Решение по делу № 2-13/2025 от 28.04.2025

Дело № 2 – 13/2025

Решение

Именем Российской Федерации

28 апреля 2025 года г. Новосибирск

Калининский районный суд г. Новосибирска

в составе

председательствующего судьи Жданова С.К.,

при помощнике ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, ФИО5 об уменьшении покупной цены, взыскании расходов (третьи лица - ПАО «Сбербанк», АО СК «Астро - Волга», ООО «Технология Бизнеса»),

Установил:

Истцы первоначально обратились 11.08.2023 в Дзержинский районный суд г. Новосибирска с иском к ответчику ФИО4, в иске указали, что 17.10.2022 года между истцами и ответчиком был заключен договор купли - продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец обязался передать покупателям, а покупатели обязались принять в общую совместную собственность и оплатить следующие объекты недвижимости: - объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенный по адресу: Новосибирская. <адрес>, кадастровый №; -земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 364 кв.м,, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира - индивидуальный жилой дом в границах участка. Почтовый адрес ipa: <адрес>, кадастровый №.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи, цена жилого дома составила 5 500 000 р., цена земельного участка - 800 000 р., а всего 6 300 000 р. Объекты недвижимости истцы оплатили ответчику полностью, в том числе за счет кредитных средств в сумме 4 600 000 р., предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору от 17 октября 2022 года № 1190934.

Впоследствии выяснилось, что приобретенный дом не пригоден для проживания, поскольку его несущие и ограждающие строительные конструкции находятся в неработоспособном состоянии и не обеспечивают безопасную для и здоровья людей эксплуатацию вследствие существенного нарушения положений строительно - технических документов.

Так, после приобретения жилого дома его скрытые недостатки, обнаруженные в последующем экспертом ООО «ЮрЖилЭксперт», начали проявляться постепенно в период морозов: сначала лопнули стеклопакеты, затем образовалась трещина во внутренней стене дома и появилась сырость в комнатах. Повсеместные трещины, выбоины и сколы в наружной кирпичной стене, заделанные в отдельных местах монтажной пеной, были выявлены истцами в июле 2023 года, после того, как были частично сняты панели сайдингаг на внешних стенах дома для установки кондиционера.

Истцы полагают, что жилой дом был передан истцам от ответчиков с уже имеющимися существенными недостатками (отсутствие фундамента, дефекты стен), которые были намеренно скрыты ответчиком, но проявились вскоре после передачи жилого дома в собственность истцам.

По указанным основаниям истцы первоначально просили суд об уменьшении покупной цены дома по договору купли-продажи объекта недвижимости от 17 октября 2022 года до 1 300 000 р. и взыскании с ответчика в пользу истцов 5 000 000 р.

Определением Дзержинского районного суда г. Новосибирска от 25.09.2023 дело передано по подсудности, 10.11.2023 дело поступило для рассмотрения в Калининский районный суд г. Новосибирска.

В ходе рассмотрения дела истцами исковые требования уточнены, и в качестве ответчиков заявлены ФИО4, ФИО5.

В уточненном исковом заявлении истцы указали, что по состоянию на сентябрь 2022 года истцы с тремя малолетними сыновьями - ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, и ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ года рождения, проживали в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>.

В связи с рождением детей - двойняшек истцам необходимо было улучшить жилищные условия. Для этого истцы обратились в агентство недвижимости «Жилфонд», где с риелтором ФИО8 договорились о продаже указанной квартиры и о приобретении для семьи истцов индивидуального жилого дома.

В числе критериев, по которым должен был происходить отбор дома, истцы указали шаговую доступность до детского сада, школы, больницы и хорошее состояние жилого дома с тем, чтобы в ближайшие несколько лет не требовалось никаких капитальных ремонтов и значительных вложений.

Через базу «Домклик» ФИО8 нашла объявление о продаже жилого дома, общей площадью 88 кв.м., расположенного на земельном участке в 4 сотки по <адрес> в <адрес>. В объявлении о продаже этого жилого дома было указано, в частности, следующее: «В продаже отличный дом, построенный из современных материалов, дом теплый, коммуникации все заведены», «тип дома - кирпичный». Дом предлагался к продаже за 6 300 000 руб. Контактное лицо - ФИО15.

В сентябре 2022 года истцы приехали на организованный риелторами осмотр указанного жилого дома по адресу: <адрес>.

Ответчик ФИО4 находился на улице, с истцами не общался. Его риелтор Лилия попросила истцов не беспокоить ответчика вопросами, сославшись на состояние здоровья ответчика.

Супруга ответчика ФИО4 – ФИО5 дома отсутствовала.

Дом истцам показывала риелтор ответчиков, она же заверила истцов, что дом находится в идеальном состоянии, недавно в доме были произведены реконструкция и ремонт (к кирпичной части дома сделана пристройка из бруса). Риелтор также заявила, что дом был сделан для себя и он настолько хороший, что ответчики не хотели бы его продавать, но вынуждены из-за болезни ФИО4

На тот момент дом действительно выглядел хорошо, каких-либо повреждений, трещин внутри дома истцы не обнаружили, на стенах внутри дома были светлые обои. Снаружи дом был отделан светлым сайдингом, который доходил до откоса (снизу) и под крышу (сверху). Крыша дома использовалась как склад для хранения зимнего инвентаря и других вещей (в тот день истец ФИО2 также залезал на крышу дома и осматривал ее). На участке были постройки: теплица, баня, кладовка, хозблок с уличным туалетом. Внешне все имело вполне ухоженный вид, при этом баня изнутри находилась в не очень хорошем состоянии, но истцы понимали, что смогут ее восстановить, затраты на восстановление не будут значительными.

Поскольку дом истцам понравился и чего-то подозрительного при его осмотре истцы не увидели, через два-три дня истцы приняли решение, что будут приобретать дом, о чем сообщили своему риелтору, она, в свою очередь, сообщила об этом риелтору ответчиков и запросила у них необходимые для совершения сделки документы.

19.09.2022 между ФИО5 и ФИО2 был подписан предварительный договор купли-продажи, по которому стороны обязались заключить в будущем основной договор купли-продажи жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, за цену в размере 6 300 000 руб. Договор был подписан в агентстве «Дом профи».

Перед подписанием договора ФИО5 также заверила ФИО2, что дом хороший, теплый, строился самим ФИО4, никаких проблем с ним не будет.

О каких-либо недостатках, дефектах дома ФИО5 истцам не сообщила.

При подписании предварительного договора ФИО2 также передал ФИО5 50 000 руб. в качестве аванса (п. 2.3 предварительного договора).

После того, как был подписан предварительный договор купли-продажи, риелтор истцов - ФИО8 подготовила документы для заключения основного договора, в том числе принимала меры к оформлению кредита для целей приобретения истцами жилого дома, организовала страхование объекта недвижимости в АО «Страховая компания АСКО-Центр», организовала оценку жилого дома в ООО «Технологии бизнеса».

Как следует из отчета № 510-ДЗ/2022 об оценке рыночной и ликвидационной стоимости объекта оценки, обследование жилого дома и земельного участка было произведено оценщиком ООО «Технологии бизнеса» - ФИО9 26.09.2022. В отчете указано, что дом имеет ленточный фундамент, материал стен - кирпич, брус, общее состояние здания оценено как хорошее, величина физического износа оценена в 20 %, состояние отделки дома оценено как хорошее, необходимость в ремонтных работах, по мнению оценщика, отсутствует. По данным таблицы № 9 отчета, хорошее техническое состояние и физический износ 0 - 20 % означают: «Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных участках, имеющих относительно повышенный износ». На какие-либо недостатки, дефекты жилого дома в отчете оценщика не указано.

Принимая решение о заключении основного договора, истцы, в числе прочего, руководствовались также указанным Отчетом.

ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ответчиком ФИО4, за которым было зарегистрировано право собственности на объекты недвижимости, на условиях ранее заключенного с ФИО5 предварительного договора был подписан основной договор купли- продажи жилого дома и земельного участка. Подписание договора происходило в отделении ПАО «Сбербанк» по адресу: <адрес>, Красный проспект, <адрес>. При этом присутствовали истцы, ответчики, риелторы истцов и ответчиков, и юристы агентств недвижимости.

О каких – либо недостатках, дефектах дома ответчики истцам не сообщили.

В составленном риелторами договоре купли - продажи было указано, что «дом не имеет видимых технических (строительных) недостатков» (п. 3.2 договора).

Истцы передали ответчику ФИО4 20 000 руб., он выдал расписку о получении денежных средств в общей сумме 70 000 руб., с учетом ранее полученных ответчиком ФИО5 50 000 руб.

ДД.ММ.ГГГГ истцы вновь прибыли в уже приобретенный истцами жилой дом с тем, чтобы еще раз проверить его качество, узнать в деталях про систему жизнеобеспечения дома. В указанное время истцы и ответчики встретились без риелторов.

Ответчики показали истцам, как работает и где включается газовый котел, вода, бытовая техника. Ответчики вновь хвалили дом, заверили истцов, что дом в очень хорошем состоянии, теплый, не сыреет, никаких изъянов у него нет, в ближайшее время ремонт дома не потребуется, поскольку был сделан ранее самим ФИО4 «на совесть». О каких-либо дефектах дома истцам не сообщили.

Истец ФИО2 вновь залезал на крышу дома, в этот раз уже вместе с ФИО4, осматривал хранившиеся там вещи. Также ФИО2 смотрел подпол в старой части дома, при этом он увидел наличие кирпичной кладки и выложенных из кирпича столбиков, определить же самостоятельно отсутствие фундамента ФИО2 не смог ввиду отсутствия у него специальных познаний в области строительства.

В свою очередь, продавцы не сообщили истцам об отсутствии фундамента в старой части дома и о наличии у дома каких-либо скрытых дефектов.

ДД.ММ.ГГГГ на банковский счет ФИО4 ООО «ЦНС» были перечислены 6 230 000 руб. во исполнение п. 2 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, из них 1 630 000 руб. - за счет личных денежных средств истцов, 4 600 000 руб. - за счет предоставленного истцам кредита.

Таким образом, расчеты по договору купли-продажи были произведены полностью.

В свою очередь, ДД.ММ.ГГГГ ФИО5 осуществила все причитающиеся по дому коммунальные платежи, о чем представила истцам подтверждающие документы.

ДД.ММ.ГГГГ истцы начали переезд в приобретенный жилой дом, а ответчики - выселились из него.

Истцы полагают, что на протяжении всего времени владения и пользования жилым домом, истцы не допускали каких-либо действий, которые могли бы привести к разрушению дома, разрушению его стен. Напротив, истцы считают, что всегда поддерживали оптимальный температурный режим и режим тишины в доме, своевременно и качественно чистили снег с крыши дома и возле дома, в том числе для обеспечения парковки автомобиля, бережно относились ко всему приобретенному за счет кредитных средств имуществу.

На следующий год весной – в мае - июне 2023 года - истцы обустроили у входной двери дома крыльцо и восстановили баню.

Однако, несмотря на бережное и заботливое, по мнению истцов, свое отношение к дому, к августу 2023 года - через девять месяцев после покупки – выяснилось, что дом находится в аварийном состоянии.

Так, до истечения месяца – с момента совершения сделки – в ноябре 2022 года в одной из комнат лопнул стеклопакет. Случилось это тогда, когда наступили первые ноябрьские морозы.

Спустя около двух недель лопнул второй стеклопакет.

Ближе к новому - 2023 году в доме лопнула стена и между двумя окнами в детской комнате образовалась трещина.

После нового года, при усилении морозов, на стене отошла кладка.

Ближе к весне 2023 года начинали трескаться стены и промерзать окна, в доме становилось сыро.

В конце мая 2023 года, когда установилась теплая сухая погода, трещины на стенах расти перестали.

Истцы приняли решение о срочном ремонте дома, что стало возможным в июле 2023 года.

Непосредственно перед тем, как начать ремонт, истцы также обнаружили, что в одном месте под внешней стеной кирпичной части дома появляется черное сыпучее вещество, при этом на части сайдинга образовался бугор (сайдинг выгнуло изнутри от угла до окна дома).

Когда истец ФИО2 начал демонтировать сайдинг, то обнаружил, что все стены под сайдингом были в повсеместных трещинах, которые были заделаны монтажной пеной. В каких - то местах пена была светлая, в каких-то - сильно пожелтевшая, где-то трещины настолько увеличились, что пену разорвало.

Из стены повсеместно сыпался шлак. Стена держалась, по сути, за счет сайдинга.

В какой-то момент шлак начал сыпаться из стены буквально «фонтаном», о чем имеется видеозапись.

В указанный момент истцы поняли, что приобрели не кирпичный дом, как заявлялось, а шлакозасыпной дом в аварийном состоянии.

Стены были полностью разрушены, в отдельных местах образовались сквозные трещины, разрушилась кирпичная кладка, под обоями возникли сырость, грибок и плесень, о чем также имеются соответствующие фото и видеозаписи.

Поскольку истец ФИО2 понял, что своими силами дом он не восстановит, то начал искать строителей, которые могли бы восстановить кирпичную кладку.

В частности истец ФИО2 связался с ООО «Лофт» в лице ФИО10, который в дальнейшем выехал на дом, исследовал его и пришел к выводу об отсутствии фундамента у старой (шлакозасыпной) части дома, что в дальнейшем нашло свое подтверждение в экспертном заключении ООО «ЮрЖилЭксперт» от 10.08.2023 № 71/2023, согласно которому указано, что в ходе визуально-инструментального осмотра было зафиксировано, что индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был возведен в 1954 г. Затем в 2012 г. была произведена его реконструкция путем увеличения жилой площади. В ходе обследования части жилого дома, построенной в 2012 г., было установлено, что дефектов (трещин, прогибов, деформаций относительно плоскостей), характеризующих потерю несущей способности конструкций, не обнаружено, все несущие конструкции находятся в проектном положении и не имеют непроектных проемов, следовательно, все несущие и ограждающие конструкции находятся в исправном состоянии. Однако, в ходе осмотра части жилого дома, построенной в 1954 г., экспертом выявлено состояние строительных конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

На момент обследования установлено техническое состояние следующих конструктивных элементов: Под частью старого дома, возведенного в 1954 г. (согласно техническому паспорту от 11.08.2021 г.), фундамент отсутствует. Т.е. кирпичные стены выложены прямо на землю.

Данный строительный недостаток (дефект) нарушает требования СП 22.13330.2016 «Основания зданий и сооружений. Актуализированная редакция СНиП 2.02.01-83* (с Изменениями N 1, 2, 3, 4)», СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N1, 3, 4)». Наружные капитальные стены выполнены из кирпича.

В ходе осмотра выявлены множественные глубокие сквозные трещины на 3-х стенах вплоть до разрушения, выбоины, сколы, деформации, выпучивание из горизонтальных плоскостей. Техническое состояние конструкций перегородок оценивается как аварийное состояние, свидетельствующее об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Данные строительные недостатки (дефекты) нарушают требования СП 70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1, 3, 4)», СП 15.13330.2012 «Каменные и армокаменные конструкции. Актуализированная редакция СНиП 11-22-81* (с Изменениями N1, 2, 3)». Окна - пластиковые из ПВХ профиля. Вследствие разрушения и деформации 3-х стен зафиксированы трещины стеклопакетов и искривление рам оконных блоков. Данные строительные недостатки (дефекты) нарушают требования СП70.13330.2012 «Несущие и ограждающие конструкции. Актуализированная редакция СНиП 3.03.01-87 (с Изменениями N 1, 3, 4)», ГОСТ 30674-99 «Блоки оконные из поливинилхлоридных профилей. Технические условия (с Поправкой)».

