Решение по делу № 2-1314/2022 от 22.05.2023 - о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, признании недействительным протокола о результатах проведения открытых торгов, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности.

Дело № 2-309/2023 (2-1314/2022)

УИД <номер>

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

22 мая 2023 года г. Благовещенск

Благовещенский районный суд Амурской области в составе:

председательствующего Воропаева Д.В.,

при секретарях ФИО15, ФИО16,

с участием:

истца ФИО3,

ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО3, ФИО1 к ФИО2, администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, открытому акционерному обществу «Злынковская передвижная механизированная колонна» в лице конкурсного управляющего ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Тепличный» о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, применении последствий недействительности сделок, признании недействительным протокола о результатах проведения открытых торгов, исключении из Единого государственного реестра недвижимости записи о государственной регистрации права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3, ФИО1 обратились в Благовещенский районный суд Амурской области с исковым заявлением к ФИО2, администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, открытому акционерному обществу «Злынковская ПМК» (далее – ОАО «Злынковская передвижная механизированная колонна») в лице конкурсного управляющего ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Тепличный» (далее – ООО «Тепличный»).

В обоснование иска указали, что они являются собственниками <адрес>. ФИО2 является собственником земельного участка с кадастровым <номер>, который он приобрёл на открытых торгах 24 июля 2017 года. Данный земельный участок был выставлен в качестве лота № 1 конкурсным управляющим ОАО «Злынковская передвижная механизированная колонна» ФИО4 Вместе с тем, на спорном земельном участке расположена часть многоквартирного жилого <адрес>, а также насосная станция и примыкающее к жилому дому гаражное помещение. При этом каждый из указанных объектов недвижимости поставлен на учёт в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН). По мнению истца, изложенное свидетельствует о том, что земельный участок с кадастровым <номер> был продан без указания обременения в виде названных объектов недвижимого имущества. При этом совершённая сделка нарушает интересы истцов как собственников и владельцев жилых помещений в многоквартирном жилом доме, а также соответственно собственников общедомового имущества. По мнению истцов, ранее совершённые сделки о передаче в частную собственность земельного участка с кадастровым <номер> также являются недействительными. Так, при продаже земельного участка ОАО «Злынковская ПМК» не была указана достоверная информация о строительстве многоэтажного дома на этом земельном участке, а ОАО «Злынковская ПМК» не было проинформировано о факте предоставления земельного участка УФСИН России по Амурской области для строительства многоэтажного дома. А в собственность СХПК «Тепличный» в свою очередь передавался земельный участок с кадастровым <номер>, из которого новым собственником был выделен земельный участок с кадастровым <номер>. При этом на земельном участке с кадастровым <номер> многоквартирный жилой дом не располагался. Названные договоры купли-продажи земельных участков также нарушают права истцов по указанным ранее мотивам.

На основании изложенного истцы просили признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 27 июля 2017 года с кадастровым <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, заключённый между ОАО «Злынковская ПМК» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО2; признать недействительным протокол о результатах проведения открытых торгов от 24 июля 2017 года в части продажи имущества ОАО «Злынковская ПМК» – земельного участка с кадастровым <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, в качестве лота № 1; исключить из ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО2 от 17 августа 2017 года <номер>; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 7 сентября 2010 года между СХПК «Тепличный» и ОАО «Злынковская ПМК»; признать недействительным договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <номер> от 3 апреля 2007 года, заключённый между администрацией Благовещенского района Амурской области и СХПК «Тепличный»; применить последствия недействительности сделок.

В письменном отзыве ООО «Тепличный» с заявленными требованиями не согласилось, в обоснование возражений указало, что ООО «Тепличный» являлось законным владельцем земельного участка с кадастровым <номер>, ОАО «Злынковская ПМК» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома на основании государственного контракта от 14 мая 2010 года <номер>, заключённого с Управлением Федеральной службы исполнения наказаний Российской Федерации по Амурской области (далее – УФСИН России по Амурской области). В ходе строительства было выявлено, что объект недвижимости располагается на части земельного участка, принадлежащего СХПК «Тепличный». УФСИН России по Амурской области с 2010 года было известно, что часть строящегося дома находится на земельном участке с кадастровым <номер>. Земельный участок с кадастровым <номер> был приобретён ОАО «Злынковская ПМК» с целью дальнейшего исполнения предварительного договора купли-продажи, заключённого между названной организацией и УФСИН России по Амурской области. Переход права собственности был зарегистрирован надлежащим образом. В свою очередь ОАО «Злынковская ПМК» обязалась заключить с УФСИН России по Амурской области договор мены приобретённого земельного участка на трёхкомнатную квартиру в строящемся доме без доплаты. Тем самым СХПК «Тепличный» были надлежащим образом исполнены обязательства по договору купли-продажи, земельный участок продавался с целью дальнейшей передачи этого земельного участка застройщику. В удовлетворении заявленных требований просило отказать.

В судебном заседании ФИО17 поддержала заявленные требования по доводам, содержащимся в исковом заявлении. Дополнительно пояснила, что земельный участок был продан без указания сведений об наличии обременения в виде жилого дома, несмотря на то что на момент заключения оспариваемых сделок на земельном участке уже шло строительство. О факте принадлежности спорного земельного участка ФИО2 ей стало известно после того, как ФИО2 обратился в Благовещенский районный суд Амурской области с исковым заявлением о признании здания самовольной постройкой и сносе самовольной постройки. Первоначально СХПК «Тепличный» выделялся большой земельный участок для сельскохозяйственных работ, однако затем из него было выделено несколько земельных участков и, в том числе, земельный участок с кадастровым <номер>. При этом первоначально предоставленный земельный участок проходил по границе строящегося жилого дома, а после постановки земельного участка с кадастровым <номер> было выявлено, что жилой дом уже расположен в границах земельного участка. Просила заявленные требования удовлетворить.

В судебном заседании, состоявшемся 28 апреля 2023 года, представитель ответчика ООО «Тепличный» – ФИО18 возражала против удовлетворения заявленных требований, приводила доводы, аналогичные доводам, содержащимся в письменном отзыве. Требования истца полагала необоснованными. Дополнительно приводила доводы о противоречивом характере заявленных истцом требований. Заявила ходатайство о применении срока исковой давности. Указывала, что УФСИН Росси по Амурской области было известно о том, что многоквартирный жилой дом оказался на земельном участке с кадастровым <номер> в 2009 году. Обращала внимание на то, что в договоре купли-продажи земельного участка, заключённом в 2007 году, не фигурирует спорный земельный участок.

Ответчик ФИО19 в судебном заседании с заявленными требованиями не согласился, заявил о применении срока исковой давности. Приводил доводы о законности совершённой сделки. Полагал, что все действия, которое производились в отношении спорного земельного участка, не имеют никакого отношения к истцу и не могли затрагивать права истца до 2016 года. На момент приобретения истцом права собственности на принадлежащую ей квартиру ей должно было быть очевидно, что многоквартирный жилой дом расположен, в том числе, на земельном участке с кадастровым <номер>, который в собственность УФСИН России по Амурской области не передавался. Истец, приобретая право собственности, могла запросить сведения и узнать, кому принадлежит земля под многоквартирным домом.

Представитель третьего лица УФСИН России по Амурской области – ФИО20 в судебном заседании, состоявшемся 28 апреля 2023 года, обращал внимание на то, что постановления администрации Благовещенского района Амурской области, касающиеся ввода в эксплуатацию жилого дома, не оспорены в порядке, установленном законом.

ООО «Тепличный», УФСИН России по Амурской области в судебное заседание, назначенное на 22 мая 2023 года, не явились, явку своих представителей не обеспечили. Представитель ООО «Тепличный», представитель УФСИН России по Амурской области присутствовали в предыдущем судебном заседании, вследствие чего располагали достоверной информацию о дате, времени, месте рассмотрения настоящего гражданского дела, ходатайств об отложении судебного разбирательства, либо об обеспечении их участия в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи не заявляли, о наличии уважительных причин, объективно препятствующих явке указанных лиц в судебное заседание, суду ничего не известно.

Иные участвующие в деле лица в судебное заседание также не явились, о дате, времени, месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. При таких обстоятельствах на основании правил ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) суд определил рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Заслушав пояснения стороны истца, ответчика, исследовав материалы дела, оценив доказательства в их совокупности, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным ГК РФ, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Торги, проведённые с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица (п. 1 ст. 449 ГК РФ).

Согласно указанному пункту, торги могут быть признаны недействительными в случае, если кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом.

Как разъясняется в п. 71 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2015 года № 50 «О применении судами законодательства при рассмотрении некоторых вопросов, возникающих в ходе исполнительного производства», публичные торги могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня их проведения, если будет установлено, что они проведены с нарушением правил, предусмотренных законом (п. 1 ст. 449, п. 1 ст.449.1 ГК РФ, ст. 93 Закона об исполнительном производстве).

Приведённый в п. 1 ст. 449 ГК РФ перечень оснований для признания публичных торгов недействительными не является исчерпывающим. Такими основаниями могут быть, в частности, публикация информации о проведении публичных торгов в ненадлежащем периодическом издании (с учётом объёма тиража, территории распространения, доступности издания); нарушение сроков публикации и полноты информации о времени, месте и форме публичных торгов, их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и порядке проведения публичных торгов, в том числе об оформлении участия в них, определении лица, выигравшего публичные торги, а также сведений о начальной цене (п. 2 ст. 448 ГК РФ); необоснованное недопущение к участию в публичных торгах; продолжение публичных торгов, несмотря на поступившее от судебного пристава-исполнителя сообщение о прекращении обращения взыскания на имущество. Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учётом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

В соответствии с ч. 2 ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГК РФ.

Как разъясняется в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», под судебным постановлением, указанным в ч. 2 ст. 61 ГПК РФ, понимается любое судебное постановление, которое согласно ч. 1 ст. 13 ГПК РФ принимает суд (судебный приказ, решение суда, определение суда. Исходя из смысла ч. 4 ст. 13, ч.ч. 2 и 3 ст. 61, ч. 2 ст. 209 ГПК РФ лица, не участвовавшие в деле, по которому судом общей юрисдикции или арбитражным судом вынесено соответствующее судебное постановление, вправе при рассмотрении другого гражданского дела с их участием оспаривать обстоятельства, установленные этими судебными актами. В указанном случае суд выносит решение на основе исследованных в судебном заседании доказательств.

В производстве Благовещенского районного суда Амурской области находилось гражданское дело № 2-302/2022 по исковому заявлению ФИО2 к УФСИН России по Амурской области, ТУ Росимущества в Амурской области и собственникам жилых помещений в многоквартирном <адрес> о признании нежилого здания самовольной постройкой, возложении обязанности перенести самовольную постройку и обеспечить многоквартирный дом водоснабжением, сносе самовольной постройки, признании недействительной записи о государственной регистрации права.

Решением Благовещенского районного суда Амурской области от 15 декабря 2022 года, постановленным по указанному гражданскому делу, ФИО2 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Состав лиц, участвующих в названном гражданском деле, тождественен составу лиц, которые принимают участие в настоящем гражданском деле.

Следовательно, ни ФИО2, ни ФИО3, ни ФИО1 не вправе оспаривать обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением Благовещенского районного суда Амурской области от 15 декабря 2022 года.

Как установлено судом в указанном решении, в ЕГРН содержится запись <номер> о регистрации права собственности ФИО2 на земельный участок с кадастровым <номер> площадью 2932 кв.м, расположенный в <адрес>. Кадастровый номер присвоен 23 июня 2008 года. Категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – для многоэтажного строительства. Земельный участок образован из земельного участка <номер>. 6 октября 2006 года постановлением главы администрации Благовещенского района Амурской области <номер> утверждён акт выбора земельного участка и предварительно согласовано УФСИН по Амурской области место строительства многоквартирного жилого дома в районе СХПК «Тепличный». 3 марта 2008 года постановлением главы администрации Благовещенского района Амурской области <номер> утверждён проект границ земельного участка площадью 1500 кв.м. в районе СХПК «Тепличный» для строительства многоквартирного жилого дома, оформлено описание земельных участков, акт согласования границ. 7 мая 2008 года решением Управления Росреестра по Амурской области <номер> на кадастровый учёт под <номер> постановлен земельный участок площадью 1557 кв.м, расположенный <адрес>, граница которого проходит по границе квартала малоэтажной жилой застройки в районе СХПК «Тепличный» (<адрес> – <адрес> – <адрес>), категория земель – земли населённых пунктов, вид разрешённого использования – строительство многоквартирного дома. 3 июля 2008 года постановлением главы Благовещенского района Амурской области <номер> земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование УФСИН по Амурской области для строительства многоквартирного дома. 30 декабря 2013 года 11-этажному многоквартирному дому по <адрес> присвоен кадастровый <номер>.

