Судья Мельников Д.А. № 33-7128/2023

№ 2-1-2540/2023

64RS0042-01-2023-002518-83

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

22 августа 2023 года г. Саратов

Судебная коллегия по гражданским делам Саратовского областного суда в составе:

председательствующего Ершова А.А.,

судей Андреевой С.Ю. и Степаненко О.В.,

при секретаре судебного заседания Мухиной А.В.,

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 ча к ФИО2 чу о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка, по встречному иску ФИО2 ча к ФИО1 чу о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка, возврате задатка в двойном размере,

по апелляционной жалобе ФИО1 ча на решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 18 мая 2023 года, которым первоначальные исковые требования оставлены без удовлетворения, встречный иск удовлетворен в части.

Заслушав доклад судьи Ершова А.А., объяснения истца (ответчика по встречному иску) ФИО1 – адвоката Чмерева С.Н., поддержавшего доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и письменных возражений на неё, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.

В обоснование заявленных исковых требований истцом указано, что <данные изъяты> ФИО1 в лице представителя ФИО3 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, по условиям которого стороны обязуются заключить до <данные изъяты> основной договор купли-продажи земельного участка общей площадью <данные изъяты> кв.м с кадастровым номером <данные изъяты> на землях <данные изъяты>, находящийся по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>.

По условиям предварительного договора стоимость земельного участка определена в размере <данные изъяты> руб. Согласно пункту <данные изъяты> предварительного договора в день его заключения покупатель оплачивает продавцу <данные изъяты> руб. в качестве задатка, до <данные изъяты> - <данные изъяты> руб., оставшуюся сумму стоимости земельного участка, составляющую <данные изъяты> руб., покупатель оплачивает продавцу до <данные изъяты>.

<данные изъяты> ответчик передал денежные средства в размере <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской. В этот же день истец выдал ответчику генеральную доверенность со всеми правами, в том числе относительно земельного участка. Также истцом переданы правоустанавливающие документы и кадастровый паспорт. Земельный участок был передан во владение ответчика, на нем ответчик установил забор.

<данные изъяты> ответчик передал <данные изъяты> руб., вместо причитающихся <данные изъяты> руб., что подтверждается распиской, обещая недоплаченную сумму передать в ближайшее время. До истечения срока предварительного договора ответчик уверял о заключении основного договора с выплатой оставшейся суммы денег, что не было им исполнено.

<данные изъяты> истец направил ответчику претензию с требованием передачи денежных средств до <данные изъяты> и заключить основной договор купли-продажи, но ответ не поступил. Истец ссылается, что интерес к заключению основного договора не утратил, но по вине ответчика основной договор не заключен, оставшаяся сумма денег не выплачена.

Учитывая изложенное, ФИО1 просил суд возложить на ответчика ФИО2 обязанность заключить с ним основной договор купли-продажи земельного участка стоимостью 4 528 000 руб., общей площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером <данные изъяты> на землях <данные изъяты>, находящийся по адресу: <данные изъяты>, категория земель: <данные изъяты>, вид разрешенного использования: <данные изъяты>, на условиях предварительного договора.

При рассмотрении гражданского дела ФИО2 обратился в суд к ФИО1 со встречным иском о расторжении предварительного договора купли-продажи земельного участка и о взыскании с ФИО1 задатка в двойном размере (<данные изъяты> руб.).

В обоснование своих встречных исковых требований ФИО2 ссылался на то, что ФИО1 не уведомил его об имеющихся ограничениях в использовании земельного участка в соответствии со статьей 56 ЗК РФ, а также отсутствие до подачи иска в суд документа об отказе администрации <данные изъяты> от преимущественного права покупки земельного участка.

Решением Энгельсского районного суда Саратовской области от 18 мая 2023 года исковое заявление ФИО1 оставлено без удовлетворения.

Встречный иск ФИО2 удовлетворен в части.

С ФИО1 в пользу ФИО2 взысканы денежные средства в размере <данные изъяты> руб., расходы на уплату государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб.

В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказано.

Не согласившись с указанным решением суда, ФИО1 обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении его исковых требований и об отказе в удовлетворении встречных исковых требований ФИО2

В обоснование доводов жалобы ФИО1, приводя обстоятельства, аналогичные изложенным в исковом заявлении, ссылается на то, что именно ФИО2 уклоняется от исполнения обязательств по заключению договора купли-продажи земельного участка, что ранее было предусмотрено условиями предварительного договора.

В письменных возражениях на доводы апелляционной жалобы ФИО2 просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

В судебном заседании представитель истца (ответчика по встречному иску) доводы апелляционной жалобы поддержал полностью и просил решение суда первой инстанции отменить.

Иные лица, участвующие в деле, в заседание судебной коллегии не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте рассмотрения настоящего гражданского дела и о первом судебном заседании размещена на официальном сайте Саратовского областного суда (http://oblsud.sar.sudrf.ru) (раздел - судебное делопроизводство).

В силу части 3 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) неявка лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте рассмотрения дела, не является препятствием к разбирательству дела, в связи с чем, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе (ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ), судебная коллегия не находит оснований для его отмены.

В соответствии с п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу п. 2 ст. 450 данного Кодекса, существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 429 ГК РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из разъяснений, содержащихся в п.п. 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Для признания предварительного договора заключенным достаточно установить предмет основного договора или условия, позволяющие его определить (п. 3 ст. 429 ГК РФ). Например, если по условиям будущего договора сторона обязана продать другой стороне индивидуально-определенную вещь, то в предварительный договор должно быть включено условие, описывающее порядок идентификации такой вещи на момент наступления срока исполнения обязательства по ее передаче.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, площадью <данные изъяты> кв.м, расположенный по адресу: <данные изъяты>, на землях <данные изъяты>, с <данные изъяты> принадлежит ФИО1, относится к категории земель: <данные изъяты>, с видом разрешенного использования: <данные изъяты>.