Согласно Постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 года N47: п. 10 Несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций жилого дома в целом.

Эксперт пришел к выводам, что несущие и ограждающие строительные конструкции индивидуального жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, не обеспечивают безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию, нарушают права и законные интересы граждан, создают угрозу их жизни или здоровью. Индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, кадастровый №, как единый объект недвижимости находится в аварийном состоянии и не может быть использован в качестве места постоянного проживания граждан.

После встречи со специалистом ООО «Лофт» ФИО10, сообщившим о готовности провести необходимые работы, истец ФИО2 27.07.2023 заключил договор подряда с ООО «Лофт» и 28.07.2023 внес в кассу аванс на сумму 500 000 руб.

Далее, получив техническое заключение ООО «ЮрЖилЭксперт», проконсультировавшись с инженером-проектировщиком ФИО11 и специалистами ООО «Лофт», истцами было принято решение выполнить срочные противоаварийные мероприятия, на необходимость проведения которых указано в техническом заключении, а затем (при условии сохранения крыши) - осуществить реконструкцию жилого дома и возвести стены из сибита. Работы нужно было выполнять быстро и качественно, в сухой (летний) период, чтобы не допустить разрушения оставшийся части дома. При этом денежных средств, достаточных для оплаты работ и материалов, у истцов не имелось.

Находясь под угрозой того, что истцы могут остаться без жилья, было принято решение о займе денежных средств у родственников и начале проведения противоаварийных мероприятий, а по их завершению - к строительным работам.

Противоаварийные мероприятия выполнялись под руководством привлеченного ООО «Лофт» ФИО12 Также специалистами ООО «Лофт» проводились работы по демонтажу стен, установке свай, земляные работы и бетонные работы, стяжка пола, устройство кладки из сибита и прочее.

Согласно акту от 29.08.2023 и акту от 18.09.2023, общая стоимость выполненных ООО «Лофт» работ составила 1 687 070 руб.

В результате выполненных ООО «Лофт» строительных работ истцам удалось сохранить часть дома из бруса и крышу, провести реконструкцию жилого дома, устроить фундамент и стены из сибита.

Работы по внутренней отделке дома осуществлялись силами истца ФИО2, других привлеченных им лиц. При этом истец ФИО2 самостоятельно делал: отопление, проводку (розетки, освещение, люстры, выключатели), заливной пол, линолеум, потолок, перекрытие, утепление, отделку окон ПВХ-панелями, установку межкомнатных дверей и отделку проемов. Материалы приобретались в основном в магазине «Леруа Мерлен», часть - через сайт «Авито». Некоторые работы (например, поклейка обоев) и материалы (например, утеплитель потолка) истцы оплачивали наличными, без составления каких-либо документов.

В общей сложности, на восстановление дома истцы израсходовали порядка 2 100 000 руб. при этом часть затрат (а именно 139 861 руб.) истцы смогли покрыть за счет средств областного семейного капитала.

Истцы полагают, что выявленные истцами недостатки (отсутствие фундамента под старой частью дома и множественные дефекты стен, приведшие к аварийному состоянию дома и невозможности его эксплуатации) являются существенными в силу их неустранимости. Для того, чтобы восстановить дом, истцам потребовалось произвести реконструкцию дома - полностью демонтировать разрушенные шлакозасыпные стены, организовать фундамент под демонтированной частью дома и возвести под сохраненную крышу новые стены из сибита.

Истцы полагают, что ответчик владели и пользовались жилым домом по договору кули-продажи от 19.03.1992, в 2012 году осуществляли реконструкцию и ремонт этого жилого дома (возвели новую часть из бруса и сделали крышу), непрерывно жили в этом доме на протяжении тридцати с половиной лет и не могли не знать о существующих недостатках жилого дома, знали о них.

Истцы не желают расторжения договора купли - продажи объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка, вместе с тем полагают, что ответчиками истцам передан дом с существенными недостатками, не позволявшими эксплуатировать дом по назначению, при этом о недостатках ответчикам было известно, однако истцы, как покупатели, о данных существенных недостатках ответчиками проинформированы не были, ответчики скрыли от истцов информацию о действительном техническом состоянии дома.

По указанным основаниям истцы просили суд, с учетом уточнения иска, уменьшить до 3 800 000 рублей покупную цену по договору купли-продажи объектов недвижимости, который был заключен 17.10.2022 между истцами и ответчиками; в связи с уменьшением покупной цены взыскать солидарно с ответчиков в пользу истцов 2 500 000 руб., также просили суд взыскать с ответчиков судебные расходы – 125 330 руб. в счет оплаты услуг экспертов, 20700 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины, кроме того просили возвратить истцам 12 500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

В судебном заседании истец ФИО3, представитель истцов адвокат Шишебарова Н.Г. уточненные исковые требования поддержали, просили удовлетворить, дополнительно пояснили, что заявленная к взысканию сумма в размере 2 500 000 руб. не является убытками истцов по восстановлению дома, а является результатом уменьшения покупной цены дома, связанной с нарушением ответчиками прав истцов по предоставлению достоверной информации о состоянии жилого дома, не сообщении ответчиками сведений об аварийном состоянии дома, наличии существенных строительных дефектов, создающих невозможность безопасной эксплуатации дома.

Истец ФИО3 также пояснила, что в связи с нарушением ответчиками прав истцов, истцы, имеющие малолетних детей, были вынуждены покинуть дом, производить его глобальный ремонт, фактически снести и заново смонтировать стены дома, обустроить фундамент. В приобретение дома изначально были вложены кредитные средства, в последующем также вложены средства материнского капитала, иного жилья у семьи истцов нет, в связи с чем истцы желают сохранить дом, не намерены расторгать сделку.

Истец ФИО2, извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыл, ранее в судебном заседании исковые требования поддержал, дал пояснения об обстоятельствах проявления ранее имевшихся дефектов дома, обстоятельствах обнаружения существенных недостатков, в том числе явно имевшихся до продажи дома – трещин в стенах дома, запененных монтажной пеной и скрытых под сайдингом, о которых однозначно было известно ответчикам, прожившим в доме более тридцати лет и производившим ремонт дома, в том числе монтаж сайдинга.

Ответчики, извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не прибыли, о причинах неявки суд не известили.

Ранее в судебном заседании ответчик ФИО5 возражала против удовлетворения заявленных исковых требований, полагала, что истцы были ознакомлены с состоянием дома, осматривали дом перед покупкой, имели возможность обнаружить недостатки дома.

Представитель ответчика ФИО4 – ФИО13, действующий на основании доверенности (т. 1 л.д. 229), в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований, полагал, что договорная цена продажи дома с земельным участкам соответствовала существовавшей средней цене аналогичных объектов на момент продажи. Истцам была предоставлена возможность подробного ознакомления с состоянием жилого дома, что истцом ФИО2 и было сделано до приобретения дома, а именно был осмотрен подпол дома, осмотрен дом изнутри и снаружи, а также пространство под крышей дома, на все вопросы о состоянии дома истцам были даны ответы. Кроме того в связи с приобретением дома за счет кредитных средств истцами была организована и проведена техническая экспертиза состояния дома, показавшая, что дом находится в надлежащем состоянии. Соответственно ответчики не обманывали истцов и не вводили их в заблуждение о состоянии дома. Также полагал, что проведенные по делу экспертизы не могут быть приняты в качестве доказательств по делу, в том числе оценочная экспертиза стоимости дома, поскольку даже с учетом недостатков разница в цене дома и земельного участка не может составлять заявленную истцами сумму 2 500 000 руб., является гораздо меньшей с учетом размера расходов истцов по восстановлению дома.

