№ 2-4325/2025 (УИД 44RS0001-01-2025-007041-83)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
12 декабря 2025 года г. Кострома
Свердловский районный суд г. Костромы в составе:
председательствующего судьи Нефёдовой Л.А.
при секретаре Макарычеве Д.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества,
УСТАНОВИЛ:
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы обратилось с иском к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества.
В обоснование заявленных требований представитель истца указала, что на основании протокола от 10.07.2019 рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося по адресу: <адрес>, между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы- с одной стороны, и ФИО1- с другой стороны, заключен договор аренды земельного участка от <дата> №.№. Согласно Договору, арендатору передан земельный участок, находящийся в муниципальной собственности <адрес>, общей площадью 763 кв.м. с кадастровым номером №, имеющий местоположение: <адрес> с видом разрешённого использования: историко- культурная деятельность. На участке расположен объект незавершённого строительства с кадастровым номером №, принадлежащий арендатору на праве собственности Договор заключен сроком на 1 год 6 мес. с даты его подписания сторонами( п. 2.1 Договора).Дополнительным соглашением от <дата> срок действия Договора пролонгирован на 1 год 06 мес. с даты его окончания на прежних условиях. Дополнительным соглашением от <дата> срок действия Договора пролонгирован с <дата> на три года на прежних условиях. Учитывая, что земельный участок в аренду был предоставлен для строительства нежилого здания после <дата> сроком на 1 год 06 мес., а срок действия Договора пролонгирован в общей сложности на 4 года 06 мес. с даты его окончания на прежних условиях. Следовательно, Договор прекратил своё действие датой его окончания- <дата>. Объект незавершённого строительства не является объектом долевого строительства. Договор был заключен после введения в действие ст. 239.1 ГК РФ, то есть после 01.03. 2015.
Со ссылкой на положения ч.33 ст. 34,ч.1 ст.35 ФЗ РФ от 23.06.2014 № 171- ФЗ « О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации, п.21 ч.3 ФЗ РФ от 25.10 2001 № 137- ФЗ «О введении действий Земельного кодекса Российской Федерации», п.п. 3.1 п.2 ст. 235,239.1 ГК РФ, представитель истца просит суд изъять, принадлежащий на праве собственности ФИО1 объект незавершённого строительства(проектируемое назначение: многоквартирный дом) с кадастровым номером №, общей площадью 391.9 кв. м., имеющий местоположение: <адрес>, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 44:27:040610:408, имеющем местоположение: <адрес>, путём продажи с публичных торгов, с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества, за вычетом понесенных расходов, связанных с отчуждением имущества. Указать, что решение суда является основанием для проведения Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы публичных торгов по продаже данного объекта незавершённого строительства.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явился. О рассмотрении дела судом извещался надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО4 в судебном заседании и в письменных возражениях считает исковые требования не подлежащими удовлетворению. Указал, что ответчиком в целях завершения строительства были предприняты все необходимые действия, в том числе, заключены договоры на технологическое присоединение к инженерным сетям. Договоры №/№ о подключении к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения от 17.06.2020, предусматривали срок подключения объекта не позднее 30.11.2021. Фактически Акт о подключении объекта был выдан только 24.07.2025. Таким образом, ресурсоснабжающей организаций была допущена просрочка в исполнении своих обязательств по технологическому присоединению объекта более чем на 5 лет. Без выполнения данных необходимых действий(подключения к системам водоснабжения и водоотведения) завершение строительства и ввод объекта в эксплуатацию были объективно невозможны. Указанная просрочка со стороны третьих лиц является обстоятельством полностью не зависящим от воли ответчика и повлекшим за собой нарушении сроков строительства. Данная ситуация прямо подпадает под действие п.3 ст. 239.1 ГК РФ. Обязательство также не было выполнено вовремя в связи с болезнью ответчика. Как следует из Выписки из истории болезни №, ответчик в период с 19.06.2014 по 01.07.2024 находился на стационарном лечении в неврологической отделении с установленным диагнозом «Инфаркт мозга в бассейне правой средней мозговой артерии», что подтверждается данными компьютерной томографии от 19.062024 и 25.06.2024г. Данное заболевание является острым, тяжелым нарушением состояния здоровья, которое является чрезвычайным и непредотвратимым обстоятельством для самого ответчика. Оно сделало объективно невозможным личное участие ответчика в организации и контроле за строительством, принятии ключевых рений, взаимодействии с подрядчиками и поставщиками, а также выполнении иных действий. В настоящее время объект готов, что подтверждается Техническим планом здания от 01.12.2025.
Заслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему:
Согласно ст. 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок (п. 1 и 2 ст. 610 ГК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами императивным нормам, действующим в момент его заключения.
Применительно к земельным участкам, находящимся в государственной или муниципальной собственности, п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ установлено, что договор аренды такого земельного участка заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с п.п. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 названного выше пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Нормы данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с этим пунктом.
В соответствии с п. 1 ст. 239.1 ГК РФ если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
Правила настоящей статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (пункт 6 указанной статьи).
Судом установлено, что собственником объекта незавершённого строительства с готовностью 98%, расположенного по адресу: <адрес> является ответчик ФИО1
В собственности Муниципального образования городской округ г.Кострома находится земельный участок с кадастровым номером №, площадью 763 +/-10, распол. по адресу: <адрес>, з/у 21/57.
26.07.2019 между Управлением имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы(арендодатель) и ФИО1(арендатор) заключен Договор аренды земельного участка №.№ по условиям которого арендодатель обязался передать арендатору в аренду земельный участок с кадастровым номером 44:27:040610:408, находящийся в муниципальной собственности <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, вид разрешённого использования: историко-культурная деятельность, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости, общей площадью 763 квадратных метров(п.1.1 Договора).
Договор заключен сроком на 1 год 06 мес. с даты его подписания Сторонами( п.2.1 Договора).
Размер арендной платы устанавливается на основании протокола о результатов торгов( п. 3.4 Договора).
Арендодатель имеет право на односторонний отказ от исполнения Договора, если таков Договор заключен на срок не более чем пять лет, в случаях:... предусмотренных действующим законодательством(6.2.,6.2.1- 6.2.6 Договора).
Если иное не предусмотрено федеральным законодательством, досрочное расторжение Договора, заключенного на срок более чем пять лет по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда в случаях, предусмотренных пунктами 6.2.1-6.2.6 Договора(п. 6.4 Договора).
Дополнительным Соглашением к договору аренды земельного участка от <дата> №.0248.2 от <дата> стороны пролонгировали срок действия Договора на один год шесть месяцев с даты его заключения на прежних условиях.
Дополнительным Соглашением № к договору аренды земельного участка от <дата> №.0248.2 от <дата> был пролонгирован срок действия Договора от <дата> на 3 года на прежних условиях.
Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (п. 3 ст. 239.1 Гражданского кодекса РФ ).
Оценивая доводы представителя ответчика об отсутствии вины в длительном строительстве объекта, суд принимает во внимание доводы о состоянии здоровья ответчик и следующие обстоятельства:
По Договорам №/ТП/20 и №/ТП/20 о подключении(технологическом присоединении) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения от <дата>, Муниципальное унитарное предприятие <адрес> «Костромагорводоканал»(водопроводно-канализационного хозяйства) обязалось ФИО2(заказчику) выполнить работы по подготовке централизованной системы холодного водоснабжения и водоотведения к подключению (технологическому присоединению) объекта заказчика и в соответствии с условиями подключения(технологического присоединения) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения объекта по форме согласно приложению № подключить объект к сетям централизованной системы холодного водоснабжения(п.1).
