№ 2-257/2025
УИД: 61RS0022-01-2024-007882-80
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
«24» марта 2025 года г. Таганрог
Таганрогский городской суд Ростовской области в составе:
председательствующего судьи Качаевой Л.В.
при секретаре судебного заседания Цыганок Т.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению КУИ г. Таганрога к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо Потребительский лодочный кооператив «БРИЗ», о признании недействительным договора аренды земельного участка и признании отсутствующим права аренды в отношении земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
КУИ г. Таганрога обратился в Таганрогский городской суд с иском к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 о признании недействительным договора аренды земельного участка и признании отсутствующим права аренды в отношении земельного участка.
В обоснование иска указано, что в соответствии с договором от <дата> № ответчикам был предоставлен в аренду земельный участок площадью 8570 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения причалов для маломерных судов, сроком на 49 лет. Общая площадь объектов недвижимости на участке, принадлежащих ответчикам на праве собственности составляет 491,7 кв.м.
Истец считает, что площадь предоставленного в аренду земельного участка превышает площадь, необходимую для обслуживания и эксплуатации объектов недвижимости, принадлежащих ответчикам, вследствие чего, считает, что сделка аренды является ничтожной.
Истец просит признать отсутствующим право аренды ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в отношении земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 8570 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>.
В судебном заседании представитель истца КУИ г. Таганрога не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом, в адрес суда направлен письменное заявление с просьбой рассмотрения спора в отсутствие представителя, требования иска поддержаны, с выводами экспертизы не согласны, поскольку эксперт в своем заключении учитывал также площадь объектов, не являющихся объектами недвижимости по смыслу ст. 130 ГК РФ.
Ответчики ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 в судебном заседании не присутствуют, о времени и месте рассмотрения спора извещены надлежащим образом, их представителем ФИО5, действующей на основании доверенностей, направлен отзыв в соответствии с которым содержится просьба отказа в удовлетворении иска, применении срока исковой давности к заявленным исковым требованиям.
Представитель третьего лица Потребительского лодочного кооператива «БРИЗ» в судебном заседании не присутствует, о времени и месте рассмотрения спора извещен надлежащим образом.
Дело рассмотрено в порядке ст. 167 ГПК РФ.
Изучив материалы дела, представленные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с договором от <дата> № ответчикам ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 8570 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>, для размещения причалов для маломерных судов, сроком на 49 лет.
Собственником нежилого помещения площадью 123,8 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, строение 3, (1 Этаж – 3,4; 2 - Мансарда – 4, 5, 6), а также нежилого помещения площадью 100,6 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, строение 3, (1 Этаж – 1, 2; 2 - Мансарда – 1, 2, 3) является ФИО1
Собственником нежилого здания лодочный бокс площадью 70,1 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> лодочный кооператив «Бриз» <адрес>, Лодочный бокс № является ФИО4
Собственником нежилого здания лодочный бокс площадью 103,2 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> лодочный кооператив «Бриз» <адрес>, Лодочный бокс № является ФИО2
Собственником нежилого здания лодочный бокс площадью 82,3 кв.м., расположенном по адресу: <адрес> лодочный кооператив «Бриз» <адрес>, Лодочный бокс № является ФИО3
Общая площадь объектов недвижимости на участке, принадлежащих ответчикам на праве собственности составляет 491,7 кв.м.
Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент заключения договора аренды, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (п. 2 ст. 166 ГК РФ).
В силу статьи 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.
Согласно пункту 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Пунктом 2 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Судом установлено, что в <дата> был образован Потребительский лодочный кооператив «Бриз», расположенный по адресу: <адрес>.
В соответствии с уставом ПЛК «Бриз» следует, что предметом деятельности кооператива является осуществление деятельности, направленное: на удовлетворение потребностей своих членов кооператива в эксплуатации и хранении судов маломерного флота, проведение досуга и укрепление здоровья; развитие кооперативной демократии; на содействие в подготовке и повышении квалификации своих членов; на правовое обслуживание членов кооператива, защиту их прав и законных интересов. К целям деятельности кооператива относятся: планировка и благоустройство территории кооператива в соответствии с утвержденным проектом и в границах землеотвода; строительство коммуникаций, объектов инженерной инфраструктуры, дорог, коллективных стоянок для автотранспорта, других строений и сооружений общего пользования; обеспечение противопожарной безопасности на территории кооператива; возведение домиков («баталерок») для кратковременного отдыха и боксов для содержания и хранения судов маломерного флота; недопущение загрязнения территории, отведенной кооперативу и прилегающей акватории Таганрогского залива.