Кроме того, 16 января 2014 года в ЕГРН произведена запись <номер> о регистрации права оперативного управления УФСИН по Амурской области на объект недвижимости – нежилое здание <номер> площадью 90,9 кв.м., расположенное в кадастровом квартале <номер> в районе <адрес>, состоящее из 1 этажа, введённое в эксплуатацию в 2013 году. Данный объект недвижимости является повысительной водопроводной насосной станцией, которая возведена и введена в эксплуатацию совместно с многоквартирным домом с кадастровым <номер> на земельном участке с кадастровым <номер>.

Оценивая требования ФИО2 о сносе самовольной постройки, суд также отметил, что ФИО2 в ходе оформления сделки купли-продажи земельного участка <номер> и после её заключения в 2017 году в силу положений гл. 13 ГК РФ должен был знать о наличии многоквартирного жилого дома, фактически возведённого в 2013 году.

Тем самым в ходе рассмотрения указанного гражданского дела судами установлено, что на момент приобретения ответчиком ФИО2 спорного земельного участка на последнем располагались объекты недвижимости, и при этом ФИО2 должен был знать о наличии многоквартирного жилого дома, который фактически возведён в 2013 году.

Кроме того, в настоящем судебном заседании установлено, что по договору от 27 июля 2017 года ФИО2 приобрёл земельный участок с кадастровым <номер> с публичных торгов.

По условиям указанного договора указанный земельный участок был приобретён ФИО2 за 421 745 рублей 00 копеек.

Согласно протоколу о результатах проведения открытых торгов п лоту № 1 (публичное предложение <номер>), ФИО2 являлся единственным участником этих торгов и их победителем, протокол о результатах проведения торгов размещается оператором электронной площадки на электронной площадке, а также в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве.

В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По смыслу приведённых положений закона в совокупности с п. 3 ст. 11.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) если земельный участок под многоквартирным домом образован в установленном порядке, поставлен на государственный кадастровый учет как земельный участок под многоквартирным домом (с соответствующим видом разрешенного использования, предусматривающим возможность эксплуатации многоквартирного дома), то у всех собственников помещений в таком многоквартирном доме возникает право общей долевой собственности на этот земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона.

Как отмечается в п. 2.2 постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 28 мая 2010 года № 12-П, реализуя свои дискреционные полномочия в области правовой регламентации отношений, объектом которых являются земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, федеральный законодатель в целях обеспечения прав собственников жилых и нежилых помещений в таких домах - исходя из правовой природы общего имущества многоквартирных домов как имущества, не имеющего самостоятельной потребительской ценности и предназначенного в первую очередь для обеспечения возможности пользования указанными помещениями, - установил в Жилищном кодексе Российской Федерации общее правило о принадлежности земельного участка собственникам помещений в расположенном на нем многоквартирном доме (ч.ч. 1 и 2 ст. 36), а в Федеральном законе «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» - специальные порядок и условия перехода такого земельного участка в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, который на нем расположен (статья 16).

Из материалов дела видно, что ОАО «Злынковская механизированная колонна» на основании заключённого с УФСИН России по Амурской области государственного контракта от 14 мая 2010 года <номер> осуществляло строительство многоквартирного жилого дома, которому впоследствии был присвоен <номер> по <адрес>.

Ввиду того, что в ходе строительства была выявлена информация о том, что часть земельного участка, на котором подлежал возведению объект, принадлежит СХПК «Тепличный», 16 ноября 2010 года между УФСИН России по Амурской области, ОАО «Злынковская ПМК» и СХПК «Тепличный» был заключён предварительный договор, в соответствии с п. 3 которого СХПК «Тепличный» приняло на себя обязанность заключить с ОАО «Злынковская ПМК» договор купли-продажи земельного участка с кадастровым <номер> для последующего его оформления в собственность УФСИН России по Амурской области.

В данной части предварительный договор был исполнен, ОАО «Злынковская ПМК» и СХПК «Тепличный» 7 декабря 2012 года заключили между собой договор купли-продажи названного земельного участка, переход права собственность на него был зарегистрирован в ЕГРН 23 марта 2012 года (запись <номер>).

В соответствии с п. 4 предварительного договора от 16 ноября 2010 года ОАО «Злынковская ПМК» приняло на себя обязанность заключить с УФСИН России по Амурской области договор мены приобретённого земельного участка с кадастровым <номер> на 3-х комнатную квартиру со строительным <номер>, площадью около 89,91 кв.м, без доплаты, или же на другую квартиру с аналогичными параметрами, находящуюся в 90-квартирном жилом доме, который будет построен на земельном участке в районе СХПК «Тепличный» в соответствии с разрешением на строительство от 15 октября 2009 года <номер>.

Предварительный договор от 16 ноября 2010 года в указанной части сторонами исполнен не был.

Таким образом, многоквартирный жилой <адрес> и связанные с его обслуживание объекты возведены на земельном участке с кадастровым <номер>, который на момент ввода в эксплуатацию жилого дома принадлежал застройщику, в соответствии с видом разрешённого использования этого земельного участка и при наличии воли сторон на последующую передачу этого земельного участка УФСИН России по Амурской области, являвшемуся государственным заказчиком строительства.

Следовательно, ввиду прямого указания п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. 3 ст. 11.3 ЗК РФ он подлежал безусловной передаче в общую долевую собственность собственников помещений в таком многоквартирном доме, а потому не мог быть включён в конкурсную массу ОАО «Злынковская ПМК» и реализован на публичных торгах.

Аналогичная позиция содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 16 декабря 2021 года № 309-ЭС16-9270(7).

Поскольку ФИО3, ФИО1 являются собственниками <адрес>, постольку они имеют охраняемый законом интерес в оспаривании публичных торгов и признании недействительной сделки, заключённой по их итогам.

Условиями п. 3 предварительного договора от 16 ноября 2010 года предусмотрено, что земельный участок с кадастровым <номер> подлежал приобретению ОАО «Злынковская ПМК» за 3 000 000 рублей. Пунктом 4 данного договора предусматривалась обязанность УФСИН России по Амурской области и ОАО «Злынковская ПМК» заключить договор мены в отношении названного земельного участка, взамен которого в адрес Общества подлежала передаче квартира.

В соответствии с п. 1 ст. 567 ГК РФ по договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Согласно п. 1 ст. 568 ГК РФ если из договора мены не вытекает иное, товары, подлежащие обмену, предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несёт соответствующие обязанности.

Из данных положений закона в их совокупности следует, что при заключении между ОАО «Злынковская ПМК» и УФСИН России по Амурской области соглашения о последующем заключении договора мены стороны признали равноценными объектами земельный участок с кадастровым <номер> и жилое помещение – трёхкомнатную квартиру площадью около 89,91 кв.м.

Тем самым в п. 4 предварительного договора от 16 ноября 2010 года УФСИН России по Амурской области и ОАО «Злынковская ПМК» фактически пришли к соглашению о способе компенсации убытков ОАО «Злынковская ПМК» в сумме 3 000 000 рублей, возникших у указанной коммерческой организации при приобретении земельного участка с кадастровым <номер> для строительства жилого дома.

Согласно п. 5 предварительного договора от 16 ноября 2010 года договор мены между УФСИН России по Амурской области и ОАО «Злынковская ПМК» должен быть заключён в течение десяти календарных дней после оформления права собственности Российской Федерации на объект строительства.

Согласно п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В силу п. 3 данной статьи предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Исходя из п. 4 ст. 429 ГК РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Как предусмотрено п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключён либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Из данных положений закона в их совокупности следует, что единственным правовым последствием заключения между сторонами предварительного договора является обязанность сторон заключить основной договор на тех условиях, которые оговорены в предварительном договоре в установленный предварительным договором срок. Неисполнение обязанности по заключению основного договора влечёт прекращение обязательств, вытекающих из предварительного договора.

Разрешение на ввод <адрес> выдано администрацией Благовещенского района Амурской области 23 декабря 2013 года.

