11RS0001-01-2021-016160-65 Дело № 2-534/2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Сыктывкарский городской суд Республики Коми

в составе председательствующего судьи Колосовой Н.Е.,

с участием представителя истца ФИО1,

представителя ответчика ФИО2,

представителей третьего лица ФИО3, ФИО4,

прокурора Матвеевой С.А.,

при секретаре Онок М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 28 октября 2022 года гражданское дело по иску по иску ФИО5 к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар», а также по иску администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» к ФИО5 об изъятии жилого помещения, взыскании денежных средств, прекращении права собственности,

установил:

ФИО5 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности выплатить выкупную цену изымаемого жилого помещения по адресу: ..., в размере 3 000 000 рублей, указав в обоснование требований, что определенная ответчиком выкупная цена явно занижена и не учитывает все убытки собственника, причиненные изъятием его жилого помещения.

Администрация МО ГО «Сыктывкар» обратилась в суд с иском к ФИО5 об изъятии жилого помещения по адресу: ... путем выкупа за 1 961 940 руб., указав на недостижение с ответчиком соглашения об изъятии недвижимого имущества в досудебном порядке.

Определением суда дела по искам ФИО5 и администрации МО ГО «Сыктывкар» объединены в одно производство для совместно рассмотрения и разрешения.

В ходе судебного разбирательства истец требования изменил, просил обязать ответчика изъять у него жилое помещение, взыскать 4230348 руб., прекратить его право собственности на изымаемое имущество.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечен Фонд развития жилищного строительства Республики Коми.

В судебном заседании истец ФИО5 участия не принял, извещен надлежаще.

Представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержал.

Представитель ответчика администрации МО ГО «Сыктывкар» ФИО2 заявленные администрацией требования поддержала.

Представители Фонда ФИО3, ФИО4 поддержали заявленные администрацией МО ГО «Сыктывкар» требования.

Выслушав объяснения представителей сторон, третьего лица, исследовав письменные материалы дела, суд находит исковые требования подлежащими частичному удовлетворению.

Судом установлено, что Решением Совета МО ГО «Сыктывкар» от 29.03.2013 №14/2013-246 утверждена муниципальная адресная программа «развитие застроенных территорий муниципального образования городского округа «Сыктывкар» на 2013-2022 годы», основными целями и задачами которой являются: создание условий для развития жилищного строительства и улучшения социальных и экономических параметров жилищного фонда; повышение эффективности использования застроенных территорий в г.Сыктывкаре, занятых домами, не отвечающими современным требованиям к качеству проживания и подлежащими сносу; формирование жилищного фонда для переселения граждан из домов, планируемых к сносу и т.д.

20.05.2013 администрацией МО ГО «Сыктывкар» в постановлении №5/1762 принято решение о развитии застроенной территории муниципального образования городского округа «Сыктывкар» в границах улиц ... – ул. ... ориентировочной площадью 15,14 га согласно приложению ..., подлежащих сносу и реконструкции (приложение №2).

Согласно приложению №2 к постановлению от ** ** ** №... к числу домов, подлежащих сносу, помимо прочих отнесен дом №... по ул. ....

По результатам проведенного открытого аукциона, ** ** ** между администрацией МО ГО «Сыктывкар» и застройщиком ООО «Малоэтажное жилищное строительство» заключен договор о развитии застроенной территории, предметом которого является развитие застроенной территории общей площадью 5,4809 га по адресу: ... - ул.... за счет средств застройщика и (или) с привлечением других лиц и (или средств).

05.03.2014 ООО «Малоэтажное жилищное строительство» переименовалось в ООО «Инвестиционно-строительная компания».

Дополнительным соглашением от ** ** ** к договору от ** ** ** наименование застройщика изменено на ООО «ООО «Инвестиционно-строительная компания».

29.12.2017 между Фондом развития жилищного строительства Республики Коми, ООО «Инвестиционно-строительная компания» и администрацией МО ГО «Сыктывкар» заключено соглашение №2 о частичной переуступке прав по договору от ** ** ** о развитии застроенной территории, в том числе по выкупу жилых помещений дома ....

11.03.2020 администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд муниципального образования городского округа «Сыктывкар» путём выкупа земельного участка с кадастровым номером №..., находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений многоквартирного дома по адресу: ... и об изъятии жилых помещений дома путем выкупа у собственников.

Собственником ... является ФИО5

** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес ФИО5, собственника ..., уведомление об изъятии жилого помещения путем выкупа в связи с изъятием земельного участка для муниципальных нужд с приложением проекта трехстороннего соглашения о выкупе недвижимого имущества с установлением выкупной цены в размере 1 961 940 рублей, определенной на основании отчета №..., подготовленного ИП В.В.

