Мотивированное решение изготовлено 12.05.2025
УИД 59RS0004-01-2025-001482-27
Дело № 2-1637/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Пермь
22.04.2025
Ленинский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Казакова А.О.,
при секретаре судебного заседания Чугунове Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 к администрации города Перми о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт, судебных расходов,
третьи лица: Управление жилищных отношений администрации города Перми, ФИО1 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения),
установил:
ФИО2 обратилась в Ленинский районный суд г. Перми с иском к Администрации города Перми, в котором с учетом уточненных требований просит взыскать с муниципального образования «город Пермь» в лице Администрации г. Перми в свою пользу компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 162 000 руб. 00 коп., расходы по проведению оценки в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 15 000 руб.
В обоснование исковых требований указано, что третье лицо ФИО1 являлась собственником жилого помещения – комнаты (номер на поэтажном плане №), общей площадью 24,2 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенные по адресу: <Адрес> (доля в праве – ?). Данный многоквартирный жилой дом ДД.ММ.ГГГГ был признан аварийным и подлежащим сносу. Между ФИО4 и муниципальным образованием «город Пермь» были заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ, возмещение сторонами определено в соответствии с части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. При заключении договора стоимость компенсации за непроизведенный капитальный ремонт не определялась, в размер возмещения не включалась, капитальный ремонт в доме никогда не проводился. Обязанность по производству капитального ремонта дома наймодателем не выполнялось, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, в связи с чем и на основании части 7 статьи 332 Жилищного кодекса Российской Федерации истец вправе требовать включения суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в выкупную цену жилого помещения. В дальнейшем ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ФИО1 был заключен договор цессии, на основании которого к ФИО2 перешло право требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и всех судебных расходов, связанных с взысканием данной компенсации. Размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт определен истцом согласно отчету ЧПО ФИО5 об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ, который на дату изъятия жилого помещения составил 162 000 руб. Также к возмещению заявлены расходы на оплату госпошлины в размере 3 000 руб., расходы на оценочные услуги в сумме 15 000 руб., а также расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 руб.
Определением Ленинского районного суда г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ исковое заявление принято к производству суда, судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 1-1 оборот); протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ судебное разбирательство назначено на ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 131-131 оборот).
Истец, извещенный судом о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, в том числе публично, в судебное заседание не явился, представителя не направил.
Ранее представитель истца ФИО8 в предварительном судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в исковом заявлении, на иске настаивал, также направил в суд уточненный оценочный отчет ЧПО ФИО5 об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ на CD-диске с учетом уточненной даты первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ).
Ответчик в лице Администрации г. Перми о дате, месте и времени рассмотрения дела судом извещен надлежащим образом, в судебное заседание не явился, направил ходатайство о проведении судебного заседания без его участия, в письменном отзыве указал на то, что возмещение истцу выплачено на основании заключенного договора об изъятии жилого помещения, в соответствии с пунктом 1.5 которого сумма возмещения является окончательной и пересмотру не подлежит, договор подписан сторонами без замечаний, возражений и дополнений, в связи с чем в удовлетворении исковых требований следует отказать; указал на то, что ответчик уже выплатил истцу выкупную стоимость за квартиру, в том числе убытки, связанные с изъятием жилого помещения; также сослался на то, что право требования выплаты компенсации за непроизведенный капитальный ремонт неразрывно связано с личностью собственника аварийного жилого помещения, в связи с чем не могло быть уступлено иному лицу; с оценочным отчетом истца ознакомлены, считают размер завышенным (л.д. 110-112).
Представленные документы приобщены судом к материалам дела.
Иные лица, участвующие в деле, извещенные о времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явились, об отложении рассмотрения дела не просили, в связи с чем в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации процессуальных препятствий для рассмотрения дела в их отсутствие не имеется.
Оценив доводы истца, исследовав материалы дела, в том числе собранные по делу доказательства в их совокупности и относимости, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьей 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд. Изъятие жилого помещения в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд осуществляется в порядке, установленном для изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.
В силу части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации при определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием. В выкупную цену изымаемого жилого помещения помимо его рыночной стоимости и убытков включается также компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в многоквартирном доме.
Как следует из правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В соответствии со статьей 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 №1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусмотрено сохранение за бывшим наймодателем обязанности производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.
Невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, может служить основанием для предъявления собственником жилого помещения, приобретшим право собственности в порядке приватизации либо по иному основанию, требований о включении компенсации за произведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании части 7 статьи 32 ЖК РФ (абз. 120 Обзора судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 29.04.2014).
Судом установлено, что ФИО1 являлась собственником жилого помещения – комнаты (номер на поэтажном плане №), общей площадью 24,2 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенные по адресу: <Адрес> (доля в праве – ?).
В соответствии с данными технического паспорта на спорный дом, жилой дом по <Адрес> построен 1956 году, сведения о проведении капитального ремонта отсутствуют (л.д. 120 оборот).
Согласно справке ГБУ Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от ДД.ММ.ГГГГ, на основании регистрационного удостоверения № от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом зарегистрирован на праве собственности за Администрацией г. Перми; сведениями о проведении капитального ремонта дома не располагают; в правовой части инвентарного дела имеется договор приватизации от ДД.ММ.ГГГГ (ранняя дата договора).
Межведомственной комиссией ДД.ММ.ГГГГ принято заключение № о выявлении оснований для признания <Адрес> в <Адрес> аварийным и подлежащим сносу (л.д. 115).
Распоряжением начальника Управления жилищных отношений администрации г. Перми от ДД.ММ.ГГГГ многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу, собственникам жилых помещений предписано освободить занимаемые жилые помещения и снести аварийный дом в течение 6 месяцев с момента получения уведомления; установлен срок для отселения граждан до ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 117).
ДД.ММ.ГГГГ между Муниципальным образованием «город Пермь» в лице начальника Управления жилищных отношений Администрации г. Перми и собственниками спорного жилого помещения был заключен договор №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения (л.д. 11-11 оборот).
Согласно п. 1.2 договора администрация с согласия собственников изымает в муниципальную собственность жилое помещение – комнату (номер на поэтажном плане №), общей площадью 24,2 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес>, в том числе общее имущество в многоквартирном доме: долю в праве на земельный участок по адресу <Адрес>.
В дальнейшем между ФИО1 (цедент) и ФИО2 (цессионарий) был заключен договор цессии от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым цедент уступил цессионарию, а цессионарий принял в полном объеме права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – комнаты (номер на поэтажном плане №), общей площадью 24,2 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес> (доля в праве – ?), переданную в собственность муниципального образования «город Пермь» на основании договора №-УЖО-БИ об изъятии жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55-55 оборот).
Пунктом 1.4 договора об изъятии установлено, что на основании п.7 ст. 32 ЖК РФ возмещение за изымаемое жилое помещение составляет: 1 301 000 руб., что включает в себя (л.д. 11):
1) рыночную стоимость жилого помещения, которая в соответствии с отчетом об оценке ЧПО ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ составляет 1 209 000 руб. (пункт 1.4.1 договора);
2) убытки, причиненные собственнику изъятием жилого помещения, включая расходы, связанные с изменением места жительства, временным пользованием иным жилым помещением, переездом, поиском иного жилого помещения, оформлением права собственности на другое жилое помещение, кап. ремонт, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 1.4.2 договора):
- стоимость изготовления отчета об оценке составляет 12 000 руб. (пункт 1.4.2.1 договора);
- стоимость услуг риэлтора, грузоперевозок, грузчиков и оформление права собственности на другое жилое помещение, согласно отчету (стр. 72-75), составляет 80 000 руб. (пункт 1.4.2.2 договора).
Пунктом 1.5 договора об изъятии установлено, что размер возмещения является окончательным и пересмотру не подлежит, в связи с чем ответчик полагает, что обязанность по уплате суммы компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует.
Вместе с тем судом установлено, что при заключении с собственником жилого помещения указанного договора компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в действительности в размер возмещения включена не была, иного из пунктов 1.4.2.1 – 1.4.2.2 договора, отчета об оценке ЧПО ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ (CD-диск, л.д. 3) не следует.
Соответственно, поскольку размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт договором не устанавливался, положения п.1.5 договора, устанавливающие окончательность цены, могут быть применены только к стоимости изымаемого помещения и дополнительных расходов, оговоренных договором, но не могут являться основанием для ограничения прав истца на получение соответствующей компенсации, прямо установленной законом.
