Дело № 3а-288/2022
УИД 76OS 0000-01-2022-000201-45
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Ярославль 05 июля 2022 года
Ярославский областной суд в составе
председательствующего судьи Бисеровой О.И.,
при секретаре Мурзиной И.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Акционерного общества «Блок-2» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости равной его рыночной стоимости,
установил:
Акционерное общество «Блок-2» обратилось в суд с административным иском об установлении по состоянию на 01.01.2019 кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11232 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реставрация памятника истории и культуры «Манеж» с дальнейшим приспособлением под помещения торгово-офисного, социального, коммунально-бытового назначения и с подземной автостоянкой, и строительство многоквартирного дома с размещением нежилых помещений на 1 этаже и с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 34 956 000 руб.
В обоснование требований ссылается на то, что является собственником указанного земельного участка и плательщиком земельного участка, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости.
Кадастровая стоимость земельного участка утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н по состоянию на 01.01.2019 в размере 76 846 996,51 руб.
Согласно Отчету №464/2021 от 27.12.2021, составленным ООО «Яр-Оценка», рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 составляет 34 956 000 руб.
Пользуясь правом, предоставленным статьей 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке», административный истец просит установить кадастровую стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.
С учетом уточнения административных требований просит установить кадастровую стоимость указанного объекта недвижимости в размере 42 238 000 руб.
В судебном заседании представитель административного истца по доверенности ФИО1 поддержала административные исковые требования с учетом их уточнения. Дополнительно пояснила, что часть замечаний департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области оценщиком была устранена, подготовлен Отчет в редакции от 01.07.2022, в соответствии с которым рыночная стоимость земельного участка составляет 42 238 000 руб.
Административный ответчик департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области о месте и времени судебного заседания извещен, своего представителя в судебное заседание не направил. В письменных возражениях на административный иск указывает, что представленный отчет составлен с нарушением требований Федерального закона от 29.07.1998 №135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки, вводит пользователя в заблуждение, является недопустимым оказательством по делу, в связи с чем основанные на данном отчете требования не подлежат удовлетворению. Также полагал, что требования административного истца о взыскании судебных расходов удовлетворению не подлежат.
Заинтересованными лицами Управлением Росреестра по Ярославской области, ФГБУ «ФКП Росреестра» в лице Филиала по Ярославской области представлены письменные пояснения по административному иску, из которых следует, что данные лица не наделены полномочиями по оценке корректности результатов определения рыночной стоимости, в том числе делать выводы о качестве проведенной оценки, правильности выбранной методологии и обоснованности сделанных оценщиком выводов, разрешение заявленных требований оставляют на усмотрение суда.
Иные лица, участвующие в деле, о месте и времени судебного заседания извещены, своих представителей в судебное заседание не направили, письменных отзывов на административный иск не представили.
Дело рассмотрено судом в отсутствие не явившихся лиц.
Заслушав представителя административного истца, исследовав письменные материалы административного дела, суд считает, что административное исковое заявление АО «Блок-2» с учетом его уточнения подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее КАС РФ) юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 248 КАС РФ основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
Аналогичные положения закреплены в статье 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».
Судом установлено, что АО «Блок-2» является собственником земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11232 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реставрация памятника истории и культуры «Манеж» с дальнейшим приспособлением под помещения торгово-офисного, социального, коммунально-бытового назначения и с подземной автостоянкой, и строительство многоквартирного дома с размещением нежилых помещений на 1 этаже и с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: .
В соответствии с частью 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная настоящим Кодексом.
Согласно части 5 статьи 65 ЗК РФ для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.
В соответствии с пунктом 1 статьи 387 Налогового кодекса Российской Федерации (далее НК РФ) земельный налог (далее в настоящей главе - налог) устанавливается настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований, вводится в действие и прекращает действовать в соответствии с настоящим Кодексом и нормативными правовыми актами представительных органов муниципальных образований и обязателен к уплате на территориях этих муниципальных образований.
В силу пункта 1 статьи 388 НК РФ налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками, признаваемыми объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения, если иное не установлено настоящим пунктом.
Согласно пункту 1 статьи 390 НК РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков, признаваемых объектом налогообложения в соответствии со статьей 389 настоящего Кодекса.
Пунктом 1 статьи 391 НК РФ установлено, что налоговая база определяется в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, внесенная в Единый государственный реестр недвижимости и подлежащая применению с 1 января года, являющегося налоговым периодом, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.
В силу пункта 1 статьи 396 НК РФ сумма налога исчисляется по истечении налогового периода как соответствующая налоговой ставке процентная доля налоговой базы с учетом особенностей, установленных настоящей статьей.
При таких обстоятельствах суд полагает, что ФИО3, являясь собственником земельного участка, а, следовательно, плательщиком земельного налога, размер которого определяется исходя из кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, в силу статьи 245 КАС РФ, статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» обладает правом оспаривания результатов определения кадастровой стоимости указанного объекта недвижимости, принадлежащего ему на праве собственности.
В соответствии с частью 1 статьи 248 КАС РФ, частью 7 статьи 22 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» установленные в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, является основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости.
Судом установлено, что кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № по состоянию на 01.01.2019 утверждена приказом департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21.10.2019 №20-н и составляет 76 846 996,51 руб. (пункт № Приложение №2 к приказу от 21.10.2021 № 20-н).
Административным истцом представлен Отчет об оценке № 464/2021 (в редакции от 01.07.2022) об оценке рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером №, составленный оценщиком ООО «Яр-оценка» ФИО4, согласно которому рыночная стоимость указанного земельного участка по состоянию на 01.01.2019 составляет 42 238 000 руб.
