Дело № 2-1250/2025

66RS0002-02-2025-000367-52

Мотивированное решение изготовлено 04 июля 2025 года

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

г. Екатеринбург 30 июня 2025 года

Железнодорожный районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Сорокиной М.А., при секретаре Гулиевой А.Я.,

с участием представителя истца ФИО1, представителя ответчика Л., помощника прокурора Ивановой М.А.,

рассмотрев в судебном заседании материалы гражданского дела по иску Администрации г. Екатеринбурга к ФИО2 об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, признании утратившим право пользования, выселении,

УСТАНОВИЛ:

администрация г. Екатеринбурга обратилась в суд с иском к ответчику ФИО2 с требованиями обизъятии у ответчика жилого помещения – комнаты, площадью 42 кв.м., расположенной в коммунальной квартире № 2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***, кадастровый номер *** для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве выкупной цены денежной суммы вразмере 3128 320 руб.; прекращении права собственности ответчика на указанное жилое помещение; возложении обязанности на ответчика принять причитающуюся ему денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств; признании права собственности на указанное жилое помещение за городским округом муниципальным образованием «город Екатеринбург»; признании ответчика утратившим право пользования указанным жилым помещением и выселении из него.

В обоснование иска указано, что ответчикуФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната (фактически три комнаты), площадью 42 кв.м., расположенной в коммунальной квартире № 2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***, кадастровый номер ***. Постановлением Администрации г.Екатеринбурга № *** от 08.10.2021 многоквартирный жилой дом по адресу г.Екатеринбург, ул. *** признан аварийным и подлежащим сносу. Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № *** от 14.07.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ул. *** и жилых помещений в нем». Для определения стоимости долей в жилом помещении истцом проведена оценка стоимости имущества. Соглашение с ответчиком о выкупе не заключено. В результате изъятия имущества ответчику выплачивается компенсация с одновременным переходом права собственности в пользу истца. Право пользования ответчика на жилое помещение прекращается.

В судебном заседании представители истца ФИО1 исковые требования поддержала, просила при определении выкупной стоимости руководствоваться заключением, приложенным к исковому заявлению.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, его представитель ответчика в судебном заседании просил при определении выкупной цены использовать результаты судебной экспертизы.

Прокурор Иванова М.А. дала заключение о возможности удовлетворения иска в части признании ответчика утратившим право пользования жилым помещением и выселении.

Суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.

Заслушав объяснения лиц, явившихся в судебное заседание, заключение прокурора, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

ОтветчикуФИО2 на праве собственности принадлежит жилое помещение – комната, площадью 42 кв.м., расположенной в коммунальной квартире № 2 по адресу: г.Екатеринбург, ул. ***, кадастровый номер *** (л.д. 9-11 том 1). Фактически указанное жилое помещение состоит из трех комнат (л.д. 191 том 1).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № *** от 08.10.2021 многоквартирный жилой дом по адресу г.Екатеринбург, ул. *** признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 15 том 1).

25.11.2021 ФИО2 вручено требование о сносе аварийного многоквартирного дома в срок до 15.04.2022 (л.д. 19 том 1).

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга № *** от 14.07.2022 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: ул. *** и жилых помещений в нем» (л.д.16-18 том 1).

Для определения выкупной стоимости истцом проведена оценка имущества (л.д. 26-90 том 1).

18.09.2024 ФИО2 вручен проект соглашения об изъятии земельного участка и нежилого помещения (л.д. 20 том 1).

Соглашение о выкупе с ответчиком не заключено.

Статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено соблюдение процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения у собственника, являющееся обязательным. Данная процедура включает в себя: принятие уполномоченным органом решения об изъятии жилого помещения (часть 2 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), государственную регистрацию этого решения в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (часть 3 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), уведомление в письменной форме собственника жилого помещения не позднее чем за год до предстоящего изъятия принадлежащего ему жилого помещения о принятом решении об изъятии и дате его государственной регистрации (часть 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Согласно частям 1, 2, 6 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии жилого помещения принимается органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд. Выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения. Соглашение включает в себя обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемое жилое помещение.

