять у ответчика объект незавершенного строительства с кадастровым номером ................%, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ................ путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства РФ от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

ФИО2 обратилась в суд со встречным иском к администрации города Сочи, с учётом уточнений, просит суд :

-признать объект недвижимости с кадастровым номером ................ Адлерском районе города Сочи завершенным строительством;

-сохранить объект капитального строительства, назначение: нежилое, общей площадью ................, расположенный на земельном участке с кадастровым номером ................ в города Сочи и признать за ней право собственности на данное строение;

-указать, что решение суда является основанием для Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю на основании технического плана, подготовленного на основании настоящего судебного акта, как основного документа, без истребования дополнительной документации, для проведения государственного кадастрового учета объекта капитального строительства, образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ................ а также внесения соответствующих изменений в регистрационную запись ................ от 19 июня 2019 года и регистрации за ней права собственности на объект капитального строительства, образованного из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ................ расположенного на земельном участке с кадастровым номером ................ в кадастровом квартале ................ а именно здания со следующими характеристиками: назначение - нежилое здание; наименование - нежилое здание; общая площадь: ................ год; материал стен: бетонные; адрес (местоположение): ................

-указать, что настоящий судебный акт является основанием для подготовки кадастровым инженером технического плана на здание, образованное из объекта незавершенного строительства с кадастровым номером ................, расположенное на земельном участке с кадастровым номером ................, в кадастровом квартале ................, со следующими характеристиками: назначение: нежилое здание; наименование: нежилое здание; общая площадь: ................

Решением Адлерского районного суда города Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года, администрации города Сочи отказано в удовлетворении исковых требований к ФИО2 Встречные исковые требования ФИО2 к администрации г. Сочи оставлены без рассмотрения.

В апелляционной жалобе представитель администрации муниципального образования городской округ г.-к. Сочи Краснодарского края действующий на основании доверенности ФИО3 просит решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований муниципального органа, принять по делу новое решение об удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование доводов жалобы указано, что решение суда первой инстанции незаконно, необоснованно, вынесено с нарушением норм материального права, без полного исследования всех материалов дела. В обоснование своей позиции привел доводы аналогичные исковым требованиям.

Письменных возражений на апелляционную жалобу не поступило.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 26 августа 2021 года решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года оставлено без изменения, а жалоба муниципального органа без удовлетворения.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Четвертого кассационного суда от 10 марта 2022 года апелляционное определение от 26 августа 2021 года отменено, дело направлено в суд апелляционной инстанции, указано, что суд апелляционной инстанции допустил нарушение норм процессуального права, устанавливающих правила доказывания в гражданском процессе и правила исследования и оценки доказательств.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 года решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов отменено. По делу в этой части принято новое решение. Исковые требования администрации г. Сочи к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов удовлетворены. Принято решение изъять у ФИО2 объект незавершенного строительства, степень готовности объекта - 32 %, с кадастровым номером ................ путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства». В остальной части решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года оставлено без изменения.

Определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 6 апреля 2023 года апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 30 августа 2022 года отменено по процессуальным основаниям.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ФИО2 - ФИО4 возражал против удовлетворения апелляционной жалобы администрации. Полагал, что администрация г. Сочи несвоевременно воспользовалась своим правом. Сообщил, что ФИО2 арендную плату не вносила, но обращалась за заключением договора аренды, в чем её было отказано.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явились, извещены надлежащим образом о месте и времени проведения судебного заседания, о чем свидетельствуют имеющиеся в материалах дела соответствующие уведомления.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения явившегося лица, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Как установлено судом и следует из материалов дела, администрацией города Сочи выдано разрешение на строительство здания универсального коммунально-бытового обслуживания от 23 января 2009 года № RU 23309-647, срок действия установлен до 23 марта 2010 года. Разрешение на новый срок, на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось.

26 февраля 2010 года за муниципальным образованием город-курорт Сочи зарегистрировано право собственности на земельный участок площадью 127 кв.м, с кадастровым номером .................

Постановлением администрации города Сочи от 28 марта 2016 года № 730 «О предоставлении ФИО5 в аренду земельного участка, расположенного по ул. ................ С.С. предоставлен однократно в аренду сроком на 3 года земельный участок площадью 127 кв.м, с кадастровым номером ................ расположенный по указанному адресу, в территориальной зоне - «ОЦ-1», с видом разрешенного использования «универсальный комплекс коммунально-бытового обслуживания», в территориальной зоне «ОЦ-1», категория земель - земли населенных пунктов.

