Дело № 2-4980/2025
УИД 35RS0010-01-2025-005440-75
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
город Вологда 26 июня 2025 года
Вологодский городской суд Вологодской области в составе:
председательствующего судьи Папушиной Г.А.,
при секретаре Калабышевой Т.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО4, ФИО1, ФИО5 к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области, председателю ликвидационной комиссии закрытого акционерного общества «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» ФИО6, конкурсному управляющему Некоммерческой организации «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» ФИО7 о признании отсутствующим обременения в виде ипотеки,
установил:
ФИО4, ФИО1, ФИО5 обратились в суд с иском к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области о прекращении залога и погашении регистрационной записи об ипотеке квартиры.
Требования мотивировали тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, ФИО4 и Некоммерческой организацией «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» был заключен договор целевого займа №, который обеспечивал оплату денежных средств по договору купли-продажи квартиры от 23 октября 2009 года на общую сумму 1 000 000 рублей. По договору купли-продажи ФИО8, ФИО4, ФИО5 и ФИО1 приобрели в общую долевую собственность квартиру общей площадью 60,3 кв. метров, кадастровый №, расположенную по адресу: <адрес> продавца ООО «ВологдаСтройЗаказчик», стоимостью 2 150 000 рублей. На момент подписания договора купли-продажи истцами полностью выплачен первоначальный взнос в размере 1 150 000 рублей, что подтверждается квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ. 27 октября 2009 года произведена государственная регистрация договора купли-продажи квартиры. ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 полностью выплатил оставшуюся сумму в размере 600 000 рублей, что подтверждается платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ. Оригинал закладной истцами утрачен, что препятствует погашению ипотеки.
С учетом измененных исковых требований в порядке статьи 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации просят признать отсутствующим обременение в виде ипотеки на квартиру общей площадью 60,3 кв. метров, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, внесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечен конкурсный управляющий НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» ФИО7
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ, внесенным в протокол судебного заседания, к участию в деле в качестве соответчика привлечен председатель ликвидационной комиссии ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» ФИО6
В судебном заседании истец ФИО4 и представитель истцов ФИО1 и ФИО5 по доверенности ФИО4 исковые требования поддержала, просила удовлетворить.
Представитель ответчика Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области по доверенности ФИО9 поддержала доводы, изложенные в отзыве. Пояснила, что обременение может быть погашено, но при условии предоставления закладной с отменой об исполнении обязательства.
Ответчик конкурсный управляющий НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» ФИО7 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещена. Ее представитель по доверенности ФИО10 решение оставила на усмотрение суда. Доводы, изложенные в письменном отзыве, поддержала. Пояснила, что конкурсный управляющий является ненадлежащим ответчиком по делу, требования должны рассматриваться в особом производстве.
Ответчик председатель ликвидационной комиссии ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2» ФИО6 в судебное заседание не явился, о дате и времени рассмотрения дела извещен.
Суд, заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав материалы дела, проанализировав собранные по делу доказательства, пришел к следующему.
По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество (пункт 1 статьи 130 и пункт 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации). Переход к покупателю права собственности на недвижимость по такому договору подлежит госрегистрации. С момента ее осуществления у приобретателя возникает право собственности на недвижимое имущество (пункт 1 статьи 551 и пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор купли-продажи недвижимости может быть заключен на условиях оплаты в кредит (пункт 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации) и в кредит с рассрочкой платежа (пункт 1 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В пункте 3 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к договору о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа применяются правила, предусмотренные пунктами 2, 4 и 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не закреплено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
В соответствии с частью 2 статьи 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании Федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если Федеральным законом не установлено иное.
В соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2, действующим в своих интересах и в интересах несовершеннолетних ФИО3, ФИО1, а также ФИО4 и ООО «ВологдаСтройЗаказчик» заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого покупатели приобретают в общую долевую (по ? доли в праве общей собственности каждому) собственность у продавца, а продавец продает квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.
Согласно пункту 1.4 договора квартира по соглашению сторон продается по цене 2 150 000 рублей.
В соответствие с пунктом 2.1 договора продавец квартиры проинформирован покупателя, что квартира приобретается покупателя за счет собственных заемных средств, предоставляемых НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области», согласно Договору целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО2, ФИО4 и НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».
По условиям договора целевого займа № от ДД.ММ.ГГГГ заем предоставляется ФИО2, ФИО4 в размере 1 000 000 рублей для целей приобретения в общую долевую собственность квартиры со сроком возврата займа 240 месяцев, считая с даты фактического предоставления займа, под 10,6 % годовых.
В качестве обеспечения обязательств заемщиков является ипотека в силу закона квартиры по адресу: <адрес> (пункта 1.4.1 договора займа).
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 11 апреля 2025 года обременение в виде ипотеки силу закона зарегистрировано в пользу НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области».
25 марта 2015 года между Ипотечным агентом АИЖК 2011-2 (ЗАО) в лице ОАО «Агентство ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» и ФИО2, ФИО4 заключен акт приема-передачи закладной, по условиям которой залогодержатель передал, а заемщики приняли закладную с отметкой об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме.
Из копии закладной следует, что права по ней перешли к ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2».
ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 умер, что подтверждается записью акта о смерти № от ДД.ММ.ГГГГ.
Наследником, принявшим наследство поле смерти ФИО2, являются его супруга ФИО4 Дети ФИО5, ФИО1, мать ФИО11 от принятия наследства отказались в пользу его супруги (наследственное дело №).
Согласно выписке из ЕГРЮЛ от 18 марта 2025 года НО «Фонд развития ипотечного жилищного кредитования Вологодской области» 22 декабря 2022 года прекратило свою деятельность в связи с ликвидацией на основании определения арбитражного суда Вологодской области от 01 декабря 2022 года дело № о завершении конкурсного производства.
Из выписки из ЕГРЮЛ от 18 марта 2025 года следует, что ЗАО «Ипотечный агент АИЖК 2011-2»ликвидирован 04 октября 2021 года.
13 июня 2024 года Управлением Федеральной службы по государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области истцам отказано в государственной регистрации прекращения ограничения (обременения) прав в виде ипотеки, поскольку заявителем не представлен подлинник или копия закладной с соответствующей отметкой о погашении долга.
Факт оплат спорной квартиры и погашение займа подтверждается представленными квитанциями к приходным кассовым ордерам № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 420 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 40 000 рублей, № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 690 000 рублей, а также платежным поручением № от ДД.ММ.ГГГГ на сумму 600 000 рублей.
В соответствии с части 1 статьи 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав:
в случае, если выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная;
заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме;
в случае, если не выдана закладная:
совместного заявления залогодателя и залогодержателя;
заявления залогодержателя.
Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
В соответствии с пунктом 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29 апреля 2010 года № «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
На основании изложенного, оценивая представленные в материалы дела доказательства согласно статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу, что обязательство истцов по оплате стоимости квартиры по договору купли-продажи от 23 октября 2009 года, обеспеченное залогом (ипотекой в силу закона), прекратилось в связи с надлежащим исполнением (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации), что в силу приведенных выше норм закона влечет за собой прекращение его обеспечения в виде ипотеки.
Таким образом, исковые требования подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
прекратить обременение в виде ипотеки в отношении квартиры №, общей площадью 60,3 кв. метров, кадастровый №, расположенной по адресу: <адрес>.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Вологодский областной суд через Вологодский городской суд Вологодской области в течение одного месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья Г.А.Папушина
Мотивированное решение изготовлено 10.07.2025.