По состоянию на <дата> членами ПЛК «Бриз» являются 95 человек.
Из представленных сторонами доказательств, следует, что на земельном участке площадью 8570 кв.м., расположенном по адресу: <адрес>, имеющем разрешенное использование: для размещения причалов для маломерных судов, располагаются не только объекты капитального строительства, принадлежащие ответчикам, а также объекты не являющихся объектами недвижимости, находящиеся в пользовании как членов ПЛК «Бриз», так и в общем пользовании кооператива.
На момент передачи земельного участка площадью 8570 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, на правах аренды ответчикам, о месте нахождении ПЛК «Бриз», а также расположения иных объектов как движимого, так и недвижимого имущества КУИ г. Таганрога было известно, что следует из акта обследования земельного участка, расположенного по адресу: <адрес> от <дата> (л.д. №).
В соответствии с подпунктом 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ без проведения торгов осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.
В силу положений пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Предоставление собственникам зданий, сооружений исключительного права на приобретение занятого этими объектами земельного участка связывается с реализацией закрепленного в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.
Таким образом, земельным законодательством предусмотрено заключение договора аренды, купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае его предоставления собственнику расположенных на нем здания, сооружения для их эксплуатации (подпункт 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, подпункт 6 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ).
В соответствии с разъяснениями, приведенными в пункте 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", испрашиваемый земельный участок должен быть сформирован для целей эксплуатации принадлежащего заявителю объекта недвижимости, расположенного на данном участке, в размере, необходимом для такой эксплуатации.
При этом сам по себе факт постановки земельного участка на кадастровый учет, как и предшествующее ему утверждение схемы расположения участка не могут выступать доказательствами размера земли, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости. Собственник объектов недвижимости, требующий предоставления земельного участка, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.03.2011 N 13535/10 выражена правовая позиция, согласно которой собственник объекта недвижимости, требующий предоставления земельного участка под объектом в собственность, должен представить доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка испрашиваемой площади для эксплуатации приобретенных объектов недвижимого имущества, в том числе в заявленных целях.
При этом бремя доказывания необходимого размера подлежащего выкупу земельного участка возлагается на лицо, желающее его выкупить (Определение Верховного Суда Российской Федерации от 26.04.2016 N 64-КГ16-2).
По смыслу статей 1, 39.1, 39.3, 39.16, 39.20 ЗК РФ размер земельного участка, необходимого для эксплуатации объектов недвижимого имущества, поставлен в зависимость не только от площади таких объектов недвижимости, но и от их назначения, а также целей использования. Таким образом, необходимая для эксплуатации объекта недвижимости площадь земельного участка определяется с учетом его функционального назначения, градостроительных и иных требований, предъявляемых к эксплуатируемым объектам недвижимости, а также проектов планировки и развития территории соответствующего населенного пункта.
Предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы собственник этого объекта имел возможность осуществлять его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого земельного участка должны входить как часть, которая занята недвижимостью, так и часть, необходимая для ее использования. Предоставление для эксплуатации объекта недвижимости земельного участка публичной собственности, площадью, превышающую необходимую в указанных целях, не допускается.
Согласно правовому подходу, сформулированному в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.12.2015 N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.
Таким образом, обращаясь в уполномоченный орган за реализацией исключительного права приобретения земельного участка по основанию нахождения на нем принадлежащих заявителю объектов недвижимости, заявитель должен обосновать испрашиваемую площадь земли. При этом, как указано выше, формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка не являются безусловным основанием для его предоставления заявителю в испрашиваемом им размере.
По смыслу указанных норм, подлежащих применению с учетом общих положений земельного законодательства, обязывающих собственников земельных участков и лиц, не являющихся собственниками земельных участков, использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением (статья 42 ЗК РФ), возникновение исключительного права на приобретение земельного участка без проведения торгов зависит от достижения той цели, для которой он предоставлялся лицу.
Судом установлено, что спорный земельный участок с кадастровым номером № сформирован с учетом вида разрешенного использования земельного участка «причалы для маломерных судов». Таким образом, использование земельного участка предусматривало не только для обслуживание и благоустройство объектов недвижимости, принадлежащих истцам.
