УИД 77RS0011-02-2024-000611-07

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 мая 2025 года адрес

Мещанский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Данильчик Ю.С.,

при секретаре фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-16/2025 по иску ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Коптевский районный суд адрес с иском к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств.

В обоснование исковых требований истец ссылается на то, что 25 октября 2022 года между сторонами заключен договор купли-продажи нежилого помещения с кадастровым номером 77:01:0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Цена нежилого помещения составила 6 200 000 руб. Денежные средства в счет оплаты стоимости нежилого помещения в полном размере внесены истцом ответчику. После регистрации перехода права собственности истцом получено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований от 20.06.2023 г. № РПП-2765/23-(0)-1, выданное Комитетом государственного строительного надзора адрес, а также Рекомендации по соблюдению обязательных требований от 28.04.2023 года № 901585, выданные Государственной инспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости адрес. Установлено, что в подвале многоквартирного дома по адресу: адрес образованы дополнительные помещения площадью 202, 7 кв.м., а именно помещение (подвал, пом. 2/П, ком.6) с кадастровым номером 77:01:03053:2832 и помещение (подвал, пом3/П, ком. 10) с кадастровым номером 77:01:0003053:2867. Согласно актуальной технической документации ГБУ МосгорБТИ и по данным технической документации 02.03.1982 года в вышеуказанном здании помещения площадью 202,7 кв.м. отсутствуют. Сведения о наличии разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объекта отсутствуют. В соответствии с вышеуказанными документами нежилое помещение образовано с нарушением градостроительных и иных норм и правил. 01.09.2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2022 и возврате уплаченных денежных средств. Ответчиком в счет взаиморасчетов истцу возвращена денежная сумма в размере 3 500 000 рублей в качестве возврата денежных средств за нежилое помещение: кадастровый номер 77.01.0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Таким образом, задолженность ответчика перед истцом составляет 2 700 000 руб. На основании изложенного, истец просит суд расторгнуть договор от 25.10.2022 г. купли-продажи нежилого помещения, кадастровый номер 77:01:0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес, заключенный между истцом и ответчиком. Прекратить право собственности истца на нежилое помещение: кадастровый номер 77:01:0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Признать за ответчиком право собственности на нежилое помещение: кадастровый номер 77:01:0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес. Взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства в размере 2 700 000 рублей в счет возврата денежных средств за нежилое помещение: кадастровый номер 77:01:0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенное по адресу: адрес.

Определением Коптевского районного суда адрес от 19.11.2024 гражданское дело передано по подсудности в Мещанский районный суд адрес

Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом, обеспечил явку представителя фио, который заявленный иск поддержал, настаивал на удовлетворении требований.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседание извещен надлежащим образом, возражений по существу иска не представил, ранее направил заявление о признании иска в порядке ст. 173 ГПК РФ, а также просил о рассмотрении дела в его отсутствие.

Суд, выслушав представителя истца, оценив представленные доказательства, исследовав материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Положениями ст. 556 ГК РФ установлено, что передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.

В силу ст. 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Согласно статье 475 ГК РФ если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы; потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, соответствующим договору.

В соответствии с пунктом 1 статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

Судом установлено, что 25 октября 2022 года между продавцом ФИО2 и покупателем ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения, в соответствии с которым продавец продал, а покупатель купил принадлежащее продавцу по праву собственности нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003053:2867, расположенное по адресу: адрес, общей площадью 102,2 кв.м.

Покупатель обязуется оплатить продавцу цену нежилого помещения в размере 6 200 000 руб. в безналичном порядке посредством перечисления на банковский счет продавца.

В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от 25.10.2022 года нежилое помещение передано ответчиком истцу.

Истцом денежные средства в счет оплаты стоимости нежилого помещения в полном размере в размере 6 200 000 руб. выплачены ответчику, что подтверждается платежными поручениями № 23734 от 27.10.2022 г., № 23735 от 27.10.2022 г.