При изложенных обстоятельствах, поскольку выплата компенсации за непроизведенный капитальный ремонт прямо предусмотрена законом (часть 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), а соглашением с собственником в нарушение закона ее размер не определялся, не включение указанной компенсации в состав возмещения не может являться препятствием для защиты права истца (статья 12 Гражданского кодекса Российской Федерации), который вправе требовать ее выплаты через суд, в том числе и после выплаты суммы возмещения за изымаемое жилое помещение согласно договору об изъятии жилого помещения.
Как следует из системного толкования указанных выше норм материального права, а также сложившейся судебной практики по аналогичным делам, длительная эксплуатация жилого дома без своевременных капитальных ремонтов способствовала постепенному разрушению его конструкций и элементов, что в итоге и привело к признанию дома аварийным и подлежащим сносу в установленном порядке, а аварийное состояние многоквартирного жилого дома не может не затрагивать состояние находящихся в нем жилых помещений, что в свою очередь сказывается на их рыночной стоимости.
При этом обязанность по производству капитального ремонта бывшим наймодателем – администрацией г. Перми надлежащим образом исполнена не была, в результате чего произошло снижение уровня надежности здания, возникшее в процессе эксплуатации здания в целом. Доказательств того, что на дату первой приватизации многоквартирный дом не требовал капитального ремонта, что администрацией г. Перми как бывшим наймодателем своевременно производились надлежащие действия по его проведению с целью предотвращения снижения уровня разрушения, ответчиком не предоставлено. Между тем своевременное проведение капитального ремонта многоквартирного дома могло бы исключить необходимость его сноса, предотвратить снижение уровня его надежности, что дает собственнику право на получение дополнительной компенсации в виде стоимости непроизведенного капитального ремонта.
С учетом изложенного, поскольку жилой дом в результате ненадлежащего содержания пришел в аварийное состояние, в том числе по причине не проведения своевременных капитальных ремонтов (комплексных и выборочных), постольку при изъятии такого помещения собственник вправе получить выплату компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.
В подтверждение размера компенсации за непроизведенный капитальный ремонт истцом к уточненному исковому заявлению приложен уточненный оценочный отчет № от ДД.ММ.ГГГГ, выполненный ЧПО ФИО5 по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, в котором размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого дома рассчитан пропорционально размеру общей площади комнаты (номер на поэтажном плане №), общей площадью 24,2 кв. м, в том числе жилой площадью 17,5 кв.м., расположенную по адресу: <Адрес> (доля в праве – ?), что составило 162 000 руб., при этом экспертом сделан вывод о том, что на дату первой приватизации (ДД.ММ.ГГГГ) многоквартирный дом нуждался в проведении капитального ремонта (л.д. 81).
Из экспертного заключения следует, что многоквартирный дом по адресу: <Адрес> относится к III группе зданий долговечностью 100 лет, комплексный капитальный ремонт которых должен производиться 1 раз в 24 года, выборочный капитальный ремонт – 1 раз в 6 лет.
Таким образом, за период с 1956 года по 1994 год комплексный капитальный ремонт жилого дома должен был быть проведен как минимум 1 раз, выборочный – 6 раз, при этом такой ремонт не проводился, в связи с чем многоквартирный дом объективно нуждался в проведении комплексного капитального ремонта на дату первой приватизации, что и было установлено экспертом.
При определении нуждаемости дома в проведении капитального ремонта эксперт принял во внимание дату постройки дома (1956 год), дату первой приватизации (1994 год), группу капитальности дома (III группа), отсутствие сведений о проводимых капитальных ремонтах по дому, после чего рассчитал величину компенсации за непроизведенный капитальный ремонт исходя из соотношения нормативных сроков службы конструктивных элементов здания с фактическим сроком эксплуатации на дату первой приватизации (38 лет).
С учетом изложенного, при определении стоимости компенсации за непроизведенный капитальный ремонт эксперт, применив затратный подход, путем расчета определил размер компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в сумме 162 000 руб. c учетом индексации на ДД.ММ.ГГГГ и необходимого на дату первой приватизации объема капитального ремонта и состава работ, подлежащих проведению согласно статье 166 Жилищного кодекса Российской Федерации (л.д. 105).
