Дело № 2-1264/2025

22RS0015-01-2025-001029-79

Заочное РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Новоалтайск 26 мая 2025 года

Новоалтайский городской суд Алтайского края в составе:

председательствующего судьи Козловой И.В.,

при секретаре Новиковой Л.Ю.,

с участием представителя истца ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО2 к ФИО3, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям Первомайского района Алтайского края о признании договора аренды земельного участка недействительным,

установил:

ФИО2 обратилась в суд с иском к ФИО3, комитету по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям АДРЕС о признании недействительным договора аренды земельного участка НОМЕРА от ДАТА, расположенного по адресу: АДРЕС, заключенного между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям АДРЕС и ФИО3 В обоснование указано, что истцу принадлежит объект – незавершенный строительством жилой дом с кадастровым номером 22:33:040801:7765, расположенный по указанному адресу, что подтверждает свидетельством о праве на наследство по завещанию от ДАТА, зарегистрировано в реестре НОМЕР-н/22-2024-1-482, и выпиской из ЕГРН о регистрации права: собственность, 22:33:040801:7765-22/111/2024-5. Ранее объект принадлежал ее матери ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДАТА, которая неоднократно обращалась к ответчику с заявлениями о предоставлении ей земельного участка под незавершенным строительством объектом – жилым домом на праве аренды, однако по разным причинам договор с нею не был заключен. В июне 2024г. истец узнала, что право аренды на земельный участок реализовано с торгов путем проведения аукциона, о чем ни ФИО4, ни истец не были извещены. О том, кто является победителем торгов ей известно не было, узнала только в рамках рассмотрения судом дела НОМЕР, когда по запросу суда поступил договор НОМЕР купли-продажи арестованного имущества от ДАТА, заключенный между межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в АДРЕС и АДРЕС в лице организатора торгов – ООО «Риддер» и ФИО3 В п.1.2 договора указано, что имущество принадлежит на праве собственности ФИО5 В акте приема-передачи к договору купли-продажи от 02.11.22023 указано, что арестованное судебным приставом-исполнителем имущество передается покупателю в собственность. Государственным регистратором в ходе проведения правовой экспертизы документов было установлено, что ДАТА комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям АДРЕС было подано заявление о расторжении договора аренды земельного участка, которое было приостановлено ДАТА ввиду наличия актуальной записи о запрете регистрационных действий. В связи с погашением указанной записи в связи со снятием указанного запрета обращение было возобновлено ДАТА и запись об аренде погашена. По условиям указанного соглашения договор аренды считается расторгнутым с ДАТА. По состоянию на ДАТА право аренды, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества от ДАТА погашено, что также является препятствием для государственной регистрации аренды ФИО3 Договор купли-продажи арестованного имущества от ДАТА заключен после заключения арендатором соглашения о расторжении договора аренды от ДАТА. Невозможно осуществить государственную регистрацию перехода права собственности.

В судебном заседании представитель истца ФИО1 иск поддержала, не возражала против вынесения по делу заочного решения.

В судебное заседание стороны не явились, извещены.

Судебная корреспонденция, направленная ФИО3 по имеющимся адресам, месту регистрации, возвращена в суд за истечением срока хранения.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" гражданин, сообщивший кредиторам, а также другим лицам сведения об ином месте своего жительства, несет риск вызванных этим последствий (пункт 1 статьи 20 Гражданского кодекса РФ). Сообщения, доставленные по названным адресам, считаются полученными, даже если соответствующее лицо фактически не проживает (не находится) по указанному адресу.

В силу ч. 1 ст. 235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ), в случае неявки в судебное заседание ответчика, извещенного о времени и месте судебного заседания, не сообщившего об уважительных причинах неявки и не просившего о рассмотрении дела в его отсутствие, дело может быть рассмотрено в порядке заочного производства.

С учетом мнения представителя истца, суд полагает возможным, с учетом положений ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие сторон. С вынесением по делу заочного решения.

Выслушав представителя истца ФИО1, исследовав письменные доказательства по делу, суд полагает иск удовлетворить по следующим основаниям. Согласно части 2 статьи 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному гражданскому делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

В соответствии с п.9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении» под судебным постановлением, указанным в части 2 статьи 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно части 1 статьи 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда).

Вступившим в законную силу решением Новоалтайского городского суда АДРЕС от ДАТА постановлено исковые требования ФИО2 удовлетворить.

