Дело № 2-73/2025

УИД: 60RS0003-01-2024-001030-37

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

город Остров Псковской области *** 2025 года

Островский городской суд Псковской области в составе:

председательствующего судьи Радова Е.В.,

при секретаре Никандровой К.И.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к Администрации городского поселения «Остров» Псковской области о признании торгов недействительными,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к Администрации городского поселения «Остров» Псковской области о признании торгов недействительными, указав в его обоснование, что согласно информационному сообщению № на официальном сайте torgi.gov.ru был объявлен аукцион в электронной форме по продаже Лота № – право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 861 кв.м, расположенного по адресу: .... Организатором аукциона является Администрация городского поселения «Остров» Псковской области. Начало приема заявок на участие в аукционе – с ***, окончание приема заявок – ***, дата проведения аукциона – ***. В установленный извещением о проведении аукциона срок ФИО1 подана заявка на участие в электронном аукционе, истец признан участником аукциона. Однако в ходе проведения аукциона истец не делала ценовых предложений, поскольку посчитала, что при подготовке к аукциону допущены существенные нарушения действующего законодательства. Истец указывает, что согласно п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы. Однако п. 3.4 проекта договора аренды вышеуказанного земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы по Договору может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством Псковской области, федеральных органов власти, централизованно устанавливающих размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы, а также на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (п. 3.5 Договора аренды). Арендная плата в сумме, указанной в п. 3.1 и индексированной в соответствии с п. 3.4. Договора, вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нормативного акта, устанавливающего изменения ставок арендной платы за земельные участки (п.3.6 Договора аренды). Таким образом, истец полагает, что вышеуказанные положения Договора аренды, предусматривающие изменение арендной платы, нарушают требования п. 16 ст. 39.11 Земельного кодекса Российской Федерации. При организации аукциона истец посчитала для себя неприемлемым участвовать в данном аукционе и делать ценовые предложения, поскольку указанные нарушения существенно ограничивали истца в правах на освоение земельного участка и ведения на нем хозяйственной деятельности, присутствовал риск признания торгов недействительными по заявлению других участников аукциона. ФИО1 просит суд признать недействительными торги от *** по продаже Лота № на право заключения договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 861 кв.м, расположенного по адресу: ....

Истец ФИО1, будучи надлежащим образом извещенной о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась, при подаче искового заявления ходатайствовала о рассмотрении дела в ее отсутствие. Направила в адрес суда дополнительную письменную позицию, согласно которой, в случае ее победы в аукционе и последующей отмены его результатов, у нее возникли бы убытки в виде упущенной выгоды, а также возникла бы обязанность привести земельный участок в первоначальный вид, с ликвидацией возведенных построек и ограждений. О допущенных организатором торгов нарушениях в виде условий договора, предусматривающего изменение арендной платы, узнала не посредственно перед проведением аукциона, в связи с чем не имелось возможности своевременно обратиться к организатору аукциона за разъяснениями и дополнительной информацией (л.д. 54-55).

Представитель ответчика Администрации городского поселения «Остров» Псковской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В адрес суда направлены письменные возражения, согласно которым *** Администрацией городского поселения «Остров» вынесено постановление № «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые разграничена» в отношении земельного участка с кадастровым номером № расположенного по адресу: .... Извещение о проведении аукциона в электронной форме и документация по проведению продажи права аренды размещены *** на официальном сайте торгов torgi.gov.ru № и на электронной площадке по адресу utp.sberbank-ast.ru № №. Прием заявок на участие в аукционе с *** по ***, дата аукциона ***. На участие в аукционе подана 21 заявка. Истец был ознакомлен с документацией и правилами проведения электронного аукциона, внес задаток и подал заявку, был допущен к участию в аукционе, и на тот момент не посчитал, что ответчиком допущены существенные нарушения действующего законодательства по пунктам проекта договора. Обращений к ответчику за разъяснениями по спорным положениям проекта договора не поступало (л.д. 58-59).

