№ 2-1245/2025; УИД 03RS0014-01-2025-001780-03
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
18 июня 2025 года
г. Октябрьский
Республики Башкортостан
Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в составе
председательствующего судьи
ФИО1
при секретаре
ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи недействительным,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки.
Заявленные требования мотивированы тем, что с ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 являлась собственником квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 выдала своей <данные изъяты> Мухамадиевой (до расторжения брака ФИО13) А.М. доверенность, удостоверенную нотариально, предоставляющую последней реализовать принадлежащее истцу вышеуказанное жилое помещение с правом получения денежных средств, вырученных от продажи квартиры.
Однако, при выдаче доверенности истец с ответчиком ФИО5 специально договорились, что ФИО5 должна не только продать жилье ФИО3, но и подобрать ей заранее другое жилое помещение, отвечающее ее запросам и финансовым возможностям.
Учитывая, что в ДД.ММ.ГГГГ представитель ФИО5 не нашла для своего доверителя ФИО7 подходящее жилое помещение взамен продаваемой, ФИО3 отказалась от продажи квартиры по адресу: <адрес>, но доверенность не отменяла и не отзывала.
В ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 стало известно о том, что в ДД.ММ.ГГГГ ее представитель ФИО5 переоформила право собственности на квартиру на ФИО4, заключив с ним договор купли-продажи.
Истец указывает на то, что договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, является недействительным, поскольку денежные средства от продажи квартиры ни она, ни ее представитель ФИО5, не получали. Договор купли-продажи названной квартиры был заключен для обеспечения обязательств ФИО5 перед ФИО4 в виде залога.
На основании каких документов был произведен переход права собственности на квартиру, ФИО3 неизвестно, она продолжает жить в спорном жилом помещении.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец считает, что на основании ст.ст. 168, 170 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит признанию недействительным договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между ней и ФИО4, с применением последствий недействительности сделки в виде прекращения права собственности ФИО4 на указанную квартиру.
ФИО3 в судебное заседание не явилась, направила своего представителя ФИО8, которые заявленные исковые требования поддержал. При этом, на вопрос суда как именно сторона истца квалифицирует оспариваемую сделку, а именно считает ли ее мнимой или притворной (ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации), представитель истца пояснить не мог, полагая, что сделка совершена доверителем не в интересах представляемого им лица.
ФИО5 в судебное заседание не явилась, направила представителя ФИО9, которая исковые требования признала в полном объеме.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явился, обеспечил явку представителей ФИО10, ФИО11, которые исковые требования не признали. Суду пояснили, что между ФИО5 и ФИО4 заемные обязательства отсутствовали. Таких правоотношений не имелось у ответчика и с ФИО3 В ДД.ММ.ГГГГ у ФИО4 имелись свободные деньги, которые он направил на покупку недвижимости. В период совершения сделки цены на квартиры были намного ниже среднерыночных цен, действующих в настоящее время. Однако, в ДД.ММ.ГГГГ уже активно обсуждался вопрос о повышении цен на недвижимость, поэтому ФИО4, узнав о продаже квартиры по адресу: <адрес>, решил ее приобрести. В то же время, учитывая, что оспариваемая сделка была совершена ФИО4 с целью вложения денежных средств, он не имел намерений вселиться в квартиру сразу после ее покупки. По согласованию с ФИО3, ФИО5 спорная квартира после сделки с ФИО4 осталась в пользовании прежних собственников (членов семьи М-вых) на условиях договор найма с уплатой ежемесячно платежей в качестве арендной платы.
Иные лица, участвующие в деле, не явились, в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, в связи с чем, на основании части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд находит возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие неявившихся участников процесса.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии с п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. (п. п. 1, 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила (п. 2).
По смыслу приведенной нормы права, стороны мнимой сделки при ее заключении не имеют намерения устанавливать, изменять либо прекращать права и обязанности ввиду ее заключения, то есть стороны не имеют намерений ее исполнять либо требовать ее исполнения. При этом следует учитывать, что стороны такой сделки могут придать ей требуемую законом форму и произвести для вида соответствующие регистрационные действия, что само по себе не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Из содержания п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует ее волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению при рассмотрении требования о признании той или иной сделки мнимой, является установление того, имелось ли у каждой стороны сделки намерение реально совершить и исполнить соответствующую сделку.
Как установлено судом и подтверждается материалами дела, истцу ФИО3 на основании договора о передаче квартиры в личную собственность от ДД.ММ.ГГГГ № на праве собственности принадлежало жилое помещение – квартира, общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенная по адресу: <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ, имея намерение на отчуждение названной квартиры, ФИО3 выдала ФИО13 (в настоящее время ФИО6) А.М. доверенность, на основании которой предоставила последней право продать принадлежащее ей жилое помещение за цену и на условиях по своему усмотрению.