Сторонами не оспаривалось, что договор мены между УФСИН России по Амурской области и ОАО «Злынковская ПМК» в срок, установленный п. 5 предварительного договора, заключён не был, согласие заключить договор мены по истечении 10 календарных дней после ввода названного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию со стороны ОАО «Злынковская ПМК» получено не было.

Тем самым обязательства по заключению договора мены на условиях, предусмотренных предварительным договором, прекратились.

Арбитражным судом Амурской области в решении от 16 января 2015 года по делу № А04-8280/2014 установлено, что проект договора мены земельного участка с кадастровым номером <номер>, расположенного по адресу: <адрес>, на 3-х комнатную <адрес> площадью, 81,7 кв.м, расположенную в 90-квартирном жилом доме по адресу: <адрес>, на момент вынесения судебного решения не составлен и ответчику не направлялся.

Как следует из постановления Шестого арбитражного апелляционного суда от 6 мая 2015 года по гражданскому делу № 06АП-1685/2015, соглашением от 29 июня 2012 года государственный контракт от 14 мая 2010 года <номер> расторгнут сторонами. Письмом от 11 сентября 2012 года <номер>, направленным в адрес УФСИН России по Амурской области, ОАО «Злынковская передвижная механизированная колона» предложило Управлению подписать договор аренды земельного участка кадастровым <номер>, проект которого прилагался к указанному письму. Письмом от 18 апреля 2013 года № 69, направленным в адрес Управления, общество уведомило ответчика о нарушении его прав, как собственника земельного участка кадастровым <номер>, вводом в эксплуатацию объекта строительства, застройщиком которого является УФСИН России по Амурской области.

Из указанных судебных актов, которые принимаются судом в качестве иного письменного доказательства, следует, что по истечении срока, установленного п. 5 предварительного договора, заключён не был, согласие заключить договор мены по истечении 10 календарных дней после ввода названного многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, УФСИН России по Амурской области не приняло каких-либо мер к направлению в адрес ОАО «Злынковская ПМК» проекта договора мены, в том числе, после предъявления в суд искового заявления о возложении обязанности заключить этот договор.

Поскольку прекращение предварительного договора по истечении даты, до которой должен быть заключён основной договор, прямо предусмотрено законом, постольку ОАО «Злынковская ПМК» правомерно отказалось от заключения основного договора мены, как от способа компенсации убытков, причинённых приобретением земельного участка с кадастровым <номер>.

Вместе с тем, то обстоятельство, что между ОАО «Злынковская ПМК» и УФСИН России по Амурской области по истечении даты, указанной в предварительном договоре, не был заключён основной договор мены, не имеет правового значения и не свидетельствует о сохранении за ОАО «Злынковская ПМК» права на реализацию спорного земельного участка, поскольку, отказавшись от заключения договора мены на условиях, определённых предварительным договором от 16 ноября 2010 года.

Поскольку сохранение за ОАО «Злынковская ПМК» права собственности на спорный земельный участок противоречит (и противоречило) законодательству, поскольку, отказавшись от заключения договора мены, указанная организация фактически заявила об изменении способа компенсации убытков, причинённых приобретением земельного участка с кадастровым <номер>.

В силу п. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания её таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.

В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.

Согласно ст. 167 ГК РФ, недействительная сделка не влечёт юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с её недействительностью, и недействительна с момента её совершения.

Исходя из п. 2 ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Договор от 27 июля 2017 года ввиду включения в него имущества, не подлежащего продаже с публичных торгов и подлежащего передаче в общую долевую собственность собственников помещений многоквартирного жилого дома, затрагивает права и охраняемые законом интересы третьих лиц – собственников помещений многоквартирного жилого дома, а также на публичные интересы, в связи с чем он является ничтожным как самостоятельная сделка, так и ввиду признания недействительными результатов публичных торгов.

Обсуждая вопрос о применении последствий недействительности сделки, суд учитывает, что фактически земельный участок с кадастровым <номер> ФИО2 не передавался. Так, из пояснений ответчика, данных в судебном заседании, следует, что он при приобретении земельного участка не выезжал на местность, не осматривал приобретаемое имущество, доказательств того, что он, реализуя свои полномочия собственника каким-либо образом пользовался спорной землёй, в материалах дела не имеется. Следовательно, единственным последствием недействительной сделки явилась регистрация за ФИО2 права собственности на спорное имущество в ЕГРН. При таких обстоятельствах из ЕГРН <номер> следует исключить из ЕГРН, восстановив в нём сведения о предыдущем собственнике – ОАО «Злынковская ПМК».

