Судья Оксенчук Ж.Н. УИД 39RS0002-01-2021-010139-12
Дело № 2-272/2023
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
№ 33-3743/2023
05 июля 2023 г. г. Калининград
Судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда в составе:
председательствующего Ольховского В.Н.,
судей Алферовой Г.П., Уосис И.А.
при секретаре Быстровой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе ФИО1 и ФИО2 на решение Центрального районного суда г. Калининграда от 16 марта 2023 г. по иску ФИО3, ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о возмещении убытков,
заслушав доклад судьи Ольховского В.Н., объяснения представителя ФИО1 и ФИО2 – ФИО5, поддержавшей апелляционную жалобу, представителя ФИО3 и ФИО4 – ФИО6, считавшей решение суда правильным и возражавшей против доводов, изложенных в апелляционной жалобе,
УСТАНОВИЛА:
ФИО3 и ФИО4 обратились в суд с иском, указав, что 13 декабря 2018 г. ими как покупателями был заключен с ФИО1 и ФИО2 договор купли-продажи принадлежащих последним на праве совместной собственности земельного участка <данные изъяты> и расположенного на нем жилого дома <данные изъяты>. Общая сумма договора составила 28 000 000 руб. При этом 3 000 000 руб. истцы должны были внести за счет собственных средств, а 25 000 000 руб. – за счет средств, предоставленных КБ «Москоммерцбанк» по кредитному договору от 13 декабря 2018 г. Указанный кредит был предоставлен на срок до 13 февраля 2046 г. под 12 процентов годовых. Кредитные денежные средства были зачислены на текущий счет, открытый на имя ФИО3, 21 декабря 2018 г. Тогда же, 21 декабря 2018 г., стороны сдали договор купли-продажи для государственной регистрации перехода права. В соответствии с условиями данного договора ответчики гарантировали, что на момент его заключения жилой дом и земельный участок правами третьих лиц или какими-либо другими обязательствами не обременены. 20 декабря 2018 г. истец подал в ФКБ «Москоммерцбанк» заявление на открытие аккредитива на сумму 25 000 000 руб. Комиссия за открытие аккредитива составила 20 000 руб.
29 декабря 2018 г. истцы получили уведомление о приостановлении государственной регистрации прав ввиду того, что отчуждаемый земельный участок имеет не оговоренные в договоре купли-продажи обременения: части данного земельного участка площадью 18 и 21 кв. м – охранная зона инженерных коммуникаций. Впоследствии в регистрации прав было отказано.
28 февраля 2019 г. КБ «Москоммерцбанк» закрыл аккредитив на сумму 25 000 000 руб., переведя эту сумму на досрочное погашение кредита, выданного по кредитному договору от 13 декабря 2018 г. С нее же банк удержал проценты за пользование кредитными денежными средствами в период с 21 декабря 2018 г. по 28 февраля 2019 г. в размере 575 261,34 руб.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства и на то, что выплаченные банку проценты по кредиту, который не был использован ими по назначению по вине ответчиков, является для них прямым убытком, так же, как и уплата комиссии за открытие аккредитива в сумме 20 000 руб. и уплаченная истцами госпошлина за регистрацию права собственности на приобретаемые объекты недвижимости в размере 4 000 руб., истцы просили суд взыскать в их пользу с ответчиков солидарно 599 261,34 руб. в возмещение убытков и компенсацию расходов на уплату государственной пошлины в размере 9 193 руб.
Заочным решением Центрального районного суда г. Калининграда от 11 апреля 2022 г. исковые требования ФИО3 и ФИО4 были удовлетворены: с ФИО1 и ФИО2 в пользу ФИО3 и ФИО4 взысканы 599 261,34 руб. в возмещение убытков, а также компенсация расходов на уплату госпошлины.
Однако определением Центрального районного суда г. Калининграда от 26 сентября 2022 г. в связи с подачей ответчиками ФИО1 и ФИО2 соответствующего заявления указанное заочное решение было отменено, производство по делу возобновлено.
Решением Центрального районного суда г. Калининграда от 16 марта 2023 г. исковые требования ФИО3 и ФИО4 удовлетворены: в их пользу взысканы солидарно с ФИО1 и ФИО2 599 261,34 руб. в возмещение убытков, а также компенсация расходов на уплату государственной пошлины в сумме по 2298.25 руб. с каждого из ответчиков в пользу каждого из истцов.
ФИО1 и ФИО2 подана апелляционная жалоба, в которой они просят отменить данное решение, ссылаясь на то, что наличие охранной зоны не относится к числу обременений объекта правами третьих лиц или какими-либо обязательствами, в связи с чем недостоверные заверения ими при заключении договора не представлялись. Указывают, что земельный участок предназначен для строительства индивидуального жилого дома и нахождение на нем инженерных коммуникаций не могло нарушить права покупателей по владению и пользованию домом; эти охранные зоны установлены без их ведома, им не было известно об этом, в то время как истцы, проживая в вышеуказанном доме с 2016 г., знали о наличии охранных зон. Считают, что переход права не был зарегистрирован в результате недобросовестных действий ФИО3, который, не достигнув соглашения с ответчиками о безвозмездной передаче ему вещей и мебели, находящихся в доме, в одностороннем порядке подал заявление о прекращении государственной регистрации. При этом покупатели не заявляли о расторжении договора, отказе от его исполнения, продолжали пользоваться домом до марта 2019 г. и не возвращали кредит, что способствовало увеличению размера процентов. Ответчики считают, что их вина в причинении убытков истцам не установлена. Кроме того в жалобе указано, что с ответчиков в пользу ФИО3 уже взысканы 20 067,91 руб. по исполнительному производству, возбужденному на основании вышеуказанного заочного решения, что безосновательно не учтено судом.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции с учетом доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия находит решение подлежащим отмене.
Из материалов дела усматривается, что 13 декабря 2018 г. ФИО1 и ФИО2, действуя в качестве продавцов, заключили с ФИО3 и ФИО4 как покупателями договор купли-продажи, по условиям которого, обязались передать в совместную собственность покупателей жилой дом <данные изъяты>, а также земельный участок, <данные изъяты>, находящийся по тому же адресу. Общая стоимость договора составила 28 000 000 руб.
В пункте 1.6 данного договора продавцы гарантировали, что на момент его заключения жилой дом и участок правами третьих лиц или какими-либо другими обязательствами не обременены.
Пунктом 3.1.1 договора установлен порядок расчетов между сторонами, а именно 3 000 000 руб. уплачиваются за счет собственных средств покупателей, а 25 000 000 руб. – за счет средств, предоставленных КБ «Москоммерцбанк» по кредитному договору.
Согласно пункту 3.1.2 договора, денежная сумма 28 000 000 руб. передается покупателем продавцу посредством открытия покупателем аккредитива в день зачисления суммы кредита на текущий счет покупателя.
Также судом установлено, что 13 декабря 2018 г. между КБ «Москоммерцбанк» с одной стороны и ФИО3, ФИО4 – с другой, был заключен кредитный договор <***> по условиям которого кредитор предоставляет заемщику кредит в размере 25 000 000 руб. на срок до 13 декабря 2046 г.
20 декабря 2018 г. ФИО3 подал в КБ «Москоммерцбанк» заявление на открытие аккредитива сроком до 28 февраля 2019 г., уплатив комиссию за открытие аккредитива в размере 20 000 руб.
21 декабря 2018 г. заключенный сторонами договор купли-продажи жилого дома и земельного участка был сдан для государственной регистрации права.
27 декабря 2018 г. ФИО3 подал в Управление Росреестра по Калининградской области заявление о прекращении государственной регистрации права и возврате документов на основании пункта 41 части 1 статьи 26 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости», в связи с чем государственная регистрация перехода права была приостановлена на срок 1 месяц.
Кроме того 29 декабря 2018 г. государственная регистрация перехода права была приостановлена Управлением Росреестра по Калининградской области в связи с тем, что согласно сведениям из ЕГРН отчуждаемый земельный участок имеет обременения (ограничения): части земельного участка площадью 18 и 21 кв. м – охранная зона инженерных коммуникаций.
Для возобновления государственной регистрации участникам сделки было предложено внести дополнения в договор купли-продажи в части наличия указанных обременений.
В дальнейшем новый договор купли-продажи, содержащий указание на вышеуказанные обременения земельного участка, в орган Росреестра не представлялся.
29 декабря 2018 г. ФИО3 обратился в КБ «Москоммерцбанк» с заявлением о расторжении кредитного договора и возврате денежных средств. За период действия аккредитива, то есть с 20 декабря 2018 г. по 28 февраля 2019 г. истцом были уплачены проценты в размере 575 261,34 руб.
Удовлетворяя исковые требования Кравчук, суд исходил из того, что согласно условиям заключенного сторонами договора купли-продажи ответчики гарантировали, что жилой дом и земельный участок на момент заключения настоящего договора правами третьих лиц или какими-либо другими обязательствами не обременены, в то время как наличие вышеуказанных обременений, о которых истцам не было известно, свидетельствуют о том, что истцы в значительной степени лишаются того, на что были вправе рассчитывать при заключении договора.