В доверенности, удостоверенной нотариусом нотариального округа Шаранский район Республики Башкортостан ФИО12 (зарегистрировано в реестре №), помимо прочего специально было оговорено, что ФИО3 доверяет ФИО13: подписать договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес>, получить денежные средства от продажи в любой сумме, зарегистрировать переход права собственности в ЕГРН.
Данная доверенность выдана сроком на 3 года и до окончания срока ее действия (то есть до ДД.ММ.ГГГГ) ФИО3 не отзывалась, что стороной истца не оспаривалось.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО13, действующей от имени и в интересах ФИО3 (продавец), и, ФИО4 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого ФИО4 приобрел у ФИО3 квартиру общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>.
Стоимость квартиры определена в размере 1 800 000 руб. (п. 3 договора купли-продажи).
Факт получения ФИО3 в лице своего представителя ФИО13 денежных средств в размере 1 800 000 руб. подтверждается передаточным актом от ДД.ММ.ГГГГ, хранящимся в материалах реестрового дела, а также заверенной судом копией расписки, составленной рукописной записью ФИО13 о получении от ФИО4 денежных средств в размере 1 800 000 руб. за квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. В расписке оговорено об отсутствии у продавца претензий к покупателю (оригинал расписки хранится у ФИО4). Таким образом, оплата по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ производилась в наличной форме.
Согласно п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Таким образом, обращаясь с иском о признании сделок недействительными, истец должен доказать, что при их совершении стороны не только не намеревались их исполнять, но и то, что оспариваемые сделки действительно не были исполнены.
Между тем, судом установлено, что имело место исполнение сделки договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, достижения именно тех правовых последствий, на создание которых была направлена данная сделка, а именно, согласно передаточному акту спорная квартира была передана покупателю, а также произведен полный расчет между сторонами сделок, что подтверждается расписками, в том числе ФИО4 передал представителю ФИО3 – ФИО14 денежные средства, полученные по сделке.
Представители ответчика ФИО4 в судебном заседании пояснили, что ФИО4 является добросовестным приобретателем спорной квартиры, поскольку в установленном законом порядке осуществлен переход права собственности, произведен полный расчет стоимости, согласованной сторонами сделки.
Установив приведенные выше обстоятельства, оценив позиции сторон, а также доказательства по делу, суд, отказывая в удовлетворении требований, исходит из того отсутствия доказательств недействительности сделки, поскольку намерения и волеизъявление сторон сделки полностью соответствуют договору купли-продажи и закону, так как после подписания договора купли-продажи совершенными сторонами действиями полностью подтвердили свои намерения и создали соответствующие договору купли-продажи правовые последствия: право собственности на квартиру перешло к ответчику, переход права по указанной сделке зарегистрирован в установленном законом порядке, сумма по договору купли-продажи передана продавцу, что указано в тексте договора.
Доводы истца о том, что денежных средств за проданную по договору купли-продажи квартиру она лично не получала, также не нашли своих подтверждений в ходе рассмотрения дела, поскольку опровергаются письменными материалами дела.
В рассматриваемом случае, ФИО3 сама доверила получение денежных средств своему представителю – <данные изъяты> ФИО14
На вопрос суда представителю ФИО3 – ФИО15, последний пояснил, что при выдачи <данные изъяты> ФИО5 доверенности от ДД.ММ.ГГГГ и ее удостоверении нотариально ФИО3 знала и осознанно понимала значение своих действий, под влиянием либо обманом, равно как и в болезненном состоянии, не находилась, лично обратилась к нотариусу за совершением сделки по оформлению доверенности.
Более того, сторона истца под протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что о проведении судебной психолого-психиатрической экспертизы для определения волеизъявления ФИО3 (наличие либо отсутствие порока воли) в момент выдачи доверенности, не просит.
Учитывая изложенные выше обстоятельства, суд приходит к выводу о том, что сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора купли-продажи. Это подтверждается подписанием договора обеими сторонами без каких-либо оговорок и замечаний.
Истец ФИО3 недееспособной не признана, под опекой или попечительством не находится и не находилась в момент совершения оспариваемой сделки, обладает достаточным уровнем образования и жизненного опыта, при совершении указанной выше сделки по купли-продажи спорного жилого помещения, действуя с обычной осмотрительностью при осуществлении ею гражданских прав и обязанностей могла и должна была распознать природу совершаемой ею сделки с учетом содержания ее письменного текста и сопутствующих ей обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 86 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.
Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании п. 1 ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Таким образом, обязательным условием признания сделки мнимой является отсутствие у ее сторон намерения создать соответствующие правовые последствия этой сделки.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений.
