Дело № 2-672/2025

39RS0007-01-2025-000797-95

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года г. Багратионовск

Багратионовский районный суд Калининградской области в составе

председательствующего судьи Табанюховой Т.С.,

при секретаре Вердян Н.Н.,

с участием представителя истца Администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» ФИО1, представителя ответчика ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО3 о признании договора аренды земельного участка прекращенным, возложении обязанности возвратить земельный участок в первоначальном виде, признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Багратионовский муниципальный округ» и ФИО4 был заключен договор аренды земельного участка с КН №, площадью 1200 кв.м, категория земель – земли населенных пунктов, ВРИ – под ИЖС №, сроком до ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4 и ФИО5 было заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по указанному выше договору аренды.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО5 и ФИО3 было заключено соглашение об уступке прав и обязанностей по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ. Соглашение зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с КН №, степенью готовности 3%.

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Багратионовский городской округ» и ФИО3 заключен договор аренды земельного участка № сроком на 3 года в отношении указанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ срок аренды земельного участка истек.

Ссылаясь на то, что объект недвижимости не возведен, однако права на спорный объект зарегистрированы за ФИО3, а факт такой регистрации нарушает права собственника земельного участка, администрация МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» обратилась в суд с требованиями о признании договора аренды земельного участка прекращенным, возложении обязанности возвратить земельный участок истцу в предоставленном виде, признании отсутствующим права собственности на объект незавершенного строительством объекта недвижимости, снятии с кадастрового учета незавершенного строительством объекта недвижимости (л.д. <данные изъяты>).

В судебном заседании представитель истца ФИО1 заявленные требования поддержала в полном объеме и дополнила, что нарушенное право может быть восстановлено только путем исключения из ЕГРН записи о праве собственности ФИО3 С требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства не обращались, поскольку указанный объект не обладает признаками капитального строения, а кроме того, это является правом, а не обязанностью администрации.

В судебное заседание ответчик ФИО3 не явилась, извещена надлежаще.

В судебном заседании представитель ответчика ФИО2 с исковыми требованиями не согласилась, указав, что ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства, которое не закончено в связи различными обстоятельствами, в том числе по причине отказа администрации продлить договор аренды, при этом ФИО3 продолжает вносить арендные платежи, которые оплатила до конца 2025 г. В установленные законом сроки администрация не обращалась в суд с требованиями об изъятии объекта незавершенного строительства, в связи с чем полагает, что к требованиям администрации подлежит применению срок исковой давности.

В судебное заседание представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> не явился, извещен надлежащим образом.

Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующему выводу.

На основании ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектом аренды в соответствии со ст. 607 ГК РФ могут являться земельные участки.

В соответствии с подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

Согласно указанному пункту предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

- собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

- собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подп. 1 данного пункта, в случае если уполномоченным органом в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В силу п. 21 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137 в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три г. однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Федеральным законом № 171 от 23.06.2014 г. в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс РФ, так и Гражданский кодекс РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три г. при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

В тоже время, Земельным кодексом РФ установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11 ЗК РФ).

В силу п. 4 ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу п. 1 ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).

При прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения (подп. 2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ).

Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, правом, в частности при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1 ГК РФ.

Данная норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 ГК РФ, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ между администрацией МО «Багратионовский муниципальный район» и ФИО4 сроком на 10 лет, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор аренды земельного участка площадью 1200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок № «з», предоставленного для строительства индивидуального жилого дома (л.д. <данные изъяты>).

В силу соглашения о передаче прав и обязанностей от ДД.ММ.ГГГГ заключенного между арендатором ФИО4 и новым арендатором ФИО5, последнему переданы права и обязанности по договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

В соответствии с соглашением об уступке прав по договору аренды от ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 передал свои права и обязанности по договору аренды № от ДД.ММ.ГГГГ полностью и на весь срок действия договора аренды ФИО3 (л.д. <данные изъяты>).

