77RS0004-02-2025-002034-05
Решение
именем Российской Федерации
26 июня 2025 года Гагаринский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черныш Е.М., при секретаре фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-2884/2025 по иску ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о признании пунктов кредитного договора недействительным, изменении условий договора ,
Установил:
Истец фио обратилась в суд с иском к ответчику ПАО «Сбербанк России», в котором просила признать пункт 4 договора № 2430102-НКЛ от 19.10.2023 г., заключенного между ПАО “Сбербанк” и ФИО1, ничтожным.
Исковые требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор № 2430102-НКЛ об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.10.2023 г. Целью кредитования является индивидуальное строительство жилого дома с одновременной покупной земельного участка, находящегося по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:22:0030254:1036.
Истцом на приобретенном земельном участке был построен жилой дом и было подано соответствующее заявление о постановке дома на кадастровый учет в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что подтверждается описью документов, принятых для постановки на кадастровый учет от 13.08.2024 г.
От Росреестра истцом был получено несколько ответов, в том числе: уведомление № КУВД-001/2024-36958851/4 от 06.11.2024, уведомление № КУВД-001/2024-36958851/5 от 11.11.2024 г., согласно которым стало известно о приостановлении государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав. Мотивировано это было тем, что «Согласно актуальным сведениям ЕГРН созданный жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым номером 77:22:0030254:1036 с видом разрешенного использования - «для малоэтажного жилищного строительства», который не включен в перечень видов разрешенного “ использования, указанных в ч. 12 ст. 70 Закона.».
Согласно п. 4 Договора процентная ставка по Договору составляет 4% годовых. Процентная ставка по Кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленного на дату заключения Договора, увеличенной на 4,5 процентных пункта, в следующих случаях:
- если Заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.
Истец указывает, что действовала добросовестно, но при этом от банка истцом было получено уведомление об увеличении процентной ставки.
В письменных возражениях на исковое заявление ответчик просит в удовлетворении исковых требований отказать, ссылаясь на то, что невозможность зарегистрировать право собственности на построенный жилой дом в установленный кредитным договором срок возникла по вине истца. Кроме того ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности по заявленным требованиям.
В судебное заседание представитель истца фио явился, исковые требования поддержал по доводам иска.
Представитель ответчика фио в судебное заседание явилась, иск не признала по доводам письменных возражений.
Выслушав представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, оценив представленные доказательства в их совокупности с учетом требований ст. 56 ГПК РФ и ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.
В силу пунктов 1 и 3 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Согласно ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки ( п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Как установлено судом и следует из материалов дела, между истцом и ответчиком заключен договор № 2430102-НКЛ об открытии невозобновляемой кредитной линии от 19.10.2023 г. Целью кредитования является индивидуальное строительство жилого дома с одновременной покупной земельного участка, находящегося по адресу: адрес, адрес, кадастровый номер 77:22:0030254:1036.
Согласно п. 4 Договора процентная ставка по Договору составляет 4% годовых. Процентная ставка по Кредиту может быть увеличена до размера ключевой ставки Центрального Банка РФ, установленного на дату заключения Договора, увеличенной на 4,5 процентных пункта, в следующих случаях:
- если Заемщик в течение 12 месяцев с даты заключения кредитного договора не предоставил документы, подтверждающие право собственности на индивидуальный жилой дом, строительство которого велось самостоятельно.
Истцом на приобретенном земельном участке был построен жилой дом и было подано соответствующее заявление о постановке дома на кадастровый учет в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), что подтверждается описью документов, принятых для постановки на кадастровый учет от 13.08.2024 г.
Однако регистрация права собственности на простроенный жилой дом в установленный кредитным договором 12-месячный срок с момента его заключения произведена не была, в связи с чем ответчик на основании п. 4 договора увеличил ставку по кредиту до 4,5 %.
Согласно Уведомлению Росреестра № КУВД-001/2024-36958851/4 от 06.11.2024, государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав на жилой дом были приостановлены в связи с тем, что осуществление учетно-регистрационных действий в отношении жилого дома в соответствии с положениями ч. 12 ст. 70 Закона без соблюдения уведомительного порядка и строительства (без получения уведомлений о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании) строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома) в рассматриваемом случае не представляется возможным.
