Судья – Зуева О.М.

Дело № 33–8890/2023

Суд первой инстанции дело № 2-673/2023

УИД 59RS0011-01-2023-000180-38

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Пермского краевого суда в составе:

председательствующего Пьянкова Д.А.,

судей Новоселовой Д.В., Владыкиной О.В.,

при ведении протокола секретарем Анваровой О.Р.,

с участием прокурора Левыкиной Л.Л.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Перми 31 августа 2023 года дело по апелляционной жалобе муниципального образования «Город Березники» в лице администрации города Березники на решение Березниковского городского суда Пермского края от 23 мая 2023 года по иску ФИО1, ФИО2 к администрации города Березники об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

Ознакомившись с материалами дела, заслушав доклад судьи Новоселовой Д.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

истцы ФИО1, ФИО2 обратились в суд с исковым заявлением (с учетом уточнения от 23.05.2023) к администрации города Березники об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение.

В обоснование иска указали, что им на праве долевой собственности принадлежит квартира по адресу: ****, каждому по 1/2 доли. Постановлением администрации г. Березники № 408 от 25.03.2020 дом № 7 по ул. Челюскинцев, в г. Березники признан аварийным и подлежащим сносу. Истцам при явке в администрацию г. Березники была предложена выкупная стоимость квартиры в размере 1900000 рублей, предложено заключить соглашение о выкупе квартиры. Взамен аварийного жилого помещения администрацией иное помещение предложено не было. Соглашение о цене изымаемого жилого помещения не достигнуто. Соглашение по настоящее время не заключено. Истцы обратились к независимому оценщику. Согласно выводам судебной экспертизы, рыночная стоимость жилого помещения (квартиры) составляет 2252 566 рублей, убытки, причиненные изъятием жилого помещения, – 42 333 рублей, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения составляет 197487 рублей.

Решением Березниковского городского суда Пермского края от 23.05.2023 постановлено:

«исковые требования ФИО1, ФИО2 к администрации города Березники об изъятии жилого помещения путем выкупа с прекращением права собственности, выплате выкупной цены за изымаемое жилое помещение, удовлетворить частично.

1) возложить на администрацию г. Березники обязанность по изъятию путем выкупа жилого помещения, принадлежащего истцам на праве собственности по адресу: ****, определив размер возмещения 2459471,12 рублей;

2) взыскать муниципального образования «Город Березники» в лице администрации г. Березники в пользу ФИО1 (паспорт ***) размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: г. Березники, ул. ****, сумме 1229735,56 рублей, судебные расходы по оплате услуг оценщика М. в размере 2467 рублей, по оплате госпошлины в размере 9670,64 рублей, по оплате услуг представителя в размере 9868 рублей;

3) взыскать муниципального образования «Город Березники» в лице администрации г. Березники в пользу ФИО2 (паспорт ***) размер возмещения за изымаемое жилое помещение по адресу: г. Березники, ул. ****, сумме 1229735,56 рублей, судебные расходы по оплате услуг оценщика М. в размере 2467 рублей, по оплате госпошлины в размере 9670,64 рублей, по оплате услуг представителя в размере 9868 рублей;

С момента фактической выплаты выкупной цены жилого помещения, определенной судом ко взысканию с Муниципального образования «город Березники» в лице администрации города Березники, прекратить право собственности ФИО1 (паспорт ***), ФИО2 (паспорт ***), у каждого по 1/2 доли на жилое помещение по адресу: ****.

Данное решение является основанием для внесения соответствующийх изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении права собственности ФИО1 (паспорт ***), ФИО2 (паспорт ***) на жилое помещение по адресу: Пермский край, г. Березники, ул. ****, возникновении права собственности на указанную квартиру у Муниципального образования «город Березники» в лице администрации города Березники.

В удовлетворении остальной части требований к муниципальному образованию «город Березники» в лице администрации города Березники о взыскании выкупной цены за жилое помещение отказать.»

С решением суда не согласился ответчик, в апелляционной жалобе Администрация города Березники просит решение суда изменить в части подлежащего взысканию размера возмещения. В обоснование доводов жалобы указано на то, что процедура, предусмотренная действующим законодательством администрацией города Березники соблюдена. Сторонами не было достигнуто соглашение о цене изымаемого имущества. Сумма возмещения 2150000 руб., проведенная оценкой истца, сильно завышена, так же как размер убытков 130000 руб. Суд не дал должной оценки представленным ответчиком доказательствам (варианты квартир представлены в материалы дела, стоимость которых 1600000 – 1900000 руб.). Также не согласны с убытками в сумме 42333 руб., а именно с арендной платой за 1 мес. Выражает несогласие с компенсацией за не произведенный капитальный ремонт в сумме 164572,12 руб., полагает, что взыскание компенсации неправомерно, в связи с тем, что в рыночную стоимость жилого помещения и доли в общем имуществе уже входит указанная сумма, поскольку объекты аналоги являются пригодными для проживания. Отдельное взыскание увеличивает расходы бюджетов разных уровней. На обычном рынке потребитель приобретает квартиру в МКД включая все ее составляющие. Потребитель при выборе и приобретении жилого помещения оценивает не только состояние жилого помещения, но и обращает внимание на состояние общедомового имущества.

Прокуратурой города Березники, ФИО3 представлены возражения на апелляционную жалобу ответчика, в которых просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика без удовлетворения.

Представитель ответчика ФИО4 на доводах жалобы настаивала.

Представитель истцов ФИО5 возражала против ее удовлетворения.

Прокурор дал заключение об отсутствии оснований для отмены судебного акта.

Иные лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

На основании ст. ст. 327, 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) судебная коллегия находит возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив законность решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы (ст.327.1 ГПК РФ), судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Последствия признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции предусмотрены статьей 32 Жилищного кодекса РФ, согласно которой необходимо соблюдение следующих обязательных условий: принятие компетентным органом решения об изъятии земельного участка и жилого помещения; соблюдение предусмотренной ч.ч.2, 4 ст.32 Жилищного кодекса РФ процедуры, предшествующей изъятию жилого помещения.

Согласно п.4 ч.2 ст.56.3 Земельного кодекса РФ принятие решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд в целях, не предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи, должно быть обосновано решением о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции).

В соответствии с ч.10 ст.32 Жилищного кодекса РФ признание в установленном Правительством РФ порядке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции является основанием предъявления органом, принявшим решение о признании такого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, к собственникам помещений в указанном доме требования о его сносе или реконструкции в разумный срок. В случае, если данные собственники в установленный срок не осуществили снос или реконструкцию указанного дома, земельный участок, на котором расположен указанный дом, подлежит изъятию для муниципальных нужд и соответственно подлежит изъятию каждое жилое помещение в указанном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальному образованию, в порядке, предусмотренном частями 1 - 3, 5 - 9 настоящей статьи.

Судом установлено и следует из материалов дела, что Постановлением администрации города Березники от 25.03.2020 № 408 многоквартирный дом, находящийся по адресу: <...>, признан аварийным и подлежащим сносу (л.д. 88-89).

Постановлением администрации города Березники от 08.07.2022 № 01-02-1137 земельный участок, занимаемый многоквартирным домом № ** по ул. **** в г. Березники площадью 2 996 кв.м., изъят для муниципальных нужд (л.д. 87).

Собственниками жилого помещения № ** в МКД № ** по ул. **** в г. Березники, общей площадью 44,7 кв.м., расположенного по адресу: ****, являются ФИО1, ФИО2, у каждого 1/2 в собственности, на основании договора дарения от 25.11.2014 (л.д. 112, 112 оборот).

01.06.2022 собственникам жилого помещения направлено уведомление об изъятии земельного участка (л.д. 114).

12.09.2022 собственники жилого помещения подали в администрацию заявление о согласии на способ переселения посредством возмещения (л.д. 113).

Согласно отчету ООО «Ивест-Аудит» от 22.11.2022, изготовленному по инициативе администрации г. Березники, рыночная стоимость объекта недвижимости жилого помещения по адресу: ****, составляет – 1916000 рублей, рыночная стоимость убытков – 32 600 рублей (л.д. 92-110).

Согласно отчету об оценке № 001/01.23 от 10.01.2023, подготовленному оценщиком М. по инициативе истцов, рыночная стоимость объекта недвижимости жилого помещения по адресу: ****, составляет – 2150 000 рублей, рыночная стоимость убытков – 130000 рублей (л.д. 16-77).

Определением суда 27.02.2023 по делу назначена судебная оценочная экспертиза, поручено ее проведение ООО «Капитал и право».

Согласно заключению эксперта ООО «Капитал и право» № 060/23-ЭЗ от 20.04.2023, рыночная стоимость трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: ****, с учетом доли в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, составляет 2252 566 рублей. Величина компенсационных выплат по убыткам, причиненным в связи с изъятием жилого помещения собственнику жилого помещения по адресу: ****, составляет 42333 рублей. Величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения, расположенного по адресу: **** (в объеме, предусмотренном ст. 166 ЖК РФ) составляет 197487 рублей (л.д. 248).

Определяя выкупную стоимость изымаемого жилого помещения, суд принял во внимание экспертное заключение ООО «Капитал и право» № 060/23-ЭЗ от 20.04.2023. Однако, не согласился с тем, что экспертом расчет компенсации за непроизведённый капитальный ремонт произведен с учетом налога на добавленную стоимость.

Суд пришел к выводу о взыскании возмещения в размере 2459471 рублей, из которых рыночная стоимость трехкомнатной квартиры расположенной по адресу: ****, с учетом доли в доли праве собственности на общее имущество многоквартирного дома и с учетом доли в праве общей собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом - 2252 566 рублей, убытки, причиненные в связи с изъятием жилого помещения - 42333 рублей, величина компенсации за непроизведенный капитальный ремонт жилого помещения – 164572,12 рублей. Сведений о проведении в спорном многоквартирном доме капитального ремонта, ответчиком не представлено.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается и не находит оснований для его отмены или изменения.

Доводы стороны ответчика о том, что компенсация за непроизведенный капитальный ремонт не подлежит взысканию, основаны на неправильном толковании норм материального права.

В соответствии с ч.7 ст. 32 ЖК РФ при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме, в том числе рыночная стоимость земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 настоящей статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29 апреля 2014 г., выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным ч. 7 ст. 32 ЖК РФ, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

Статья 16 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 N-1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" предусматривает, что за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда, если он не был произведен им до приватизации гражданином жилого помещения в доме, требующем капитального ремонта.

К видам работ по капитальному ремонту многоквартирных домов в соответствии с ч. 3 ст. 15 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ "О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства" относятся в том числе ремонт внутридомовых инженерных систем электро-. тепло-, газо-. водоснабжения, водоотведения, ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт, ремонт крыш, подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах.

Таким образом невыполнение наймодателем обязанности по производству капитального ремонта дома, в результате которого произошло снижение уровня надежности здания, является основанием для предъявления собственником жилого помещения требований о включении сумм компенсаций за не произведенный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 ЖК РФ.

Поскольку доказательств исполнения обязанности по проведению капитального ремонта ответчиком не представлено, суд обоснованно пришел к выводу о том, что сумма компенсации за непроизведённый капитальный ремонт подлежит взысканию с ответчика в составе выкупной стоимости.

Затраты на капитальный ремонт многоквартирного дома в оценке при подборе аналогов в домах, не требующих капитального ремонта, не определялись, в связи с чем примененный экспертом сравнительный метод оценки, не является основанием для отказа во включении компенсации за непроизведенный капитальный ремонт многоквартирного дома в выкупную цену жилого помещения на основании ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Не включение компенсации за непроизведённый капитальный ремонт в выкупную стоимость влечет неблагоприятные для истца последствия в виде выплаты ему неравноценного возмещения за изымаемое жилое помещение.

Подлежат отклонению и доводы ответчика о включении в состав убытков стоимости аренды жилого помещения, поскольку согласно заключению эксперта, аренда жилья в состав убытков не включалась.

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу о том, что судом первой инстанции правильно определены обстоятельства имеющие значение для дела, выводы соответствуют обстоятельствам дела, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права, судом не допущено, в связи с чем, оснований для отмены или изменения обжалуемого решения, не имеется.

Руководствуясь ст.ст. 199, 328 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Березниковского городского суда Пермского края от 23.05.2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу муниципального образования «Город Березники» в лице администрации города Березники – без удовлетворения.

Председательствующий: (подпись)

Судьи: (подписи)

Определение в окончательной форме изготовлено 07.09.2023 г.