На основании указанного постановления между администрацией города Сочи и ФИО5 заключен договор аренды от 23 мая 2016 года № 4900010211 о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка с кадастровым номером .................

В соответствии с пунктом 2.1 договора срок аренды устанавливается на три года до 28 марта 2019 года.

Согласно письму департамента имущественных отношений от 24 июня 2019 года № 15564/02-05-17 администрация города Сочи отказалась от договора аренды.

На указанном земельном участке расположен объект незавершённого строительства (степень готовности 32 %) с кадастровым номером ................, принадлежавший на момент предоставления земельного участка ФИО5

19 июня 2019 года за ФИО2 зарегистрировано право собственности на незавершенный строительством объект с кадастровым номером ................ расположенный по ................

Поскольку в установленный договором срок объект незавершенного строительства не достроен, не узаконен и не введен в эксплуатацию, администрация г.Сочи обратилась в суд с настоящими исковыми требованиями.

ФИО2 обращаясь в суд со встречным иском, ссылалась на то, что по договору купли-продажи от 18 июня 2019 года она приобрела в собственность объект незавершенного строительства с кадастровым номером ................ на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:100 с видом разрешенного использования «универсальный комплекс коммунально-бытового обслуживания», в территориальной зоне «ОЦ-1», категория земель - земли населенных пунктов, по ул. Кирова, д.24/2 Адлерского района города Сочи Краснодарского края.

Администрацией города Сочи было разрешено ООО «Лотос» строительство объекта недвижимости с параметрами: площадь застройки ................

Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402030:100, на котором расположено строение, был предоставлен ФИО5, прежнему собственнику строения, на условиях аренды сроком до 28 марта 2019 года для завершения строительства. Однако ФИО5 не завершил строительство указанного объекта недвижимости с кадастровым номером ................

В настоящее время она завершила строительство спорного объекта недвижимости, которое является одноэтажным строением площадью 57,2 кв.м., то есть меньше параметров, указанных в разрешении.

По завершению строительства она обратилась в Департамент имущественных отношений администрации города Сочи по вопросу предоставления ей без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером ................. В связи с тем, что прежним собственником уже реализовано право однократного приобретения земельного участка в аренду на три года для завершения строительства расположенного на нем здания, ей отказано в предоставлении данной муниципальной услуги.

ФИО2 также указывала, что строительство объекта завершено, что подтверждается технической документацией на него. Кроме того, строение обустроено коммуникациями: водо-, газо-, электроснабжением, о чем в техническом паспорте имеется ссылка.

Также имеются технические условия на подключение к данным коммуникациям. Оплата за пользование светом, водой, канализацией и газом производится регулярно согласно показаниям установленных счетчиков, задолженностей нет.

Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 1, подпункта 10 пункта 2, пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 1, подпункта 3.1 пункта 2 статьи 235, пунктов 1, 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований администрации города Сочи и оставлении без рассмотрения встречных исковых требований ФИО2

С такими выводами суда первой инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Отказывая в удовлетворении требований администрации, суд первой инстанции исходил из того, что ФИО2 не являлась первичным арендатором земельного участка с кадастровым номером ................, а приобрела находящийся на нем объект незавершенного строительства с кадастровым номером ................ по договору купли-продажи от 18 июня 2019 года у ФИО5 Право собственности за ФИО2 зарегистрировано 19 июня 2019 года, о чем в ЕГРН внесена регистрационная запись ................ то есть уже после окончания срока аренды земельного участка. Соответственно, ФИО2 не имела возможности завершить строительство объекта при степени его готовности 32 %. Поэтому суд первой инстанции посчитал, что изъятие у ФИО2 спорного объекта недвижимости не отвечает принципу разумного и добросовестного осуществления гражданских прав, закрепленному в статье 10 ГК РФ и нарушает баланс публичных и частных интересов.

Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу, что такие суждения противоречат нормам земельного законодательства, действующего как на момент заключения договора аренды, так и на момент рассмотрения настоящего спора.

Суд первой инстанции указал, что изначально у администрации города Сочи возникли арендные правоотношения с ФИО5 в отношении земельного участка с кадастровым номером ................ и договору от 22 марта 2013 года о передаче прав и обязанностей по договору аренды. В связи с этим, по мнению суда, несмотря на то, что последний договор аренды ................ 23 мая 2016 года заключен сторонами после окончания действия ранее заключенных договоров аренды, спорный земельный участок фактически из владения и пользования ФИО5 (правопреемник ФИО2) до 18 июня 2019 года не выбывал.

В основу решения суда суд первой инстанции положил заключение судебной строительно- технической экспертизы, согласно которому спорный объект, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402030:100 представляет собой объект завершенного строительства с первой группой капитальности со степенью готовности: 100 %, с назначением: нежилое здание, данное здание соответствует градостроительным, строительным и противопожарным нормам и правилам.

Вместе с тем, Федеральным законом от 23 июня 2014 года № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации» вступившим в силу с 1 марта 2015 года, изменен ранее существовавший порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Закона № 171-ФЗ с 1 марта 2015 года утратил силу пункт 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, предусматривающий преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды земельного участка по истечении срока договора аренды при прочих равных условиях, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации.

Так, согласно пункту 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 1 марта 2015 года не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой же статьи. В закрытом перечне оснований заключения договора аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности, без проведения торгов, установленном пунктом 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, предусмотрено такое основание как нахождение на земельном участке объектов незавершенного строительства. В приведенном случае участок может быть предоставлен только однократно в целях завершения строительства объектов незавершенного строительства и только собственникам указанных объектов, перечисленным в пункте 5 данной статьи.

При этом, тот факт, что земельный участок не выбывал из владения арендатора, не может расцениваться в качестве критерия, позволяющего определить правоотношения сторон действующими на основании договоров аренды, заключенных между администрацией города Сочи и ФИО5 14 марта 2011 года и 22 марта 2013 года, поскольку договор аренды от 23 мая 2016 года был заключен сторонами после окончания действия ранее заключенных договоров, на основании вступивших в силу изменений законодательства, на ограниченный (установленный законом) срок и именно для завершения строительства возведенного на земельном участке объекта недвижимости. Договор аренды, заключённый сторонами 23 мая 2016 года, никем не оспаривался, не был отменен или признан незаконным.

В силу п.6 ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

В силу пункта 21 статьи 3 Закона № 137-Ф3 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Таким образом, вопрос предоставления земельных участков при длящихся правоотношениях, возникших ранее 1 марта 2015 года, урегулирован пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-Ф3 и не предполагает иной порядок заключения договоров аренды земельных участков для строительства зданий и сооружений. Положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежат применению к собственнику объекта незавершенного строительства, заключившего договор аренды земельного участка, находящегося в публичной собственности в случае, если такой участок после 1 марта 2015 года был однократно представлен для завершения строительства.

Из материалов дела следует, что право на однократное заключение договора аренды без торгов для завершения строительства реализовано правопредшественником ФИО5

Договор аренды земельного участка с ФИО5 заключен 23 мая 2016 года. Доказательств того, что в установленный договором срок арендатором ФИО5 строительство объекта недвижимости закончено - не представлено.

Иных договоров аренды названного земельного участка не заключались.

В связи с этим, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что к правоотношениям сторон подлежат применению положения пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При указанных обстоятельствах ссылка суда первой инстанции на фактическое завершение ответчиком строительства нежилого здания, при отсутствии сведений о введении его в эксплуатацию в установленном законом порядке, не может являться основанием для отказа в применении положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Судебная коллегия по гражданским делам приходит к выводу о том, что допущенные судом первой инстанции вышеуказанные нарушения норм материального и процессуального права являются существенными, поэтому решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалованной части.

Поскольку решение суда в части оставления встречных исковых требований ФИО2 к администрации г. Сочи о сохранении строения и признании права не обжалуется, решение суда в данной части не подлежит перепроверке судом апелляционной инстанции.

В соответствии со статьей 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года в части отказа в удовлетворении исковых требований администрации г. Сочи к ФИО2 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - отменить.

Принять по делу в этой части новое решение.

Исковые требования администрации г. Сочи к Авджян ................ об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - удовлетворить.

Изъять у Авджян ................ объект незавершенного строительства, степень готовности объекта - ................, расположенный на земельном участке площадью ................ путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 года № 1299 «Об утверждении Правил проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства».

В остальной части решение Адлерского районного суда г. Сочи Краснодарского края от 22 апреля 2021 года оставить без изменения.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий Е.И. Попова

Судьи А.В. Кузьмина

С.Н. Крюков