Дело № 2-1-1/2023

64RS0042-01-2020-006428-42

Решение

Именем Российской Федерации

14.04.2023 г. город Энгельс

Энгельсский районный суд Саратовской области в составе:

председательствующего судьи Лаврова Д.А.,

при секретаре судебного заседания Стасевич Н.А.,

с участием представителя истца ФИО10,, ответчика ФИО2, представителя ответчика ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» к ФИО2 о признании права на приобретение земельных участков, встречному иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» о признании договора заключенным,

установил:

ООО «Нефтемаш» в лице конкурсного управляющего ФИО1 обратилось в суд с иском к ФИО2 ФИО4 о признании права на приобретение земельных участков.

Требования мотивированы тем, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу А57-3774/2017 в отношении должника прекращено внешнее управление, открыто конкурсное производство. В ходе выявления имущества ООО «Нефтемаш», необходимого и достаточного для удовлетворения требований кредиторов, было установлено, что в собственности должника находится следующее недвижимое имущество: Сооружение (нежилое): комплекс объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, инвентарный №, назначение: другие сооружения, гасположенный по адресу (местоположение): <адрес>, состоящий из частей объекта: ФИО11 (нежилое здание) общей площадью 15,8 кв.м., ФИО12 (нежилое здание) общей площадью 25.6 кв.м., Литер е1-е5 (резервуар ГСМ объемом 50 куб.м.), Литер е6-е7 (Резервуар ГСМ объемом 75 куб.м.), Литер е8-е14 (Резервуар ГСМ объемом 50 куб.м..), Литер е15 (рефлюксная бочка объемом 30 куб.м.), Литер е16-18 (резервуар ГСМ объемом 75 куб.м.), Литер е 19-27 (резервуары сырой нефти объемом 75 куб.м.), Литер IV (установка технологическая в количестве 1 шт.), Литер III (печь для подогрева нефти в количестве 1 шт.), Литер II (печь для подогрева нефти в количестве 1 шт.), Литер I (установка технологическая в количестве 1 шт.), Литер 1 (забор протяженностью 493,2 м.). Вышеназванный комплекс нефтеперерабатывающей установки расположен на земельных участках с кадастровыми номерами № Кроме того, на указанных земельных участках расположены иные объекты движимого имущества, входящие также в комплекс нефтеперерабатывающей установки, не подлежащие государственной регистрации прав. Земельные участки с кадастровыми номерами № принадлежат на праве собственности ответчику ФИО2 В соответствии с п.1 ст.272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271 ГК РФ), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Между ФИО6 и ООО «Нефтемаш» в лице Арбитражного управляющего ФИО5, был заключен договор аренды земельных участков, согласно которому ФИО2 предоставляет, а ООО «Нефтемаш» принимает в аренду земельные участки - 7000 кв.м. кадастровый № и 16984 кв.м. кадастровый №, 64:38:130424:9 расположенные ло адресу: <адрес> под размещение комплекса объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки ООО «Нефтемаш». В настоящее время договор аренды прекратил свое действия и собственник земельных участков с кадастровыми номерами № предпринимал действия освобождению таких земельных участков. ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «Нефтемащ» ФИО1 опубликовано в Едином Федеральном реестре сведений о банкротстве сообщение № о реализации вышеназванного комплекса объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки путем прямой продажи с последующей регистрацией в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по <адрес>. Реализация комплекса объектов Малогабаритной нефтеперерабатывающей установки без земельного участка - не представляется возможным. ДД.ММ.ГГГГ конкурсным управляющим ООО «Нефтемаш» в адрес ФИО2 был направлен запрос о предоставлении земельных участков, что подтверждается квитанцией о направлении и описью вложения. Однако, ответчик ФИО2 отказывается в предоставлении земельных участков ООО «Нефтемаш» и предпринимает попытки по освобождению участка от комплекса объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, принадлежащей должнику - ООО «Нефтемаш», что само по себе может привезти к нарушению прав кредиторов ООО «Нефтемаш». Ранее земельные участки с кадастровыми номерами № составляли единый земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 23984 кв.м. (7000 кв.м. + 16 984 кв.м.). В последствии руководством предприятия-должника ООО «Нефтемаш» указанный земельный участок был размежеван на 2 земельных участка с кадастровыми номерами №, которые через «посредников физических лиц» впоследствии были реализованы ответчику - ФИО2 В соответствии с п.2 ст.272 ГК РФ при отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Согласно абз.2 п.2 ст.272 ГК РФ собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может: признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость; или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости. Совокупная стоимость земельных участков, на которых расположен комплекс объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, составляет 3740125 рублей 52 копейки, в то время как стоимость комплекса нефтеперерабатывающей установки составляет более 8000000 рублей, что в два с лишний газа превышает стоимость земельного участка. Таким образом, в силу ст. 272 ГК РФ «теоретически» собственник земельного участка ФИО6 «теоретически» вправе требовать в судебном порядке на приобретение оставшейся на нем недвижимости в собственность. Учитывая, что ООО «Нефтемаш» находится в стадии банкротства, то продажа имущества (комплекс объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки) предприятия-должника возможно исключительно в рамках арбитражного дела № А57-3774/2017 на основании ст. 139 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», применение ст.272 ГК РФ в данном случае невозможно и, следовательно, ФИО6 не имеет возможности реализовать свое право, предусмотренное ст. 272 ГК РФ. Таким образом, учитывая факт необоснованного вывода ФИО2 земельных участков из права собственности ООО «Нефтемаш» на которых расположен комплекс, превышение стоимости комплекса по сравнению с совокупной стоимостью земельных участков, отсутствие правовых оснований для выкупа объектов недвижимости именно ФИО6, имеются основания для признания судом права ООО «Нефтемащ» на приобретение в собственность земельных участков с кадастровыми номерами № по их рыночной стоимости в размере 954240 рублей и 2785885,52 рублей соответственно.

