Решение по делу № 2-2321/2023 от 26.09.2023 - о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой.

дело № 2-2321/2023

УИД 26RS0019-01-2023-000717-89

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Георгиевск 26 сентября 2023 года

Георгиевский городской суд Ставропольского края в составе:

председательствующего судьи Ворониной О.В.

при секретаре Калининой Н.А.,

с участием представителя истца ФИО2 ФИО3, действующей на основании нотариально удостоверенной доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к ФИО4, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних ответчиков ФИО17 а также к ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой,

установил:

ФИО2 обратился в суд с иском к ФИО9, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних ответчиков ФИО5, ФИО14 Г-А.Р., ФИО6, а также к ФИО7 о признании договора купли-продажи недвижимости недействительной сделкой.

В обоснование исковых требований указала, что 09.03.2023 года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой, предметом которого являлись земельный участок площадью 944 кв.м. с кадастровым номером №, и квартира общей площадью 74,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ей на праве собственности. Ответчики по данному договору приобрели по 1/5 доли в праве общей долевой собственности за каждым.

При заключении договора ими было достигнуто соглашение о цене имущества: за земельный участок в размере 350 тысяч рублей, за квартиру в размере 1040 476,50 рублей.

Договор купли-продажи она подписала по просьбе ответчика ФИО9, они договорились в договоре указать продажную стоимость земельного участка в размере 40 000 рублей, вместо 350 тысяч рублей, поскольку иначе ФИО9 не могла получить субсидию от государства. Она доверилась ФИО9, которая пообещала в течение месяца после заключения договора взять кредит и выплатить ей денежные средства за земельный участок. По истечению месяца, ФИО9 обязательства по оплате стоимости земельного участка в размере 350 000 рублей не исполнила, заявив, что никаких обязательств у нее не имеется. От предложения расторгнуть договор она отказалась. Считает, что ФИО9 обманула её, воспользовавшись доверчивостью, преклонным возрастом, юридической неграмотностью, вынудила ее совершить кабальную для нее сделку. Ответчик ввела ее в заблуждение, и для подтверждения факта передачи денежных средств в счет покупки земельного участка она написала расписку в получении 40 000 рублей. Эта расписка была ею написана формально, поскольку без нее ответчик не могла получить социальную выплату в размере 1 040476,50 рублей. Однако никаких денежных средств за продажу земельного участка она от ответчика не получала. Она не намеревалась дарить свой земельный участок ФИО9, равно как и продавать его по явно заниженной стоимости, по невыгодной для себя цене. Считает, что договор купли-продажи является мнимой сделкой, совершенной без намерения создать правовые последствия. Также указанная сделка совершена под влиянием обмана, в связи с чем она также может быть признана судом недействительной. Просит суд признать недействительным договор купли-продажи от 09.03.2023 года, заключенный между ФИО2 и ФИО9, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО14 Гасана –Али ФИО8, ФИО6, а также с ФИО7, действующим с согласия своей матери ФИО4, о продаже земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, - недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки.

Представитель истца ФИО2 ФИО3, действующая на основании нотариально удостоверенной доверенности, в судебном заседании исковые требования поддержали по основаниям, указанным в иске и просили их удовлетворить в полном объеме, в качестве доказательства фиктивности расписки о передаче ФИО9 40 000 рублей представила оригинал данной расписке, который хранился у ФИО2, написавшей данную расписку по просьбе ФИО9

Ответчик ФИО7, и ответчик ФИО9, действующая в своих интересах, и как законный представитель несовершеннолетних ответчиков ФИО5, ФИО14 Г-А.Р., ФИО6, в судебное заседание не явились.

Ответчик ФИО9 представила письменные возражения на исковое заявление ФИО2, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать. В обоснование возражений указала, что они договорились о цене при заключении договора купли продажи. С доводами истца об иной договоренности о стоимости земельного участка в размере 350 000 рублей она не согласна, поскольку они являются надуманными и необоснованными. Объявление о продаже недвижимого имущества она нашла 17 февраля 2023 года на Интернет сайте «Авито». Продажная стоимость указана истцом в размере 1 100 000 рублей. Аналогичное объявление о продаже квартиры было и на других сайтах. Договор купли-продажи подписан сторонами. Нотариусом разъяснялась ст. 10 ГК РФ о том, что не допускается осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке. Ответчик и ее дети являются в настоящее время собственниками недвижимого имущества по адресу: <адрес>. После выполнения ею условий договора, истец отказалась освободить жилое помещение, воспрепятствует их вселению, то есть отказывается исполнять принятые на себя обязательства. В связи с чем она вынуждена была обратиться с иском о выселении истца и снятии обременений. Рассмотрение гражданского дела по ее иску приостановлено до рассмотрения иска ФИО2 о признании договора купли-продажи недвижимого имущества недейственной сделкой.