Организация водопроводно-канализационного хозяйства до точки подключения объекта заказчика в силу п. 2 Договора обязалась осуществить следующие мероприятия:
-строительство сети водоснабжения и водоотведения к дому № по <адрес>;
-проверка выполнения заказчиком условий подключения(технологического присоединения) в порядке, предусмотренном настоящим договором;
-работы по непосредственному подключению(технологическому присоединению) внутриплощадочных или внутридомовых сетей и оборудования объекта в точке подключения в порядке и в сроки, которые предусмотрены настоящим договором.
Стороны согласовали срок подключения объекта- не позднее 30.11.2021( п. 4).
Подключаемый объект- объект капитального строительства на земельном участке, площадью 763 кв. метра, расположенный по адресу:<адрес>(п.п.5,6).
Дополнительными соглашениями к Договорам № 119/ТП/20 и № 120/ТП/20 от 17.06.2020 от 30.11.2021 сторонами были внесены изменения в части срока подключения объекта- не позднее 31.08.2022 и Перечня мероприятий по подключению(технологическому присоединению) к централизованной системе холодного водоснабжения и водоотведения( Приложения № 2 к Договору).
Дополнительными соглашениями к Договорам № 119/ ТП/20 № 120/ТП/20 от 17.06.2020 от 29.08.2022 были внесены изменения в части срока подключения объекта- не позднее 30.06.2023.
Дополнительным соглашением к Договору № 119/ ТП/20 от 17.06.2020 от 29.08.2022 были внесены изменения в части срока подключения объекта- не позднее 31.08.2025.
В материалы дела представлено Заявление от ФИО1 ( вх. от 22.04.2022) на имя директора МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» в котором он просил принять срочные меры к выполнению условий договора и уведомить заказчик о сроках выполнения работ.
При таких обстоятельствах, суд находит обоснованными доводы представители ответчика о наличии обстоятельств свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта связано, в том числе, с действиями (бездействием) лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения.
В ходе рассмотрения гражданского дела представителем ответчика представлен суду Технический план здания, выполненный 01.12.2025, подтверждающий, что в настоящее время здание и расположенные в нём 5 помещений полностью готовы к эксплуатации.
Доводы, изложены в объяснении начальника отдела капитального строительства МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» ФИО5 о том, что невыполнение договора в срок было обусловлено бездействием заказчика по выполнению мероприятий по подготовке внутридомовых сетей водоснабжения и оборудования, установке и опломбировке прибора учёта холодной воды, проведению лабораторного анализа воды на объекте, судом также оценены.
Исходя из представленных документов: узел учёта был допущен в эксплуатацию 23.07.2025, протокол испытаний ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Костромской области»воды водопроводной холодной датирован 24.07.2025,границы балансовой и эксплуатационной принадлежности определены 24.07.2025, акт о подключении(технологической присоединение) объекта подписан 24.07.2025.
Указанные мероприятия были выполнены в период действия Договора(с учётом Дополнительного соглашения от 25.07.2025). Доказательства направления претензий со стороны МУП г. Костромы «Костромагорводоканал» заказчику ФИО1 в порядке п.п.28, 29 Договора в части неисполнения им условий Договора, суду не представлено.
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В соответствии с пунктом 1 статьи 10 Гражданского кодекса РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
По смыслу названных законоположений, добросовестность при осуществлении гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей предполагает поведение, ожидаемое от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны.
Анализируя сложившиеся правоотношения, причин нарушения сроков, суд приходит к выводу, что с учётом установленных обстоятельств недобросовестность в действиях ФИО1 отсутствует, т.к. он использовал арендованный земельный участок в целях, предусмотренных договором, в настоящее время объект недвижимости им возведён до готовности.
При таких обстоятельствах, в удовлетворении исковых требований Управления имущественных и земельных отношений администрации г.Костромы к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества- должно быть отказано.
Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Костромы к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путём продажи с публичных торгов с выплатой возмещения собственнику изымаемого имущества- оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья: Л.А. Нефёдова
Решение принято в окончательной форме:22 декабря 2025 г.
Судья : Л.А. Нефёдова