В соответствии с выпиской ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за ФИО3 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства с КН №, степенью готовности 3% с проектируемым назначением индивидуальный жилой дом, площадью застройки 47,1 кв.м. по адресу: <адрес>, в пределах земельного участка кадастровым номером № (л.д. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ между Администрацией МО «Багратионовский городской округ» Калининградской области и ФИО3 в лице действующего по доверенности ФИО5 сроком на 3 года, т.е. до ДД.ММ.ГГГГ, заключен договор № аренды земельного участка площадью 1200 кв.м., категория земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок № «з», предоставленного для строительства индивидуального жилого дома (л.д. <данные изъяты>).

Государственная регистрация договора аренды произведена в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ (л.д. <данные изъяты>).

В силу п.2.1 договора срок аренды земельного участка исчисляется с ДД.ММ.ГГГГ и действует по ДД.ММ.ГГГГ

В соответствии с п. 2.2. договора он распространяет свое действие на правоотношения, возникшие с ДД.ММ.ГГГГ, и действует до окончания срока аренды земельного участка или досрочного его расторжения.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 в лице представителя ФИО5 обратилась в администрацию с заявлением о продлении договора аренды на 3 года для завершения начатого ею ДД.ММ.ГГГГ строительства индивидуального жилого дома (л.д. <данные изъяты>).

Ответом заместителя главы администрации муниципального образования от ДД.ММ.ГГГГ за исх. № в продлении договора аренды земельного участка ФИО3 отказано со ссылкой на положения п.п.10 п.2 ст.39.6 ЗК РФ (л.д. <данные изъяты>).

Не согласившись с указанным ответом ФИО3 было подано исковое заявление о возложении на администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» обязанности продлить на три года договор аренды земельного участка.

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 было отказано в удовлетворении исковых требований (л.д. <данные изъяты>).

Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам Калининградского областного суда от ДД.ММ.ГГГГ вышеуказанное решение суда от ДД.ММ.ГГГГ оставлено без изменения (л.д. <данные изъяты>).

При этом, указанным судебным актом отмечено, что только в том случае, если публичный собственник земельного участка с КН: № не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, как то установлено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, истец, как собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключение с ней договора аренды для завершения строительства.

Поскольку срок, в течение которого собственник земельного участка мог реализовать предоставленное ему законом право на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительство путем продажи с публичных торгов, истекал только ДД.ММ.ГГГГ, то по состоянию на дату подачи заявления ДД.ММ.ГГГГ о продлении срока действия договора аренды у ФИО3 такого права не возникло.

В последующем ФИО3 дважды обращалась в администрацию с заявлениями о заключении с нею договора аренды земельного участка, однако решениями администрации от ДД.ММ.ГГГГ и от ДД.ММ.ГГГГ в заключении договора аренды ФИО3 было отказано.

Указанные ответы администрации были оспорены ФИО3 в судебном порядке.

Решением Багратионовского районного суда Калининградской области от ДД.ММ.ГГГГ был частично удовлетворен административный иск ФИО3 к администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» о признании незаконными решений об отказе в заключении договора аренды земельного участка, возложении обязанности устранить нарушение прав.

Признано незаконным решение администрации МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» об отказе в заключении договора аренды земельного участка, содержащееся в письме от ДД.ММ.ГГГГ (исх. №), принятое по заявлению ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 39:01:040205:80, расположенного по адресу: <адрес>, участок № «з».

На администрацию МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, участок № «з».

В удовлетворении исковых требований в остальной части отказано (л.д. <данные изъяты>).

ДД.ММ.ГГГГ администрацией повторно рассмотрено заявление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о заключении договора аренды земельного участка, и дан ответ, из которого следует, что поскольку земельный участок ранее уже был предоставлен собственнику объекта, у органа отсутствуют основания для его повторного предоставления. Проводя контрольные мероприятия в виде выездных обследований установлено, что в границах участка расположен объект, который имеет признаки капитального строения, однако со дня регистрации права до настоящего времени каких-либо мер, направленных на завершение строительства ИЖД, арендатором не предпринималось (л.д.<данные изъяты>).

Как указано выше, ФИО3 является собственником объекта незавершенного строительства степенью готовности 3 % с кадастровым номером №, расположенного на спорном земельном участке, право собственности на указанный объект зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.

Согласно актам обследования земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ, ДД.ММ.ГГГГ предоставленного администрацией МО «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области», установлено, что на спорном земельном участке находится бетонная конструкция в форме квадрата 6х8 и высотой 25 см., на бетонных плитах трещины и следы мха, в участок не огорожен и зарастает травянистой растительностью. Летом текущего года участок окошен (л.д. <данные изъяты>).

Представителем ответчика ФИО2 заявлено ходатайство о применении срока исковой давности в порядке ст. 199 ГК РФ, поскольку на протяжении более пяти лет истцу было известно о нарушенном праве (л.д. <данные изъяты>).

Вместе с тем, доводы представителя основаны на неверном толковании норм права, поскольку сделаны без учета положений абз. 5 ст. 208 ГК РФ, а также разъяснений, приведенных в абз.5 п. 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 12 декабря 2023 г. N 44 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке", в соответствии с которыми срок исковой давности на требования истца, являющегося собственником земельного участка, то есть лицом, владеющим земельным участком на праве собственности, не распространяются.

Таким образом, срок исковой давности на требования истца по настоящему гражданскому делу не распространяется.

Между тем, совокупное толкование приведенных выше норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ в редакции, действующей с 01.03.2015, право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Данные выводы содержатся и в определениях Верховного Суда Российской Федерации от 16.04.2020 по делу №, от ДД.ММ.ГГГГ по делу №, соответствуют разъяснениям пункта 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 за 2020 год, утверждённого Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ.

Как подтверждается имеющимися в деле доказательствами, спорный земельный участок предоставлен ФИО3 в целях реализации указанного права арендатора на предоставление однократно без торгов земельного участка для завершения строительства объекта. Срок аренды был определён в 3 года, что соответствует приведённому правовому регулированию.

Поскольку указанное право ответчика уже было ею реализовано путём заключения нового договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ, срок договора аренды истёк.

Таким образом, ввиду истекшего срока аренды, оснований для удовлетворения требований истца о признании договора аренды земельного участка прекращенным не имеется.

В целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, Законом № 171-ФЗ внесены изменения в ряд законодательных актов, в том числе Земельный и Гражданский кодексы Российской Федерации.

Уполномоченному органу предоставлено право обратиться в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем его продажи с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды, заключенного на аукционе, в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (пункт 1 статьи 239.1 ГК РФ).

Однако, поскольку данным правом орган местного самоуправления не воспользовался, суд не усматривает оснований для удовлетворения исковых требований администрации о возложении обязанности на ФИО3 вернуть администрации земельный участок в том состоянии, в котором получил его.

Исходя действующего земельного законодательства, повторное предоставление в аренду земельного участка ранее уже предоставленного однократно для завершения строительства расположенного на нем объекта недвижимости, законом не предусмотрено, при этом судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства не имеется.

Как отмечено вышеуказанными судебными актами, в условиях юридической неопределенности судьбы земельного участка с момента истечения срока действия договора аренды возникают риски для имущественных прав собственника объекта незавершенного строительства, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений, составляющими ядро принципа правовой определенности, имеющего универсальное значение в отношениях государства и индивида.

Соответственно, удовлетворение исковых требования приведет к нарушению прав ответчика.

Таким образом, в отсутствие судебного акта об изъятии объекта незавершенного строительства в целях устранения юридической неопределенности судьбы объекта и земельного участка, на котором он расположен, заявленные администрацией исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

иск администрации муниципального образования «Багратионовский муниципальный округ Калининградской области» к ФИО3 о признании договора аренды земельного участка прекращенным, возложении обязанности возвратить земельный участок в первоначальном виде, признании отсутствующим права собственности на незавершенный строительством объект недвижимости, снятии с кадастрового учета объекта недвижимости – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Багратионовский районный суд Калининградской области в течение месяца с момента вынесения решения в окончательной форме.

Судья Табанюхова Т.С.

Мотивированное решение изготовлено 17 ноября 2025 г.

Судья /подпись/

КОПИЯ ВЕРНА

Судья

Табанюхова Т.С.

Секретарь

Вердян Н.Н.