<данные изъяты> между сторонами заключен предварительный договор купли-продажи указанного земельного участка, согласно условиям которого стороны обязались заключить до <данные изъяты> договор купли-продажи земельного участка с установлением его цены в размере <данные изъяты> руб.

Продавец ФИО1 <данные изъяты> получил от покупателя <данные изъяты> руб., <данные изъяты> - <данные изъяты> руб.

Учитывая, что покупатель уклоняется от заключения основного договора, ФИО1 обратился в суд с требованиями о понуждении ФИО2 к его заключению.

Возражая по заявленным ФИО1 исковым требованиям, ФИО2 свой встречный иск обосновал тем, что продавец земельного участка не уведомил его об имеющихся ограничениях в использовании объекта недвижимости в соответствии со ст. 56 ЗК РФ, а также не исполнил обязанность, предусмотренную земельным законодательством, по уведомлению органа местного самоуправления о преимущественном праве покупки земельного участка.

Отказывая в удовлетворении иска ФИО1, суд первой инстанции исходил из того, что предварительный договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключен сторонами <данные изъяты> с исполнением обязательства до <данные изъяты> с нарушением правила преимущественной покупки, установленного ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», что влечет его ничтожность в силу закона, так как право на отчуждение спорного земельного участка не специальному субъекту, а иному лицу, у продавца возникло только <данные изъяты>.

Удовлетворяя встречный иск ФИО2 в части, суд первой инстанции исходил из того, что предварительным договором предусмотрено внесение задатка лишь в размере <данные изъяты> руб., поскольку выплата последующих сумм, в том числе <данные изъяты> в размере <данные изъяты> руб., таким указанием не обусловлено в соглашении сторонами.

<данные изъяты> продавец ФИО1, выдав покупателю ФИО2 нотариально удостоверенную доверенность, которая им не отзывалась, со сроком на <данные изъяты>, что более срока обозначенного ими для заключения основного договора, предоставил последнему широкий спектр прав, связанных со спорным земельным участком. При этом ФИО1 представлены суду сведения о том, что земельный участок с кадастровым номером <данные изъяты>, каких-либо дополнительных ограничений не имеет, им он продавался исключительно с тем разрешенным использованием, что и указано в выписке из ЕГРН.

Основной договор купли-продажи не заключен по вине обеих его сторон, утраты интереса у ФИО2, имеющего доверенность и обязанность выплаты денежных средств до <данные изъяты> включительно, и нарушении положений о преимущественном праве покупки со стороны ФИО1

Судебная коллегия соглашается с указанным решением суда первой инстанции и находит, что правоотношения сторон в рамках заявленных требований и закон, подлежащий применению, определены судом первой инстанции правильно, обстоятельства, имеющие правовое значение, установлены на основании исследованных судом первой инстанции доказательств, оценка которым дана в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Особенности купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения определены ст. 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Так, в соответствии с п. 1 данной статьи указанного Закона при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем девяносто дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении (п. 2).

В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение тридцати дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей (п. 3).

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (п. 4).

Вместе с тем, в нарушении указанных норм материального права продавцом земельного участка не исполнена указанная обязанность не исполнена. При этом, отказ от покупки земельного участка органом местного самоуправления был выражен за пределами срока, предусмотренного условиями предварительного договора, по заключению основной сделки.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Пунктом 3 ст. 429 ГК РФ установлено, что предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, за который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Как следует из содержания предварительного договора от <данные изъяты>, его предметом являлось намерение сторон до <данные изъяты> заключить основной договор купли-продажи земельного участка. По условиям указанного договора, оплата должна была производиться по обусловленному графику расчетов, предусмотренному п. 2.3.1 договора.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Приняв во внимание буквальное значение слов и выражений положений предварительного договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что он является именно предварительным договором купли-продажи, но не договором купли-продажи.

Текст указанного договора также указывает на то, что данный договор является предварительным, определяющим условия основного договора купли-продажи, который стороны договорились заключить позднее.

В срок, определенный в договоре, то есть до <данные изъяты>, ни одна из сторон предварительного договора не направила другой стороне предложение о заключении основного договора купли-продажи.

По смыслу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ из предварительного договора не могут вытекать никакие обязательства, кроме обязательства по заключению основного договора. В частности, обязательство по оплате товара возникает у покупателя лишь после заключения основного договора купли-продажи.

Таким образом, поскольку стороны предварительного договора до <данные изъяты> не заключили основной договор купли-продажи, предварительный договор является прекращенным.

В связи с прекращением действия предварительного договора, в удовлетворении иска ФИО1, а также в удовлетворении встречного требования о расторжении данного договора правомерно отказано.

Учитывая отсутствие обязательств по продаже земельного участка, требования ФИО2 о взыскании уплаченных ранее денежных средств правомерно подлежали удовлетворению судом первой инстанции.

Правоотношения сторон и закон, подлежащий применению, определены судом правильно, обстоятельства, имеющие значение для дела установлены на основании представленных доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка, выводы суда мотивированы, соответствуют требованиям материального и процессуального закона и установленным обстоятельствам дела, иная оценка обстоятельств дела, не являются основанием для отмены состоявшегося судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы.

С учетом изложенного, основания для отмены обжалуемого решения суда и удовлетворения апелляционной жалобы отсутствуют.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Энгельсского районного суда Саратовской области от 18 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение в окончательной форме изготовлено 24 августа 2023 года.

Председательствующий

Судьи: