Решение по делу № 2-1118/2025 от 27.05.2025

УИД 61RS0023-01-2024-008836-75

дело № 2-1118/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 мая 2025 года г. Шахты

Шахтинский городской суд Ростовской области в составе судьи Амировой Д.М.,

при секретаре Семяновой Е.Н.,

с участием истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «ТБанк», третьи лица: администрация <адрес>, Комитет по управлению имуществом администрации <адрес>, Управление Росреестра по <адрес> о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в Шахтинский городской суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что ДД.ММ.ГГГГ между ней и ответчиком был заключен договор № купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. Цена квартиры определена в 395 000 руб. В настоящее время она узнала, что квартира находится в жилом доме, который признан аварийным и подлежащим расселению в 2029 году. До момента подписания вышеуказанного договора, продавец не предоставил возможность для осмотра квартиры, специально утаил статус дома, а также снял со счета дебетовой карты денежные средства без её согласия.

Просит суд признать договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, недействительным, обязать ответчика вернуть денежные средства в общем размере 426 500 рублей, из которых: 395 000 руб. – стоимость квартиры, 26 000 руб. – новая дверь, 3 500 руб. – установка двери, 2 000 руб. – госпошлина за оформление в МФЦ. Также просит взыскать с ответчика расходы по оплате госпошлины в размере 13 165 рублей.

Протокольным определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по настоящему делу в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора привлечена администрация <адрес>.

Истец ФИО1 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала в полном объеме.

Представитель АО «ТБанк» в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, возражений на иск не представил.

Представитель Комитета по управлению имуществом администрации <адрес> – ФИО3, действующий на основании доверенности в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что многоквартирный дом, расположенный по адресу: <адрес>, а также расположенные в нем помещения-квартиры, в реестре объектов муниципальной собственности муниципального образования «<адрес>» не числятся, информация о расселении указанного дома из УРБПСЖС в КУИ администрации <адрес> не поступала. Таким образом, какими-либо сведениями о квартирах, находящихся в многоквартирном доме по адресу: <адрес> КУИ администрации <адрес> не располагает.

Представители администрация <адрес>, Управления Росреестра по <адрес> в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ, суд полагает рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Выслушав истца, изучив материалы дела, оценив письменные доказательства, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, постановлением администрации <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ № о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу, многоквартирный жилой дом по адресу: <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу на основании протокола от ДД.ММ.ГГГГ № заседания межведомственной комиссии <адрес>, заключения от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденном постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №.

Реестром № от ДД.ММ.ГГГГ (приложение 1) отделом ОКДСЖКХ передано в МАУ «МФЦ» заключение от ДД.ММ.ГГГГ № об оценке соответствия помещения (многоквартирного дома) требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, постановление администрации <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ о признании многоквартирных домов аварийными и подлежащими сносу для дальнейшей передачи заявителю.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и АО «ТБанк» заключен договор купли продажи <адрес>, расположенной по адресу: <адрес>, общей площадью 51,3 кв.м., с кадастровым номером 61:59:0040207:915.

В соответствии с п. 3 указанного договора продавец передает квартиру покупателю в состоянии как есть на момент осмотра и обязан предупредить покупателя обо всех недостатках указанной квартиры, также предоставить покупателю все сведения, связанные с передаваемой квартирой, а покупатель обязан уплатить цену договора в порядке, предусмотренном настоящим договором.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, право собственности ФИО1 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ за №. Сведения о признании указанного многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу в выписке из ЕГРН отсутствуют.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно п.п. 1, 2, 4 ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями. Если законом или в установленном им порядке предусмотрены обязательные требования к качеству продаваемого товара, то продавец, осуществляющий предпринимательскую деятельность, обязан передать покупателю товар, соответствующий этим обязательным требованиям.

Продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента (п. 1 ст. 476 ГК РФ).

Поскольку предметом договора купли-продажи была квартира (п. 1.1 договора), к спорным правоотношениям следует применять положения ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 15 ЖК РФ, объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Согласно п. 2 названной статьи жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)).

В силу п. 1 ст. 16 ЖК РФ к жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (п. 3).

В соответствии с п. 4 ст. 15 ЖК РФ жилое помещение может быть признано непригодным для проживания, многоквартирный дом может быть признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции по основаниям и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. В многоквартирном доме, признанном аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, все жилые помещения являются непригодными для проживания.

В силу п. 34 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом, утвержденного Постановлением Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ №, основанием для признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является аварийное техническое состояние его несущих строительных конструкций (конструкции) или многоквартирного дома в целом, характеризующееся их разрушением либо повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения многоквартирного дома, и (или) кренами, которые могут вызвать потерю устойчивости многоквартирного дома. В случае если многоквартирный дом признан аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, жилые помещения, расположенные в таком многоквартирном доме, являются непригодными для проживания.

Таким образом, после признания многоквартирного жилого дома аварийным и подлежащим сносу, находящиеся в нем квартиры являются непригодными для проживания и более не отвечают статусу «жилых помещений».

