дело № 2а-1804/2023
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
17 мая 2023 года город Челябинск
Советский районный суд города Челябинска в составе:
председательствующего судьи Хабаровой Л.В.,
при секретаре судебного заседания Коростине Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО1 ФИО8 к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области об оспаривании отказа в погашении записи об ипотеке, возложения обязанности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с административным иском к Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области (далее- Управление Росреестра) (с учетом уточнений от 17 мая 2023 года) об оспаривании отказа в погашении записи об ипотеке в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>, выраженного в уведомлении об отказе в государственной регистрации № № от ДД.ММ.ГГГГ года. Просил также возложить обязанность погасить запись об ипотеке в отношении указанной квартиры.
В обоснование иска указал, что в отношении должника ФИО2 ФИО8 введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реструктуризацию долгов гражданина: признано обоснованным требование акционерного общества банк «ДОМ.РФ» в размере 1 687 230 руб. 05 коп., в том числе, 1 277 946 руб. 69 коп. - основной задолженности, 248 449 руб. 90 коп. - процентов, 139 948 руб. 46 коп. - неустойки, государственной пошлины 20 885 руб., и включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущества должника – квартирой по адресу <...>. По решению Арбитражного суда Челябинской области от 07.06.2022 по делу № № последний признан несостоятельным (банкротом), в отношении него введена процедура, применяемая в деле о банкротстве граждан - реализация имущества гражданина. В рамках процедуры банкротства ФИО2, и в соответствии со ст. 138 Закона о банкротстве АО «Банк ДОМ.РФ» утверждено Положение о порядке, сроках и условиях реализации имущества должника: квартиры по адресу <адрес>. Проведены торги по реализации указанной квартиры; ФИО1 признан победителем торгов по реализации имущества ФИО2 08 сентября 2022г. между ФИО1 и финансовым управляющим должника ФИО2 заключен договор купли-продажи, согласно которому истец приобрел в собственность указанную квартиру. С указанным договором купли-продажи ФИО1 обратился в Управление Росреестра по Челябинской области для регистрации перехода права собственности. Право собственности зарегистрировано 18.11.2022г., запись № №. Однако в полученной по итогам регистрации права собственности выписке из ЕГРН на квартиру в п.5.1 указано, что на квартиру 18.11.2022г. зарегистрировано обременение - ипотека в силу закона (запись №№). Полагает, что обременение недвижимого имущества подлежит прекращению в силу закона, поскольку квартира приобреталась при реализации имущества на торгах, в рамках дела о банкротстве физического лица, а указания регистратора на то, что запись об ипотеке может быть погашена на основании определения суда о завершении процедуры реализации имущества гражданина, не основаны на законе.
Административный истец в суд при надлежащем извещении не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
В судебном заседании представитель истца ФИО3 по доверенности от 20.01.2022 г. поддержала уточненный иск.
Представитель административного ответчика ФИО4 по доверенности от 16.02.2023 г. иск не признал, поддержал письменный возражения, согласно которым регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке). Кроме того, при банкротстве граждан залог прекращается в порядке, предусмотренном пунктами 2, 3 статьи 213.28 Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее - Закон о банкротстве), после завершения процедуры реализации имущества при условии освобождения должника от дальнейшего исполнения обязательств, что подтверждается соответствующим определением суда, в связи с чем регистрационная запись об ипотеке в ЕГРН погашается на основании определения суда о завершении реализации имущества гражданина и освобождении гражданина от обязательств. Правовое регулирование, связанное с банкротством граждан, отличается от аналогичных норм в отношении юридических лиц. В случае с банкротством граждан положения пункта 4 пункта 1 статьи 352 ГК РФ к вопросу прекращения залога не применимы, поскольку институт банкротства граждан предполагает особый механизм прекращения обязательств должника - освобождение гражданина от обязательств после завершения расчетов с кредиторами (статья 213.28 Закона о банкротстве) - иначе говоря, списание долгов. Закон о банкротстве содержит специальные нормы, регламентирующие процедуру банкротства гражданин (глава X Закона о банкротстве), которые были введены в него Федеральным законом от 29.06.2015 N 154-ФЗ. С учетом положений ст.213.28 Закона о банкротстве, предусматривающей порядок освобождения должника от обязательств, залог имущества гражданина- банкрота, прекращается только после завершения расчетов с кредиторами, по итогам которого суд выносит определение о завершении реализации имущества гражданина (п.2 ст.213.28 Закона о банкротстве). После этого гражданин, признанный банкротом, освобождается от дальнейшего исполнения требований кредиторов (п.З ст.213.28 Закона о банкротстве). Поэтому в случае банкротства граждан залог прекращается не в связи с реализацией имущества (пп.4 п.1 ст.352 ГК РФ), а в связи с прекращением обеспеченного залогом обязательства (пп.1 п.1 ст.352 ГК РФ).
Представитель заинтересованного лица Акционерное общество «ДОМ.РФ» в суд при надлежащем извещении не явился, просил рассмотреть дело в свое отсутствие, представил письменный отзыв, согласно которому между ОАО Коммерческий банк «АБ Финанс» (далее - кредитор) и ФИО2 (заемщик) 30 мая 2011 г. заключен кредитный договор № № (далее - кредитный договор), согласно которому кредитор обязуется предоставить заемщику кредит в размере 2 000 000 руб. сроком на 180 месяцев, для приобретения в собственность ФИО2 жилого помещения адресу: <адрес>. В силу п. 1.4.1. кредитного договора, обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры в силу закона, в соответствии со ст. 77 Федерального закона от 16.07.1998г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с п. 1.5. кредитного договора права кредитора подлежат удостоверению закладной, составляемой заемщиком (залогодателем) в предусмотренном кредитным договором порядке и в соответствии с действующим Законодательством РФ. Согласно п. 3.8. кредитного договора, в случае передачи прав на закладную новый кредитор направляет заемщику уведомление, в котором указываются реквизиты счета и способы исполнения обязательств заемщика. ОАО Коммерческий банк «АБ Финанс» 08.09.2011 передало права по закладной АО «ДОМ.РФ», что подтверждается отметкой в закладной. В связи с ненадлежащим исполнением заемщиком обязательств по кредитному договору АО «ДОМ.РФ» обратилось в Центральный районный суд г. Челябинска с исковым заявлением к ФИО2 о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Заочным решением Центрального районного суда г. Челябинска от 14.10.2020 по делу № № исковые требования АО «ДОМ.РФ» удовлетворены в полном объеме: расторгнут кредитный договор № № от 30.05.2011; с ФИО2 в пользу АО «ДОМ.РФ» взыскана задолженность по кредитному договору в размере 336 955, 40 руб., из которых 1 277 946, 69 руб. - основной долг, 49 905, 90 руб. - проценты за пользование кредитом, 9 102, 81 руб. - задолженность по пени, а также расходы по оплате госпошлины в сумме 20 885 руб.; обращено взыскание на заложенное имущество в виде квартиры, расположенной по адресу: <...>. Впоследствии АО «ДОМ.РФ» обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением о признании ФИО2 несостоятельным (банкротом). Определением Арбитражного суда Челябинской области от 01.02.2022 по делу № № в отношении должника введена процедура реструктуризации долгов, АО «ДОМ.РФ» включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущества должника на сумму 1 687 230,05 руб. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07 июня 2022 г. ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника. По итогам открытых торгов в форме аукциона победителем признан ФИО1 При распределении денежных средств от реализации конкурсной массы должника АО «Дом.РФ» 23 ноября 2022 г. были получены денежные средства в размере 1 687 230 руб. 05 коп.; по состоянию на 27.04.2023 г. задолженность отсутствует.
Заинтересованное лицо конкурсный управляющий ФИО2 - ФИО5 в суд не явился, извещен.
Руководствуясь ч. 6 ст. 226 КАС РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствии не явившихся лиц.
Выслушав пояснения сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований.
В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
Исходя из содержания пункта 1 части 2 статьи 227 КАС РФ решение, действия (бездействие) могут быть признаны незаконными при наличии одновременно двух условий: несоответствия решения, действий (бездействия) закону и нарушения таким решением, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя.
Судом установлено, что 30 мая 2011 года заключен кредитный договор № №, по которому кредитор ОАО Коммерческий банк «АБ Финанс» предоставил ФИО2 (заемщик) кредит в размере 2 000 000 руб. сроком на 180 месяцев, для приобретения в собственность ФИО2 жилого помещения с кадастровым номером (далее- КН) № адресу: <адрес>, стоимостью 3 320 000 руб. В силу п. 1.4.1. кредитного договора обеспечением исполнения обязательств заемщика является ипотека квартиры в силу закона ФИО2
30 мая 2011 года заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатель приобретает в собственность квартиру с КН №, расположенную по адресу: <адрес>, с использованием кредитных средств.
01 июня 2011 года зарегистрированы право собственности в отношении указанной квартиры и ограничение (обременение) ипотекой в силу закона в пользу ОАО КБ «АБ Финанс». Права первоначального залогодержателя были удостоверены закладной, закладная выдана первоначальному залогодержателю 01.06.2011.
ФИО2 в лице финансового управляющего ФИО5 08 сентября 2022 года заключен договор купли-продажи имущества - квартиры с кадастровым номером № с ФИО1. - лицом, выигравшим торги в ходе процедуры реализации имущества должника в рамках дела о несостоятельности (банкротстве) гражданина, квартира передана по акту приема-передачи от 29 сентября 2022 г. (л.д.10-11).
18 октября 2022 года ФИО1, действующий от своего имени, и от имени финансового управляющего ФИО5, обратился в орган регистрации прав с заявлением № MFC-0381/2022-225707 о государственной регистрации перехода права собственности в отношении квартиры с кадастровым номером №.
При обращении в орган регистрации прав сторонами в качестве документа- основания представлен договор купли-продажи от 08.09.2022, акт прием-передачи от 29.09.2022. Кроме того, к заявлению был приложен протокол о результатах проведения открытых торгов от 06.09.2022 № № протокол об определении участников торгов от 04.09.2022 № №, сообщение об определении начальной продажной цены от 17.06.2022 №, сообщение о результатах торгов от 07.09.2022 №№, объявление о проведении торгов от 15.07.2022 №№, положение о порядке, сроках и условиях проведения торгов по реализации заложенного имущества от 16.06.2022, решение суда о признании несостоятельным (банкротом) гражданина от 07.06.2022, документы, подтверждающие полномочия сторон и уплату государственной пошлины.
В соответствии с требованиями статьи 29 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации) государственным регистратором прав проведена правовая экспертиза представленных документов.
18 октября 2022 года зарегистрировано право собственности ФИО1 в отношении вышеуказанной квартиры на основании договора купли-продажи от 08 сентября 2022 года, заключенного на торгах в рамках процедуры банкротства гражданина - ФИО2, с сохранением сведений об ограничении (обременении) в виде ипотеки, что подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д.13-16).
25 января 2023 года в Управление от ФИО1 поступило заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке от 18.11.2022 № №.
28 января 2023 года в уведомлении о приостановлении государственной регистрации прав № № заявителю указано, что регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, установленным статьей 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) (л.д.18).
Уведомлением об отказе в государственной регистрации № № от 28 апреля 2023 года истцу отказано в погашении записи об ипотеке по тем же основаниям.
Данный отказ оспаривается административным истцом, полагающим, что прекращение записи об ипотеке в ЕГРН происходит в силу прямого указания в законе (п. 5 ст. 18.1 Закона о банкротстве, пп. 4 п. 1 ст. 352 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Суд, исследовав материалы отказа, полагает отказ от 28 апреля 2023 года не соответствующим закону.