Однако такие выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела и требованиям закона.
В соответствии с пунктом 1 статьи 15 Гражданского кодекса РФ лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Согласно абзацу первому пункта 1 статьи 431.2 ГК РФ сторона, которая при заключении договора либо до или после его заключения дала другой стороне недостоверные заверения об обстоятельствах, имеющих значение для заключения договора, его исполнения или прекращения (в том числе относящихся к предмету договора) обязана возместить другой стороне по ее требованию убытки, причиненные недостоверностью таких заверений.
Вместе с тем в соответствии с требованиями пунктов 3 и 4 статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения.
Пунктом 5 статьи 10 ГК РФ также предусмотрено, что добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
В силу пунктов 1-2 данной статьи не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения данных требований суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Как указывалось выше, предметом заключенного сторонами договора купли-продажи являлся земельный участок площадью 921 кв. м.
Согласно полученным судом сведениям обременения данного земельного участка составляют незначительную площадь – 18 и 21 кв. м и представляют собой охранные зоны инженерных коммуникаций – подземных линий электропередачи и газопровода, предназначенных в том числе для ресурсоснабжения расположенного на этом земельном участке дома.
Указанный земельный участок предназначен для строительства индивидуального жилого дома, в связи с чем нахождение на нем названных инженерных коммуникаций предполагалось изначально и не может каким-либо образом препятствовать владению, пользованию и распоряжению этим участком.
Из материалов дела усматривается, что после приостановления Управлением Росреестра по Калининградской области 29 декабря 2018 г. государственной регистрации перехода права в связи с наличием вышеуказанных обременений отчуждаемого земельного участка ответчики обращались к истцам с предложением внести дополнения в договор купли-продажи в части наличия указанных обременений. Однако истцы отказались подписывать такое дополнительное соглашение к договору купли-продажи.
Согласно объяснениям представителя истцов в судебных заседаниях такой отказ был обусловлен тем, что наличие вышеуказанных обременений земельного участка существенно влияет на стоимость приобретаемых объектов недвижимости.
Вместе с тем доказательств того, что наличие на земельном участке, предназначенном для строительства индивидуального жилого дома, инженерных коммуникаций, в том числе для ресурсоснабжения расположенного на этом земельном участке дома, каким-либо образом уменьшает стоимость земельного участка и находящегося на нем дома, суду не представлено. Напротив, обеспеченность земельного участка инженерными коммуникациями во всех случаях рассматривается как обстоятельство, не приводящее к снижению его стоимости.
Таким образом наличие на отчуждаемом земельном участке вышеуказанных обременений не могло нарушить права покупателей по владению, пользованию и распоряжению как этим участком, так и находящимся на нем домом.
При таких обстоятельствах отказ покупателей от внесения изменений в договор купли-продажи по вышеуказанной причине не соответствует требованиям пунктов 3 и 4 статьи 1, пунктов 1-2, 5 статьи 10 ГК РФ о добросовестности участников гражданских правоотношений при установлении и осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей.
Кроме того, истцами не опровергнуты доводы ответчиков о том, что вышеуказанные охранные зоны были установлены без их ведома.
Более того истцы, проживая в вышеуказанном доме с 2016 г., безусловно знали об осуществлении электро- и газоснабжения данного дома, в связи с чем могли предполагать о наличии охранных зон соответствующих инженерных коммуникаций.
Изложенные обстоятельства свидетельствуют о том, что переход права по заключенному сторонами договору купли-продажи не был зарегистрирован в результате недобросовестных действий со стороны истцов, которые без уважительных причин отказались от внесения изменений в договор купли-продажи и, соответственно, от совершения сделки.
При таких обстоятельствах вина ответчиков в причинении убытков истцам не установлена, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований не имелось.
Суд же принял решение без учета данных обстоятельств.
Изложенное свидетельствует о неправильном определении судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствии выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, обстоятельствам дела, неправильном применении судом норм материального права, в связи с чем в силу требований статьи 330 Гражданского процессуального кодекса РФ решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Отменяя данное решение, судебная коллегия считает необходимым принять новое решение, которым с учетом изложенных выше обстоятельств отказать ФИО3 и ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 и ФИО2 о возмещении убытков.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328-329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
решение Центрального районного суда г. Калининграда от 16 марта 2023 г. отменить.
Принять новое решение, которым отказать ФИО3 и ФИО4 в удовлетворении исковых требований к ФИО1 и ФИО2 о возмещении убытков.
Председательствующий
Судьи