При этом суд учитывает, что эксперт при проведении расчетов не ограничен одной лишь датой признания дома аварийным; выводы эксперта основаны на объективном исследовании, которые согласуются между собой, в связи с чем основания не доверять данному заключению отсутствуют; относимых и допустимых доказательств, свидетельствующих о порочности отчета эксперта, равно как и примененных им методик, выбор которых входит в компетенцию эксперта согласно установленным стандартам оценки, суду не представлены, представленное заключение не оспорено (статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Напротив, указанная стоимость компенсации ответчиком не оспаривалась, несмотря на то, что суд предлагал представить доказательства иного размера компенсации (л.д. 1), однако ответчиком ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы заявлено не было; с учетом принципа состязательности и равноправия сторон, основания для критической оценки представленного экспертного заключения у суда отсутствуют, нарушения требований Федерального закона №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» при составлении данного отчета не установлены (статьи 12, 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).
Исходя из системного толкования норм статей 382, 384, 388 Гражданского кодекса Российской Федерации, применительно к фактическим обстоятельствам дела, суд также приходит к выводу о том, что в действующем законодательстве не содержится запрета на передачу собственником жилого помещения, изъятого для муниципальных нужд, принадлежащего ему права требования компенсации за непроизведенный капитальный ремонт и компенсации за сверхнормативный земельный участок другим лицам; указанное право требования не связано ни с личностью кредитора, ни с датой заключения договора уступки; при этом договор цессии, по которому истцу передано право требования в полном объеме, никем не оспорен, недействительным не признан, в связи с чем заявленное требование является обоснованным.
Таким образом, с администрации г. Перми в пользу истца подлежит взысканию компенсация за непроизведенный капитальный ремонт в размере 162 000 руб.
В соответствии с положениями статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Поскольку истцом при подаче иска понесены судебные расходы по оплате услуг оценки в размере 15 000 руб., что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 12), договором № на оказание услуг по оценке от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 13-15), актом сдачи-приемки работ от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 15 оборот), уточненным отчетом об оценке № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 72-108), указанные расходы истец понес в связи защитой нарушенного права, связь между несением таких расходов и предъявлением настоящего иска в суд очевидна, постольку такие расходы подлежат взысканию с администрации <Адрес> в пользу истца.
Разрешая требования истца о взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя на сумму 15 000 руб., что подтверждается договором на оказание юридических услуг № от ДД.ММ.ГГГГ с распиской о получении денежных средств (л.д. 58), суд, руководствуясь статьями 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание факт удовлетворения требований истца о взыскании компенсации за непроизведенный капитальный ремонт в полном объеме, принцип разумности несения таких расходов, категорию дела, его небольшую сложность, а также то обстоятельство, что по данной категории дел сложилась обширная судебная практика, сформированная, в том числе, при участии представителя истца, учитывая объем выполненной представителем работы (составление и направление в суд иска с приложениями – л.д. 7-10, уточненного иска с приложением – л.д. 69-70, участие представителя в предварительном судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ продолжительностью 5 минут – л.д. 131-131 оборот), считает нужным взыскать в пользу истца судебные расходы по оплате услуг представителя частично, снизив их до 10 000 руб.
Суд полагает, что указанная сумма в размере 10 000 руб. в полной мере соответствует критерию разумности по данной категории дел, более того, учитывая реальный объем проделанной работы, такая сумма не превышает минимальные ставки вознаграждения адвоката за ведение гражданского дела в Пермском крае в суде общей юрисдикции (за составление и подачу искового заявления – от 12 000 руб., за составление и подачу ходатайства – от 5 000 руб., за участие в судебном заседании суда первой инстанции – от 25 000 руб. и др., согласно Решению Совета Адвокатской палаты Пермского края от 30.01.2025, протокол №1).
Применяя положения статьи 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд также полагает, что с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по уплате государственной пошлины в размере 3 000 руб. 00 коп., факт оплаты которой подтвержден оригиналом чека по операции от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Взыскать с муниципального образования «<Адрес>» в лице Администрации <Адрес> (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу ФИО2 (ДД.ММ.ГГГГ года рождения, место рождения: <Адрес>, ИНН <данные изъяты>) компенсацию за непроизведенный капитальный ремонт в размере 162 000 руб. 00 коп., расходы по проведению оценки в размере 15 000 руб., судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб., судебные расходы по оплате услуг представителя в размере 10 000 руб.
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Решение суда может быть обжаловано в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд г. Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья А.О. Казаков