УИД: 78RS0015-01-2024-000753-73
Дело № 2-355/2025 (2-6207/2024)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Санкт-Петербург 12 февраля 2025г.
Невский районный суд г. Санкт-Петербурга
в составе председательствующего судьи: Поповой Н.В.,
при секретаре: Зверковой Д.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о признании сделки, совершенной на крайне невыгодных условиях, недействительной и применении последствий недействительности сделки, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности, обязании не чинить препятствий,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи земельного участка, площадью 1 200 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> недействительным и применении последствий недействительности сделки, указывая, что оспариваемый договор был заключен вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, а именно, в связи с необходимостью погашения задолженности по договору займа, заключенного с иными лицами, а потому договор является кабальной сделкой.
ФИО2 обратился в суд со встречным иском к ФИО1 о государственной регистрации перехода права собственности на земельного участка, площадью 1 200 кв.м. с кадастровым номером № и жилого дома с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> и обязании ФИО1 не чинить ФИО2 препятствий в пользовании спорными объектами недвижимости, указывая, что ответчик по встречному иску безосновательно уклоняется от подачи документов на регистрацию перехода права собственности на спорное недвижимое имущество (л.д. 230-234).
Представитель истца адвокат Дягтерев В.В. в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивал, возражал против удовлетворения встречного иска.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом, в отсутствие сведений об уважительности причин неявки ответчика в судебное заседание, суд на основании ч.4 ст. 167 ГПК РФ счел возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, встречные исковые требования – подлежащими удовлетворению в полном объеме по следующим основаниям.
Судом установлено, что на основании договора дарения земельного участка и жилого дома от 26 января 2022г. истец ФИО1 являлся собственником земельного участка, площадью 1 200кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, и жилого дома, общей площадью 40,1кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 13-14).
22 июня 2022г. между ФИО1 (заемщик-залогодатель) и ФИО3 (займодавец-залогодержатель) был заключен договор займа с залогом, по условиям которого, займодавец предоставил заемщику денежные средства в размере 700 000 руб. на срок до 22 июня 2023г., а заемщик, в свою очередь, обязался уплатить проценты за пользование займом по ставке 6% в месяц, и ежемесячно погашать проценты за пользование суммой займа в размере 42 000 руб. ежемесячно.
Согласно разделу 3 договора, в качестве обеспечения своевременного исполнения заемщиком своих обязательств по договору займа, заемщик передал займодавцу в залог земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>, залоговая стоимость которых была согласована сторонами в размере 2 000 000 руб. (л.д. 15-18).
22 июня 2023г. между ФИО1 (продавец) и ФИО2 (покупатель) был заключен договор купли-продажи, по условиям которого, продавец продал, а покупатель купил земельный участок и жилой дом, расположенные по адресу: <адрес>
Согласно п. 2.2, 2.4 договора, общая стоимость приобретенных ФИО2 объектов недвижимости составляет 1 500 000 руб. Расчет покупателя с продавцом произведен до подписания договора купли-продажи (л.д. 18-19).
Регистрация перехода права собственности на спорные объекты недвижимости от истца к ответчику произведена не была, в связи с уклонением истца от подачи соответствующего заявления (л.д. 54).
05 апреля 2024г. ответчик уведомил истца о необходимости подачи документов для регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дома, которое истцом было проигнорировано (л.д. 60).
Как следует из объяснений представителя истца, оспариваемая сделка была заключена истцом из-за острой нужды в деньгах, чтобы рассчитаться по своим долговым обязательствам, о чем ответчику было достоверно известно. Земельный участок и дом были приобретены ответчиком по заниженной стоимости фактически на кабальных для истца условиях.
Допрошенные в судебном заседании свидетели ФИО4, ФИО5, не доверять показаниям которых у суда оснований не имеется, так как их показания не противоречат иным, представленным суду письменным доказательствам, подтвердили суду тот факт, что оспариваемый договор купли-продажи был заключен истцом с целью погашения имеющихся долговых обязательств.
В силу пункта 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Правилами части 1 и части 2 статьи 167 ГК РФ установлено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 3 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
По смыслу ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации для признания сделки кабальной необходимо установить совокупность следующих условий: стечение тяжелых обстоятельств для потерпевшего; явно невыгодные для потерпевшего условия совершения сделки; причинная связь между стечением у потерпевшего тяжелых обстоятельств и совершением им сделки на крайне невыгодных для него условиях; осведомленность другой стороны о перечисленных обстоятельствах и использование их к своей выгоде.
Отсутствие одного из названных условий влечет отказ в удовлетворении иска о признании сделки кабальной.
При этом в п. 3 ст. 179 Гражданского кодекса Российской Федерации говорится не об одном тяжелом обстоятельстве, а о стечении тяжелых обстоятельств, под воздействием которых лицо совершило сделку, и не о простой невыгодности совершенной сделки, а о крайне невыгодных условиях.
В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п.3 ст.123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Оценив объяснений лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, суд приходит к выводу, что в нарушение ст. ст. 56, 59, 60 ГПК РФ истцом суду не было представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что оспариваемый договор отвечает признакам кабальной сделки.
Все существенные условия договора, заключенного между сторонами, были изложены четко, ясно и понятно, истец добровольно подписал указанный договор, понимая его содержание, условия и суть сделки, согласился со всеми условиями, в том числе с ценой продаваемого недвижимого имущества, которая превышает кадастровую стоимость земельного участка и жилого дома. При этом истец распорядился полученными от ответчика денежными средствами по своей воле и в своем интересе.
При этом, сам по себе факт заключения истцом договора займа с залогом недвижимого имущества, не свидетельствует о кабальности оспариваемой истцом сделки, так как условия договора купли-продажи исполнялись истцом вне зависимости от исполнения договора займа.
При таких обстоятельствах исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат, как необоснованные.
Из разъяснений, содержащихся в п. п. 60, 61 Постановлении Пленума ВС РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010, следует, что п. 1 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.
Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.
Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 ГК РФ).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму п. 1 ст. 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой ст. 12 ГК РФ, ст. 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.
Как указано в п.4.5 договора купли-продажи, договор является документом, подтверждающим передачу земельного участка и жилого дома покупателю без каких-либо актов и дополнительных документов.
Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, и принимая во внимание, что земельный участок и жилой дом были переданы истцом ответчику, однако, истец безосновательно уклоняется от подачи совместного с ответчиком заявления о государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, суд находит встречные исковые требования ответчика в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению в полном объеме.
Так как ответчиком не было представлено суду относимых и допустимых доказательств фактов чинения ему со стороны истца препятствий в пользовании земельным участком и жилым домом, суд находит встречные исковые требования в указанной части необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Ответчиком были понесены расходы по оплате госпошлины за подачу встречного иска в размере 15 700 руб., которые на основании ч.1 ст. 98 ГПК РФ подлежат взысканию с истца в пользу ответчика в полном объеме (л.д. 229).
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать.
Встречные исковые требования ФИО2 удовлетворить частично.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, общей площадью 1 200 кв.м., кадастровый номер №, от ФИО1 к ФИО2 на основании договора купли-продажи от 22 июня 2023г., заключенного между ФИО1 и ФИО2.
Произвести государственную регистрацию перехода права собственности на здание – жилой дом, расположенный по адресу: <адрес> площадью 54,4 кв.м., кадастровый номер №, от ФИО1 к ФИО2 на основании договора купли-продажи от 22 июня 2023г., заключенного между ФИО1 и ФИО2.
Взыскать с ФИО1 в пользу ФИО2 расходы по оплате госпошлины в размере 15 700 руб.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Невский районный суд г. Санкт-Петербурга в течение 1 месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме.
Судья Н.В. Попова
Мотивированное решение изготовлено 20 июня 2025 года