11RS0001-01-2022-013080-09 дело №2-455/2023
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Сыктывкарский городской суд Республики Коми
в составе председательствующего судьи Саенко О.Л.,
при секретаре Крыжевской А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в г.Сыктывкаре 31 марта 2023 года гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО ГО «Сыктывкар» о возложении обязанности изъять для муниципальных нужд жилое помещение путем выкупа, определении выкупной цены, взыскании выкупной цены, прекращении права собственности,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» об определении выкупной цены изымаемого у него жилого помещения по адресу: ....
В обоснование требований указал, что является собственником жилого помещения в аварийном доме, администрацией принято решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под аварийным домом и жилых помещений в нём, после чего в его адрес направлен проект соглашения об изъятии недвижимости с выкупной ценой равной 2 653 000 руб., которую он считает явно заниженной.
** ** ** от истца поступили уточнения к исковым требованиям, в которых он просит изъять у него жилое помещение по адресу: ... путем выкупа за 3 576 000 руб.; прекратить его право собственности на эту квартиру; взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» компенсацию в размере 3 576 000 руб.
К участию в деле в качестве третьих лиц привлечены ООО «ГЕС» и Департамент финансов администрации МО ГО «Сыктывкар».
В судебном заседании представитель истца уточненные требования поддержал.
Представитель ответчика и представитель департамента финансов иск не признали.
Истец и представитель ООО «ГЕС» в суд не явились.
Заслушав объяснения представителей сторон, представителя третьего лица, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Установлено, что истец с ** ** ** является собственником жилого помещения общей площадью 51,2 кв.м. по адресу: ... (кадастровый номер №...).
Постановлением администрации МО ГО «Сыктывкар» от ** ** ** №... многоквартирный дом, расположенный по адресу: ..., признан аварийным и подлежащим сносу. Срок для принятия мер по расселению граждан, установлен до 2027 года.
Решением Сыктывкарского городского суда от ** ** ** по делу №... на администрацию МО ГО «Сыктывкар» возложена обязанность в течение месяца с момента вступления решения суда в законную силу принять решение об изъятии для муниципальных нужд земельного участка по адресу: ... и жилого помещения по адресу: ...; а в течение шести месяцев с момента вступления решения суда в законную силу направить ФИО1 проект соглашения об изъятии недвижимости для муниципальных нужд с определением размера возмещения за жилое помещение по адресу: ... соответствии с требованиями части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.
Решение вступило в законную силу ** ** **.
** ** ** администрацией МО ГО «Сыктывкар» издано постановление №... об изъятии для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа земельного участка, находящегося в общей долевой собственности собственников жилых помещений, расположенного по адресу: ..., и принадлежащего истцу жилого помещения – ....
** ** ** администрация МО ГО «Сыктывкар» направила в адрес истца проект соглашения об изъятии недвижимого имущества для муниципальных нужд с установлением размера возмещения 2 653 000 руб., определенного на основании отчета об оценке, составленного ** ** ** ООО «ГЕС».
Заключать соглашение на предложенных условиях истец отказался и, полагая определенную администрацией выкупную цену заниженной, обратился в суд.
Таким образом, фактически между сторонами имеется спор по определению выкупной цены изымаемой недвижимости.
Согласно части 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации возмещение за жилое помещение, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением с собственником жилого помещения. Принудительное изъятие жилого помещения на основании решения суда возможно только при условии предварительного и равноценного возмещения.
Выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, рыночную стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.
В обоснование выкупной цены изымаемого жилого помещения ... администрацией МО ГО «Сыктывкар» представлен отчет №... от ** ** **, составленный оценщиком ООО «ГЕС», согласно которому размер возмещения жилое помещение составляет 2 653 000 руб., и состоит из рыночной стоимости квартиры - 1 102 000 руб.; стоимости доли в праве на земельный участок – 51 180 руб.; компенсации за непроизведенный капитальный ремонт – 1 405 375 руб.; убытков собственника, связанных с арендой жилья – 54 600 руб.; убытков собственника, связанных с оплатой услуг риэлтора – 30 000 руб.; убытков собственника, связанных с регистрацией прав на объект недвижимости – 2000 руб.; убытков собственника, связанных с переездом - 7467 руб.