Обращаясь в суд с иском о признании договора купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, ФИО1 сослалась на то, что этот договор заключен ею под влиянием заблуждения, поскольку она не знала о том, что многоквартирный жилой дом, в котором расположена приобретаемая квартира, был признан непригодным для проживания и подлежащим сносу.

Поскольку в договоре купли-продажи условия о качестве товара отсутствуют, поэтому продавец (Банк) обязан был передать покупателю товар (квартиру), пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется - изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан.

Сведений о том, что Банк доводил до сведения покупателя информацию об аварийности дома, суду не представлено, тогда как именно продавец обязан передать покупателю товар надлежащего качества, либо уведомить покупателя об имеющихся недостатках товара.

Однако в нарушение требований закона и договора Банк продал истцу некачественный товар, о чем покупатель осведомлен продавцом не был, аварийное состояние многоквартирного дома на момент заключения договора купли-продажи являлось существенным недостатком, который создает угрозу жизни и здоровью граждан, проживающих в таком доме и исключает возможность использования квартиры в указанном доме по назначению - для проживания (неустранимый недостаток).

Согласно пункту 1 статьи 178 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием заблуждения, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения, если заблуждение было настолько существенным, что эта сторона, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел.

В силу подпункта 2 пункта 1 статьи 178 ГК РФ при наличии условий, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, заблуждение предполагается достаточно существенным, если сторона заблуждается в отношении предмета сделки, в частности таких его качеств, которые в обороте рассматриваются как существенные.

Согласно пункту 1 той же статьи, суд может отказать в признании сделки недействительной, если заблуждение, под влиянием которого действовала сторона сделки, было таким, что его не могло бы распознать лицо, действующее с обычной осмотрительностью и с учетом содержания сделки, сопутствующих обстоятельств и особенностей сторон.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что истец ФИО1, приобретая жилье, заблуждалась в отношении предмета сделки, в частности таких качеств жилого помещения, которые в обороте рассматриваются как существенные, что она, разумно и объективно оценивая ситуацию, не совершила бы сделку, если бы знала о действительном положении дел, а именно знала бы о том, что приобретаемое ею жилье непригодно для проживания и подлежит сносу, что исключает возможность его использования по назначению – для проживания в нем.

Поскольку истец, не получивший информацию о непригодности дома для проживания, был введен в заблуждение относительно качества предмета сделки, суд приходит к выводу о наличии оснований для признания договора купли-продажи недействительным, применив правило о последствиях недействительности сделки, установленное в пункте 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, возлагая на истца обязанность вернуть ответчику спорное жилое помещение после получения денежных средств в размере 395 000 рублей, уплаченных по договору.

Что касается требований о взыскании с ответчика в пользу истца 26 000 руб. за новую дверь, 3 500 руб. за установку двери, а также 2 000 руб. за оплату госпошлины за оформление квартиры в МФЦ, суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 6 статьи 178 ГК РФ, если сделка признана недействительной как совершенная под влиянием заблуждения, к ней применяются правила, предусмотренные статьей 167 настоящего Кодекса.

В пункте 21 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что, если стороне переговоров ее контрагентом представлена неполная или недостоверная информация либо контрагент умолчал об обстоятельствах, которые в силу характера договора должны были быть доведены до ее сведения, и сторонами был заключен договор, эта сторона вправе потребовать признания сделки недействительной и возмещения вызванных такой недействительностью убытков (статья 178 или 179 ГК РФ).

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию убытки в размере 26 000 руб. за новую дверь, 3 500 руб. за установку двери, а также 2 000 руб. за оплату госпошлины за оформление квартиры в МФЦ.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса, в связи с чем, с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 13 165 рублей.

При рассмотрении дела суд исходил из доказательств, представленных сторонами, иных доказательств суду не представлено.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать договор купли продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО1 <данные изъяты> и Акционерным обществом «ТБанк» (ОГРН <***>), недействительным.

Взыскать с Акционерного общества «ТБанк» (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 <данные изъяты> денежные средства в общем размере 426 500 рублей, из которых: 395 000 руб. – стоимость квартиры, 26 000 руб. – новая дверь, 3 500 руб. – установка двери, 2 000 руб. – госпошлина за оформление в МФЦ, а также расходы по оплате государственной пошлины при подаче искового заявления в размере 13 165 рублей.

Возложить на ФИО1 <данные изъяты> обязанность вернуть Акционерному обществу «ТБанк» (ОГРН <***>) жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, полученное по договору купли-продажи <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, после получения денежных средств в размере 395 000 руб., уплаченных по этому договору.

Настоящее решение является основанием для исключения записи из ЕГРН в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по <адрес> о регистрации права собственности ФИО1 (<данные изъяты>) на жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд <адрес> в течение одного месяца со дня вынесения его в окончательной форме.

Судья Д.М.Амирова

Мотивированное решение изготовлено ДД.ММ.ГГГГ.