Заслушав истцов, их представителя, ответчика ФИО5, представителя ответчика ФИО4, показания свидетелей, экспертов, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения уточненных исковых требований.

Согласно ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Из ч. 1 ст. 555 ГК РФ следует, что договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

В силу ст. 557 ГПК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Из положений ст. 475 ГК РФ следует, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно ст. 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.

В настоящем деле истцы, согласно уточнения иска, истребуют от ответчиков уменьшения покупной цены.

Из обстоятельств дела следует, что между истцом ФИО2 и ИП ФИО8, действующей в качестве агента ИП ФИО14, осуществляющей деятельность по договору с ООО «Жилфонд», был заключен договор от 17.09.2022 по поиску и подбору варианта объекта недвижимости, в том числе был предложен к приобретению вариант – жилой дом и земельный участок по <адрес>. (т.2 л.д. 37-38).

В указанный период времени ответчиками осуществлялась продажа дома по <адрес> земельным участком, о чем, в том числе были размещены соответствующие объявления о продаже с указанием цены 6 300 000 руб. каких- либо сведений о наличии строительных недостатков дома объявления о продаже не содержат (т. 2 л.д. 29 - 31).

19.09.2022 года между истцом и ответчиками заключен предварительный договор купли- продажи дома и земельного участка (т. 2 л.д. 32-34).

Ответчиком ФИО5 также предоставлено нотариальное согласие своему супругу на продажу дома и земельного участка, как общего совместного имущества (т. 2 л.д. 33-34).

17.10.2022 года между истцами и ответчиком ФИО4 был заключен договор купли - продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец обязался передать покупателям, а покупатели обязались принять в общую совместную собственность и оплатить следующие объекты недвижимости: - объект индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенный по адресу: Новосибирская. <адрес>, кадастровый №; -земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадью 364 кв.м,, расположенный по адресу: местоположение установлено относительно ориентира - индивидуальный жилой дом в границах участка. Почтовый адрес ipa: <адрес>, кадастровый №.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи, цена жилого дома составила 5 500 000 р., цена земельного участка - 800 000 р., а всего 6 300 000 р. (т. 1 л.д. 16 - 20)

Объекты недвижимости истцы оплатили ответчику полностью, в том числе за счет кредитных средств в сумме 4 600 000 р., предоставленных ПАО Сбербанк по кредитному договору от 17 октября 2022 года № 1190934 (т. 1 л.д. 21 - 32).

В силу положений ст. 56 ГПК РФ в настоящем деле бременем доказывания истцов является предоставление доказательств заключения договора купли- продажи объектов недвижимости, принятие разумных и доступных мер к проверке качества объекта, исполнение условий договора в части оплаты цены договора, принятия приобретенных объектов, обнаружение недостатков объектов недвижимости, не оговоренных продавцом и не позволяющих без устранения использовать жилой дом по назначению, доказательства разницы цены, указанной в договоре, и цены объекта с учетом недостатков, неоговоренных продавцов, имевшихся до передачи дома истцам как покупателям, существенность недостатков, не позволяющих без устранения использовать дом по назначению.

Бременем доказывания ответчиков является предоставление суду доказательств передачи истцам, как покупателям, объекта, соответствующего условиям договора или обычно предъявляемым требованиям для подобного рода вещи исходя из ее предназначения – жилого дома, пригодного для проживания; доказательства предоставления истцам полной и достоверной информации о состоянии жилого дома, известного продавцам, в том числе о недостатках жилого дома, препятствующих использованию жилого дома по назначению; возникновению недостатков, обнаруженных истцами и заявленных в иске, после передачи жилого дома истцам; наличие возможности безопасного использования жилого дома по назначению при наличии заявленных недостатков; соответствие цены договора состоянию жилого дома с учетом заявленных истцами недостатков.

Из пояснений истцов, представленных суду фотоматериалов (т. 1 л.д. 105 - 119) следует, что в ноябре 2022 года – в течение месяца после приобретения жилого дома – с началом холодного сезона – в доме начали трескаться стеклопакеты в пластиковых окнах.

При наступлении весеннего периода 2023 года обнаружились внутренние трещины стен и вспучивание стен.

При демонтаже сайдинга с внешней стороны стен обнаружились многочисленные трещины, в том числе запененные посредством использования монтажной пены, выпадение крупных элементов стен, высыпание шлака – наполнителя стен.

С целью установления объема и причин недостатков дома истец ФИО2 обратился к ООО « ЮрЖилЭксперт».

Согласно Технического заключения ООО «ЮрЖилЭксперт» от 10.08.2023 года

согласно которому указано, что в ходе визуально-инструментального осмотра было зафиксировано, что индивидуальный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, был возведен в 1954 г. Затем в 2012 г. была произведена его реконструкция путем увеличения жилой площади. В ходе обследования части жилого дома, построенной в 2012 г., было установлено, что дефектов (трещин, прогибов, деформаций относительно плоскостей), характеризующих потерю несущей способности конструкций, не обнаружено, все несущие конструкции находятся в проектном положении и не имеют непроектных проемов, следовательно, все несущие и ограждающие конструкции находятся в исправном состоянии. Однако, в ходе осмотра части жилого дома, построенной в 1954 г., экспертом выявлено состояние строительных конструкций или здания и сооружения в целом, характеризующееся повреждениями и деформациями, свидетельствующими об исчерпании несущей способности и опасности обрушения (необходимо проведение срочных противоаварийных мероприятий).

Из показаний допрошенной в судебном заседании свидетеля ФИО8 судом установлено, что она работала риэлтером при агентстве недвижимости «Жилфонд», осуществляла помощь истцам при продаже квартиры и последующем приобретении дома по <адрес> просмотре дом выглядел без каких - либо внешних недостатков, стены снаружи были закрыты сайдингом, внутри каких- либо трещин на стенах не имелось, изнутри стены дома были закрыты обоями. Продавцы осмотру дома не препятствовали, но о каких - либо строительных недостатках дома не сообщали, говорили, что дом находится в хорошем состоянии. Из причин продажи дома сообщали, что это связано со здоровьем продавца ФИО4

Из показаний допрошенной в качестве свидетеля ФИО15 в судебном заседании установлено, что она осуществляла помощь ответчикам при продаже дома с участком по <адрес> в <адрес>. Цена продажи заявлялась примерно шесть – семь миллионов рублей. Дом имел две части -= старую постройку из кирпича и пристрой, сделанный примерно 12 лет назад из бруса, обшит сайдингом. У свидетеля не имеется строительного образования, она полагает, что дом был в хорошем состоянии. Покупателей было довольно много. Истцы просматривали дом активно, внутри и снаружи, состояние стен под сайлингом не осматривали. Для такого осмотра требовалась разборка сайлинга, что трудоемко, впоследствии требует обратного монтажа, не производилось для покупателей.

Из показаний допрошенной в судебном заседании свидетеля ФИО11 следует, что в августе 2023 года к ней обратился истец ФИО2 с целью обследования технического состояния жилого дома по <адрес>. Было обнаружено, что дом находится в аварийном состоянии, а именно стены отклонились от вертикального положения, угол дома был обрушен, внутри стен был засыпан шлак, кирпичная кладка была в трещинах, мелкие трещины были запенены монтажной пеной, имелись крупные трещины -сверху до низа стены с раскрытием трещин до семи сантиметров, имелась угроза обрушения дома, требовалось срочная реконструкция во избежании обрушения дома.

Из показаний свидетеля ФИО12 в судебном заседании установлено, что он, совместно с компанией специалистов, оказывает сварочные и монтажные услуги, имеет высшее специальное техническое образование, привлекается к работам организацией ООО «Лофт». Летом 2023 года был привлечен к работе на объекте жилого дома по <адрес> ясно, что нужно спасать крышу дома, которая грозила обрушением из – за явной деформации и разрушения стен. Дом состоял из старой части и более нового пристроя. Если бы не пристрой, возможно старая часть дома и простояла дальше. На стенах были трещины, в том числе запененные, возрастом примерно семь - восемь лет, данная часть дома была закрыта сайдингом. Из работ были установлены поддерживающие крышу конструкции, разобрана и переделана крыша.

У суда не имеется оснований не доверять показаниям свидетелей ФИО8, ФИО15, ФИО11, ФИО12, как данных в судебном заседании свидетелями, предупрежденными об уголовной ответственности, не заинтересованными в исходе дела, показания свидетелей взаимосвязаны? дополняют друг - друга, подтверждаются иными представленными суду доказательствами.

Исходя из показаний свидетелей следует, что истцами производился осмотр дома при приобретении, при этом каких - либо трещин в доме с внутренней стороны не имелось, с внешней стороны дом был обшит сайдингом – состояние стен скрыто от внешнего осмотра. О наличии каких - либо строительных недостатков, в том числе наличия трещин на стенах дома, разрушения стен дома, истцам ответчиками не сообщалось, напротив было заявлено, что дом находится в хорошем техническом состоянии.

Поскольку спорными вопросами по делу являлось наличие или отсутствие недостатков объекта недвижимости: - жилого дома площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый №, время образования недостатков – до передачи дома истцам или после передачи дома, возможность эксплуатации дома с недостатками по ходатайству сторон определением суда от ДД.ММ.ГГГГ по делу назначено проведение комплексной судебной строительно - технической, товароведческой экспертизы, на разрешение которой поставлены следующие вопросы: 1.Имелись ли и какие именно строительно - технические недостатки и дефекты жилого дома площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, каковы причины возникновения указанных недостатков, являлся ли дом аварийным, возможна ли была безопасная эксплуатация дома по назначению ? 2. Проявились ли и какие именно строительно - технические недостатки и дефекты жилого дома площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый № в период с ДД.ММ.ГГГГ по начало реконструкции дома – июль 2023 года, являлся ли дом, с учетом проявившихся недостатков, аварийным, возможна ли была эксплуатация дома по назначению? Каковы причины возникновения проявившихся недостатков, в том числе являются ли недостатки, проявившиеся в период с ДД.ММ.ГГГГ до июля 2023 года: - следствием проявления недостатков дома, имевшихся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ; - следствием ненадлежащего содержания и эксплуатации истцами в период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2023 года жилого дома или земельного участка на котором расположен дом, в том числе ненадлежащей уборки истцами в зимний период снега на земельном участке; - иные причины, не связанные с действиями истцов или ответчиков (природное или техногенное движение грунта, подмыв дома грунтовыми и талыми водами и другие)? 3. Какие работы являлись необходимыми для устранения недостатков жилого дома, имевшихся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также устранения недостатков, взаимосвязанных с недостаткам, имевшимися по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и проявившихся впоследствии в период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2023 года до начала реконструкции дома? 4. Какова рыночная стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков жилого дома, имевшихся по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, а также устранения недостатков, взаимосвязанных с недостаткам, имевшимися по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и проявившихся впоследствии в период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2023 года до начала реконструкции дома, являются ли необходимыми и обоснованными и в какой части (в какой сумме), расходы, понесенные истцами по устранению недостатков, имевшихся на ДД.ММ.ГГГГ и взаимосвязанных с недостаткам, имевшимися по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ и проявившимися впоследствии в период с ДД.ММ.ГГГГ по июль 2023 года? Проведение экспертизы поручено ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ. (т. 2 л.д. 130-143).

Из представленного суду экспертного заключения ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ от 18.12.2024 № 1597-2-24 следует, что на жилом доме площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый № по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ имелись следующие дефекты:

Фундамент дома отсутствует. Дефект допущен во время строительства исследуемого дома. Горизонтальная гидроизоляция под стенами отсутствует. Дефект допущен во время строительства исследуемого дома.

Массовое отслоение штукатурного слоя стен снаружи. Наиболее вероятная причина образования данного дефекта - наличие других дефектов (отсутствие фундамента и горизонтальной гидроизоляции стен), допущенных во время строительства дома.

Кладка местами расслаивается и легко разбирается. Наиболее вероятная причина образования данного дефекта - наличие других дефектов (отсутствие фундамента и горизонтальной гидроизоляции стен), допущенных во время строительства дома.

Волосяные и глубокие трещины. Наиболее вероятные причины образования данных дефектов: -одних (основная часть стен) - наличие других дефектов (отсутствие фундамента и горизонтальной гидроизоляции стен), допущенных во время строительства дома; -других (стена со стороны огорода, где ее большая часть перестала быть несущей в результате проведенного капитального ремонта в процессе эксплуатации, в период с 1994 года по 17.10.2022) - разная загруженность стен.

Выветривание швов кирпичной кладки. Наиболее вероятная причина образования данного дефекта - наличие других дефектов (отсутствие фундамента и горизонтальной гидроизоляции стен), допущенных во время строительства дома. Отдельные узлы кирпичной кладки не имеют перевязки. Дефект допущен во время строительства исследуемого дома.

Доски пола местами прогнили. Наиболее вероятная причина образования данного дефекта - наличие других дефектов (доски со стороны подполья не антисептированы; не проложена гидроизоляция по грунту в подполье), допущенных во время строительства дома.

Трещины в остеклении оконных блоков. Наиболее вероятная причина образования трещин (в виду аварийного состояния стен) - оконные блоки выполняли роль временных креплений (подпорок) стен и не выдержали текущей нагрузки от вышерасположенных конструкций.

Данный дом являлся аварийным, безопасная эксплуатация дома по назначению была невозможна.

На жилом доме площадью 79,9 кв.м, этажностью: 1, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый № в период с 17.10.2022 по начало реконструкции дома - июль 2023 года: имелись (проявились) те же строительно-технические недостатки и дефекты, что и по состоянию на 17.10.2022, а именно - массовые разрушения кирпичной кладки; определить другие возможные недостатки и дефекты не представляется возможным. Определить все возможные причины выявленных недостатков (дефектов) данного дома в период с 17.10.2022 по начало реконструкции дома - июль 2023 года, невозможно. Одной из наиболее вероятных причин возникновения указанных недостатков является результат его физического износа. Данный жилой дом в период с 17.10.2022 по начало реконструкции дома – июль 2023 года являлся аварийным, безопасная эксплуатация дома по назначению была невозможна. Определить все виды работ (полный комплекс) и их объемы для устранения недостатков жилого дома, имевшихся по состоянию на 17.10.2022, а также одинаково и по состоянию в период с 17.10.2022 по июль 2023 года до начала реконструкции дома при отсутствии проектной и исполнительной документации самого построенного дома и проекта проведения работ по замене стен, невозможно. Определить рыночную стоимость работ и материалов, необходимых для устранения недостатков жилого дома, имевшихся по состоянию на 17.10.2022, а также устранения недостатков, взаимосвязанных с недостаткам, имевшимися по состоянию на 17.10.2022 и проявившихся впоследствии в период с 17.10.2022 года по июль 2023 года до начала реконструкции дома не представляется возможным. Определить являются ли необходимыми и обоснованными и в какой части (в какой сумме), расходы, понесенные истцами по устранению недостатков, имевшихся на 17.10.2022 и взаимосвязанных с недостаткам, имевшимися по состоянию на 17.10.2022 и проявившимися впоследствии в период с 17.10.2022 по июль 2023 года не представляется возможным. (т. 2 л.д. 181 - 214).

Также экспертом отвергнуты предположения ответчиков о возможном образовании строительных недостатков после передачи дома истцам в результате иных факторов, не связанных с наличием строительных недостатков дома, имевшихся на период до передачи дома истцам. Так экспертом установлено, что уборка снежного покрова с прилегающей к дому территории в период декабрь 2022 – март 2023 года проводилась регулярно. Исследуемый дом не расположен в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также территории, которая ежегодно затапливается паводковыми водами. В материалах дела отсутствует информация по месторасположению исследуемого объекта о наличии вредных факторов, которые могли привести к строительно- техническим недостаткам (дефектам) в результате землетрясения, взрыва, строящихся в непосредственной близости от исследуемого объекта строений, аварий на наружных городских сетях, других факторов. В связи с чем эксперт пришел к выводу, что выявленные строительные недостатки не соответствуют характерным деформациям зданий при изменении грунтовых условий при аварийном замачивании основания, при возведении здания возле существующего, соответственно причинами строительных недостатков дома не являются аварийное замачивании основания, возведение здания возле существующего (т. 2 л.д. 194).

Допрошенный в судебном заседании эксперт ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ ФИО16 подтвердил выводы, изложенные в экспертом заключении (т. 2 л.д. 228 - 230).

Оценивая представленное суду экспертное заключение ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ от 18.12.2024 № 1597-2-24 суд принимает данное заключение в качестве доказательства по делу в полном объеме.

Так экспертиза проведена и экспертное заключение составлено экспертом, имеющим высшее образование и опыт работы по экспертной специальности, по результатам натурного осмотра объекта исследования в совокупности с представленными эксперту материалами дела. Экспертом даны ответы на поставленные вопросы, обоснована невозможность формулирования ответов на часть вопросов. Экспертное заключение содержит подробное описание процедуры проведенных экспертных исследований, промежуточных и итоговых результатов экспертных оценок, приведена нормативная и методическая литература, выводы эксперта мотивированы, отвечают принципам обоснованности, достоверности и проверяемости.

Оценивая экспертное заключение ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ от 18.12.2024 № 1597-2-24 в совокупности с иными представленными суду доказательствами, суд приходит к выводу, что на момент совершения сделки купли - продажи спорного жилого дома дом по <адрес>, имелись существенные строительные недостатки, дом являлся аварийным и непригодным для проживания и создавал угрозу безопасности проживания. Впоследствии указанные недостатки явно проявились и с целью их устранения требовалась полная замена стен и устройство фундамента дома.

В судебном заседание истец ФИО3, представитель истцов адвокат Шишебарова Н.Г., соглашаясь в целом с выводами, изложенными в экспертном заключении ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста РФ, представили ходатайство о назначении по делу оценочной экспертизы, указали, что иск был предъявлен супругами ФИО17 в связи с тем, что ДД.ММ.ГГГГ они приобрели жилой дом в <адрес>, стены которого были обшиты сайдингом.

Продавцами было заявлено, что жилой дом выполнен частично из кирпича, частично - из бруса, находится в хорошем техническом состоянии, какого- либо ремонта и вложений не требует.

Между тем, как выяснилось в последующем, приобретенный истцами жилой дом имел существенные скрытые недостатки, которые начали проявляться уже в первые ноябрьские морозы: сначала лопнули стеклопакеты, затем на внутренних стенах начали появляться трещины; после нового года (в сильные морозы) отошла кладка; в весенний период трещины внутри дома разрослись еще больше.

Летом 2023 г., когда истцы сняли сайдинг для целей ремонта дома, они установили, что все стены под сайдингом были в повсеместных трещинах, которые были заделаны монтажной пеной, причем в каких-то местах пена была светлая, в каких-то - сильно пожелтевшая; из стены повсеместно сыпался шлак; стена держалась, по сути, за счет сайдинга; стены были полностью разрушены, в отдельных местах образовались сквозные трещины.

Техническим заключением ООО «Юр Жил Эксперт» было установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ жилой дом находится в аварийном состоянии, техническое состояние конструкций перегородок оценено как аварийное, свидетельствующее об исчерпании их несущей способности и опасности обрушения: имеются множественные глубокие сквозные трещины на стенах вплоть до разрушения, выбоины, сколы, деформации, выпучивание из горизонтальных плоскостей, при этом установлено, что под старой частью дома фундамент отсутствует, кирпичные стены выложены прямо на землю.

По результатам судебной экспертизы, проведенной по гражданскому делу экспертом ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России, установлено, что по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ на жилом доме имелись следующие недостатки (дефекты): фундамент дома отсутствует; горизонтальная гидроизоляция под стенами отсутствует; массовое отслоение штукатурного слоя стен снаружи: кладка местами расслаивается и легко разбирается; волосяные и глубокие трещины; выветривание швов кирпичной кладки: отдельные узлы кирпичной кладки не имеют перевязки; доски пола местами прогнили; трещины в остеклении оконных блоков. Согласно заключению, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ дом являлся аварийным, безопасная эксплуатация дома по назначению была невозможна. Физический износ основной части жилого дома составил 68 %.

Поскольку истцами истребуется не взыскание убытков в виде расходов, фактически понесенных истцами по восстановлению аварийного дома, а разница покупной цены, с учетом результатов экспертного исследования, представленного в заключении эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №, по ходатайству истцов определением суда от ДД.ММ.ГГГГ назначено проведение судебной оценочной экспертизы с постановкой эксперту вопроса: Какова действительная рыночная стоимость жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, - с учетом состояния и процента нормального износа жилого дома; - с учетом состояния данного жилого дома, его дефектов и недостатков, выявленных заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №, отдельно с учетом скрытых и явных недостатков. Проведение экспертизы поручено АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №». (т. 3 л.д.16 - 31).

Из представленного суду экспертного заключения АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» № – ОЭНД следует, что рыночная стоимость объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадь: 79,9 кв. м, этажность: 1, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (без учета прав на земельный участок), с учетом состояния и процента нормального износа жилого дома, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом округления, составляет: 4 190 000 руб.

Рыночная стоимость объекта индивидуального жилищного строительства, назначение: жилое, площадь: 79,9 кв. м, этажность: 1, кадастровый №, расположенного по адресу: <адрес> (без учета прав на земельный участок), с учетом состояния жилого дома, его дефектов и недостатков, выявленных заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России :т ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом округления, составляет: 2 380 000 руб.

Рыночная стоимость земельного участка, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для эксплуатации индивидуального жилого дома, площадь: 364 кв. м, кадастровый №, расположенного по адресу: обл. Новосибирская, <адрес>, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом округления, составляет 1 040 000 руб.

В качестве комментария экспертами указано, что в соответствии с вопросом суда, необходимо определить рыночную стоимость исследуемого объекта, в том числе, с учетом состояния жилого дома, его дефектов и недостатков, выявленных заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №, отдельно с учетом открытых и скрытых недостатков. На дату определения стоимости, исследуемый жилой дом был отделан сайдингом, внутри полностью выполнена отделка, соответственно, в качестве открытых недостатков могут быть рассмотрены только недостатки отделки (внешней и внутренней), что учтено при определении нормального физического износа. Таким образом, рыночная стоимость объекта индивидуального жилищного строительства с учетом состояния и процента нормального износа жилого дома соответствует рыночной стоимости исследуемого жилого дома с учетом открытых недостатков. Согласно заключению эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от 12024 №, аварийное состояние жилого дома связано с отсутствием мента и горизонтальной гидроизоляции стен, разной нагруженностью стен после реконструкции дома, что является скрытыми недостатками, то есть рыночная стоимость а индивидуального жилищного строительства с учетом состояния жилого дома, его дефектов и недостатков, выявленных заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ та России от ДД.ММ.ГГГГ № соответствует рыночной стоимости дуемого жилого дома с учетом скрытых недостатков. (т. 3 л.д. 39-120).