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, ООО «Аванта-Инвест», будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, в заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие. Предоставил отзыв на исковое заявление, в котором указал, что действия истца направлены не на соблюдение законодательства в сфере проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, а на создание искусственной ситуации, при которой добросовестный участник аукциона ООО «Аванта-Инвест» может понести материальный ущерб в результате отмены состоявшегося аукциона. Указал, что истец действует недобросовестно, злоупотребляет своими правами, в связи с чем просил отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 85-87).

Представитель Управления Федеральной антимонопольной службы по Псковской области, будучи надлежащим образом извещенным о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явился. В адрес суда направлено заключение, в котором указано, что антимонопольный орган вправе рассматривать жалобу на положение документации о торгах, поданную в порядке ст. 18.1 Федерального закона от 26.07.2006 №135-ФЗ «О защите конкуренции», в случае если такая жалоба подана до окончания срока подачи заявок. В рассматриваемом случае жалоб от участников торгов на положение извещения о проведении открытого аукциона по аренде земельного участка с кадастровым номером № площадью 861 кв.м, не поступало. Таким образом, положение извещения о проведении аукциона не могут быть рассмотрены антимонопольным органом, в противном случае, реализация такого права за пределами окончания срока подачи заявок необоснованно затрагивает права и законные интересы иных участников закупки (л.д. 89-90).

В соответствии со ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав представленные доказательства и материалы дела в целом, суд приходит к следующему выводу.

*** Администрацией городского поселения «Остров» Псковской области вынесено постановление № «О проведении аукциона на право заключения договоров аренды земельных участков, государственная собственность на которые разграничена» в отношении земельного участка с кадастровым номером 60:13:0130739:4, площадью 861 кв.м, расположенного по адресу: ..., в котором указано, что способом передачи участка в аренду является открытый аукцион на право заключения договора аренды. Согласно постановления определен начальный размер арендной платы за земельный участок в размере 26525,25 рублей, величина повышения начальной цены предмета аукциона в размере 795,75 рублей, задаток в обеспечении заявки в размере 20% начального предложения арендной платы в размере 5305,05 рублей (л.д.60).

Извещение о проведении аукциона в электронной форме и документация по проведению продажи права аренды размещены *** на официальном сайте торгов torgi.gov.ru № и на электронной площадке по адресу utp.sberbank-ast.ru № №. Прием заявок на участие в аукционе с *** по ***, дата аукциона ***. (л.д. 61-64).

В соответствии с частью 22 статьи 39.11 ЗК РФ обязательным приложением к размещенному на официальном сайте извещению о проведении аукциона является проект договора купли-продажи или проект договора аренды земельного участка.

Судом установлено, что неотъемлемой частью извещения о проведении аукциона является проект договора аренды земельного участка (далее - проект договора).

Согласно протоколу № от *** размер годовой арендной платы составляет 26 525,25 рублей (л.д. 70).

Вместе с тем, пунктом 3.4 проекта договора аренды вышеуказанного земельного участка предусмотрено, что размер арендной платы по Договору может быть пересмотрен Арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с законодательством Псковской области, федеральных органов власти, централизованно устанавливающих размер нормативной цены земли, базовые ставки арендной платы и льготы, а также на основании нормативных правовых актов органов местного самоуправления. Пунктом 3.5 проекта договора аренды предусмотрено, что размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации. Пунктом 3.6 проекта договора аренды предусмотрено, что арендная плата в сумме, указанной в п. 3.1 и индексированной в соответствии с п. 3.4. Договора, вносится арендатором с момента официального опубликования в печати нормативного акта, устанавливающего изменения ставок арендной платы за земельные участки (л.д. 65-69).

Согласно протокола № рассмотрения заявок на участие в электронном аукционе от *** на участие в аукционе подана 21 заявка, в том числе от ФИО1, номер заявки 5126 от *** (л.д. 70-71).

Как следует из протокола № подведения итогов аукциона в электронной форме на право заключения договора аренды земельного участка от ***, победителем аукциона признано ООО «Аванта-Инвест», последнее предложение по цене лота которого составило 103713 рублей (л.д. 72-73).

Согласно указанного протокола участник аукциона ФИО1 цену аренды земельного участка не предлагала (л.д. 72-73).

