Дело № 2-263/2023

УИД 86RS0013-01-2023-000242-41

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

26 апреля 2023 года город Радужный

Радужнинский городской суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в составе судьи Кривошеевой М.А., при секретаре судебного заседания Аббасовой А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-263/2023 по исковому заявлению Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, действующего от имени городского округа Радужный Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов,

установил:

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, действующий от имени городского округа Радужный Ханты-Мансийского автономного округа – Югры, обратился в суд с исковым заявлением к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов. В обоснование иска указал, что 22.04.2010 между муниципальным образованием Ханты - Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный и Жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» был заключен договор аренды земельного участка № № (далее - Договор), срок действия договора с 01.04.2010 до 22.11.2016. Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель по целевому назначению - земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения одноквартирного жилого дома, общей площадью 969 кв. м., расположен по адресу: <адрес> 20.07.2016 между Жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» и гражданином Российской Федерации ФИО1 заключено соглашение №1 о передаче права аренды (перенаем), зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 27.07.2016. После государственной регистрации перехода права аренды новый Арендатор принимает на себя права и обязанности по указанному договору. Вышеуказанный земельный участок расположен на территории муниципального образования, государственная собственность на который не разграничена. В связи с расположением на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства, степенью готовности 5%, в целях завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с гражданином Российской Федерации ФИО1 без торгов был заключен договор аренды земельного участка № № от 03.04.2017, сроком на 3 (три) года, с 23.11.2016 года. 10.10.2022 проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка, в котором установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства. В адрес ответчика направлено уведомление от 20.10.2022 № 23-Исх-7343 о реализации Комитетом права, предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с приложением вышеуказанного акта осмотра земельного участка. Ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2022 № №. Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, кадастровый номер: №, степень готовности: 5%, площадь застройки: 144,6 кв.м, адрес объекта: <адрес> составляет 208 000 (двести восемь тысяч) рублей, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости объекта оценки № 7957/22 от 28.11.2022. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект. В соответствии с п. 1.2. положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, утвержденного решением Думы города Радужный от 08.06.2018 № 359 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный является органом администрации города Радужный, реализующим полномочия собственника имущества от имени муниципального образования Ханты - Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный по распоряжению муниципальными земельными участками, земельными участками, расположенными на территории муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена. Ссылаясь на ст. 235, 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, просил изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый номер: №, степень готовности: 5%, площадь застройки: 144,6 кв.м, адрес объекта: <адрес> путем продажи с публичных торгов; определить начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости - 208 000 (двести восемь тысяч) рублей (л.д. 6-10).

Возражений на заявленные исковые требования в материалы дела от ответчика не поступило (л.д. 134, 137, 140, 144, 145).

Стороны в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель истца просила дело рассмотреть без ее участия, уважительные причины неявки ответчика не известны (л.д. 134, 135, 137, 144-148). На основании ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.

С 01.03.2015 основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также положениями статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Исключительные случаи, при которых договор аренды публичного земельного участка может быть заключен без проведения торгов, приведены в пункте 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а также в пункте 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

Согласно пункту 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), действующей с 01.03.2015, в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.

Как следует из подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Кроме того, Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 статьи 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу этого Федерального закона (01.03.2015).

В пункте 24 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2020), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 22.07.2020, разъяснено, что применение положений статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано предусмотренное пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015), право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 01.03.2015.

Из смысла приведенных норм следует, что целью законодательного регулирования данной сферы отношений является смена землепользователя, длительное время не осуществляющего завершение строительства объекта. При этом для лиц, которые получили в аренду земельный участок и правомерно возвели на нем объект незавершенного строительства до 01.03.2015, когда ограничений для заключения нового договора аренды (ни по срокам такого договора, ни по однократности) не имелось, предусмотрено право на заключение (пролонгацию) после 01.03.2015 однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из его предыдущих собственников. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 22.04.2010 между муниципальным образованием Ханты - Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный и Жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» был заключен договор аренды земельного участка № №, срок действия договора с 0104.2010 до 22.11.2016. Земельный участок с кадастровым номером №, категория земель по целевому назначению - земли населенных пунктов, разрешённое использование: для размещения одноквартирного жилого дома, общей площадью 969 кв. м., расположен по адресу: <адрес> (л.д. 11-15, 16-19).

20.07.2016 между Жилищно-строительным кооперативом «Мой дом» и гражданином Российской Федерации ФИО1 заключено соглашение №1 о передаче права аренды (перенаем), зарегистрированное в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ханты-Мансийскому автономному округу - Югре 27.07.2016. После государственной регистрации перехода права аренды новый Арендатор принимает на себя права и обязанности по указанному договору. Вышеуказанный земельный участок расположен на территории муниципального образования, государственная собственность на который не разграничена (л.д. 20-21).

В связи с расположением на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства, степенью готовности 5%, в целях завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с гражданином Российской Федерации ФИО1 без торгов был заключен договор аренды земельного участка № № от 03.04.2017, сроком на 3 (три) года, с 23.11.2016 (л.д. 22-29).

10.10.2022 года проведено обследование земельного участка, по результатам которого составлен акт осмотра земельного участка, в котором установлено, что на земельном участке расположен объект незавершенного строительства (л.д. 33-34).

В адрес ответчика направлено уведомление от 20.10.2022 № 23-Исх-7343 о реализации Комитетом права, предусмотренного статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации с приложением вышеуказанного акта осмотра земельного участка (л.д. 35).

Ответчиком зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, что подтверждается Выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от 23.08.2022г. № № (л.д. 30-32).

Рыночная стоимость объекта незавершенного строительства, проектируемое назначение: жилой дом, кадастровый номер: №, степень готовности: 5%, площадь застройки: 144,6 кв. м, адрес объекта: <адрес> составляет 208 000 (двести восемь тысяч) рублей, что подтверждается отчетом об определении рыночной стоимости объекта оценки № 7957/22 от 28 ноября 2022 года (л.д. 36-91).

В соответствии с п.1 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Согласно подп. 3.1 п. 2 ст. 235 Гражданского кодекса Российской Федерации принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производится отчуждение объекта незавершенного строительства в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно п.п. 1, 2 ст. 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. Порядок проведения публичных торгов по продаже объектов незавершенного строительства устанавливается Правительством Российской Федерации. Требование в суд о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов вправе заявить исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на распоряжение земельным участком, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен этот объект.

В соответствии с п. 1.2. положения о Комитете по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный, утвержденного решением Думы города Радужный от 08.06.2018 № 359 Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Радужный является органом администрации города Радужный, реализующим полномочия собственника имущества от имени муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный по распоряжению муниципальными земельными участками, земельными участками, расположенными на территории муниципального образования, государственная собственность на которые не разграничена (л.д. 92-126).

В силу пункта 3 статьи 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации требование о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Правила настоящий статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено (п. 6 ст. 239.1 ГК РФ).

Оценивая представленные суду доказательства в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> был предоставлен ответчику для завершения строительства жилого дома, строительство которого ответчиком не завершено, степень готовности объекта составляет 5%, срок действия договора аренды истек, право на однократное предоставление в аренду земельного участка без проведения торгов для завершения строительства ответчиком реализовано, а потому в соответствии со ст. 239.1 ГК РФ требование истца об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов подлежит удовлетворению.

При этом, следует учитывать, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ ответчиком не представлено суду доказательств, свидетельствующих о том, что нарушение срока строительства объекта возникло по вине третьих лиц, либо связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект.

Сведений о злоупотреблении истцом своим правом также не представлено, судом не усмотрено.

Ответчиком в настоящем случае не представлено наличие уважительных причин, по которым он не смог в установленный договором срок закончить строительство жилого дома (в том числе и в течение срока действия договора аренды, заключенного для завершения строительства объекта незавершенного строительства, степенью готовности 10 %), соответствующие доказательства суду не представил, встречные исковые требования о возложении обязанности заключить договор аренды на новый срок не предъявлял. Доказательств обратного не предоставлено.

При разрешении заявленных требований суд также исходит из того, что приобретая права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка, ответчик мог и должен был оценить возможность окончания строительства жилого дома в сроки, указанные в договоре аренды, с учетом того, что в связи с расположением на земельном участке с кадастровым номером № объекта незавершенного строительства, степенью готовности 5%, в целях завершения строительства на основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации с гражданином Российской Федерации ФИО1 без торгов был заключен договор аренды земельного участка № № от 03.04.2017, сроком на 3 (три) года, с 23.11.2016.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о наличии оснований для изъятия объекта незавершенного строительства в целях его реализации путем продажи с публичных торгов в соответствии со статьей 239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с п.п. 19 п. 1 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации истец освобожден от уплаты государственной пошлины.

На основании ч. 1 ст. 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, п.п. 8 п. 1 ст. 333.20 Налогового кодекса Российской Федерации, государственная пошлина подлежит взысканию с ответчика в размере, установленном п.п. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

Исковые требования Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Радужный, действующего от имени городского округа Радужный Ханты-Мансийского автономного округа – Югры к ФИО1 об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов - удовлетворить.

Изъять объект незавершенного строительства - жилой дом, кадастровый номер: №, степень готовности: 5%, площадь застройки: 144,6 кв. м, адрес объекта: <адрес>, путем продажи с публичных торгов.

Определить начальную цену объекта незавершенного строительства в размере рыночной стоимости 208 000 (двести восемь тысяч) рублей.

Взыскать с ФИО1 (паспорт гражданина Российской Федерации <данные изъяты>) государственную пошлину в бюджет муниципального образования Ханты-Мансийского автономного округа - Югры городской округ город Радужный в размере 6 000 (шести тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в суд Ханты-Мансийского автономного округа – Югры в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Радужнинский городской суд.

Решение в окончательной форме принято 28 апреля 2023 года.

Судья подпись М.А. Кривошеева

КОПИЯ ВЕРНА

Подлинный документ находится в гражданском деле № 2-263/2023 (УИД 86RS0013-01-2023-000242-41) Радужнинского городского суда.

Решение в законную силу не вступило. 28.04.2023.

Судья М.А. Кривошеева

Секретарь суда