Заключать соглашение на предложенных администрацией условиях ФИО5 отказался.

Не достижение соглашения по определению выкупной цены изымаемого имущества послужило основанием для обращения сторон в суд.

В силу частей 1 и 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности охраняется законом, никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Принудительное отчуждение имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения.

Статьей 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях по основаниям, связанным в том числе со строительством объектов местного значения.

В соответствии с частью 1 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд (часть 2 статьи 32 ЖК РФ).

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 281 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством. В случае если одновременно с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется изъятие расположенных на таком земельном участке и принадлежащих правообладателю данного земельного участка объектов недвижимого имущества, в возмещение за изымаемое имущество включается рыночная стоимость объектов недвижимого имущества, право собственности на которые подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению.

Из положений статьи 282 ГК РФ следует, что если правообладатель изымаемого земельного участка не заключил соглашение об изъятии, в том числе по причине несогласия с решением об изъятии у него земельного участка, допускается принудительное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

При изъятии недвижимости в судебном порядке на осуществляющий изъятие орган судом возлагается обязанность по выплате правообладателю этой недвижимости возмещение не в силу заключенного между указанными лицами соглашения (договора), а в порядке реализации правового механизма принудительного изъятия (отчуждения) имущества у его правообладателя для государственных или муниципальных нужд по решению суда, которое может быть осуществлено согласно только при условии предварительного и равноценного возмещения правообладателю стоимости изымаемого имущества.

По смыслу пунктов 1 и 2 статьи 56.8 ЗК РФ, пункта 7 статьи 32 ЖК РФ размер возмещения определяется на основании рыночной стоимости земельного участка и (или) расположенного на нем объекта недвижимости, в том числе жилого помещения. То есть, размер этого возмещения определяется полностью за весь изымаемый объект недвижимости.

В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014 (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Поскольку ФИО5 оспаривалась определенная администрацией выкупная стоимость недвижимого имущества, по его ходатайству судом назначалась экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ... В.А.

Согласно заключению эксперта №... рыночная стоимость принадлежащего ФИО5 жилого помещения ... ... составляет 1 894 000 руб. (из которых: 989 187 руб. – стоимость жилого помещения, 776 595 руб. – стоимость доли земельного участка, 128 218 руб. – стоимость доли общего имущества многоквартирного дома). Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома ... с учетом доли ФИО5 в праве общей собственности на жилое помещение ... составляет 461 589 руб., размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества - 100 467 руб.

Так как с даты проведения экспертизы (** ** **) прошло более 6 месяцев, а в соответствии с частью 2 статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, судом назначена дополнительная экспертиза.

Согласно дополнительному заключению эксперта рыночная стоимость принадлежащего ФИО5 жилого помещения ... ... составляет 1 991 000 руб. (из которых: 1 208 624 руб. – стоимость жилого помещения, 625 715 руб. – стоимость доли земельного участка, 156 661 руб. – стоимость доли общего имущества многоквартирного дома). Размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома ... с учетом доли ФИО5 в праве общей собственности на жилое помещение ... составляет 932 000 руб., размер убытков, связанных с изъятием недвижимого имущества – 82 200 руб.

Заключение судебной оценочной экспертизы составлено в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса РФ, содержит ссылки на источники информации, методическую и нормативную литературу, объективные данные об исследованном экспертом объекте недвижимости, которые послужили основанием для определения выкупной цены в указанном размере, в том числе экспертом принято во внимание местоположение объекта оценки как обстоятельство, влияющее на формирование рыночной цены объекта недвижимости, стоимость аналогичных объектов недвижимости. Судебная оценочная экспертиза проведена лицом, обладающим необходимыми познаниями в соответствующей области, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертное заключение составлено экспертом на основании анализа рынка недвижимости в городе Сыктывкаре Республики Коми с приведением исходных данных, результатов исследования и расчетов, на основании которых сделаны выводы по поставленным судом перед экспертом вопросам. Расчет стоимости не произведенного капитального ремонта многоквартирного дома экспертом произведен с учетом методических рекомендаций по определению оценочной стоимости капитального ремонта многоквартирного дома, утвержденные Приказом Минстроя России № 618/пр от 25.09.2018, постановления Правительства Республики Коми № 664 от 26.12.2020, при расчете учтены такие виды работ как ремонт фасада, фундамента, скатной крыши, внутридомовых инженерных систем, в целом по дому составляет 9 558 852 руб.