Согласно ч.12 ст.70 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", на который ссылается Управление Росреестра, До 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством своей деятельности, и соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя или заказчика строительства жилого дома по договору строительного подряда с использованием счета эскроу (в случае строительства жилого дома на основании такого договора) на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости. В этом случае сведения о соответствующем объекте недвижимости, за исключением сведений о его площади и местоположении на земельном участке, указываются в техническом плане на основании проектной документации (при ее наличии) или декларации, указанной в части 11 статьи 24 настоящего Федерального закона. При этом наличие уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется. Государственный кадастровый учет и (или) государственная регистрация прав на жилой или садовый дом в случае, установленном настоящей частью, осуществляются вне зависимости от соблюдения требований, установленных частью 1 статьи 23.1 Федерального закона от 29 июля 2017 года N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно выписке из ЕГРН вид разрешенного использования земельного участка истца — «для малоэтажного жилищного строительства».
Указанный вид разрешенного использования допускает строительство на нем объектов индивидуального жилищного строительства”, вместе с тем, указанный вид отличается от иных видов разрешенного использования, таких как «для ведения гражданами садоводства», «для индивидуального жилищного строительства», «для ведения личного подсобного хозяйства», и исходя из ответа Управления Росреестра, на земельный участок истца вследствие этого не распространяются положения ч.12 ст. 70 Закона о регистрации недвижимости и истец обязан был направить уведомление о планируемом строительстве.
Согласно ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ для осуществления строительства объекта индивидуального жилищного строительства необходимо направить в уполномоченный орган уведомление о планируемых строительстве или реконструкции.
С учетом изложенного суд приходит к выводу о том, что приостановление государственной регистрации прав на жилой дом и невозможность ее осуществления в установленный кредитным договором срок произошла по вине истца, не исполнившего требования ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Кроме того, процентная ставка по кредиту, предоставленному истцу, субсидируется в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 23.04.2020 №566, "Об утверждении Правил возмещения кредитным и иным организациям недополученных доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам), выданным гражданам Российской Федерации в 2020 - 2024 годах" (далее – Правила).
Согласно подп. «ж» п.5 Правил возмещение кредиторам недополученных доходов осуществляется при выполнении условия о том, что государственная регистрация права собственности заемщика на дом должна быть осуществлена в срок, не превышающий 12 месяцев со дня заключения кредитного договора.
Согласно подп. «з» п.5 Правил кредитным договором может быть предусмотрено установление иной процентной ставки в случае если заемщик в течение 12 месяцев со дня заключения кредитного договора не уведомил кредитора об осуществлении государственной регистрации права собственности заемщика на дом.
С учетом изложенного действия ответчика по увеличению для истца ставки по кредиту с 4 до 4,5 % соответствуют как требованиям договора, так и положениям нормативных актов.
Довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности судом отклоняется ввиду следующего. Истцом заявлено требование о признании пункта договора ничтожным.
Согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Договор заключен 19.10.2023, исковое заявление подано 23.01.2025, то есть срок исковой давности по данному требованию не пропущен.
При этом истцом не указано каким императивным требованиям закона не соответствует оспариваемый пункт договора. Ссылки истца на ст. 416, п. 428 ГК РФ судом отклоняются, так как ст. 416 ГК РФ относится к способам прекращения обязательств, а п. 2 ст. 428 ГК РФ регулирует вопросы расторжения или изменения договора присоединения.
Принимая во внимание установленные по делу обстоятельства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований о признании 4 договора № 2430102-НКЛ от 19.10.2023 г. ничтожным.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198, ГПК РФ, суд
Решил:
В удовлетворении иска ФИО1 к ПАО «Сбербанк России» о признании пунктов кредитного договора недействительным, изменении условий договора отказать в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Московского городского суда через канцелярию Гагаринского районного суда адрес в течение 1 месяца с даты изготовления решения в окончательной форме.
Решение изготовлено в окончательной форме 25 июля 2025 года
Судья Е.М. Черныш