Считая свои права нарушенными, просит признать право ООО «Нефтемаш» на приобретение у ФИО2 в собственность земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 7000 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером № общей площадью 16984 кв.м., расположенных по адресу <адрес>.

Ответчиком ФИО2, заявлены встречный требования о признании договора аренды заключенным, возложения обязанности включить задолженность по арендной плате в текущие платежи, взыскании задолженности по арендной плате.

Требования, с учетом их уточнения, мотивированы тем, что спорные земельные участки принадлежат ФИО2 на праве собственности. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и ООО «Нефтемаш» в лице Арбитражного управляющего, был заключен договор аренды земельных участков. Согласно п. 1.1 заключенного договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под производственную базу, расположенные по адресу: <адрес>, а именно: земельный участок общей площадью 7000 кв.м., кадастровый №; земельный участок общей площадью 16 984 кв.м., кадастровый №. Согласно п. 1.2 заключенного договора земельные участки предоставляются Арендатору для использования «под производственную базу». На земельных участках размещены здания и сооружения нефтеперерабатывающей промышленности, принадлежащие Арендатору, а именно: комплекс объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, инвентарный №, назначение: другие сооружения, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, состоящий из частей объекта: ФИО11 (нежилое здание) общей площадью 15,8 кв.м.. ФИО12 (нежилое здание) общей площадью 25.6 кв.м., Литер е1-е5 (резервуар ГСМ объемом 50 куб.м.), Литер е6-е7 (Резервуар ГСМ объемом 75 куб.м.), Литер е8-е14 (Резервуар ГСМ объемом 50 куб.м..). Литер е15 (рефлюксная бочка объемом 30 куб.м.). Литер е16-18 фезервуар ГСМ объемом 75 куб.м.). Литер е19-27 (резервуары сырой нефти объемом 75 куб.м.), Литер IV (установка технологическая в количестве 1 шт.), Литер III (печь для подогрева нефти в количестве 1 шт.), Литер II (печь для подогрева нефти в количестве 1 шт.). Литер I (установка технологическая в количестве 1 шт.), Литер 1 I забор протяженностью 493,2 м.). На основании п. 2.1 заключенного договора он вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до ДД.ММ.ГГГГ. Согласно п. 2.2 договора в случае, если Арендатор продолжает пользоваться земельным участком после истечения срока, указанного в п. 2.1 договора, при отсутствии возражений со стороны Арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на 11-ти месячный срок с последующей пролонгацией. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц до предполагаемого отказа. Согласно п. 2.3 договора при отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 2.1, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора путем направления письменного уведомления. На основании п. 3.1. заключенного договора Арендная плата за земельные участки, указанные в п. 1.1 договора, устанавливается в денежной форме в размере 172414 (Сто семьдесят две тысячи четыреста четырнадцать) рублей в месяц, в том числе НДФЛ в размере 22414 руб., который оплачивает Арендатор. На основании п. 3.3 договора арендная плата, указанная в п. 3.1. договора, перечисляется Арендатором авансовым платежом на счет Арендодателя ежемесячно, в срок до 10 (десятого) числа каждого текущего месяца за текущий месяц. Согласно п. 2.3 договора при отсутствии намерения продлить действие договора по истечении срока, указанного в п. 2.1, каждая из сторон обязана известить об этом другую сторону не позднее, чем за один месяц до окончания срока действия договора путем направления письменного уведомления. ДД.ММ.ГГГГ было заключено дополнительное соглашение между Арбитражным управляющим ООО «Нефтемаш» ФИО1 и ФИО2 о пролонгации договора аренды от ДД.ММ.ГГГГ В адрес Арбитражного управляющего ООО «Нефтемаш» ДД.ММ.ГГГГ было направлена претензия с требованиями оплаты задолженности по арендной плате, которая осталась без ответа и удовлетворения. Задолженность составляет 5862076 руб., в том числе НДФЛ 762076 руб. Земельные участки с кадастровыми номерами № расположенные по адресу (местоположение): <адрес>, не освобождены истцом и по акту не возвращены. Актом обследования земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что земельные участки не освобождены истцом и комплекс объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки не демонтированы, занимаемая территория не освобождена от оборудования, материалов, продуктов осуществляемой деятельности, в том числе отходов производства не приостановлена.

Считая свои прав нарушенными, признать договор аренды земельных участков общей площадью 7000 кв.м, кадастровый №; земельный участок общей площадью 16984 кв.м, кадастровый №), расположенные по адресу <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ, а так же дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенными; обязать ООО «Нефтемаш» в лице конкурсного управляющего включить задолженность по аренде в сумме 5779318 руб. в текущие платежи ООО «Нефтемаш»; взыскать с ООО «Нефтемаш» текущие платежи по договору аренды земельных участков от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 1749483 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 600 руб.

В судебном заседании представитель конкурсного управляющего ООО «Нефтемаш», действующий на основании доверенности ФИО10, исковые требования поддержал, встречный иск не признал, дал пояснения, аналогичные доводам искового заявления.

Ответчик ФИО2, его представитель ФИО7 в судебном заседании исковые требования не признали, встречный иск, с учетом отказа отчасти исковых требований, поддержали, пояснили, что факт использования земельного участка истцом на договорных основания подтвержден судебными постановлениями, в связи с чем оснований для удовлетворения требования истца не имеется.

Иные лица в судебное заседание не явились, о месте и времени проведения судебного заседания извещены надлежащим образом, в связи с чем суд счел возможным рассмотреть дело в из отсутствие.

Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ООО «Нефтемаш» является собственником совокупности объединенных единым назначением здания, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, расположенных на разных земельных участках зарегистрировано в ЕГРП как комплекс объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, инвентарный №, кадастровый №, назначение: другие сооружения, расположенный по адресу (местоположение): <адрес>, состоящий из частей объекта: ФИО11 (нежилое здание) общей площадью 15,8 кв.м., ФИО12 (нежилое здание) общей площадью 25.6 кв.м., Литер el-e5 (резервуар ГСМ объемом 50 куб.м.), Литер е6-е7 (Резервуар ГСМ объемом 75 куб.м.), Литер е8-е14 (Резервуар ГСМ объемом 50 куб.м..), Литер е15 (рефлюксная бочка объемом 30 куб.м.). Литер е16-18 (резервуар ГСМ объемом 75 куб.м.), Литер е19-27 (резервуары сырой нефти объемом 75 куб.м.), Литер IV (установка технологическая в количестве 1 шт.), Литер III (печь для подогрева нефти в количестве 1 шт.), Литер II (печь для подогрева нефти в количестве 1 шт.), Литер I (установка технологическая в количестве 1 шт.), Литер 1 (забор протяженностью 493,2 м.).

Вышеназванный комплекс нефтеперерабатывающей установки расположен на земельных участках с кадастровыми номерами 64:38:130424:8 и 64:38:130424:9, которые принадлежат на праве собственности ответчику ФИО2

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО2 и арбитражным управляющим ООО «Нефтемаш» ФИО5 был заключен договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: 64:38:130424:8 и 64:38:130424:9. Земельные участки переданы по акту приема-передачи. Дополнительным соглашением от ДД.ММ.ГГГГ данный договор был пролонгирован с конкурсным управляющим ООО «Нефтемаш» ФИО1

В силу части 3 статьи 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.

Постановлением Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу №А57-3774/2017 установлено, что арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ составляла 172414 рублей в месяц, в том числе 22414 рублей НДФЛ, которую обязался ежемесячно оплачивать арендатор ООО «Нефтемаш». Оплата арендной платы от ООО «Нефтемаш» производилась ДД.ММ.ГГГГ за октябрь 2017 г., ДД.ММ.ГГГГ за ноябрь 2017 г., ДД.ММ.ГГГГ за декабрь 2017 г., ДД.ММ.ГГГГ за январь 2018 г., больше арендная плата не оплачивалась.

ДД.ММ.ГГГГ в адрес ООО «Нефтемаш» в лице ФИО1 текущим кредитором ФИО2 была направлена претензия с требованием оплатить задолженность, которая на тот момент составляла 5344834 руб. Данную претензию ФИО1 проигнорировала, ответ на претензию не дала.

В соответствии с отчетом конкурсного управляющего ООО «Нефтемаш» ФИО1 от ДД.ММ.ГГГГ заявитель числился в составе текущих платежей с суммой задолженности ООО «Нефтемаш» по арендной плате 5520000 руб.

Данное обстоятельство свидетельствует о том, что договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ являлся действующим, а земельные участки находились в фактическом пользовании ООО «Нефтемаш».

Установив, что ООО «Нефтемаш» продолжает пользоваться комплексом объектов малогабаритной нефтеперерабатывающей установки, инвентарный №, кадастровый № по истечении срока договора аренды, а ФИО2 возражений со своей стороны не предъявлял, арбитражный суд апелляционной инстанции определение Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № А57-3774/2017 изменил, в измененной части изложил судебный акт в следующей редакции: «Признать незаконными действия арбитражного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» ФИО1, выразившиеся в нарушении очередности удовлетворения текущих платежей, а именно, в неудовлетворении требования ФИО2 в размере 424789,61 руб. за счет имущества должника за аренду земельных участков.

Взыскать с арбитражного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» ФИО1 в пользу ФИО2 убытки в размере 424789,61 руб. В удовлетворении остальной части требований отказать».

Из пояснений представителя конкурсного управляющего ООО «Нефтемаш» следует, что арендная плата по договору от ДД.ММ.ГГГГ включена в текущие платежи должника.

В соответствии с п. 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 ГК РФ).

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что встречный иск ФИО2 к ООО «Нефтемаш» о признании договора заключенным подлежит удовлетворению.

Первоначальный иск ООО «Нефтемаш» к ФИО2 о признании права на приобретение земельных участков основан на позиции истца о том, что соглашение между собственником земельных участков ФИО2 и собственником объекта недвижимости ООО «Нефтемаш» не достигнуто, возможность продать объект недвижимости не имеется в связи с призванием банкротом, в связи с чем восстановить единство судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, возможно лишь удовлетворив требования истца.

В силу ст. 272 ГК РФ при прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества (пункт 1).

При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости. Собственник земельного участка вправе потребовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонам может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок (пункт 2).

Таким образом, если собственник здания или сооружения не заключил договор с собственником участка о порядке пользования им, то действуют общие положения закона (пункт 1 статьи 271 ГК РФ) о порядке осуществления правомочий пользователя земельного участка, поскольку при этом собственнику объекта недвижимости на чужом земельном участке законом гарантируется возможность реализации принадлежащего ему правомочия пользования участком.

В связи с тем, что суд пришел к выводу о том, что договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами: № в настоящий момент является заключенным на неопределенный срок, оснований для применения к спорным правоотношениям положений ст. 272 ГК РФ не имеется, в связи с чем удовлетворении исковых требований следует отказать.

В силу требований статьи 13 ГПК РФ об обязательности судебных постановлений, статьи 210 ГПК РФ об исполнении решения суда в совокупности с положениями п. 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О судебном решении», решение должно быть исполнимым.

По смыслу ч. 5 ст. 198 ГПК РФ, резолютивная часть судебного решения должна отвечать требованиям полноты и определенности выносимого судебного постановления.

Принимая решение по существу спора, суд должен учитывать, насколько принятое решение исполнимо и приведет ли указанное решение к восстановлению нарушенных прав и интересов истца.

Решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ ООО «Нефтемаш» признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство, которое до настоящего момента не завершено.

Из ответа арбитражного управляющего ФИО8 следует, что денежных средств на приобретение земельных участков у ООО «Нефтемаш» не имеется.

При таких обстоятельствах, удовлетворение исковых требований не может привести к восстановлению прав истца, так как у него отсутствует возможность выкупить земельный участок.

В силу ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, которые в соответствии со ст. 88 ГПК РФ состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Истцом оплачена государственная пошлины за требование о признании договора заключенным в размере 300 руб., а так же за требования о возложении обязанности включить задолженность по арендной плате в текущие платежи в размере 300 руб., что подтверждается чек-ордером.

В связи с тем, что требования о признании договора заключенным удовлетворены, а от иска о возложении обязанности включить задолженность по арендной плате в текущие платежи истец по встречному иску отказался в связи с добровольным удовлетворением их ответчиком по встречному иску, суд приходит к выводу, что с ООО «Нефтемаш» подлежат взысканию в пользу ФИО2 расходы по оплате государственной пошлины в размере 525 руб.

Руководствуясь ст. 4, 12, 56, 67, 264, 198 ГПК РФ, суд

решил:

в удовлетворении исковых требований конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» (ИНН №) к ФИО2 (паспорт № №) о признании права на приобретение земельных участков, отказать.

Исковые требования ФИО2 (паспорт № №) к обществу с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» (ИНН №) о признании договора заключенным, удовлетворить.

Признать договор от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с кадастровым номером № и земельного участка с кадастровым номером №, расположенные по адресу <адрес>, а так же дополнительное соглашение к договору от ДД.ММ.ГГГГ заключенными.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Нефтемаш» (ИНН №) в пользу ФИО2 (паспорт № №) расходы по уплате государственной пошлины в размере 525 руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Саратовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Энгельсский районный суд Саратовской области.

Председательствующий: подпись

Верно.

Судья Д.А. Лавров

Секретарь Н.А. Стасевич