В разделе VI Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №1 (2014), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24 декабря 2014 года (вопрос 7), разъяснено, что в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Поскольку истцом оспаривалась предложенная администрацией выкупная цена, по его ходатайству судом назначалась оценочная экспертиза, проведение которой поручалось эксперту ФИО5
Согласно заключению эксперта №... отчет №... об оценке размера возмещения, составленный ООО «ГЕС» является недостоверным, поскольку оценщиком допущены нарушения законодательства об оценочной деятельности, в частности:
-в разделе 8 на странице 14-25 отчета отсутствует установленный пунктом 11а Федерального стандарта оценки №7 (далее – ФСО) анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования с указанием интервала значений цен (в подразделе 8.4 на странице 25 имеется только информация о данных по Республике Коми, нет данных по г.Сыктывкару; указание на среднюю стоимость 69261 руб. не соотносится с выбранными аналогами на странице 28 в таблице 11),
-в нарушение пункта 22а ФСО №8 при расчете стоимости на странице 28 в качестве аналогов выбраны 3 объекта с отсутствием обоснования выбора данных аналогов,
-на странице 29 отчета при корректировке на условия рынка (торг) ошибочно принята поправка -5,3% как для сегмента «массовая советская застройка», тогда как спорный до относится к «старому фонду»,
-«корректировка на местоположение» обоснована не верно. Аналоги расположены в м.Дырнос и в районе Лесозавод, а объект оценки – в верхней части центра города. Данные районы существенным образом отличаются по ценообразованию, выгодности расположения относительно социальной инфраструктуры,
-также не обоснованы «корректировка на общую площадь» (из-за отсутствия обоснования выбора аналогов), «корректировка на сосояние отделки»,
-на странице 37 отчета убытки на переезд на другое место жительства определены неверно в связи с тем, что учтена работа автотранспорта только за 1 час,
-на странице 38 отчета убытки, связанные с услугами риэлторов, определены исходя из рынка г.Ухта (сноска 7), где стоимость не может быть напрямую сопоставима с г.Сыктывкар,
-на странице 41 отчета часть из примененных поправок при расчете земельного участка не обоснованы или не применены, поправка на вид разрешенного использования земельного участка неверно (справочник оценщика рассматривает «земли под многоквартирную жилую застройку», а объект оценки является малоэтажным строительством, и должен рассматриваться в текущем использовании). Отсутствует поправка на местоположение (аналоги расположены на окраине города, в районе Лесозавод). Не обоснована поправка на электроснабжение 7%,
-при расчете компенсации за непроизведенный капитальный ремонт отсутствует обоснование размера предельной стоимости (в приведенном нормативном акте отсутствует величина 27 449 руб./кв.м.
По результатам проведенного исследования, экспертом ФИО5 рассчитаны и определены:
-рыночная стоимость жилого помещения ... включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности на указанное выше жилое помещение в размере 2 020 000 руб.,
-компенсация за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного ... с учетом доли истца в праве собственности на ... - в размере 1 411 000 руб.,
-убытки истца, которые он понесет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформления (регистрации) права собственности на другое жилое помещение в размере 145 000 руб.,
Общий размер возмещения за квартиру истца определен экспертом в сумме 3 576 000 руб.
Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями в области оценки, имеющим значительный стаж работы по специальности и не заинтересованным в исходе дела. Оснований ставить под сомнение выводы эксперта, предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда отсутствуют.
Оценив экспертное заключение эксперта ФИО5, суд находит его ясным, полным, объективным, определенным, не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования. Сделанные в ходе экспертизы выводы предельно ясны и не допускают неоднозначного толковании. Выкупная цена изымаемого жилого помещения определена экспертом по правилам, установленным частью 7 статьи 32 ЖК РФ на момент рассмотрения дела.
С учетом изложенного, для определения выкупной цены принадлежащего истцу жилого помещения суд принимает в качестве достоверного и допустимого доказательства заключение эксперта ФИО5
Каких-либо доказательств, опровергающих выводы эксперта, в дело не представлено.
При таких обстоятельствах, размер возмещения за изымаемое у истца жилое помещение следует определить в сумме, равной 3 576 000 руб.
Указанная сумма подлежит взысканию в пользу истца с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар».
Исходя из положений части 6 статьи 32 ЖК РФ и разъяснений, содержащиеся в подпункте «л» пункта 20 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02 июля 2009 года №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», удовлетворение требований о взыскании денежной компенсации стоимости жилого помещения является основанием для прекращения права собственности истца на спорное жилое помещение, и регистрации права собственности МО ГО «Сыктывкар».
Руководствуясь статьями 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
Изъять у ФИО1 ... для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение с кадастровым номером №... общей площадью 51,2 кв.м., расположенное по адресу: ....
Определить размер возмещения за изымаемый объект недвижимого имущества в сумме 3 576 000 рублей.
Взыскать с администрации МО ГО «Сыктывкар» за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 3 576 000 рублей в счет возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ....
Перечисление администрацией МО ГО «Сыктывкар» ФИО1 денежных средств в счет возмещения за изымаемое жилое помещение с кадастровым номером №..., расположенное по адресу: ... является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о прекращении права собственности ФИО1 на указанное жилое помещение и записи о праве собственности на него МО ГО «Сыктывкар».
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Коми через Сыктывкарский городской суд в течение одного месяца со дня составления в окончательной форме.
Председательствующий О.Л. Саенко
.