Допрошенная в судебном заседании эксперт АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» ФИО18 подтвердила выводы, изложенные в экспертом заключении АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» № – ОЭНД, в том числе дала подробные пояснения о примененных методах оценки, использованной ценовой информации, примененных коэффициентах, учете местоположения и наличия коммуникаций при оценке объектов, заявленных строительных недостатках (т. 3 л.д. 155 - 158).

Оценивая экспертное заключение АНО «Центральное бюро судебных экспертиз №» № – ОЭНД, в совокупности с иными представленными суду доказательствами, суд приходит к выводу, что на момент совершения сделки купли - продажи спорного жилого дома цена дома по <адрес>, с учетом выявленных заключением эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России от ДД.ММ.ГГГГ №, по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ, с учетом округления, составляет: 2 380 000 руб., рыночная стоимость земельного участка 1 040 000 руб.

Общая стоимость объектов – жилого дома и земельного участка (2 380 000 руб. + 1 040 000 руб.) = 3 420 000 руб.

Принятие судом рыночной стоимости земельного участка в размере 1 040 000 руб., не нарушает прав истцов и ответчиков, поскольку данная цена установлена по результатам экспертного исследования рынка на дату заключения договора купли - продажи от 17.10.2022 года, превышает договорную цену земельного участка, определенную сторонами в размере 800 000 руб.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи от 17.10.2022 года цена жилого дома составила 5 500 000 р., цена земельного участка - 800 000 р., а всего 6 300 000 р. (т. 1 л.д. 16 - 20).

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что имеются основания для снижения покупной цены товара по договору купли – продажи от 17.10.2022 года к общему снижению до 3 420 000 руб.

Разница между покупной ценой объектов недвижимости, установленной в ходе настоящего судебного разбирательства и ценой, указанной в договоре купли - продажи от 17.10.2022 года составляет (6 300 000 - 3 420 000 руб.) = 2 880 000 руб.

При этом уменьшение покупной цены жилого дома, с учетом установленных в ходе рассмотрения настоящего дела обстоятельств аварийного состояния дома на момент его передачи истцам, составляет (5 500 000 - 2 380 000 руб.) = 3 120 000 руб.

Истцы настаивают в уточненном иске на взыскании в счет уменьшения цены вещи – жилого дома в размере 2 500 000 руб.

Указанная разница менее установленной разницы цены жилого дома и общей цены договора, 3 120 000 руб. и 2 880 000 руб. соответственно, что является правом истцов, истребующих меньшую сумму по сравнению с наличием права истребовать большую сумму в счет уменьшения покупной цены.

Суд не находит обоснованным довод ответчиков о том, что им не было известно о состоянии жилого дома, в том числе о наличии трещин в стенах дома, разрушении стен дома.

Из установленных судебным разбирательством обстоятельств следует, что спорный жилой дом был приобретен ответчиком ФИО4 по договору купли – продажи от 19.03.1992 года (т. 2 л.д. 148-149), при этом ответчики состояли в браке, владели указанным жилым домом непрерывно до продажи данного дома истцам в октябре 2022 года, то есть более тридцати лет. В течение указанного периода был осуществлен пристрой к жилому дому, а также произведен монтаж сайдинга. При этом явные трещины во внешних стенах дома под сайдингом запенивались как минимум дважды в течение последних 7 – 8 лет.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ответчикам было известно о наличии в продаваемом доме существенных строительных недостатков, о которых ответчики не сообщили истцам, как покупателям дома, при этом со своей стороны истцы предприняли обычные разумные меры по проверке технического состояния дома, провели его осмотр, а также приняли информацию о доме, размещенную истцами в объявлении о продаже дома, не содержавшую сведений о недостатках дома, информацию, сообщенную при осмотрах о хорошем состоянии дома.

Доказательств предоставления истцам до или во время заключения договора купли - продажи от 17.10.2022 года информации о наличии дефектов дома, в частности о наличии трещин в стенах дома, наличии выпадения кирпичной кладки, изготовлении стен посредством засыпки шлаком, принятия мер по устранению образовавшихся трещин посредством заполнения монтажной пеной, наличии угрозы для эксплуатации жилого дома, опасности его использования по назначению, фактическом аварийном состоянии дома, ответчиками суду не предоставлено.

Суд не находит обоснованным доводы ответчиков о возмещении заявленных истцам сумм за счет страхового возмещения по договору страхования имущества.

Из обстоятельств дела следует, что между истцом ФИО2 и АО СК «Аско-Центр» заключен договор страхования имущества № 002363 сроком действия с 17.10.2022 по 16.10.2023 года, страховой суммой 4 600 000 руб., страховыми случаями: пожар, аварии инженерных систем, врыв, стихийные бедствия, проникновение воды, противоправные действия третьих лиц, падение летательных объектов, конструктивные дефекты. Объект страхования - имущественные интересы страхователя, связанные с риском утраты (гибели) или повреждением имущества, переданного в залог. Застрахованное имущество – земельный участок и конструктивные элементы жилого дома. Выгодоприобретателем по договору является ПАО «Сбербанк» (т. 1 л.д. 164 – 167, 176 - 178).

Таким образом целью указанного договора страхования является обеспечение сохранности залогового имущества в интересах кредитора – ПАО «Сбербанк», предоставившего денежные средства по кредитному договору для приобретения объекта недвижимости.

С учетом договора о передаче страхового портфеля от 09.11.2022 права и обязанности страховщика перешли к СО СК «Астро- Волга» (т. 1 л.д. 169 -175).

Истцы, полагая о возможных признаках страхового случая, обратились с соответствующими заявлениями к АО «СК «Астро - Волга», ПАО «Сбербанк» (т. 1 л.д. 94 - 99). Из ответа АО «СК «Астро - Волга» следует о разъяснении обстоятельств, необходимых для решения вопроса о страховом возмещении с учетом условий договора, Правил страхования.

Из пояснений истцов, представителей истцов следует, что страховое возмещение истцам в рамках договора страхования не выплачивалось.

Суд приходит к выводу, что приведенные обстоятельства не препятствуют обращению истцов с требованиями к ответчикам о взыскании уменьшения покупной цены по договору купли - продажи объектов недвижимости от 17.10.2022 года.

Так из уточнения исковых требований следует, что истцами истребуется от ответчиков уменьшение покупной цены по договору купли- продажи от 17.10.2022 года.

Расходы (убытки) истцов, связанные с восстановлением жилого дома истцами к взысканию с ответчиков не заявлены. Из пояснений истцов, искового заявления следует, что доказывание размера фактически понесенных затрат является затруднительным для истцов ввиду несения расходов без подтверждающих документов, а также большого числа работ произведенных истцами самостоятельно, что явилось основанием для требований истцов об уменьшении покупной цены по договору.

Обстоятельства дефектности (аварийности) состояния жилого дома имелись до передачи дома от ответчиков к истцам и до заключения истцами договора страхования имущества, в то время как к страховым случаям отнесено наступление соответствующих событий в период действия договора страхования.

Из условий договора страхования имущества не следует страхование ответственности ответчиков по риску возмещения убытков в случае продажи истцам жилого дома с дефектами или по риску взыскания уменьшения цены договора купли - продажи при выявлении дефектов в проданном доме, то есть риски и ответственность ответчиков не застрахованы.

Требований о возмещении убытков, связанных с продажей жилого дома, истцами к ответчикам не заявлено.

Соответственно истцами избран один из предусмотренных ч. 1 ст. 475 ГК РФ способов защиты нарушенного права – требование об уменьшении покупной цены, что является правом истца.

Указанный способ защиты права является альтернативным требованием по отношению к требованиям о возмещении расходов на устранение недостатков товара, которых истцами в настоящем деле не заявлено.

При таких обстоятельствах наличие договора страхования имущества истцов не исключает возможности предъявления и удовлетворения исковых требований по предмету иска – уменьшения покупной цены, имеются все предусмотренные основания для взыскания с ответчиков в пользу истцов заявленных истцами 2 500 000 руб. в счет уменьшения покупной цены по договору купли - продажи объектов недвижимости от 17.12.2022 года.