Выслушав объяснения представителя истца, ознакомившись с письменными возражениями ответчика, допросив свидетелей, исследовав письменные доказательства в материалах гражданского дела, оценив доказательства с учётом требований закона об их допустимости, относимости и достоверности, как в отдельности, так и в совокупности, а установленные судом обстоятельства - с учётом характера правоотношений сторон и их значимости для правильного разрешения спора, в соответствии со статьёй 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

Конституция РФ гарантирует судебную защиту прав и свобод каждому гражданину (ст. 46) в соответствии с положением ст. 8 Всеобщей декларации прав и свобод человека, устанавливающей право каждого человека «на эффективное восстановление прав компетентными национальными судами в случае нарушения его основных прав, предоставленных ему Конституцией или законом.

Статья 12 ГК РФ предусматривает способы защиты гражданских прав, в том числе и восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 12 ГПК РФ правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон.

Принцип состязательности, являясь одним из основных принципов гражданского судопроизводства, предполагает, в частности, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основание своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом. Именно это правило распределения бремени доказывания закреплено в ч. 1 ст. 56 ГПК РФ.

В соответствии со ст. 55 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела.

В силу ст. 59 ГПК РФ суд принимает только те доказательства, которые имеют значение для рассмотрения и разрешения дела.

Согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определёнными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.

По нормам ст. 195 ГПК РФ решение суда должно быть законным и обоснованным. Суд основывает решение лишь на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

В силу ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе.

В соответствии с положениями п. п. 1, 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Судом установлено и следует из материалов дела, что 09.03.2023 года между ней и ответчиками был заключен договор купли-продажи земельного участка с квартирой, предметом которого являлись земельный участок площадью 944 кв.м. с кадастровым номером №, и квартира общей площадью 74,9 кв.м. с кадастровым номером №, расположенные по адресу: <адрес>, принадлежащие ей на праве собственности. Ответчики по данному договору приобрели по 1/5 доли в праве общей долевой собственности за каждым.

Указанный договор содержит все существенные условия договора: предмет договора: земельный участок и квартира; его общую стоимость 1 080 476 рублей 50 копеек, из них стоимость квартиры составляет 1 040 476,50 рублей, стоимость земельного участка составляет 40 000 рублей. Покупатели приобретают у продавца земельный участок и квартиру в общую долевую собственность в равных долях по 1/5 доле каждый. Согласно п. 2.5 договора покупатели покупают у продавца указанные земельный участок и квартиру за счет собственных средств в размере 40 000 рублей; социальной выплаты в размере 1 040476,50 рублей, предоставленной молодой семье, согласно свидетельства о праве на получение социальной выплаты на приобретение жилого помещения…, выданным администрацией Курского муниципального округа Ставропольского края 06 февраля 2023 года. Согласно п. 2.6 договора денежные средства в размере 40 000 рублей переданы продавцу за земельный участок до подписания договора наличными денежными средствами. Договор подписан сторонами. Договор купли-продажи земельного участка с квартирой 09 марта 2023 года удостоверен ФИО12 нотариусом Георгиевского городского нотариального округа. Согласно п. 2.7 договора сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены недвижимого имущества, они самостоятельно несут риск признание сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий. В соответствии с п. 2.9 договора стороны дают друг другу заверения, что они заключили настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для них кабальной сделкой. Как следует из содержания с п. 5.7 договора содержание настоящего договора нотариусом зачитано вслух ФИО2, ФИО9, ФИО7, которые, как участники сделки, понимают, разъяснения нотариуса о правовых последствиях совершаемой сделки. Условия сделки соответствуют их действительным намерениям.

Сторона истца в исковом заявлении и в судебном заседании указывает, что намерения заключить дарение земельного участка у истца не было, договор купли-продажи был подписан под влиянием уговоров и обмана со стороны ответчика ФИО9, расчеты по договору за земельный участок не производились, а указанная в нем цена фиктивная и не соответствует действительной цене, оговоренной сторонами при достижении договоренности о продаже недвижимого имущества.