Согласно положениям статьи 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон N 218-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества.
Государственная регистрация прав осуществляется посредством внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о праве на недвижимое имущество, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона N 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляется на основании заявления, за исключением установленных данным Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном названным Федеральным законом порядке.
В силу норм статей 9, 13 Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ (ред. от 13 июля 2015 года) «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации прав) регистрационный орган должен проводить правовую экспертизу документов, представленных для регистрации права, а именно их действительность и наличие соответствующих прав у лица, проверяет законность сделки и устанавливает отсутствие противоречий между заявленными правами и уже зарегистрированными.
В соответствии со статьей 16 Закона о регистрации прав государственная регистрация проводится на основании заявления с приложением документов, необходимых для ее проведения, в том числе, правоустанавливающих документов (статья 17 названного Закона).
В силу пункта 1 статьи 18 Закона о регистрации прав документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).
Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных Законом о регистрации прав, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона, и если иное не установлено законодательством РФ (пункт 2 статья 17 Закона о регистрации прав).
Как следует из материалов дела и установлено судом, определением Арбитражного суда Челябинской области от 01 февраля 2022 по делу № № в отношении должника ФИО2 введена процедура реструктуризации долгов; АО «ДОМ.РФ» включено в третью очередь реестра требований кредиторов должника, как обеспеченное залогом имущества должника на сумму 1 687 230,05 руб. Решением Арбитражного суда Челябинской области от 07 июня 2022 г. ФИО2 признан несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества должника.
В силу положений статей 110, 111 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», статьи 447 Гражданского кодекса РФ, статьи 550 Гражданского кодекса РФ по результатам проведения торгов имущества должника - жилое помещение, квартира с КН № продана победителю торгов – ФИО1 С последним как с победителем торгов заключен договор купли-продажи недвижимого имущества.
Согласно данным ЕГРН от 18.11.2022 г. в отношении указанной квартиры зарегистрирована ипотека в силу закона, сроком действия с 01.06.2011 г. на 180 месяцев, где залогодержателем является Открытое акционерное общество коммерческий банк «АБ Финанс» (запись от 18 ноября 2022 года) (л.д.13-17).
Ипотека зарегистрирована на основании кредитного договора.
В рассматриваемом случае имущество, обремененное ипотекой, было реализовано в рамках процедуры реализации имущества гражданина в порядке, установленном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В соответствии с пунктом 12 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 23 июля 2009 года N 58 «О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателей при банкротстве залогодателя» продажа заложенного имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (пункты 4, 5, 8 - 19 статьи 110, пункт 3 статьи 111, абзац 3 пункт 4.1 статьи 138) приводит к прекращению права залога в силу закона применительно к подпункту 4 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса РФ, абзац 6 пункт 5 статьи 18.1 Федерального закона от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».
В данном случае суд исходит из приоритетности норм Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».
Нормы Закона о банкротстве определяют особый порядок распоряжения имуществом должника, признанного несостоятельным (банкротом), в том числе, имуществом, которое является предметом залога, и являются специальными по отношению к нормам Закона N 122-ФЗ и Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
После проведения открытых торгов и заключения на этих торгах договора купли-продажи, предусматривающего продажу имущества, какие-либо условия, ограничивающие право собственности на проданную недвижимость, прекращаются.
При таких обстоятельствах оспариваемый отказ в государственной регистрации № № от 28 апреля 2023 года не соответствует закону, суд полагает обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области погасить запись об ипотеке в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180 Кодека об административном судопроизводстве РФ,
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Признать незаконным отказ Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области в погашении записи об ипотеке в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>, выраженный в уведомлении об отказе в государственной регистрации № № от 28 апреля 2023 года.
Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области погасить запись об ипотеке в отношении квартиры с КН № по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в административную коллегию Челябинского областного суда через Советский районный суд г. Челябинска в течение месяца с момента его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Хабарова Л.В.
Мотивированное решение изготовлено 22 мая 2023 года.
Судья Хабарова Л.В.