С учетом выводов суда о правомерности требований истцов о взыскании с ответчиков в счет уменьшения покупной цены 2 500 000 руб., договорная цена объектов недвижимости по договору купли – продажи от 17.10.2022 года составит (6 300 000 руб. – 2 500 000 руб.) = 3 800 000 руб., до указанной цены подлежит уменьшение покупной цены объектов недвижимости по договору купли – продажи от 17.10.2022 года.

Выводы суда о стоимости объектов недвижимости по договору купли - продажи от 17.10.2022 года при уменьшении покупной цены в настоящем деле не влияют на содержание иных договоров, заключенных истцами в связи с приобретением объектов недвижимости по договору купли - продажи от 17.10.2022 года, условия данных договоров, не являющихся спорными в данном деле, принятые обязательства сохраняют свою силу.

Из обстоятельств дела следует, что спорный жилой дом был приобретен ответчиком ФИО4 по договору купли – продажи от 19.03.1992 года (т. 2 л.д. 148-149), в указанный период времени ответчики состояли в браке, в связи с чем при продаже жилого дома было предоставлено нотариальное согласие ответчика ФИО5 на продажу дома. Денежные средства в размере 6 300 000 руб. от продажи дома были переданы ответчикам и поступили в силу ст. 33 Семейного кодекса РФ в общую совместную собственность ответчиков.

Доказательств какого – либо изменения режима общей совместной собственности в отношении дома и земельного участка или в отношении вырученных от продажи дома и земельного участка денежных средств не имеется.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что взыскание денежных средств в счет уменьшения покупной цены подлежит осуществить солидарно с ответчиков в пользу истцов.

Истцами заявлено о взыскании с ответчиков расходов по оплате услуг экспертов в общей сумме 125 330 руб., а также 20 700 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

В силу ч. 1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержки, связанные с рассмотрением дела, в том числе относятся суммы, подлежащие выплате свидетелям, экспертам, специалистам и переводчикам.

Согласно ч. 1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Из обстоятельств дела следует, что истцами внесено на депозит Управления Судебного департамента НСО 49 200 руб. в счет оплаты расходов по проведению судебной экспертизы ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России (т. 2 л.д. 113).

Определением суда от 24.05.2024 года при поручении проведения экспертизы ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России оплата услуг эксперта возложена на стороны по вопросу 1-2 на истцов, 2-3 на ответчиков.

Из писем ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России следовало, что общая стоимость услуг по проведению экспертизы составляет 89 216,00 руб. (т. 2 л.д.157 - 163), при этом необеспеченная ответчиками часть оплаты услуг эксперта составляет 52 480,00 руб. Данная сумма впоследствии внесена ответчиками непосредственно на счет экспертного учреждения (т. 3 л.д. 165).

Из суммы внесенных истцами на депозит денежных средств в размере 49 200 руб. в счет оплаты услуг эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России на основании письма экспертной организации (т. 2 л.д. 179) судом определением от 23.12.2024 перечислено 36 736,00 руб.(т. 2 л.д. 224 - 225).

Таким образом расходы истцов по оплате услуг ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России составили 36 736,00 руб. С учетом принятия судом заключения эксперта ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России в качестве доказательства по делу в полном объеме, выводов суда о правомерности исковых требований расходы истцов в размере 36 736,00 руб. по оплате услуг ФБУ Сибирский РЦСЭ Минюста России по проведению судебной экспертизы подлежат возмещению истцам за счет ответчиков.

Истцами дополнительно внесено на депозит Управления судебного департамента в НСО 25 000 руб. в счет оплаты экспертных услуг АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» (т. 2 л.д. 233), а также 04.03.2025 года внесено 35 000 руб., 12.03.2025 – 14 000 руб.

Всего в счет оплаты истцами оценочной экспертизы внесено (25 000 + 35 000 + 14 000) = 74 000 руб.

Определением суда от 27.12.2024 года обязанность по оплате услуг АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» возложена на истцов.

Из письма АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» следует о стоимости экспертизы в общем размере 74 000 руб., перечислении указанной суммы в счет оплаты услуг эксперта (т. 3 л.д. 38).

С учетом принятия судом заключения эксперта АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» в качестве доказательства по делу в полном объеме, выводов суда о правомерности исковых требований, доказательств внесения истцами на депозит Управления Судебного департамента 74 000 руб. в счет оплаты услуг АНО «Центральное бюро судебных экспертиз № 1» в полном объеме, цены услуг в размере 74 000 руб., указанные расходы истцов по проведению судебной экспертизы подлежат возмещению истцам за счет ответчиков.

Таким образом истцами внесено на депозит Управления судебного департамента в счет оплаты судебных экспертиз – строительно - технической и оценочной (49 200 руб. + 25 000 + 35 000 + 14 000) = 123 200 руб., из которых (36 736,00 руб. + 74 000 руб.) = 110 736,00 руб. с учетом распределенного судом порядка оплаты экспертизы сторонами, являлось суммой, подлежащей оплате экспертам за счет истцов.

Соответственно всего с ответчиков в пользу истцов подлежит взысканию в счет возмещения расходов по оплате судебных экспертиз (36 736,00 руб. + 74 000 руб.) = 110 736,00 руб.

Оставшаяся на депозите Управления судебного департамента неизрасходованная сумма в размере (49 200 руб. – 36 736,00 руб.) = 12 464, 00 руб. подлежит возврату истцам по заявлению истцов.

Истцами понесены расходы по оплате государственной пошлины в размере 33 200 руб. исходя из требований истцов уменьшении покупной цены по договору купли-продажи до 1 300 000 руб. и взыскании с ответчиков 5 000 000 руб. в счет уменьшения покупной цены. (т. 1 л.д. 9)

В дальнейшем истцы заявили об уменьшении размера исковых требований, просили суд уменьшить покупную цену по договору купли-продажи до 3 800 000 руб., и взыскать с ответчиков 2 500 000 руб. Государственная пошлина, по данным требованиям составляет 20 700 руб.

Поскольку суд пришел к выводу об обоснованности уточненных исковых требований за счет ответчиков истцам подлежат возмещению расходы по уплате государственной пошлины в размере 20 700 руб., излишне уплаченная государственная пошлина в размере 12 500 руб. в соответствии с положениями подп. 3 п. 1 ст. 333.22 НК РФ, ст. 333.40 НК РФ подлежит возврату истцам из бюджета.

Руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ,

Рещил:

Исковые требования ФИО2, ФИО3 удовлетворить, уменьшить покупную цену по договору купли – продажи от 17.10.2022 объектов недвижимости – жилого дома и земельного участка по <адрес>, заключенного между ФИО4, ФИО2, ФИО3 и ФИО4 до 3 800 000 руб., взыскать в связи с уменьшением покупной цены солидарно с ФИО4, ФИО5 в пользу ФИО2, ФИО3 2 500 000 руб., разницы цены договора и покупной ценой, 110 736, 00 руб. в счет возмещения судебных расходов по оплате услуг экспертов, 20 700 руб. в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины.

Возвратить ФИО2, ФИО3 из бюджета 12 500 руб. излишне уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Новосибирский областной суд в течение одного месяца с даты изготовления решения суда в окончательной форме с направлением апелляционной жалобы в адрес Калининского районного суда г. Новосибирска.

Судья: (подпись) Жданов С.К.

В окончательной форме решение суда изготовлено 16 мая 2025 года

Подлинник решения находится в материалах гражданского дела № 2 - 13/2025 Калининского районного суда г. Новосибирска. УИД 54RS0004 – 01 – 2023 – 006990 – 51.

Решение не вступило в законную силу «____»____________2025 г.

Судья: Жданов С.К.

Помощник ФИО1