Из выписки из ЕГРН от 28.10.2022 года следует, что Управлением Росреестра по адрес 28.10.2022 г. зарегистрирован переход права собственности на нежилое помещение (дата и номер государственной регистрации права фио № 77:01:00305362867-77/051/2022-4 от 28.10.2022 года).

Как следует из Предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований от 20.06.2023 № РПП-2765/23-(0)-1, выданного Комитетом государственного строительного надзора адрес на имя фио, в рамках контрольного (надзорного) мероприятия - выездное обследование в соответствии с решением (заданием) от 15.06.2023 № ВО-РСН-463/23-(0)-0 произведен осмотр объекта недвижимости по адресу: адрес. В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об объекте недвижимости от 14.06.2023г. № КУВИ-001/2023-137743380 в многоквартирном доме по адресу: адрес расположено нежилое помещение подвала «помещение 3/П» (кадастровый номер 77:01:0003053:2867) площадью 102,2 кв.м, на которое ФИО1 зарегистрировано право собственности. В ходе осмотра установлено, что по вышеуказанному адресу расположен 4-х этажный многоквартирный дом с 1 подземным этажом. На момент осмотра проводились работы по капитальному ремонту здания, а именно: выполнялись работы по ремонту фасада и кровли. Доступ в нежилое помещение подвала «помещение 3/П» отсутствовал, эксплуатация помещения подвала «помещение 3/П» не осуществлялась. Согласно данным ГБУ адрес городское бюро технической инвентаризации», находящихся в информационной системе Реестра единых объектов недвижимости адрес, по состоянию на 04.09.2013 на поэтажных планах в здании отсутствует нежилое помещение подвала «помещение 3/П».

Как указано в предостережении, вышеуказанные факты могут свидетельствовать о проведенной в многоквартирном доме реконструкции, выразившейся в возведении помещения подвала «помещение 3/П». В связи с тем, что на момент осмотра эксплуатация нежилого помещения подвала «помещение 3/П» не осуществлялась, в настоящее время у Комитета государственного строительного надзора адрес отсутствуют возможности установить факт реконструкции и дальнейшего привлечения собственника вышеуказанного помещения к административной ответственности. В случае, если в вышеуказанном помещении проведена реконструкция, то не гарантировано соответствие выполненных строительно-монтажных работ требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» и, как следствие, безопасная эксплуатация данного объекта, что может привести к причинению вреда жизни и тяжкого вреда здоровью граждан.

Из рекомендации по соблюдении обязательных требований от 28.04.2023 № 9015685, выданной Госинспекции по недвижимости на имя фио, следует, что Госинспекция по недвижимости в соответствии с п. 5 ч. 2 ст. 90 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» направлена рекомендация о недопустимости нарушения обязательных требований, из текста которой следует, что в подвале многоквартирного дома адресу: адрес, образованы дополнительные помещения площадью 202,7 кв.м, а именно помещение /подвал, пом. 2/П, ком. 6) с кадастровым номером 77:01:0003053:2832 и помещение /подвал, пом. 3/П ком. 10) с кадастровым номером 77:01:0003053:2867. Проведена реконструкция помещений площадью 172,7 кв.м, а именно помещений с кадастровыми номерами: 77:01:0003053:2869 (подвал, пом. 6/П, ком. 6-8), 77:01:0003053:2865 (подвал, пом, б/н, ком. 2, 9), 77:01:0003053:2868 (подвал, пом. 4/2П ком. 4), 77:01:0003053:2870 /подвал, пом. 5/2П, ком, 5), 77:01:0003053:2866 /подвал, пом, б/н. ком. 1), 77:01:0003053:2864 /подвал, пом, б/н, ком. 3), 77:01:0003053:2830 /подвал, пом. 1/П. ком. 2-5), 77:01:0003053:2831 /подвал, пом, б/н. ком. 1). По данным актуальной технической документации ГБУ МосгорБТИ и по Данным технической документации ГБУ МосгороБТИ по состоянию на 02.03.1982 в в вышеуказанном здании учтены подвальные помещения (пом. 1 ком 1-7 и пом. 2 ком 1, 1а, 2-6) общей площадью 153,5 кв.м. с внутренней высотной отметкой 2,0 адрес обследованием установлено, что внутренняя высота вышеуказанных помещений составляет от 2,4 м. до 2,6 адрес данным ППК «РОСКАДАСТР» помещения площадью 202,7 кв.м., а именно помещение (подвал, пом. 2/П, ком.6) с кадастровым номером 77:01:0003053:2832 и помещение (подвал, пом. 3/П, ком.10) с кадастровым номером 77:01:0003053:2867 поставлены на государственный кадастровый и технический учет от 21.02.2014 г. и 29.10.2014 г.

Согласно актуальной технической документации ГБУ МосгорБТИ и по данным технической документации ГБУ МосгорБТИ по состоянию на 02.03.1982 в вышеуказанном здании помещения площадью 202,7 кв.м., а именно помещение (подвал, пом. 2/П, ком.6) с кадастровым номером 77:01:0003053:2832 и помещение (подвал, пом. 3/П, ком.10) с кадастровым номером 77:01:0003053:2867 отсутствуют. Сведения о наличии разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объекта отсутствуют.

Таким образом, образованы новые помещения общей площадью 202, 7 кв.м. (кадастровые номера 77:01:0003053:2832, 77:01:0003053:2867) и проведена реконструкция помещений (кадастровые номера: 77:01:0003053:2869, 77:01:0003053:2865, 77:01:0003053:2868, 77:01:0003053:2870, 77:01:0003053:2866, 77:01:0003053:2864, 77:01:0003053:2830, 77:01:0003053:2831) путем разрытия подвала и увеличения высотности общей площадью 172, 7 кв.адрес общей 375, 4 кв.м. учтенные в составе многоквартирного дома с кадастровым номером 77:01:0003053:1016 по адресу: адрес, обладают признаками самовольного строительства.

01.09.2023 года истцом в адрес ответчика направлена претензия о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения от 25.10.2022 и возврате уплаченных денежных средств.

В соответствии с платежными поручениями №642863 от 30.10.2023, №727710 от 31.10.2023, №870278 от 02.11.2023, №966677 от 03.11.2023 истцу возвращена денежная сумма в размере 3 500 000 рублей в качестве возврата денежных средств за нежилое помещение: кадастровый номер 77.01.0003053:2867, площадью 102,2 кв.м., расположенного по адресу: адрес.

Ответчиком в материалы дела приобщено заявление о признании иска в полном объеме.

В соответствии со ст. 173 ГПК РФ при признании ответчиком иска и принятии его судом принимается решение об удовлетворении заявленных истцом требований.

Последствия признания иска ответчику разъяснены и понятны, о чем ответчика написал в ходатайстве, приобщенном к материалам дела.

Суд принимает признание иска ответчиком, поскольку оно не противоречит закону и не затрагивает права и законные интересы других лиц.

Согласно ч. 4 ст. 198 ГПК РФ в случае признания иска ответчиком в мотивировочной части решения суда может быть указано только на признание иска и принятие его судом.

Поскольку ответчика признал иск, и данное признание принято судом, исковые требования подлежат удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о расторжении договора купли-продажи нежилого помещения, прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании денежных средств – удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи нежилого помещения, заключенный 25.10.2022 между ФИО1 и ФИО2.

Решение суда является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости о прекращении права собственности ФИО1 и государственной регистрации права собственности ФИО2 на нежилое помещение с кадастровым номером 77:01:0003053:2867, площадью 102,2 кв.м, расположенное по адресу: адрес.

Взыскать с ФИО2 (паспортные данные) в пользу ФИО1 (паспортные данные) уплаченные по договору денежные средства в размере 2 700 000 руб.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Мещанский районный суд адрес в течение одного месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 28 июля 2025 года.

Судья Ю.С. Данильчик