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 447 ГК РФ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги.

Торги (в том числе электронные) проводятся в форме аукциона, конкурса или в иной форме, предусмотренной законом.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия (п. 4 ст. 447 ГК РФ).

Как следует из ст. 448 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, об их предмете, о существующих обременениях продаваемого имущества и о порядке проведения торгов, в том числе об оформлении участия в торгах, определении лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

В п. 3 ч. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее ЗК РФ) указано, что земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды в случае предоставления земельного участка в аренду.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Частями 1, 3 статьи 39.13 ЗК РФ предусмотрено, что аукцион по продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, аукцион на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, проводятся в электронной форме (электронный аукцион), за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.

Порядок организации и проведение аукционов по продаже права на заключение договора аренды земельного участка установлен ст. ст. 39.11 и 39.12 ЗК РФ.

Согласно пункту 14 статьи 39.11 ЗК РФ начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка устанавливается по выбору уполномоченного органа в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Законом об оценочной деятельности, или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 названной статьи.

Согласно п. 17 ст. 39.12 ЗК РФ, победителем аукциона признается участник аукциона, предложивший наибольшую цену за земельный участок или наибольший размер ежегодной арендной платы за земельный участок.

Из пункта 1 статьи 65 ЗК РФ следует, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость), арендная плата, а также иная плата, предусмотренная ЗК РФ.

В силу положений пункта 12 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Пунктом 2 статьи 39.7 ЗК РФ предусмотрено, что в случае заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на аукционе на право заключения договора аренды земельного участка размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этого аукциона.

В соответствии с пунктом 16 статьи 39.11 ЗК РФ по результатам аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется ежегодный размер арендной платы.

Уполномоченный орган направляет победителю аукциона или единственному принявшему участие в аукционе его участнику три экземпляра подписанного проекта договора купли-продажи или проекта договора аренды земельного участка в десятидневный срок со дня составления протокола о результатах аукциона. При этом договор купли-продажи земельного участка заключается по цене, предложенной победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником по начальной цене предмета аукциона, а размер ежегодной арендной платы или размер первого арендного платежа по договору аренды земельного участка определяется в размере, предложенном победителем аукциона, или в случае заключения указанного договора с единственным принявшим участие в аукционе его участником устанавливается в размере, равном начальной цене предмета аукциона (пункты 13, 20 статьи 39.12 ЗК РФ).

Условия договора, заключаемого по результатам торгов, определяются организатором торгов и должны быть указаны в извещении о проведении торгов (пункт 3 статьи 448 ГК РФ).

Начальная цена предмета аукциона на право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется по выбору уполномоченного органа по правилам пунктов 12, 14, 15 статьи 39.11 ЗК РФ, - в размере ежегодной арендной платы, определенной по результатам рыночной оценки в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", или в размере не менее полутора процентов кадастровой стоимости такого земельного участка, если результаты государственной кадастровой оценки утверждены не ранее чем за пять лет до даты принятия решения о проведении аукциона, за исключением случая, предусмотренного пунктом 15 статьи 39.11 ЗК РФ.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что предметом аукциона являлось право на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером 60:13:0130739:4, площадью 861 кв.м, расположенного по адресу: ..., начальная цена предмета аукциона установлена уполномоченным органом в размере ежегодной арендной платы в сумме 26525,25 рублей, шаг аукциона установлен в размере 3% от начальной цены предмета аукциона (л.д. 60).

*** между Администрацией городского поселения «Остров» ... и ООО «Аванта-Инвест» заключен договор аренды вышеназванного земельного участка №.1223.39277, размер арендной платы за участок составляет 103 713 рублей в год (л.д. 74-78).

В пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что по смыслу пункта 4 статьи 447 ГК РФ размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если размер арендной платы определяется по результатам проведения торгов.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 08.10.2013 N 3463/13, арендная плата по договору, заключенному на торгах, не подлежит нормативному регулированию со стороны публичного образования, а складывается на торгах.

Из приведенных правовых норм и разъяснений действующего законодательства следует, что размер арендной платы по договору аренды земельного участка, заключенному на аукционе, не является регулируемым со стороны публичного образования, то есть при его определении не используются тарифы, расценки, ставки, устанавливаемые государственными органами или органами местного самоуправления. В договор аренды земельного участка, подписываемого сторонами по итогам аукциона, включается условие об арендной плате в виде периодических, определяемых в твердой денежной сумме платежей, размер которых был предложен победителем аукциона, и впоследствии не может быть изменен арендодателем.

Условие Договора аренды, изложенное в п. 3.4, предоставляет арендодателю право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы по договору как в сторону увеличения ее размера, так и в сторону уменьшения, какие-либо критерии определения ставок арендной платы в случае предоставления земельного участка по результатам аукциона земельным законодательством не предусмотрены, договор не содержит условий, определяющих размер такой ставки.

Таким образом, п. п. 3.4, 3.5 Договора аренды не соответствуют требованиям п. 16 ст. 39.11 ЗК РФ.

Из ст. 449 ГК РФ следует, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица в течение одного года со дня проведения торгов. Торги могут быть признаны недействительными в случае, если: кто-либо необоснованно был отстранен от участия в торгах; на торгах неосновательно была не принята высшая предложенная цена; продажа была произведена ранее указанного в извещении срока; были допущены иные существенные нарушения порядка проведения торгов, повлекшие неправильное определение цены продажи; были допущены иные нарушения правил, установленных законом. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, и применение последствий, предусмотренных статьей 167 настоящего Кодекса.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 44 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - постановление Пленумов N 10/22), споры о признании публичных торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок. Если лицо полагает, что сделка, заключенная на торгах, недействительна, оно вправе оспорить указанную сделку.

Нарушения, допущенные организатором публичных торгов, признаются существенными, если с учетом конкретных обстоятельств дела судом будет установлено, что они повлияли на результаты публичных торгов (в частности, на формирование стоимости реализованного имущества и на определение победителя торгов) и привели к ущемлению прав и законных интересов истца.

Основанием признания торгов недействительными в совокупности служат нарушения, имеющие существенное значение, влияющие на результат торгов и находящиеся в причинно-следственной связи с ущемлением прав и охраняемых законом интересов заинтересованных лиц.

Согласно пункту 1 статьи 166 ГК РФ закреплено, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требуя признания публичных торгов недействительными, истец должен представить суду доказательства нарушения закона при проведении торгов, а также нарушения его прав, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными.

Вместе с тем, материалами дела подтверждается, что ФИО1 была допущена к участию в аукционе, однако, добровольно от участия в аукционе отказалась, предложений о цене не делала. ООО «Аванта-Инвест» напротив, сделало предложение о цене в размере 103713 рублей, шаг аукциона составлял 795,75 рублей.

Соответственно, истец свободно реализовала свое право на участие в торгах, однако непосредственного участия в них не принимала ввиду добровольного отказа и несогласием с условиями проекта договора аренды земельного участка. Сведений о необоснованном отстранении истца от участия в торгах, материалы дела не содержат.

Доводы истца о том, что она вынужденно не участвовала в аукционе в связи с несогласием с отдельными положениями договора аренды, что привело к нарушению ее прав, не могут быть признаны судом существенными нарушениями правил проведения торгов, поскольку данное обстоятельство не препятствовало участию истца в аукционе, а в случае победы и несогласием с условиями договора, оспорить его либо его отдельные положения в предусмотренном законом порядке, либо оспорить непосредственно увеличение ответчиком в одностороннем порядке повышение цены по договору аренды.

Учитывая изложенное, суд приходит к выводу о том, что каких-либо существенных нарушений правил проведения торгов, которые в соответствии с приведенными положениями закона повлияли на результаты публичных торгов, а также могли бы служить основанием для признания недействительными торгов и нарушения прав и законных интересов истца, которые будут восстановлены в случае признания торгов недействительными, не установлено, а доказательств обратного истцом не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199, 320,321 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации городского поселения «Остров» Псковской области о признании торгов недействительными - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Псковский областной суд через Островский городской суд Псковской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий Е.В. Радов