Согласно Федеральному стандарту оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 297, стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная расчетная величина, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Методы проведения оценки согласно статьи 14 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» оценщик имеет право применять самостоятельно в соответствии со стандартом оценки. Экспертом с учетом выбранного сравнительного способа оценки составлено точное описание объектов оценки с указанием количественных и качественных характеристиках оцениваемых жилых комнат в квартире и земельного участка, их площади, местоположения, информации о текущем использовании объектов оценки, других факторов и характеристик, относящихся к объектам оценки. Экспертом описан процесс оценки объектов недвижимости в части применения подходов к оценке с приведением расчетов с обоснованием применения сравнительного подхода и обоснован отказ от применения затратного и доходного подхода. В заключении эксперта приведена мотивация расчетов, при которых, в том числе, учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. К объектам-аналогам эксперт применил корректирующие коэффициенты. Согласно выводам эксперта, размер выкупного возмещения определен с учетом положений статьи 32 Жилищного кодекса РФ и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, доли земельного участка, общего имущества в многоквартирном доме с учетом доли в праве на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием.

Суд находит заключение эксперта полным, объективным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ.

В отчете ИП ... В.В. напротив, не оценены в полном объеме убытки собственников, связанные с изменением места проживания, оформлением сделки по отчуждению долей в праве собственности на объекты недвижимости, а компенсация за не произведенный капитальный ремонт рассчитана лишь как сумма взносов, подлежавших уплате собственниками с 2014 года. Кроме того, оценщиком ... В.В. при определении рыночной стоимости изымаемого земельного участка и жилого помещения непосредственный их осмотр не производился.

С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего ФИО5 жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ... В.А.

Каких-либо объективных фактов, позволяющих усомниться в правильности и обоснованности заключения эксперта, судом не установлено.

В статье 15 ГК РФ закреплен принцип возмещения в полном размере причиненных потерпевшему лицу убытков в качестве установленной законом гарантии полного восстановления нарушенных прав этого лица и устранения повреждения его имущества.

Согласно данному в пункте 2 статьи 15 ГК РФ определению убытков, в состав реального ущерба включаются как понесенные потерпевшим лицом расходы на восстановление его нарушенного права, так и расходы, которые это лицо будет вынуждено понести для такого восстановления.

В рассматриваемом случае к реальному ущербу, причиняемому ФИО5 как собственнику жилого помещения изъятием этого помещения, на основании пункта 7 статьи 32 ЖК РФ суд относит убытки, связанные с изменением места проживания и переездом (оплата услуг транспортировки грузов), поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него (оплата риэлтерских услуг), оформлением права собственности на другое жилое помещение (оплата государственной пошлины по регистрации права собственности на это помещение), а также расходы, связанные с временным пользованием иным жилым помещением до приобретения другого жилья (оплата аренды жилого помещения), поскольку условиями предлагаемого администрацией к заключению соглашения об изъятии не предусмотрено сохранения права пользования изымаемым жилым помещением.

Таким образом, общий размер возмещения для ФИО5 составит 3 005 200 руб.

Рецензия, подготовленная ООО «Экспертно-оценочный центр» в отношении заключения экспертизы ... В.А., не может быть принята во внимание, поскольку рецензия на заключение экспертизы не может являться доказательством, опровергающим выводы данной экспертизы. Процессуальное законодательство и законодательство об экспертной деятельности не предусматривают рецензирование экспертных заключений, рецензия содержит лишь субъективную оценку действий эксперта, в то время как оценка доказательств по делу входит в исключительную компетенцию суда.

Исходя из разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса РФ», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости изымаемого недвижимого имущества является основанием для прекращения права собственности ФИО5 на спорное жилое помещение.

Одновременно суд не усматривает оснований для взыскания с администрации как суммы, определенной самим ... Е.А., в размере 4 230 348 руб., поскольку расчет произведен самим ... Е.А., не обладающим специальными познаниями в области оценочной деятельности.

Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд

решил:

Изъять у ФИО5, путем выкупа, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером ..., площадью 47,7 кв.м., расположенное по адресу: ....

Определить размер возмещения за изымаемое недвижимое имущество в сумме 3 005 200 рублей.

Прекратить право собственности ФИО5 на жилое помещение ...

Изъятие жилого помещения и прекращение права собственности производить после фактической выплаты стоимости указанного недвижимого имущества.

Отказать в иске ФИО5 к администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» о взыскании 4 230 348 руб.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.

Решение в окончательной форме составлено 28 октября 2022 года.

Судья Н.Е. Колосова