Решение по делу № 2-2334/2023 от 15.03.2023 - о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, аннулировании записи о праве собственности, признании права пользования жилым помещением, об устранении препятствии в пользовании жилым помещением.

Дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

15 марта 2023 года г. Краснодар

Ленинский районный суд г. Краснодара в составе:

председательствующего судьи Залесного C.А.

при секретаре Юровой Е.А.

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО5, действующего по доверенности <адрес>7 от ДД.ММ.ГГГГ; ответчика ФИО3; представителя ответчика ФИО3 – ФИО4, действующего по доверенности <адрес>9 от ДД.ММ.ГГГГ; представителя ответчика ФИО2 – ФИО4, действующего по доверенности <адрес>1 от ДД.ММ.ГГГГ и по ордеру № от ДД.ММ.ГГГГ, уд. №,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, аннулировании записи о праве собственности, признании права пользования жилым помещением, об устранении препятствии в пользовании жилым помещением,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным, аннулировании записи о праве собственности, признании права пользования жилым помещением, об устранении препятствии в пользовании жилым помещением.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 и ФИО3 выдан обменный ордер на квартиру, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>. На основании закона РФ «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Главой администрации Западного административного округа г. Краснодара заключен договор № о передаче в собственность <адрес> в г. Краснодаре, согласно которому указанное жилое помещение передано ФИО3 в собственность. На момент приватизации указанной квартиры истец являлся несовершеннолетним ребенком, который с согласия своих родителей был вселен, зарегистрирован в ней с ДД.ММ.ГГГГ и до настоящего времени проживает в квартире, несет бремя ее содержания. Спорная квартира является единственным жильем для истца.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи спорной квартиры. Переход права на квартиру к ФИО2 зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.

Истец считает, что на момент приватизации и продажи квартиры он имел равное право с продавцом право пользования этим жилым помещением, что это право для него носит бессрочный характер. Вместе с тем, договор купли-продажи квартиры, сведений о регистрации и проживании ФИО1, о его праве на пользование квартирой не содержит, в пункте 7 договора указано на отсутствие правопритязаний третьих лиц. Следовательно, нарушены существенные условия заключения договора купли-продажи спорной квартиры.

В связи с указанными обстоятельствами, истец просит суд признать незаключенным договор купли-продажи <адрес> в г. Краснодаре, между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, признании за истцом право пользования указанным жилым помещением и обязании ответчиков не чинить препятствий истцу в пользовании жилым помещением. Указать, что решение суда является основанием для аннулирования записи в ЕГРН о регистрации права ФИО2 на <адрес> в г. Краснодаре и восстановления регистрационной записи о праве собственности ФИО3 на указанную квартиру.

В судебном заседании представитель истца ФИО5 на иске настаивал по доводам, в нем изложенным.

Представитель ответчиков ФИО4, ответчик ФИО3 в судебном заседании исковые требования не признали, ссылаясь на отсутствие нарушения прав истца по пользованию спорной квартирой.

Суд, выслушав пояснения лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, представленные доказательства, приходит к следующему.

Как установлено судом, между ФИО3 (продавцом) и ФИО2(покупателем) ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи <адрес> в г. Краснодаре. Согласно условиям договора (п.3), цена отчуждаемого имущества составляет 700 000 рублей. Расчет с продавцом произведен полностью до подписания настоящего договора (п.4). Продавец гарантирует, что до подписания договора отчуждаемая недвижимость никому не продана, не подарена, не заложена, под запрещением (арестом) не состоит, рентой, арендой или какими-либо обязательствами не обременена (п.7). Переход прав на квартиру к ФИО2 зарегистрирован в Росреестре ДД.ММ.ГГГГ.

Истец, в обоснование иска указал на то, что оспариваемый договор не содержал условие о лицах, бессрочно сохраняющих право пользования квартирой, которое является существенным, в связи с чем, полагает договор купли-продажи квартиры незаключенным.

В соответствии со ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно п. 1 ст. 558 ГК РФ к числу существенных условий договора продажи жилого дома, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, относится перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Из вышеуказанного следует, что стороны сделки должны указать в договоре купли-продажи жилого помещения перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования таким жилым помещением.

Согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Применительно к п. 2 ст. 292 ГК РФ законом установлены исчерпывающие основания для сохранения членами семьи прежнего собственника права пользования жилым помещением при переходе права собственности на жилой дом или квартиру.

Так, п. 4 ст. 292 ГК РФ допускает отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, только с согласия органа опеки и попечительства.

Согласно приведенной норме права согласие органа опеки и попечительства требуется при отчуждении жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника.

Истец на момент совершения сделки купли-продажи спорной квартиры к таким лицам не относился.

В соответствии с ч.4-7 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи. Если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда. При этом суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию (ч.3).

По истечении срока пользования жилым помещением, установленного решением суда, принятым с учетом положений части 4 настоящей статьи, соответствующее право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается, если иное не установлено соглашением между собственником и данным бывшим членом его семьи. До истечения указанного срока право пользования жилым помещением бывшего члена семьи собственника прекращается одновременно с прекращением права собственности на данное жилое помещение этого собственника или, если отпали обстоятельства, послужившие основанием для сохранения такого права, на основании решения суда (ч.5).

Бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, принятого с учетом положений части 4 настоящей статьи, имеет права, несет обязанности и ответственность, предусмотренные частями 2 - 4 настоящей статьи (ч.6).

Гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения (ч.7).

Судом такие обстоятельства не установлены.

Какого-либо соглашения между сторонами о сохранении права пользования спорной квартиры не заключалось, а также решение суда о сохранении за истцом права пользования спорной квартирой не выносилось.

Также законом предусмотрен случай о бессрочном праве пользования членов семьи бывшего собственника приватизированной квартиры, при условии, что на момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим (ст. 19 ФЗ РФ «О введении в действие ЖК РФ» от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ, ч. 4 ст. 31 ЖК РФ).

В силу статьи 19 Федеральный закон от ДД.ММ.ГГГГ № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.

В абзаце 3 пункте 18 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснено, что к названным в статье 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен пункт 2 статьи 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (статья 2 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие».

Однако истец не относится к категории лиц, указанных в статье 19 Вводного закона, право пользования жилым помещением, за которыми сохраняется при переходе права собственности на жилое помещение к иному собственнику на основании купли-продажи по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 был выдан обменный ордер № на квартиру, расположенную по адресу: г. Краснодар, <адрес>. В обменном ордере лицами, имеющими право на занятие спорного жилого помещения указаны ответственный наниматель ФИО3 и его сын ФИО1

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и Главой Западного административного округа г. Краснодара в соответствии с Законом Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» заключен договор № о передаче в собственность <адрес>, расположенной в г. Краснодаре по <адрес>.

В соответствии с пунктом 2 договора о передаче в собственность ФИО3 приобрел право собственности на указанную квартиру с момента ее регистрации в Бюро технической инвентаризации г. Краснодара, где договор был зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно выписки из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 являлся единственным собственником спорной квартиры.

Несовершеннолетний на данный период времени ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., как усматривается из справок ООО «Городская управляющая компания-Краснодар» от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ, зарегистрирован в указанной квартире с ДД.ММ.ГГГГ.

Абзац второй статьи 7 Закона Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ №-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», согласно которому в договор о передаче жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением, на момент заключения договора приватизации не действовал, был принят Федеральным законом № 26-ФЗ от ДД.ММ.ГГГГ, то есть после заключения договора № о передаче в собственность от ДД.ММ.ГГГГ.

Кроме того, решением Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ по гражданскому делу № в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 о признании договора № от ДД.ММ.ГГГГ приватизации квартиры, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес> недействительным и применении последствий недействительности сделки, отказано.

Данным решением установлено, что ФИО1 со своей матерью ФИО6 въехали и были зарегистрированы в спорной квартире – ДД.ММ.ГГГГ. На момент заключения договора о приватизации в спорной квартире был зарегистрирован и проживал только ФИО3, ФИО1 не проживал и не был зарегистрирован в квартире, в связи с чем, у него не возникло права на приватизацию жилого помещения.

Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от ДД.ММ.ГГГГ решение Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения.

Согласно ч. 2 ст. 61 ГПК обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Таким образом, возникшее после приватизации спорной квартиры с ДД.ММ.ГГГГ право пользования этой квартирой у истца не является бессрочным, право истца на пользование квартирой прекратилось на момент совершения сделки купли-продажи спорной квартиры.

Доводы истца о том, что он оплачивает коммунальные платежи по спорной квартире опровергаются представленными чеками из мобильного приложения Сбербанк-онлайн и кассовыми чеками ООО «Газпром межрегионгаз Краснодар» об оплате ФИО2 расходов за газоснабжение и иные коммунальные платежи.

При указанных обстоятельствах, суд полагает, что оснований для признания незаключенным договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ, по указанным истцом основаниям, как не соответствующего требованиям закона (ч. 1 ст. 558 ГК РФ), не имеется.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

В соответствии с ч.1,3 ст. 144 ГПК РФ, обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда.

В случае отказа в иске принятые меры по обеспечению иска сохраняются до вступления в силу решения суда. Однако судья или суд одновременно с принятием решения суда или после его принятия может вынести определение суда об отмене мер по обеспечению иска.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска, то одновременно с принятием решения суд считает необходимым отменить обеспечительные меры, принятые определением Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ.

Руководствуясь ст. ст. 144, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании договора купли-продажи квартиры между ФИО3 и ФИО2 от ДД.ММ.ГГГГ незаключенным, аннулировании записи о праве собственности, признании права пользования жилым помещением, об устранении препятствии в пользовании жилым помещением – отказать.

Снять арест, наложенный определением Ленинского районного суда г. Краснодара от ДД.ММ.ГГГГ, с жилого помещения – квартиры, расположенной по адресу: г. Краснодар, <адрес>, кадастровый №.

Решение может быть обжаловано в Краснодарский краевой суд в апелляционном порядке через Ленинский районный суд г. Краснодара в течении одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий: