Решение по делу № 2-635/2025 от 16.05.2025 - о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Дело № 2-635/2025

УИД 23RS0025-01-2025-000633-33

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Курганинск 16 мая 2025 года

Курганинский районный суд Краснодарского края в составе

председательствующего судьи Коробкина С.А.,

при секретаре Калеб Т.В.,

с участием истца ФИО1,

представителя истца по заявлению ФИО2,

ответчиков ФИО3,

ФИО4,

представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО3, ФИО4 о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки,

установил:

Л.А.В. обратился в суд с иском к ответчикам Г.Д.Е. и Г.О.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки по тем основаниям, что ДД.ММ.ГГГГ между ним (продавцом) и Г.Д.Е. (покупателем) был заключен договор купли-продажи жилого дома, общей площадью 78,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес> на котором расположен жилой дом. Договор купли-продажи зарегистрирован в Росреестре. О том, что он продал свое единственное жилье, ему стало известно со слов Г.О.В., которая начала предъявлять требования о выделе ей доли в его единственном жилье. Узнав данное обстоятельство, он обратился через МФЦ в Росреестр с заявлением о выдаче копии договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Ознакомившись с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, считает данный договор недействительными по следующим основаниям. У него плохое состояние здоровья и требуется постоянный уход, что подтверждается медицинской документацией. Г.Д.Е. предложил ему заключить с ним договор, он согласился. Через некоторое время они прибыли в МФЦ, он подписал договор, не вникая в его суть и содержание, считал, что подписывает договор пожизненного содержания. После этого продолжал проживать в своем единственном жилье оплачивал и оплачивает все коммунальные платежи.

В связи с плохим состоянием он находился под влиянием заблуждения в отношении природы сделки. В силу его возраста (74 лет) и состояния здоровья, отсутствия юридического образования, у него имелись объективные трудности в восприятии смысла подписывавшихся им документов, что создавало реальные предпосылки для оформления договора купли-продажи помимо действительной его воли на заключение договора пожизненного содержания. В результате заключения оспариваемого договора купли-продажи он лишился единственного жилья. Никаких денег от Г.Д.Е. по оспариваемому договору он не получал, продавать свое единственное жилье не собирался.

Просит суд признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью 78,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, общей площадью 1006 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом Л.А.В. и покупателем Г.Д.Е. недействительным; применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности за Г.Д.Е. на жилой дом, общей площадью 78,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, общей площадью 1006 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, возникшее у Г.Д.Е. на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ.

В судебном заседании истец Л.А.В. и его представитель ФИО8 настаивали на заявленных исковых требованиях, просили их удовлетворить в полном объеме, пояснив суду, что при оформлении сделки у нотариуса истцу сказали, что он остается проживать в своем домовладении. Никаких денежных средств по оспариваемому договору истец не получал, оставался проживать в данном домовладении еще на протяжении следующих 8 месяцев, оплачивал и продолжает оплачивать все коммунальные платежи, помогал постоянно по хозяйству Г. Затем ушел жит к сестре, так как семье Г.Д.Е. негде было жить. Разговор с Г.О.В. о том, что он не собственник домовладения и не будет в нем проживать, состоялся ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик Г.Д.Е. исковые требования признал, пояснив суду, что его дядя Л.А.В. предложил каким-нибудь образом оформить на него свой дом и земельный участок по <адрес>, в <адрес>, чтобы в случае его смерти не оформлять затем наследственные права. Он сказал об этом супруге Г.О.В., которая затем сама ходила к юристам, готовила необходимые документы. Затем Г.О.В. привезла его и Л.А.В. к юристам для подписания документов, в суть содержания которых он не вникал. Документы затем сдали в МФЦ. Никаких денег по этой сделке он Л.А.В. не передавал, поскольку денежных средств ни у него, ни у Г.О.В. не было. Размер его зарплаты составлял 25 000 рублей, у Г.О.В. доход был примерно таким же. Л.А.В. продолжал жить в указанном домовладении, оплачивал все коммунальные платежи. В октябре 2023 года, после семейного скандала, он с женой и сыном стали жить в домовладении по <адрес>, в <адрес>, а Л.А.В. стал жить у его матери, своей сестры, также продолжал платить все коммунальные платежи, помогал по хозяйству. Впоследствии Г.О.В. стала требовать от него, чтобы он переоформил дом на сына, а сам «выметался», от неё Л.А.В. стало известно, что он уже не собственник домовладения.

Ответчик Г.О.В. и её представитель ФИО6 исковые требования не признали и пояснили суду, что Л.А.В. понимал существо и смысл заключаемой им сделки купли-продажи, денежные средства по договору купли-продажи в сумме 2 000 000 рублей ему были переданы, о чем свидетельствует его собственноручная расписка от ДД.ММ.ГГГГ. Данный иск инициирован с целью вывода недвижимого имущества из раздела совместного имущества супругов. Кроме того, истцом пропущен срок исковой давности. Просили суд в удовлетворении иска отказать.

Выслушав стороны, свидетеля, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования Л.А.В. подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Свидетель Л.Л.В. суду показала, что Л.А.В. доводится ей родным братом, Г.Д.Е. сыном, а Г.О.А.АВ. невесткой. Ей известно, что в 2023 году её сын и брат заключили какую-то сделку в отношении дома брата по <адрес>, в <адрес>. Однако она достоверно знает, что никаких денег её сын Л.А.В. не передавал, поскольку у семьи сына не было никаких денег на покупку недвижимости. Г.Д.Е. жил в её домовладении со своей семьей до сентября 2023 года, после чего они стали проживать в доме брата, а брат стал жит у неё, при этом платил все коммунальные платежи за свой дом. Затем Л.А.В. хотел вернуться жить вновь в свой дом, однако, от Г.О.В. узнал, что он уже не его собственник. Ранее сын и брат уже расторгали сделку дарения этого же дома, поскольку сын не мог оплатить налог на доход от подаренного имущества в сумме 300 000 рублей.

