31RS0№-92 2-1141/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
24.05.2023 г. Белгород
Свердловский районный суд г. Белгорода в составе:
председательствующего судьи Горбач И.Ю.,
при секретаре Нагапетян А.А.,
представителя истца - ФИО1 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), представителя ответчика - ФИО2 (доверенность от ДД.ММ.ГГГГ), в отсутствие истицы,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к АО «Пуск» о защите прав потребителя,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и АО «Пуск» заключен договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> городе Белгороде. По условиям договора ответчик обязался построить и передать объект долевого строительства до ДД.ММ.ГГГГ в собственность ФИО3 нежилое помещение с проектной площадью 44,74 кв.м на 1-м этаже в 16-ти этажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером №.
Ссылаясь на то, что в установленный договором срок - до ДД.ММ.ГГГГ ответчиком нежилое помещение не предано, в исковом заявлении с учетом увеличения требований, ФИО3 просит взыскать с АО «ПУСК» неустойку за нарушение срока передачи помещения за период с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ в сумме 412 461,72 руб., штраф, компенсацию морального вреда 50 000 руб.
В обоснование иска ФИО3 указала, что застройщиком помещение передано с просрочкой 264 дня. В соответствии с актом приема-передачи нежилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ спорное помещение передано ФИО3 только ДД.ММ.ГГГГ. В связи с нарушением предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик обязан уплатить неустойку.
В судебное заседание истица не явилась, извещена надлежащим образом, обеспечила участие представителя, который поддержал требования по основаниям изложенным в иске.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения иска, ссылался на то, что срок передачи нежилого помещения проектной площадью 44,74 кв.м. составлял до ДД.ММ.ГГГГ, строительство жилого дома со встроенными нежилыми помещениями завершено ДД.ММ.ГГГГ, истице направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности № от ДД.ММ.ГГГГ. Ссылался на то, что ФИО3 по своей воле не принимала нежилое помещение. В случае удовлетворения иска представитель ответчика просил применить положения ст. 333 ГК РФ.
Исследовав в судебном заседании обстоятельства по представленным сторонами доказательствам, суд признает заявленные требования обоснованными и подлежащими удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Пунктом 2 части 4 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что договор участия в долевом строительстве должен содержать срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
Согласно части 1 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 данной статьи.
В силу части 3 той же статьи в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
Статьей 8 Закона N 214-ФЗ установлено, что передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (часть 2).
После получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором (часть 3).
Из приведенных положений Закона следует, что договор участия в долевом строительстве должен предусматривать как срок строительства (создания) многоквартирного дома, так и срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства, при этом такая передача возможна не ранее получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию. Изменение срока передачи застройщиком объекта долевого строительства возможно только при условии изменения соответствующего условия договора в предусмотренном Гражданским кодексом Российской Федерации порядке.
Исполнение застройщиком обязательства по строительству (созданию) многоквартирного дома удостоверяется разрешением на ввод дома в эксплуатацию, получение которого в силу статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации является обязанностью застройщика и до получения которого обязательства застройщика по строительству (созданию) многоквартирного дома не могут считаться исполненными.
Согласно положениям статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
При толковании условий договора о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику этого строительства следует учитывать положения статьи 190 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Получение разрешения на ввод многоквартирного дома или иного объекта недвижимости в эксплуатацию не является событием, которое должно с неизбежностью наступить, и в отдельности от других условий договора не может рассматриваться как самостоятельное условие о сроке.
При этом в силу императивных положений статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве речь идет именно о сроке исполнения обязательства, а не об обусловленности исполнения обязательства названным событием.
В соответствии с частями 4, 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 настоящей статьи. Сообщение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. При этом срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства не может быть установлен ранее чем за четырнадцать дней и позднее чем за один месяц до установленного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства, получивший сообщение застройщика о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, обязан приступить к его принятию в предусмотренный договором срок или, если такой срок не установлен, в течение семи рабочих дней со дня получения указанного сообщения.
Согласно пункту 6 статьи 8 Закона N 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в установленный срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, когда составлен акт, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства установленным требованиям) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу.
Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. В случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства вследствие уклонения участника долевого строительства от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства застройщик освобождается от уплаты участнику долевого строительства неустойки (пени) при условии надлежащего исполнения застройщиком своих обязательств по такому договору.
Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и АО «Пуск» заключен договор о долевом участии в строительстве многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> городе Белгороде. Предметом договора является нежилое помещение проектной площадью 44,74 кв.м. Площади помещений будут уточняться после обмеров бюро технической инвентаризации. Пунктом 2 договора установлена стоимость «нежилого помещения» (согласно проектной площади) под самоотделку определена по соглашению сторон 3 176 540 руб. (из расчета 71000 руб. за 1 кв.м.), с учетом затрат на расширение и реконструкцию сетей, а также прочих затрат связанных со строительством, и действует в течение недели после регистрации договора.
Стоимость изменяется в случае изменения площади нежилого помещения по результатам обмеров бюро технической инвентаризации, или неполной оплаты за нежилое помещение единовременным взносом.
В случае оплаты менее 20% стоимости нежилого помещения в указанный срок, договор считается не заключенным.
В случае частичной оплаты, оставшуюся сумму за неоплаченные квадратные метры участник долевого строительства обязуется внести из расчета стоимости 1 квадратного метра общей площади по ценам определяемым застройщиком на день взноса оставшейся суммы до окончания строительства, регулярно, равными долями. Изменения цен можно узнать в бухгалтерии по телефону <***>. Окончательный расчет производится по фактической общей площади нежилого помещения участником долевого строительства, в течение месяца после ввода жилого дома в эксплуатацию.
Приказом АО «Пуск» от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что в связи со строительством многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями по <адрес> в <адрес> и заключением договоров о долевом участии в строительстве с ДД.ММ.ГГГГ установлена следующая цена за один квадратный метр жилья на нежилые помещения (малые, до 60 кв.м) – 78 000 руб.
Таким образом, цена договора не является твердой и определяется в порядке, установленном достигнутым ими соглашением.
Срок ввода объекта в эксплуатацию 4 квартал 2019 года. Срок передачи нежилого помещения участнику долевого строительства один год с момента окончания строительства.
Таким образом, обязательства застройщиком подлежали исполнению в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
В соответствии с п. 8 договора застройщик обязуется своевременно известить участника долевого строительства по указанному в договоре адресу, о готовности передать нежилое помещение под самоотделку участник долевого строительства обязуется принять указанное нежилое помещение.
При этом в силу п. 9 застройщик передает нежилое помещение участнику долевого строительства при 100% оплате за общую площадь нежилого помещения по акту приема-передачи.
Пунктом 10 установлено, что участник долевого строительства, в свою очередь, обязан в течение одного дня после получения сообщения застройщика о завершении строительства объекта, получить документы необходимые для регистрации за ним права собственности на нежилое помещение и сдать их на регистрацию.
Договор подписан сторонами, зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии <адрес> ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ истице застройщиком направлено уведомление, что дом будет готов к передаче в декабре 2019 – январе 2020.
ДД.ММ.ГГГГ истице направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности и о завершении строительства ДД.ММ.ГГГГ, которое она получила ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается данными сайта Почта России (№).
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась с исковом заявлением в Свердловский районный суд <адрес>, в котором просила с учетом уточнения требований возложить на ответчика обязанность в кратчайшие сроки за свой счет устранить недостатки нежилого помещения проектной площадью 44,74 кв.м. на 1-м этаже в 16-ти этажном жилом доме, расположенном на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и взыскать в её пользу 148 000 рублей - величину снижения рыночной стоимости нежилого помещения, обусловленную наличием пристройки-входа в подвальное помещение многоквартирного жилого дома, расположенного перед окнами вышеуказанного нежилого помещения.
Решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, оставленным без изменения апелляционным определением от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО3 отказано в удовлетворений требований к АО «Пуск». Отказывая в удовлетворении требований, суд исходил из того, что построенный жилой дом по адресу: <адрес>, в котором расположено нежилое помещение истца, соответствует требованиям проектной документации, с которой истец был ознакомлен.
ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ истица направляла ответчику требования о немедленной передаче нежилого помещения.
ДД.ММ.ГГГГ истице направлено предупреждение о необходимости погашения задолженности, которое она получила ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается уведомлением о вручении. В предупреждении указано, на необходимость доплаты, поскольку согласно приказу АО «Пуск» № от ДД.ММ.ГГГГ стоимость 1 м2 составляла 78 000 руб., доплата определена 279 700 руб. (3 116 100 - 2 836 400 = 279 700 руб.), после чего прибыть в АО «ПУСК» по адресу: <адрес>, для получения необходимых документов для регистрации права собственности.
Стоимость квартиры на сумму 3 471 900 руб. истицей оплачена, что подтверждается приходными кассовыми ордерами: № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 80 000 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 2 756 400 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 585 500 руб.; № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 50 000 руб.
По акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ нежилое помещение передано истице.
Выпиской из ЕГРН подтверждается, что за истицей ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности на нежилое помещение общей площадью 48, 9 кв.м. по адресу: <адрес>, нежилое помещение №.
ДД.ММ.ГГГГ истица обратилась к ответчику с претензией, в которой потребовала выплаты неустойки.
Применив к установленным фактическим обстоятельствам дела ст.55 Градостроительного кодекса Российской Федерации, ст. ст. 4, 5, 8 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", суд пришел к выводу об отказе в иске, поскольку застройщиком обязательства по строительству многоквартирного дома выполнены в срок установленный договором, порядок уведомления участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства соблюден, построенный жилой дом по адресу: <адрес> соответствует требованиям проектной документации. Суд исходит из того, что истец принял объект долевого строительства только ДД.ММ.ГГГГ вследствие уклонения от принятия объекта долевого строительства.
решил:
отказать в удовлетворении исковых требований ФИО3 (паспорт:№) к АО «Пуск» (ИНН:<***>, ОГРН: <***>) о защите прав потребителя.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда путём подачи через Свердловский районный суд г. Белгорода апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья И.Ю. Горбач
Мотивированный текст решения суда изготовлен 29.05.2023.