Признать недействительными результаты торгов, проведенных Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в АДРЕС и АДРЕС ДАТА по исполнительному производству НОМЕР-ИП по реализации арестованного имущества- имущественных прав (права аренды) должника ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 22:33:040801:2905, расположенный по адресу: АДРЕС.

Признать недействительным договор НОМЕР купли-продажи арестованного имущества, заключенный ДАТА по результатам торгов между Межрегиональным территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в АДРЕС и АДРЕС в лице организатора торгов ООО «Риддер» и ФИО3 в отношении имущественных прав- права аренды ФИО5 на земельный участок с кадастровым номером 22:33:040801:2905, расположенный по адресу: АДРЕС.

Исковые требования к ГУФССП России по АДРЕС, ФИО5, администрации АДРЕС оставить без удовлетворения.

Согласно решению суда, судом установлено, что по договору аренды земельного участка от ДАТА НОМЕРА, заключенному между комитетом по управлению имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС- арендодатель, и ФИО6- арендатор, последней предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 1 350 кв.м, расположенный по адресу: АДРЕС, для ведения личного подсобного хозяйства.

ДАТА ФИО6 с ФИО5 заключено соглашение, по которому она передала права и обязанности по договору аренды земельного участка.

Аренда земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905 в пользу ФИО5 зарегистрирована ДАТА на основании договора аренды и соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка.

ДАТА между ФИО5-продавец, и ФИО4- покупатель, заключен договор купли-продажи, по которому покупатель приобрела объект незавершенного строительства степенью готовности 10%, расположенный по адресу: АДРЕС. Данный объект принадлежит покупателю на основании технического плана объекта незавершенного строительства от ДАТА.

Право собственности ФИО4 на данный объект зарегистрировано ДАТА, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от ДАТА.

ФИО4 умерла ДАТА, ее наследником является ФИО2, которой ДАТА выдано свидетельство о праве на наследство по завещанию на указанный объект незавершенного строительства. Переход права собственности истца на объект зарегистрировано ДАТА.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП АДРЕС УФССП России по АДРЕС от ДАТА в отношении должника ФИО5 возбуждено исполнительное производство НОМЕР-ИП, взыскателем по которому является ФИО7 (в настоящее время ФИО8) Ю.Д., предметом исполнения- задолженность в размере 297 065 руб.

В последующем исполнительное производство передано в ОСП Мамонтовского и АДРЕСов ГУФССП России по АДРЕС по месту жительства должника ФИО5

Из материалов исполнительного производства следует, что постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП АДРЕС УФССП России по АДРЕС от ДАТА наложен запрет на совершение регистрационных действий в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905, зарегистрированный ДАТА.

В материалах исполнительного производства имеется письмо главы АДРЕС от ДАТА в ОСП АДРЕС, согласно которому, ФИО5 обращался в комитет по управлению имуществом и земельным отношениям для продления договора аренды земельного участка путем перезаключения на договор НОМЕРА от ДАТА, который зарегистрирован не был.

К письму приложено уведомление Управления Росреестра по АДРЕС комитету по управлению имуществом и земельным отношениям от ДАТА о приостановлении государственной регистрации, согласно которому в ходе проведения экспертизы для осуществления действия по регистрации соглашения о расторжении зарегистрированного договора в отношении спорного земельного участка установлено, что в ЕГРН имеется запись о запрете регистрационных действия от ДАТА, установленного ОСП АДРЕС УФССП России по АДРЕС.

Согласно письму председателя комитета по управлению имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС от ДАТА в ОСП Мамонтовского и АДРЕСов, договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕРА является действующим, ни одна из сторон не заявляла о его расторжении.

Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП Мамонтовского и АДРЕСов от ДАТА привлечен к участию в исполнительном производстве специалист для оценки права аренды спорного земельного участка в целях его реализации с торгов. Постановлением от ДАТА приняты результаты оценки права аренды земельного участка. Постановлением от ДАТА право аренды земельного участка, принадлежащие должнику ФИО5, стоимостью 596 700 руб. переданы на торги в МТУ Росимущества в АДРЕС и АДРЕС.

Поручением от ДАТА МТУ Росимущества в АДРЕС и АДРЕС передало арестованное имущество- имущественные права в отношении земельного участка на реализацию ООО «Риддер».