Частью 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Порядок определения выкупной цены жилого помещения установлен ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. В выкупную цену включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенная выгода.

По смыслу п. 2 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с положениями п. 1 ст. 292 Гражданского Кодекса Российской Федерации, ст. 31 Жилищного Кодекса Российской Федерации, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу у собственника и членов семьи собственника прекращается имевшееся у них право пользования квартирой, которое было предоставлено им прежним собственником, то есть то право, которое было производным от права собственности прежнего собственника.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

При указанных обстоятельствах подлежат удовлетворению исковые требования: об изъятии жилого помещения у ответчика; прекращении права единоличной собственности на комнату; признании за МО «город Екатеринбург» право собственности на жилое помещение; возложении обязанности на ответчика предоставить Администрации г.Екатеринбурга реквизиты банковского счета для перечисления денежных средств и принять причитающуюся выкупную цену за изымаемое жилое помещение; о признании ответчика прекратившим право пользования жилым помещением и выселении из него.

Разрешая вопрос о присуждении выкупной цены, суд руководствуется следующим.

Судом назначена судебная экспертиза, по результатам которой в заключении № *** (л.д. 7-69 том 2) экспертом определен общий размер компенсации ответчику за изъятое помещение 4128259 руб. (из них: 3635815 руб. – стоимость жилого помещения, стоимость общего имущества в многоквартирном доме, стоимость доли земельного участка; убытки собственнику – 199444 руб.; компенсация за непроизведенный капитальный ремонт – 293000 руб.).

Возражая против заключения судебной экспертизы, представитель истца приобщила к материалам дела возражения на заключение эксперта, в котором указала, что материал стен у оцениваемого объекта – дерево, а у объектов аналогов – панель/кирпич/блок, при этом экспертом не применялась корректировка на материал стен, что привело к необоснованному завышению рыночной стоимости изымаемой для муниципальных нужд комнаты, с учетом корректировки на материал стен стоимостьквадратного метра спорной комнаты составит 69265 руб. 59 коп., а стоимость самой комнаты – 2909154 руб. 78 коп.; неправильный расчет стоимости жилого помещения повлек за собой неправильное определение стоимости доли в праве собственности на земельный участок; объект оценки расположен в 1 ценовом поясе, а аналоги во 2 ценовом поясе, при этом корректировки за местоположение экспертом не применены; в размер убытков необоснованно включена стоимость услуг по подбору жилого помещения для арендатора в размере 10000 руб., поскольку ч. 7 ст. 32 Жилищного Кодекса Российской Федерации не предусмотрено включение в убытки стоимости услуг по поиску квартиры в аренду; оснований для возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не имеется, поскольку отсутствует причинно-следственная связь между невыполнением капитального ремонта и признанием дома аварийным, дом, в котором расположено спорное жилое помещение, 1952 года постройки, на дату принятия в муниципальную собственность срок его эксплуатации составлял 45 лет, сведения о том, произошло ли снижение уровня надежности здания вследствие невыполнения Администрацией г. Екатеринбурга обязанности по производству капитального ремонта в материалах дела отсутствует.

Суд не может согласиться с возражениями представителя истца ввиду следующего.

Вопреки доводам представителя истца о наличии нарушений экспертом положений абз. 3 подп. "д", п. 22 ФСО № 7 в связи с неприменением корректировки на материал стен, основания не согласиться с заключением судебной экспертизы у суда отсутствуют, поскольку метод сравнения продаж; выбор объектов-аналогов относится к компетенции эксперта-оценщика, обладающего специальными познаниями, использованный в заключении состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемого объекта и ценообразующих факторов (год постройки дома, этажность, материал стен и другое), с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен, с применением необходимых корректировок.В случае применения понижающего коэффициента ответчик получит за спорное помещение сниженную выкупную цену, которая не позволит приобрести другое жилое помещение как в доме с деревянными стенами (в связи с отсутствием такого жилья), так и в доме с каменными стенами (в связи с недостаточной суммой для приобретения). Целью изъятия участка для муниципальных нужд не является произвольное лишение гражданина жилища без возможности приобретения другого жилого помещения. Сама выкупная стоимость предоставляется собственнику для приобретения аналогичного жилого помещения и возможность такого приобретения должна быть реализована гражданином. Муниципальное образование в данном случае, заявляя о необходимости земельного участка для муниципальных нужд, действует принудительно в обход рыночным отношениям свободных субъектов гражданских отношений. Истец должен принимать на себя риски связанные с переселением собственника изымаемого помещения. Поэтому с учетом невозможности для ответчика приобретения помещения в жилом доме с деревянными стенами ему должна быть предоставлена возможность приобретения другого жилого помещения.