Оценивая представленное административным истцом доказательство об оценке рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, суд приходит к выводу о том, что отчет соответствует требованиям, предъявляемым к отчету законодательством об оценочной деятельности и федеральным стандартам оценки.
В соответствии с п. 5 Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.05.2015 № 299, при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов.
Указанный отчет выполнен лицом, имеющим право на проведение подобного рода исследований в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В Отчете приведено точное описание объекта исследования с указанием количественных, качественных характеристик с учетом индивидуализирующих признаков, описание исследования сегмента рынка, результаты анализа наиболее эффективного использования объекта, а также анализа остальных внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость.
Согласно Отчету рыночная стоимость земельного участка рассчитана сравнительным подходом, в ходе которого оценщиком были подобраны объекты-аналоги с известными ценами их предложений, данные объекты сопоставлялись с объектом оценки по ценообразующим факторам, были выявлены различия по данным факторам и скорректирована цена объектов-аналогов по выявленным различиям. Понятна последовательность определения стоимости объекта оценки, а также приведенные расчеты, что позволяет пользователю отчета об оценке понять процесс определения стоимости и соответствие выбранных оценщиком методов, определяемому виду стоимости (рыночной) и предполагаемому использованию результатов оценки.
Доводы департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о невозможности использования в качестве объекта-аналога земельный участок по адресу: 1) , поскольку он предоставлен на праве аренды по соответствующему договору, условия которого не позволяют передавать права на данные земельные участки, передача прав на данный земельный участок производна от регистрации перехода права собственности на ОКСы, расположенные на данных земельных участках, судом отклоняются.
Указанные доводы департамента об особенностях арендных отношений, вследствие которых предложения о продаже указанного аналога не могли использоваться в расчетах рыночной стоимости объектов оценки, сводятся к вопросу правоприменения. В то время как при определении рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом оценщик исходит из совокупности методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами (п. 12 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 №297). При сравнительном подходе применяется доступная достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений (п. 13 ФСО № 1).
В соответствии с п. 10 ФСО Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО №7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 №611, для определения стоимости недвижимости оценщик исследует рынок в тех его сегментах, к которым относятся фактическое использование оцениваемого объекта и другие виды использования, необходимые для определения его стоимости.
Подпунктом «в» пункта 11 ФСО № 7 предусмотрено, что при анализе рынка недвижимости исследуются фактические данные о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен.
Таким образом, из указанных положений ФСО № 7 следует, что оценщик, исследует рынок, выясняет существенные с экономической точки зрения характеристики объектов, влияющие на их стоимость. Исследование правовых вопросов используемой информации оценщик не проводит. Земельные участки, используемые оценщиком в качестве объектов-аналогов, сопоставимы с объектами оценки по основным ценообразующим факторам.
Оснований для применения корректировки «тип сделки», а также для использования максимальных значений корректировок оценщиком не установлено.
Замечание департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о необоснованном исключении и неиспользовании в качестве объекта-аналога земельного участка, расположенного по адресу: ., отклоняются. Процедура отбора аналогов достаточно полно и подробно изложена в Отчете и соответствует требованиям пункта 5 ФСО №3, пункта 22 ФСО №7.
Замечания департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области о неверном выборе оценщиком корректирующего коэффициента устранены оценщиком, что подтверждается содержанием уточненного Отчета от 01.07.2022.
Иными лицами, участвующими в деле, доводов о несогласии с Отчетом № 464/2021 (в редакции от 01.07.2022) не представлено. Возражения Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области относительно представленного отчета не являются основанием для критической оценки, изложенных в отчете выводов. Из содержания отчета следует, что оценщик, проводя исследование рынка недвижимости, и отбор объектов-аналогов, основывался на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности. Представленный административным истцом отчет № 464/2021 (в редакции от 01.07.2021) оценки рыночной стоимости земельного участка соответствует закону, не вводит в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не допускает неоднозначного толкования полученных результатов.
Нарушений требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов при проведении оценки, дающих основания для признания данного доказательства недопустимым (ст. 61 КАС РФ) не установлено, недостатков, способных повлиять на достоверность результатов оценки, не выявлено.
Согласно части 5 статьи 247 КАС РФ стороны по административному делу обязаны доказать те обстоятельства, на которые они ссылаются в обоснование своих требований и возражений, за исключением случаев освобождения от доказывания, определенных статьей 64 настоящего Кодекса.
С учетом письменных пояснений оценщика, а также отсутствия убедительных доводов со стороны административного ответчика, заинтересованных лиц о необоснованности представленного отчета №464/2021 (в редакции от 01.07.2021), суд не находит оснований не доверять объективности установленной в нем рыночной стоимости объекта недвижимости административного истца.
При таких обстоятельствах, учитывая, что административный истец обладает правом заявления требований о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка в связи с установлением в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости объекта подтвержден достаточными и допустимыми доказательствами, суд считает, что административное исковое заявление подлежит удовлетворению.
Датой подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости в данном деле является дата обращения административного истца с заявлением в суд, т.е. – 02.06.2022.
Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил:
Установить по состоянию на 01 января 2019 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером №, площадью 11232 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – реставрация памятника истории и культуры «Манеж» с дальнейшим приспособлением под помещения торгово-офисного, социального, коммунально-бытового назначения и с подземной автостоянкой, и строительство многоквартирного дома с размещением нежилых помещений на 1 этаже и с подземной автостоянкой, расположенного по адресу: , в размере рыночной стоимости 42 238 000 (сорок два миллиона двести тридцать восемь тысяч) рублей.
Дата подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости – 02 июня 2022 года.
Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья О.И.Бисерова
Решение в окончательной форме изготовлено 14.07.2022 года