Постановлением судебного пристава-исполнителя от ДАТА цена имущественного прав снижена на 15%, поскольку ДАТА торги не состоялись.

Из протокола НОМЕР от ДАТА о результатах торгов по продаже арестованного имущества следует, что ФИО3 является победителем торгов, проведенных ДАТА в форме электронного аукциона, по лоту НОМЕР- право аренды земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905.

ДАТА между МТУ Росимущества в АДРЕС и АДРЕС в лице ООО «Риддер» и ФИО3 заключен договор НОМЕР купли-продажи арестованного имущества- права аренды земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905, назначением- для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: АДРЕС, принадлежащего ФИО5, стоимостью 512 266,95 руб.

ДАТА ООО «Риддер» и ФИО3 обратились в Управление Росреестра по АДРЕС за государственной регистрацией аренды земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905.

Управлением Росреестра по АДРЕС ДАТА приостановлена государственная регистрация обременения объекта недвижимости в виде аренды, о чем заявителям направлено уведомление.

Из уведомлений от ДАТА и реестрового дела, представленного по запросу суда, в отношении спорного земельного участка следует, что ДАТА в Управление Росреестра по АДРЕС обратился комитет по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС о расторжении договора в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905 на основании соглашения о расторжении договора аренды НОМЕР А от ДАТА, которое было приостановлено ДАТА ввиду наличия актуальной записи о запрете регистрационных действий от ДАТА. В связи с погашением данной записи со снятием запрета, обращение было возобновлено ДАТА и запись об аренде погашена. По условиям соглашения, договор аренды считается расторгнутым с ДАТА. По состоянию на ДАТА право аренды, являющееся предметом договора купли-продажи арестованного имущества НОМЕР от ДАТА погашено, что является препятствием для государственной регистрации аренды ФИО3, поскольку договор купли-продажи арестованного имущества заключен после соглашения о расторжении договора аренды Предложено представить заявление о прекращении государственной регистрации, действия по которой приостановлены до ДАТА.

Из уведомления от ДАТА Управления Росреестра по АДРЕС следует, что в осуществлении государственной регистрации прав ФИО3 отказано.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости по состоянию на ДАТА в отношении земельного участка с кадастровым номером 22:33:040801:2905 аренда не зарегистрирована.

В реестровом деле имеется соглашение о расторжении договора аренды НОМЕР А от ДАТА, заключенное ДАТА между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и ФИО5, согласно которому данный договор аренды сторонами расторгнут с ДАТА.

В уведомлениях от ДАТА Управлением Росреестра по АДРЕС сообщено сторонам данного соглашения о приостановлении государственной регистрации соглашения о расторжении договора аренды в отношении земельного участка в связи с запретом регистрационных действий до наступления одного из случаев, установленных ст. 26 Закона о регистрации. В уведомлениях от ДАТА сообщено о прекращении осуществления государственной регистрации прав в отношении земельного участка.

В регистрационном деле имеется договор аренды земельного участка НОМЕРА, заключенный ДАТА между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и ФИО5, согласно которому последнему в аренду передан земельный участок с кадастровым номером 22:33:040801:2905 сроком на 3 года.

В уведомлении от ДАТА Управлением Росреестра по АДРЕС сообщено сторонам данного договора о приостановлении государственной регистрации договора аренды в отношении земельного участка до снятия запрета регистрационных действий.

Также в реестровом деле имеется соглашение о расторжении договора аренды НОМЕРА от ДАТА, заключенное ДАТА между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и ФИО5, согласно которому данный договор аренды сторонами расторгнут с 05.052020.

В материалах реестрового дела имеется договор аренды земельного участка НОМЕРА, заключенный ДАТА между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и ФИО4, согласно которому последней в аренду передается земельный участок с кадастровым номером 22:33:040801:2905, сроком на 3 года.

Из установленных по делу обстоятельств следует, что договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕРА, заключенного сроком на 10 лет, истекал ДАТА.

Из соглашения о расторжении договора аренды земельного участка от ДАТА НОМЕРА, заключенного ДАТА следует, что арендатор и арендодатель расторгли данный договор с ДАТА, в связи с чем, имущественные права и обязанности ФИО5 прекращены.