Как установлено в судебном заседании и подтверждается материалами дела, ДД.ММ.ГГГГ в <адрес> между Л.А.В. (продавцом) и Г.Д.Е. (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимости, согласно условиям которого продавец продал, а покупатель купил жилой дом, общей площадью 78,6 кв.м., с кадастровым номером № и земельный участок, общей площадью 1006 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, стоимостью 2 000 000 рублей. Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Согласно п. 4.5 указанного договора в отчуждаемом жилом доме зарегистрирован Л.А.В., который остается в нем проживать.

Между тем, как установлено в судебном заседании из объяснений истца, ответчика Г.Д.Е., показаний свидетеля, на момент совершения сделки сторона покупателя не имела материальной возможности оплатить стоимость указанной сделки в размере 2 000 000 рублей, не были представлены такие доказательства об имущественной состоятельности ответчиков и в суд.

Также суд принимает во внимание те обстоятельства, что согласно сведениям от ДД.ММ.ГГГГ АО «НЭСК» филиал «Армавирэнергосбыт» на домовладение по адресу: <адрес>, заведен лицевой счет № с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время на Л.А.В., правоустанавливающие документы не представлены, согласно сведениям от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» на домовладение по адресу: <адрес>, за период с ДД.ММ.ГГГГ и по настоящее время абонентом значится и договор поставки газа заключен с Л.А.В..

Согласно ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ч. 2 данной статьи если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

Аналогичные положения предусмотрены статьями 549 и 556 ГК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Ч. 1 ст. 170 ГК РФ раскрывает понятие мнимая сделка, то есть это сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Фиктивность мнимой сделки заключается в том, что у сторон нет цели достижения заявленных результатов. В то же время для этой категории ничтожных сделок определения точной цели не требуется. Установление факта того, что стороны на самом деле не имели намерения на возникновение, изменение, прекращение гражданских прав и обязанностей, обычно порождаемых такой сделкой, является достаточным для квалификации сделки как ничтожной. Совершая сделку лишь для вида, стороны правильно оформляют все документы, но создать реальные правовые последствия не стремятся. Поэтому факт расхождения волеизъявления с волей устанавливается судом путем анализа фактических обстоятельств, подтверждающих реальность намерений сторон.

Согласно п. 86 Постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ). Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним. Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Исходя из анализа объяснений сторон, показаний свидетеля, представленных сторонами доказательств суд приходит к выводу о том, что рассматриваемая сделка купли-продажи недвижимости, заключенная ДД.ММ.ГГГГ между продавцом Л.А.В. и покупателем Г.Д.Е., является мнимой, так как совершена лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, поскольку передачи денежных средств со стороны покупателей продавцу не было, продавец (истец) единолично после регистрации сделки продолжал проживать в спорном жилом доме и являлся его фактическим собственником.

Таким образом, по мнению суда, исковые требования Л.А.В. подлежат удовлетворению.

Обсуждая доводы стороны ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии со ст. 195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно ч. 1 ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В силу ч. 1 ст. 197 ГК РФ для отдельных видов требований законом могут устанавливаться специальные сроки исковой давности, сокращенные или более длительные по сравнению с общим сроком.

Согласно ч. 1 ст. 200 ГПК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии с ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.

Данной правовой нормой устанавливается специальное правило о начале течения срока исковой давности - день, когда началось исполнение ничтожной сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с ч. 1 ст. 456 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.

Согласно ч. 2 данной статьи, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю ее принадлежности, а также относящиеся к ней документы (технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации и т.п.), предусмотренные законом, иными правовыми актами или договором.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).

В силу ч. 1 ст. 556 ГК РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Из данных положений закона следует, что исполнение договора купли-продажи недвижимости заключается в передаче продавцом покупателю объекта недвижимости, ключей и документов на него и оплате покупателем продавцу стоимости этой недвижимости.

Согласно п. 101 Постановления Пленума ВС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 ГК РФ)…По смыслу пункта 1 статьи 181 ГК РФ если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет…

Таким образом, оснований для применения сроков исковой давности в рассматриваемом спорном правоотношении не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 194 -198 ГПК РФ, суд

решил:

исковые требования Л.А.В. к Г.Д.Е., Г.О.В. о признании договора купли-продажи недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки - удовлетворить.

Признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ жилого дома, общей площадью 78,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельного участка, общей площадью 1006 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, заключенный между продавцом Л.А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и покупателем Г.Д.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, недействительным.

Применить последствия недействительности ничтожной сделки, прекратить право собственности за Г.Д.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на жилой дом, общей площадью 78,6 кв.м., с кадастровым номером №, и земельный участок, общей площадью 1006 кв.м., с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, возникшее у Г.Д.Е., ДД.ММ.ГГГГ года рождения, на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного с Л.А.В., ДД.ММ.ГГГГ года рождения.

Судебное решение по настоящему делу является обязательным основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, указанное в нем, а также основанием для проведения кадастровых работ и государственного кадастрового учета этих объектов недвижимости и подлежит неукоснительному исполнению.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Курганинский районный суд в течение месяца с момента составления мотивированного решения.

Мотивированное решение составлено 16 мая 2025 года.

Судья С.А. Коробкин