Согласно ч. 5 ст. 40 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» при государственной регистрации права собственности на первое помещение в многоквартирном доме одновременно без соответствующего заявления осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок, составляющие общее имущество в нем, если сведения о таких объектах недвижимости содержатся в ЕГРН (без указания в ЕГРН имён (наименований) собственников помещений в многоквартирном доме и размеров принадлежащих им долей в праве общей долевой собственности). Государственная регистрация права собственности на многоквартирный дом не осуществляется.

Таким образом, восстановление сведений о предыдущем собственнике будет способствовать реальному восстановлению нарушенных прав истцов, поскольку по смыслу приведённых положений закона для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на помещения и земельный участок во внесудебном порядке необходимо, чтобы право собственности на этот земельный участок было зарегистрировано за лицом, производившим застройку, а наличие регистрации права собственности на этот земельный участок за ФИО2 такой является препятствием для регистрации права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на спорный земельный участок.

Из п. 2.1 договора купли-продажи от 27 июля 2017 года следует, что ФИО2 уплатил 421 745 рублей 00 копеек за спорное имущество.

Поскольку судом установлено, что приобретение ФИО2 спорного земельного участка стало возможным ввиду бездействия УФСИН России по Амурской области, не принявшего своевременных мер к заключению с ОАО «Злынковская ПМК» основного договора мены, и при этом ОАО «Злынковская ПМК» ликвидировано, постольку применение последствий недействительности сделки в виде возврата ФИО2 денежных средств не представляется возможным, в связи с чем указанные денежные средства являются убытками ФИО2, который может поставить вопрос о взыскании этих денежных средств с виновного лица путём предъявления самостоятельного искового заявления.

Ответчик ФИО2 и представитель ответчика ООО «Тепличный» – ФИО18 в судебном заседании заявили о применении срока исковой давности.

Вместе с тем, срок исковой давности не может начать течь ранее момента возникновения у истца права на иск и объективной возможности для его реализации, то есть момента, начиная с которого истец должен был узнать о нарушении своих прав, об основаниях для предъявления иска и о личности надлежащего ответчика.

Аналогичная позиция содержится в определениях Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 29 января 2018 года № 310-ЭС17-13555, от 12 февраля 2018 года № 305-ЭС17-13572, от 6 августа 2018 года № 308-ЭС17-6757(2,3), от 19 ноября 2018 года № 301-ЭС18-11487 и др.

Так, вопреки доводам стороны ответчиков, у лиц, которые приобретают право собственности на помещения в многоквартирном жилом доме отсутствует обязанность по ежедневному мониторингу данных, размещаемых в ЕФРСБ.

Поведение ФИО3, ФИО1 при приобретении права собственности на жилое помещение являлось обычным для лиц, не связанных с конкурсным производством и с системой государственного контракта, не обладающих специальными познаниями в этой сфере.

Аналогичная позиция содержится в определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 11 февраля 2019 года № 305-ЭС16-20779(32).

Более того, наличие права собственности на спорный земельный участок у ФИО2 не нарушало прав истцов до момента предъявления им иска о сносе самовольной постройки.

Следовательно, суд исчисляет течение годичного срока исковой давности для оспаривания результатов публичных торгов и трёхлетнего срока исковой давности для оспаривания договора купли-продажи от 27 июля 2017 года с момента привлечения Благовещенским районным судом ФИО3, ФИО1 в качестве соответчиков, в связи с чем признаёт эти сроки не пропущенными.

Как разъясняется в п. 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» согласно п.2 ст. 199 ГК РФ исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положений ст. 56 ГПК РФ несёт бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.

Доказательств того, что истцы знали или должны были знать о регистрации права собственности на спорный земельный участок за ФИО2, о факте проведения публичных торгов, а также о том, что данные обстоятельства каким-либо образом нарушают их права, в материалы дела не представлено.

В своём исковом заявлении истцы также ставят вопрос о признании недействительным договора купли-продажи от 7 декабря 2010 года, заключённого между СХПК «Тепличный» и ОАО «Злынковская ПМК».

Вместе с тем, оснований для удовлетворения требований в указанной части не имеется.

Указанный договор купли-продажи был заключён с соблюдением требований закона и не нарушал каких-либо прав третьих лиц. Заключая оспариваемый договор, ОАО «Злынковская ПМК» исходила из интересов строительства <адрес> и приобретала спорный земельный участок именно для целей размещения многоквартирного жилого дома. Последующее бездействие УФСИН России по Амурской области не свидетельствует о незаконности указанного соглашения.

Не является незаконным и договор купли-продажи земельного участка от 3 апреля 2007 года <номер>, заключённый между администрацией Благовещенского района Амурской области и СХПК «Тепличный».

Так, приводя доводы о незаконности указанного договора, истцы фактически ставят вопрос о наличии реестровой ошибки при формировании земельного участка с кадастровым <номер>.

В соответствии с ч. 3 ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» воспроизведённая в ЕГРН ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном данным Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу этого Федерального закона, подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда).

По смыслу закона лицо, заявляющее о наличии реестровой ошибке обязано представить доказательства этой ошибки.

Вместе с тем, в нарушение ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, истцы таких доказательств суду не представили.

Более того, исходя из содержания п. 1 ст. 181 ГК РФ, срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

По смыслу указанной нормы закона десятилетний срок является пресекательным и не зависит от того, с какого момента лицо, не являющееся стороной по сделке, узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Сторонами не оспаривалось, что десять лет с момента начала исполнения договора купли-продажи земельного участка от 3 апреля 2007 года <номер> истекли, а равно как истекли десять лет и с момента исполнения договора купли-продажи от 7 декабря 2010 года, заключённого между СХПК «Тепличный» и ОАО «Злынковская ПМК».

Пропуск срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.

При изложенных обстоятельствах заявленные истцами требования подлежат частичному удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

исковое заявление ФИО3, ФИО1 к ФИО2, администрации Благовещенского муниципального округа Амурской области, ОАО «Злынковская передвижная механизированная колонна» в лице конкурсного управляющего ФИО4, обществу с ограниченной ответственностью «Тепличный» о признании недействительными договоров купли-продажи земельного участка, признании недействительным протокола о результатах проведения открытых торгов, исключении из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности, применении последствий недействительности сделок – удовлетворить частично.

Признать недействительными результаты открытых торгов, оформленные протоколом о результатах проведения открытых торгов от 24 июля 2017 года по адресу: <адрес> по лоту <номер> (публичное предложение <номер>), а именно, в отношении земельного участка с кадастровым <номер>.

Признать недействительным договор купли-продажи земельного участка от 27 июля 2017 года, заключённый между открытым акционерным обществом «Злынковская передвижная механизированная колонна» в лице конкурсного управляющего ФИО4 и ФИО2 в отношении земельного участка с кадастровым <номер>, площадью 2932 кв.м.

Применить последствия недействительности сделки.

Исключить из Единого государственного реестра недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок с кадастровым <номер> и о регистрации права собственности на указанный земельный участок за ФИО146 от 17 августа 2017 года <номер>.

Настоящее решение является основанием для восстановления записи о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым <номер> за предыдущим собственником - ОАО «Злынковская передвижная механизированная колонна».

Реквизиты истцов:

- ФИО3, родилась ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, паспорт: <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения <номер>;

- ФИО1, родился ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, паспорт: <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения <номер>.

Реквизиты ответчиков:

- администрация Благовещенского муниципального округа, ИНН: <номер>, ОГРН: <номер>, ОКПО: <номер>, КПП: <номер>;

- общество с ограниченной ответственностью «Тепличный», ИНН: <номер>, ОГРН: <номер>, ОКПО: <номер>, КП: <номер>;

- ФИО2, родился ДД.ММ.ГГГГ, паспорт: <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения <номер>;

- конкурсный управляющий ФИО4, родился ДД.ММ.ГГГГ в <адрес>, паспорт: <номер>, выдан ДД.ММ.ГГГГ <адрес>, код подразделения <номер>.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Амурского областного суда через Благовещенский районный суд Амурской области в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Председательствующий Д.В. Воропаев

Решение принято в окончательной форме 29 мая 2023 года.