Свидетель ФИО10 в судебном заседании показала, что она приходится снохой истцу ФИО2, на момент заключения договора купли-продажи земельного участка и квартиры она не была замужем за сыном истца ФИО11, ее фамилия была ФИО13. Она подтверждает, что присутствовала при устной договоренности между ФИО2 и ФИО9 о том, что в связи с отсутствием у ФИО9 денежных средств для полного расчета по оговоренной цене за недвижимость, они оформят у нотариуса договор, деньги за земельный участок она отдаст в течение месяца. Однако после заключения договора, выплатить остаток суммы ФИО9 отказалась, о чем ей стало известно со слов ФИО2 Также ей известно, что объявление о продаже недвижимости на различных сайтах давал ее муж Николай – сын истицы, стоимость за имущество указана неактуальная, объявления не удалялись, они и сейчас находятся на этих сайтах.

Свидетель ФИО11 в судебном заседании показал, что приходится сыном истца ФИО2, он присутствовал при устной договоренности между ФИО2 и ФИО9 о том, что оговоренная ими цена за недвижимость составляет фактически 1 400 000 рублей. У нотариуса договор был оформлен 09 марта 2023 года, деньги за земельный участок продавец не отдала, обещала оплатить покупку земельного участка в течение месяца. Однако после заключения договора, выплатить остаток суммы ФИО9 отказалась, о чем ему стало известно со слов ФИО2 Подтверждает, что объявление о продаже недвижимости на различных сайтах давал именно он, стоимость за имущество указана примерно годичной давности, объявления он не удалял.

Суд на основании представленных доказательств, приходит к выводу, что сторонами при подписании оспариваемого договора оговорены все его существенные условия, истцом не представлено доказательств того, что оспариваемая сделка совершена без намерения создать соответствующие правовые последствия.

Довод истца о том, что ею не были получена полная сумма денежных средств по договору купли-продажи от 09.03.2023 года за спорное имущество от ответчика ФИО9, а именно сумма в размере 350 000 рублей за отчуждаемый земельный участок, суд считает несостоятельным, поскольку согласно п.2 указанного договора покупатель и продавцы достигли договоренности о размере денежных средств за отчуждаемую недвижимость, при этом передача денежных средств в размере 40 000 рублей за земельный участок передана продавцу до подписания договора купли-продажи.

Тот факт, что именно стороной истца представлена суду расписка ФИО2, данная ею ФИО9 09.03.2023 года о получении от последней 40 000 рублей за земельный участок, не является безусловным доказательством фиктивности указанной расписки, и не подтверждает безденежность сделки по отчуждению земельного участка, как утверждает сторона истца.

Кроме того, в качестве доказательства, опровергающего доводы истца о заниженной продажной стоимости земельного участка с квартирой, судом признаны представленные стороной ответчиков скриншоты с различных сайтов Интернета, где размещена информация о продаже недвижимости. Так, стороной истца не оспаривается, что указанные скриншоты действительно сделаны с объявлений о продажи спорных объектов недвижимости, и продажная стоимость их указана в размере 1 100 000, при этом суд полагает ненашедшим своего подтверждения в ходе судебного заседания довод стороны истца о том, что данная цена была установлена задолго до продажи, поскольку стороной истца и свидетелями не отрицается, что стоимость имущества на момент заключения сделки в объявлениях не менялась.

Судом не могут быть приняты в качестве доказательства показания свидетелей ФИО15 и ФИО16, допрошенных судом по ходатайству стороны истца, поскольку их показания в части имеющейся договоренности, достигнутой сторонами о продажной стоимости земельного участка, поскольку цена, являясь существенным условием договора купли-продажи, не может подтверждаться свидетельскими показаниями.

В соответствии с п. 3 ст. 10 ГК РФ, в случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагаются.

Таким образом, разумность участников гражданских правоотношений, то есть осознание ими правовой сути и последствий совершаемых действий предполагается, пока не доказано обратное.

В соответствии с ч. 1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Из смысла положений п. 1 ст. 170 ГК РФ следует, что существенными признаками мнимой сделки является совершение сделки лишь для вида, когда стороны заранее знают, что она не будет исполнена. По мнимой сделке стороны преследуют иные цели, нежели предусмотрены в договоре; мнимая сделка может быть совершена в любой форме, она может даже пройти регистрацию в установленном законом порядке, тем не менее, если сделка не преследует цель наступления соответствующих последствий, она может быть признана мнимой.

В случае совершения мнимой сделки воля сторон не направлена на достижение гражданско-правовых отношений между сторонами сделки, целью сторон является лишь возникновение правовых последствий для каждой или для одной из них в отношении третьих лиц.