Доводы представителя истцаоб отсутствии оснований для взыскания стоимости услуг по подбору жилого помещения для арендатора в размере 10000 руб.,признаются судом несостоятельными.Является неоспоримым и очевидным, что ответчик понесет такие расходы, поэтому истец обязан их возместить по правилам ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая предусматривает возмещение всех убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания. Размер возможных убытков истца, связанных со стоимостью услуг агентства по подбору жилого помещения подтверждается экспертным исследованием, указанный размер стороной истца не оспорен, доказательств, подтверждающих иную стоимость услуг, в суд не представлено.

Довод о не применении экспертом корректировкиза местоположение не свидетельствует о не правильности заключения, при этом суд отмечает, что спорное жилое помещение расположено в 1 ценовом поясе, а аналоги – во 2 ценовом поясе, таким образом, возможное применение корректировки, наоборот, привело бы к увеличению стоимости жилья.

Не находит суд оснований согласиться с доводами стороны истца в части возражения представителя истца о том, что к ухудшению состояния жилого дома привело не то, что капитальный ремонт не проводился, а истечение срока службы деревянного дома. В этой части стороной истца не представлено доказательств того, что не проведение капитального ремонта многоквартирного дома не повлекло ухудшение состояния жилого дома. Бремя доказывания в данном случае лежит именно на стороне истца. Доказательств того, что на момент приватизации первого жилого помещения дом не нуждался в проведении капитального ремонта, сторона истца суду не представила.

Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ («Обзор судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции» (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014)).

Верховный Суд Российской Федерации в указанном обзоре прямо указывает, что выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт. Таким образом, подчеркивается, что законом предусмотрена обязательная выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт независимо от момента приобретения и основания приобретения жилого помещения.

Статьей 16 Закона Российской Федерации от 4 июля 1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

Суд соглашается с экспертным заключением. При конкуренции представленных суду экспертиз и оценок суд отдает предпочтение судебной.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

исковые требования удовлетворить.

Изъять у ФИО2 жилое помещение – комнату, площадью 42 кв.м. (фактически три комнаты), расположенной в коммунальной квартире № 2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***, кадастровый номер *** для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве выкупной цены денежной суммы в размере 4128259 руб.

Прекратить право собственности ФИО2 на жилое помещение – комнату площадью 42 кв.м., расположенную в коммунальной квартире № 2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***, кадастровый номер *** - после выплаты денежной компенсации.

Обязать ФИО2 принять причитающуюся ему денежную компенсацию за изымаемое жилое помещение и предоставить банковские реквизиты для перечисления денежных средств.

Признать право собственности на жилое помещение – комнату площадью 42 кв.м., расположенную в коммунальной квартире № 2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***, кадастровый номер *** после выплаты ФИО2 денежной компенсации.

Признать ФИО2 утратившим право пользования жилым помещением –комнатой площадью 42 кв.м., расположенной в коммунальной квартире №2 по адресу: г. Екатеринбург, ул. ***

Выселить ФИО2 из жилого помещения - комнаты площадью 42 кв.м., расположенной в коммунальной квартире № 2 по адресу: г.Екатеринбург, ул. ***.

Решение является основаниям для государственной регистрации права в установленном законом порядке.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд с подачей апелляционной жалобы через Железнодорожный районный суд города Екатеринбурга Свердловской области в течение месяца со дня составления мотивированного решения.

Судья М.А. Сорокина