Вопреки приведенной норме закона и разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, продавец (ФИО3), получив денежные средства, создала соответствующие правовые последствия этой сделки.
Обосновывая свой довод о мнимости спорной сделки, истец в качестве одного из оснований своего иска указывала на то, что спорное имущество фактически покупателю не передавалось, он в квартиру не вселялся, бремя содержания своего имущества не нес.
Суд, проверяя данную позицию, установил, что М-вы после регистрации права собственности на квартиру за ФИО4 остались проживать в ней на условиях найма жилого помещения, ежемесячно перечисляя ФИО4 арендную плату в размере 30 000 руб., что подтверждается выпиской по счету ответчика. Помимо арендной платы стороны договорились об уплате пользователями квартиры расходов ЖКУ.
Ни представитель ФИО3, ни представитель ФИО5, не опровергая факт ежемесячного перечисления ФИО4 денежных средств, не смогли пояснить суду природу взаимоотношений между сторонами.
Сам по себе факт того, что истец продолжала проживать в спорном жилом помещении, в квартире находятся ее вещи, не подтверждает мнимость сделки.
При таких обстоятельствах, действия ФИО3 по заключению договора купли-продажи через своего представителя ФИО5 с целью получения денежных средств, регистрации сделки купли-продажи и получение денежных средств, свидетельствуют о создании соответствующих договору купли-продажи правовых последствий, в связи с чем, исковые требования не подлежат удовлетворению.
Проверяя наличие признаков притворной сделки при заключении оспариваемого договора, суд обращает внимание на то, что исходя из доводов сторон притворность могла выражаться в том, что, заключая договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, стороны на самом деле намеревались заключить договор залога недвижимого имущества в качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО3 либо ФИО5 перед ФИО4
Однако, наличие таких обязательств ФИО3 либо ФИО5 перед ФИО4, которые следовало бы обеспечить, своего подтверждения не нашли. Договор займа, расписки о получении от ФИО4 денежных средств на условиях возвратности, не представлены.
Представитель ФИО4 – ФИО10 наличие между сторонами заемных обязательств отрицал.
С учетом изложенного отклоняется довод представителя ФИО5 – ФИО16 о том, что под влиянием угроз и насилия ФИО5 была вынуждена подписать договор купли-продажи квартиры своей <данные изъяты> ФИО3 Представитель ответчика ФИО16 не смогла пояснить, каким образом ФИО4 угрожал ФИО5 при том, что доказательств наличия долга последней перед ним не имелось. Кроме того, представитель ФИО5 под протокол судебного заседания от ДД.ММ.ГГГГ пояснила, что на момент заключения договора купли-продажи квартиры, то есть по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, угрозы не было (время аудиопротокола 15 час. 25 мин.).
Доводы представителя ФИО5 – ФИО9 о том, что ФИО4 не имел дохода, позволяющего приобрести квартиру, что подтверждается сведениями о доходах сторон, представленными МИФНС России № 37 по Республике Башкортостан, суд находит несостоятельными, поскольку у ФИО4 могли иметься доходы, не учтенные налоговыми органами.
Как пояснил представитель ФИО4 – ФИО10, зная экономическую ситуацию на рынке недвижимости и о повышении цен на квартиры, ФИО4 мог заимствовать денежные средства для вложения в счет приобретения спорного жилого помещения.
При этом, отдельно следует обратить внимание на то, что условия договора не содержат обязательств покупателя по перечислению денежных средств продавцу безналичным расчетом (платежами, осуществляемыми без использования наличных денег, посредством учетных операций на счетах в кредитных учреждениях, а также через различные формы зачетов взаимных требований).
В силу положений ч. 1, ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации ответчик вправе признать иск. Суд не принимает признание иска ответчиком, если это противоречит закону или нарушает права и законные интересы других лиц.
При этом, суд учитывает, что само по себе согласие ответчика с исковыми требованиями не свидетельствует о наличии законных оснований для полного удовлетворения иска, поскольку в соответствии с ч. 2 ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации признание иска ответчиком не принимается судом, если это противоречит закону.
При этом суд не может принять признание иска ответчиком ФИО5, поскольку в рассматриваемом случае усматривается заинтересовать сторон, учитывая, что истец ФИО3 и ответчик ФИО5 являются <данные изъяты>, и признание иска противоречит закону, нарушает права и законные интересы других лиц.
На основании изложенного и руководствуясь статьей 198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО4, ФИО5 о признании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Башкортостан через Октябрьский городской суд Республики Башкортостан в течение одного месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Председательствующий судья п/п ФИО1
Мотивированное решение суда составлено 25 июня 2025 года
Подлинный судебный акт подшит в деле (материале) № 2-1245/2025 (УИД 03RS0014-01-2025-001780-03)
Октябрьского городского суда Республики Башкортостан