Сделки, которые являются мнимыми, совершаются лишь для того, чтобы создать ложное представление об их заключении у третьих лиц, тогда как в действительности стороны не намерены ничего изменять в своем правовом положении.

В ходе рассмотрения настоящего дела судом установлено, что заключая договор купли-продажи земельного участка с квартирой от 09.03.2023 года, стороны достигли правового результата, характерного для данной сделки, а именно: право собственности на спорное недвижимое имущество перешло к ответчикам, которые зарегистрировали право собственности, что подтверждается выпиской из государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости.

При этом, в силу ст. 56 ГПК РФ доказательств, подтверждающих, что воля сторон не была направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, истцом и их представителем не представлено, а потому оснований для признания указанной сделки недействительной по ч. 1 ст. 170 ГК РФ не установлено.

Оснований для признания сделки недействительной на основании п.2 ст. 179 ГК РФ суд также не усматривает.

В соответствии с п. 2 ст. 179 ГК РФ сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане (абзац третий данного пункта).

В п. 99 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (п. 2 ст. 179 ГК РФ). Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман. Сделка, совершенная под влиянием обмана потерпевшего третьим лицом, может быть признана недействительной по иску потерпевшего при условии, что другая сторона либо лицо, к которому обращена односторонняя сделка, знали или должны были знать об обмане. Считается, в частности, что сторона знала об обмане, если виновное в обмане третье лицо являлось ее представителем или работником либо содействовало ей в совершении сделки.

Доказательств тому, что сделка по отчуждению спорного недвижимого имущества, была совершена истцом под влиянием обмана, стороной истца в соответствии со ст. 56 ГПК РФ суду также не представлено.

С учетом заявленных истцом исковых требований и их обоснованием (ст. ст. 170, 179 ГК РФ) юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством является выяснение вопроса о действительной воле сторон, совершающих сделку, с учетом цели договора и его правовых последствий. Однако истец не предоставил суду доказательства совершения мнимой сделки, а так же сделки совершенной под влиянием заблуждения, обмана, поскольку доказательств преднамеренного создания у истца несоответствующего действительности представления о характере сделки, ее условиях, предмете, других обстоятельствах, влияющих на ее решение, не представлено.

Доводы истца, о том, что она денежные средства по договору получила не в полном объеме, не свидетельствуют о том, что она заблуждалась относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, что сделка совершена под влиянием обмана, и не являются основанием для признания сделки недействительной на основании статьи 170, 179 ГК РФ. Так, согласно действующего законодательства, само по себе обстоятельство невыплаты покупателем продавцу части денежных средств за приобретенную недвижимость не влечет недействительности сделки.

В силу ст. 550 ГК РФ договор купли - продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность. В соответствие с п.1 ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Поскольку договор совершен в письменной форме, содержит все существенные условия, продавцом - собственником объекта недвижимости и покупателями подписан, нотариально удостоверен, государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости, перехода права и права собственности на жилое помещение осуществлена - ссылка истца на нарушение ст. 168 ГК РФ является несостоятельной. Основания для признания оспариваемого договора ничтожным в силу ст. 168 ГК РФ отсутствуют.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что оснований для признания сделки купли-продажи земельного участка с квартирой от 09.03.2023 года недействительной не имеется. Поскольку в удовлетворении исковых требований о признании договора купли-продажи земельного участка с квартирой от 09.03.2023 года, недействительным судом отказано, не подлежат удовлетворению и производные от основного требования о применении последствий недействительности сделки.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 56, 67, 98, 167, 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО2 к ФИО4, действующей в своих интересах и как законный представитель несовершеннолетних ответчиков ФИО5, ФИО14 Гасана –Али ФИО8, ФИО6, а также к ФИО7, о признании договора купли-продажи земельного участка с квартирой от 09 марта 2023 года, заключенного между ФИО2 и ФИО9, действующей от себя и как законный представитель несовершеннолетних детей: ФИО5, ФИО14 Гасана –Али ФИО8, ФИО6, а также с ФИО7, действующим с согласия своей матери ФИО1, о продаже земельного участка и квартиры, расположенных по адресу: <адрес>, - недействительной сделкой и применении последствий недействительности сделки отказать.

Взыскать с ФИО2 в доход Георгиевского городского округа государственную пошлину в размере 11 402 рубля 38 копейки.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Ставропольский краевой суд через Георгиевский городской суд Ставропольского края.

(Мотивированное решение изготовлено 03.10.2023 года)

Судья О.В. Воронина