№
Дело № 2-1770/2025
ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
18 июня 2025 года город Обнинск Калужской области
Обнинский городской суд Калужской области в составе
председательствующего судьи Копыловой О.С.
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никитенко Е.И..,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Балтийская Финансово-Строительная Компания» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ДД.ММ.ГГГГ в суд поступил иск ФИО1 к АО «СЗ «БФСК» о взыскании в счет соразмерного уменьшения цены по договору участия в долевом строительстве стоимости расходов на устранение недостатков квартиры, переданной по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, в размере 785 706 руб. 09 коп., неустойки в размере 1/150 ставки ЦБ РФ от задолженности за каждый день просрочки за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательств, компенсации морального вреда в размере 50 000 руб., штрафа в размере 5% от суммы, присужденной судом в пользу истца, судебных расходов на досудебную экспертизу в размере 60 000 руб., почтовых расходов в размере 654 руб. 69 коп., нотариальных расходов в размере 2 600 руб.
Стороны, извещенные надлежащим образом о дате и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились.
Исследовав письменные доказательства, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Согласно ст. 7 Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 данной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора или возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2).
В силу ч.9 ст.4 указанного закона (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.
Согласно ч.2 ст.10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
При удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке (ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года, в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ).
Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», вступившим в силу 22 марта 2024 года, установлены особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащие исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве. В частности, за период с 22 марта 2024 года по 30 июня 2025 года включительно нельзя начислить неустойку (пени), проценты, подлежащие уплате участнику долевого строительства, потребовать возместить убытки. С 1 июля 2023 года по 21 марта 2024 года включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пеней), других финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве начисляется исходя из текущей ключевой ставки Банка России, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 года (7,5%). В отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных настоящим пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 30 июня 2025 года включительно.
В судебном заседании установлено следующее.
ДД.ММ.ГГГГ между АО «СЗ «БФСК», с одной стороны, и ФИО1, с другой стороны, был заключен договор участия в долевом строительстве № по условиям которого ответчик обязался построить объект долевого строительства – квартиру с условным номером <адрес>, и передать ее истцу по передаточному акту не позднее ДД.ММ.ГГГГ, а истец обязался уплатить предусмотренную договором цену 5 378 104 руб. 80 коп. и принять объект долевого строительства. В Приложении № к договору указан перечень отделочных работ, выполняемых в объекте долевого строительства (л.д. 7-17).
Истец обязательства по уплате обусловленной договором цены выполнил в полном объеме, объект передан истцу ответчиком по передаточному акту ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 18-18 оборот).
В соответствии с представленным истцом экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ИП ФИО2 «Центр экспертизы и оценки», в результате проведения экспертизы было выявлено несоответствие качества выполненных в спорной квартире строительно-отделочных работ условиям договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ, а также действующим нормам СП; итоговая стоимость работ и материалов, необходимых для производства комплекса работ по устранению выявленных нарушений и дефектов строительно-монтажных работ по адресу: <адрес>, составляет 785 706 руб. 09 коп. (л.д. 24). За проведение указанной экспертизы истцом оплачено 60 000 руб. (л.д. 25-27).
ДД.ММ.ГГГГ истец направил в адрес ответчика досудебную претензию с требованием оплатить стоимость устранения недостатков квартиры в размере 785 706 руб. 09 коп, а также моральный вред в размере 30 000 руб. (л.д. 19-23), которое оставлено без удовлетворения.
Недостатки застройщиком до настоящего времени не устранены, стоимость устранения недостатков истцу не перечислена. Доказательств, свидетельствующих об обратном, в дело не представлено, стороны на них не ссылались.
Проанализировав содержание вышеуказанного экспертного заключения, суд полагает, что оно может быть принято как допустимое и достоверное доказательство необходимых расходов на устранение недостатков переданного объекта долевого строительства, содержит описание произведенных исследований, выполнено специалистом, имеющим соответствующую квалификацию, по результатам экспертного осмотра. Основания для сомнения в правильности выводов эксперта, его беспристрастности и объективности отсутствуют. Сторонами выводы эксперта не оспорены. Доводы и доказательства того, что недостатки возникли не по вине застройщика, после передачи объекта строительства истцу, ответчик суду не привел.
Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд приходит к выводу, что в судебном заседании с достаточной степенью достоверности установлены требующие устранения недостатки переданного истцу объекта долевого строительства, стоимость устранения которых составляет 785 706 руб. 09 коп.
Вместе с тем, Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ) ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года №214-ФЗ дополнена ч. 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения данной части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 указанного Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ.
Указанные изменения, внесенные в ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, вступили в силу с 1 января 2025 года.
В силу п. 5 ст. 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ положения ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу указанного Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.