Истцом не представлено доказательств того, что спорный земельный участок предоставлен ответчикам в нарушение градостроительного обоснования в части испрашиваемой площади земельного участка.
Кроме того, назначение земельного участка, имеющего вид разрешенного использования земельного участка «причалы для маломерных судов» предусматривает использование земельного участка не только в целях эксплуатации и благоустройства существующих зданий, но и размещения стоянок маломерных судов, инфраструктуры комплекса стоянок.
<дата> между Комитетом по управлению имуществом г. Таганрога и ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 заключен договор аренды № находящегося в государственной собственности земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора по адресу: <адрес>, в соответствии с которым указанных лица приобрели в аренду на 49 лет земельный участок общей площадью 8570 кв.м. фактически занимаемый объектами недвижимости, находящимися в собственности ответчиков площадью 491,7 кв.м.
Таким образом, КУИ г. Таганрога предварительно согласовано предоставление в аренду за плату земельного участка занимаемого как строениями, находящимися в собственности ответчиков, так и находящимся на этой же территории существующего с <дата> ПЛК «Бриз» на основании градостроительного обоснования использования земельного участка в целях размещения причалов для маломерных судов.
В рамках рассмотрения спора, в целях определения площади земельного участка, необходимого для использования и эксплуатации всех объектов, расположенных в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> общей площадью 8 570 кв.м., с учетом действующих норм и правил, по ходатайству ответчиков назначена судебная землеустроительная экспертиза с поручением ее проведения АО «Приазовский центр смет и оценки».
В соответствии с заключением эксперта АО «Приазовский центр смет и оценки» № от <дата> следует, что площадь необходимая для использования эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данных объектов недвижимого имущества и расположенных на данном земельном участке объектов, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> составляет 9 650,75 кв.м.
Оценив заключение экспертов, суд принимает их в качестве надлежащих доказательств, поскольку заключения соответствуют требованиям ГПК РФ, содержат подробное описание проведенных исследований, сделанные выводы являются мотивированными, ясными, полными, не содержат противоречий. Имеется подписка эксперта о предупреждении об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. В материалы дела не представлены доказательства, опровергающие выводы эксперта. Само по себе несогласие истца с выводами эксперта не является основанием для признания экспертных заключений недостоверными, таким образом, у суда нет оснований сомневаться в правильности выводов эксперта.
То обстоятельство, что экспертом определена большая площадь земельного участка, необходимая для использования для использования эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и иных расположенных на данном земельном участке объектов, находящихся в пределах земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не влияет на выводы суда, поскольку в экспертном заключении произведен расчет максимальной площади земельного участка с учетом его назначения и расположения на нем объектов.
Таким образом, площадь 8570 кв.м. предоставленного земельного участка с кадастровым номером № по адресу: <адрес> соответствует площади, необходимой для использования эксплуатации объектов недвижимого имущества, принадлежащих ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4 и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства объектов, расположенных на данном земельном участке.
Суд соглашается с доводами ответчиков о применении срока исковой давности. Трехлетний срок исковой давности предусмотрен по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной, тогда как сделка признана недействительной в силу п. 1 ст. 168 ГК РФ как оспоримая.
Изложенные в иске обстоятельства, свидетельствуют о моменте, когда истцу стало известно о заключении спорного договора аренды с момента его заключения – <дата>, исходя из положений вышеприведенной ст. 181 ГК РФ началом течения срока исковой давности является момент, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
Удовлетворяя ходатайство ответчиков о применении последствий пропуска срока исковой давности суд исходит из того, что в материалах дела не имеется доказательств того, что КУИ г. Таганрога было известно о порядке образования земельного участка с кадастровым номером № с момента заключения договора аренды с <дата>, в силу чего, о нарушении данным обстоятельством их прав и законных интересов было известно более чем за 5 лет до обращения с настоящим иском в суд. Поскольку своим правом КУИ г. Таганрога не воспользовалось, срок исковой давности суд находит пропущенным, в связи с чем, требования иска оставляет без удовлетворения.
Руководствуясь ст.ст. 191-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования КУИ г. Таганрога к ФИО1, ФИО2, ФИО3, ФИО4, третье лицо Потребительский лодочный кооператив «БРИЗ», о признании недействительным договора аренды земельного участка и признании отсутствующим права аренды в отношении земельного участка, оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд в апелляционном порядке через Таганрогский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Председательствующий Л.В. Качаева
Решение в окончательной форме изготовлено 04 апреля 2025 года.