Таким образом, судебным приставом-исполнителем на реализацию с публичных торгов переданы и в дальнейшем реализованы несуществующие имущественные права (право аренды) должника ФИО5, что нормами действующего законодательства не предусмотрено. Данное нарушение является существенным и влечет признание торгов недействительными. Введение арендодателем в заблуждение судебного пристава-исполнителя о том, что договор аренды земельного участка не расторгался, в данном случае значения не имеет.

ФИО4 обращалась в суд с иском об освобождении земельного участка от запрета на совершение действий по регистрации.

Решением Новоалтайского городского суда от ДАТА в иске ФИО4 было отказано. Данное решение не обжаловалось и вступило в законную силу.

Из решения следует, что суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельного участка от ДАТА НОМЕРА возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок, на основании сведений, предоставленных комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям администрации АДРЕС и пояснений его председателя в судебном заседании о том, что договор не расторгался, является действующим.

Однако при рассмотрении настоящего спора судом установлены иные ранее неизвестные обстоятельства по делу. Кроме того, имущественные права должника были переданы судебным приставом-исполнителем на реализацию с публичных торгов независимо от рассмотрения судом иска ФИО4

Основания предоставления спорного земельного участка в аренду, после прекращения договора аренды от ДАТА НОМЕРА установлены нормами земельного и гражданского законодательства.

С учетом положений указанных норм права спорный земельный участок не мог быть предоставлен ФИО9 по договору аренды от ДАТА НОМЕРА, поскольку на нем находился объект незавершенного строительства, собственником которого являлась ФИО4 на основании договора купли-продажи от ДАТА.

Аренда спорного земельного участка по договору от ДАТА НОМЕРА, заключенного с ФИО10, а равно по договору от ДАТА НОМЕРА, заключенному с ФИО4, в установленном порядке не зарегистрирована, договоры считаются незаключенными.

При таких обстоятельствах, ФИО2, как собственник объекта незавершенного строительства в порядке универсального правопреемства, имеет право приобрести спорный земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов. Реализация права аренды земельного участка с публичных торгов нарушило ее права на получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства жилого дома.

Частью 2 статьи 13 ГПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 209 ГПК РФ после вступления в законную силу решения суда стороны, другие лица, участвующие в деле, их правопреемники не могут вновь заявлять в суде те же исковые требования, на том же основании, а также оспаривать в другом гражданском процессе установленные судом факты и правоотношения.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированной в Постановлении от ДАТА N 30-П, признание преюдициального значения судебного решения, будучи направленным на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов, предполагает, что факты, установленные судом при рассмотрении одного дела, принимаются другим судом по другому делу в этом же или ином виде судопроизводства, если они имеют значение для разрешения данного дела.

Приведенные правовые нормы конкретизируют общие положения процессуального законодательства об обязательности вступивших в законную силу судебных постановлений судов и направлены на обеспечение законности выносимых судом постановлений, а также на обеспечение стабильности и общеобязательности судебного решения, исключение возможного конфликта судебных актов.

Обращает на себя внимание тот факт, что, не смотря на поступление ДАТА иска по делу НОМЕР (принятие по нему решения ДАТА), ответчик заключил договор аренды земельного участка ДАТА (в период рассмотрения дела), то есть, уже зная о правах истца.

В соответствии с п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В соответствии с п. 1 ст. 28 ЗК РФ в редакции от ДАТА, действующей на момент заключения договора аренды, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Согласно п.п. 2,3 ст. 22 ЗК РФ, в редакции от 17.07.2009, земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.

Пунктом 3 статьи 35 ЗК РФ в указанной редакции было предусмотрено, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ в указанной редакции было предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.

С 1 марта 2015 г. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменении в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и основании предоставления в аренду публичных земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ предоставлено преимущественное право на заключение на новый срок без торгов договора аренды земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (собственнику объекта).

Таким образом, договор от ДАТА не соответствует требованиям закона.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При таких обстоятельствах, договор аренды земельного участка НОМЕРА от ДАТА, заключенный между ответчиками следует признать недействительным.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199, 235 ГПК РФ, суд

решил:

Иск ФИО2 (СНИЛС НОМЕР удовлетворить.

Признать недействительным договор аренды земельного участка НОМЕРА от ДАТА, расположенного по адресу: АДРЕС, заключенный между комитетом по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям АДРЕС и ФИО3 (паспорт серия НОМЕР).

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.

Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.

Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.

Судья И.В. Козлова

мотивированное решение изготовлено 06.06.2025