Таким образом, правомерно взыскание стоимости устранения строительных недостатков объекта долевого строительства, определенной экспертным заключением № от ДД.ММ.ГГГГ, составленным ИП ФИО2 «Центр экспертизы и оценки», но не более чем три процента от цены договора – 161 343 руб. 14 коп. (5 378 104 руб. 80 коп. х 3%), учитывая, что застройщиком нарушены требования к результату производства отделочных работ, а уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
Вместе с тем, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика в пользу истца штрафа, предусмотренного ч. 3 ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку срок для добровольного удовлетворения требований предоставлялся в период действия моратория, установленного Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326, т.е. после 22 марта 2024 года.
Суд также не находит оснований для удовлетворения требования истца о взыскании неустойки на будущее время за период с ДД.ММ.ГГГГ по день фактического исполнения обязательства, поскольку в настоящее время обязательство по исполнению решения суда ответчиком не нарушено, действие вышеуказанного моратория не отменено.
Кроме того, отсутствуют основания для взыскания нестойки и штрафа, поскольку общая сумма имущественного взыскания в таком случае превысит три процента от цены договора, что недопустимо в силу ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, которой предусмотрено ограничение общей суммы имущественных взысканий по этой категории дел с 01 января 2025 года в виде трех процентов от цены договора.
Оснований для взыскания с застройщика штрафа по правилам п. 6 ст. 13 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» не имеется в силу ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ от 30 декабря 2004 года (в ред. Федерального закона от 08.08.2024 № 266-ФЗ).
В то же время, передача объекта строительства с недостатками по вине ответчика безусловно повлекла причинение истцу морального вреда.
Принимая во внимание установленные нарушения прав истца как потребителя по вине застройщика, суд взыскивает в его пользу компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., полагая сумму разумной и справедливой, и учитывая, что каких-либо тяжких и необратимых последствий в связи с допущенными застройщиком нарушениями для истца не наступило, а также то, что компенсация морального вреда не входит в общую суммы имущественных взысканий применительно к требованиям ч. 4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ.
Ввиду отказа в удовлетворении требований в части взыскания неустойки и штрафа суд не находит оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда, также в силу положений Постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 решение суда в части взыскания стоимости устранения строительных недостатков, компенсации морального вреда отсрочке не подлежит.
На основании статей 94, 98, 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая частичное удовлетворение судом исковых требований в части взыскания стоимости устранения недостатков объекта долевого строительства, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований (22%, исходя из расчета: 161 343 руб. 14 коп. / 785 706 руб. 09 коп.*100%) на оплату досудебной экспертизы в размере 13 200 руб. (60 000 руб. * 22%), на почтовые расходы в размере 144 руб. 03 коп. (654 руб. 69 коп. * 22%) Представленные доказательства не вызывают у суда сомнений в том, что истцом действительно понесены вышеуказанные расходы.
Разрешая исковые требования в части взыскания судебных расходов на составление нотариальной доверенности, суд приходит к следующему.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», к судебным издержкам относятся расходы, которые понесены лицами, участвующими в деле, включая третьих лиц, заинтересованных лиц в административном деле (статья 94 ГПК РФ, статья 106 АПК РФ, статья 106 КАС РФ); перечень судебных издержек, предусмотренный указанными кодексами, не является исчерпывающим. Расходы на оформление доверенности представителя могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.
Как следует из имеющейся в материалах дела копии доверенности от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.28-29), она предоставляет доверенному лицу полномочия на представление интересов истца не только в суде, но и в иных органах и учреждениях г.Москвы и Московской области, в связи с чем расходы на ее оформление не могут быть признаны судебными расходами.
Согласно пп. 4 п. 2 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации, ст. ст. 94, 98, 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика также подлежит взысканию в доход местного бюджета государственная пошлина в сумме 8 840 руб., рассчитанная в соответствии с положениями ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации, от уплаты которой истец был освобожден при подаче иска.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» <данные изъяты> в пользу ФИО1 <данные изъяты> стоимость устранения недостатков объекта долевого строительства в размере 161 343 руб. 14 коп., компенсацию морального вреда в размере 20 000 руб., а также судебные расходы на оплату досудебной экспертизы в размере 13 200 руб., почтовые расходы в размере 144 руб. 03 коп.
В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Балтийская финансово-строительная компания» <данные изъяты> в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 8 840 руб.
Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об отмене этого решения суда в течение семи дней со дня вручения ему копии этого решения.
Ответчиком заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда.
Иными лицами, участвующими в деле, а также лицами, которые не были привлечены к участию в деле и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом, заочное решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления.
Судья О.С.Копылова
Мотивированное решение изготовлено 02 июля 2025 года