Судья: Лихницкая О.В. дело № 2-525/2023

Докладчик: Недоступ Т.В. дело № 33-7258/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

Судебная коллегия по гражданским делам Новосибирского областного суда в составе:

председательствующего Недоступ Т.В.

судей Хабаровой Т.А., Кузовковой И.С.

при секретаре Митрофановой К.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании в г. Новосибирске 13 июля 2023 года гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ФИО1 – ФИО2 на решение Бердского городского суда Новосибирской области от 27 марта 2023 года по иску ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи и взыскании денежных средств.

Заслушав доклад судьи Новосибирского областного суда Недоступ Т.В., судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО3 об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи и взыскании денежных средств.

В обоснование указала, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком ФИО3 был заключен договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1067 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – земельные участки, предназначенные для размещения торговли, расположенного по адресу: <адрес>, в районе восточной границы садоводческого товарищества «Ветеран». Переход права собственности зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ. Стоимость земельного участка по договору составила 4 250 000 руб. Целью приобретения земельного участка являлось строительство магазина, в связи с чем для получения разрешения на его строительство необходимо иметь условия для подключения его к инженерным коммуникациям: электричеству, водоснабжению, газоснабжению.

На момент заключения договора ответчик был поставлен в известность о целях приобретения земельного участка. При заключении договора ответчик уверил истца, что к земельному участку подведены все необходимые коммуникации, в подтверждение чего представил справку ООО «Центр строительной комплектации» от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которой ООО «ЦСК» проложило инженерно-технические сети, необходимые для водоотведения, энергоснабжения, водоснабжения и газоснабжения.

После подписания договора купли-продажи и оформления перехода права собственности на земельный участок истцом были выявлены скрытые недостатки земельного участка, а именно земельный участок не имеет подключений к электроэнергии, водоснабжению и газу. При заключении договора купли-продажи ответчик намеренно сообщил истцу ложную информацию об обеспечении участка всеми необходимыми коммуникациями.

В настоящий момент истец не может использовать земельной участок по его целевому назначению: не может построить на участке магазин и осуществлять предпринимательскую деятельность, так как из-за отсутствия коммуникаций невозможно оформить разрешение на строительство. При этом у истца уже закуплены строительные материалы. Для приобретения магазина был получен кредит, погашение которого предполагалось осуществлять от доходов, полученных от деятельности магазина. Истцом была заказана разработка проектной документации на строительство магазина стоимостью 300 000 руб., но проект нереализуем без коммуникаций. Также истцом был заключен договор на выполнение инженерных изысканий, в рамках которого было оплачено 50 000 руб. В настоящее время истец несет убытки. Стоимость земельного участка, указанная в договоре купли-продажи, не соответствует принципу адекватности и качеству этого земельного участка.

Согласно выписке из ЕГРН на ДД.ММ.ГГГГ кадастровая стоимость земельного участка составляет 2 573 764 руб. 48 коп.

Таким образом, ответчик продал истцу земельный участок, не отвечающий требованиям качества, в связи с чем истец имеет право требовать уменьшения покупной цены на 1 676 235 руб. 52 коп. (4 250 000 руб. - 2 573 764 руб. 48 коп.) и взыскания денежных средств в указанном размере.

ДД.ММ.ГГГГ истец обратилась к ответчику с письменной претензией об уменьшении покупной цены за земельный участок и возврате денежных средств в размере 1 676 235 руб. 52 коп., которая ответчиком не была получена.

Истец просит уменьшить покупную цену по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе восточной границы садоводческого товарищества «Ветеран», до 2 573 764 руб. 48 коп.; взыскать с ФИО3 в пользу истца денежные средства в размере 1 676 235 руб. 52 коп.

Решением Бердского городского суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО3 об уменьшении покупной цены по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за земельный участок с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе восточной границы садоводческого товарищества «Ветеран», до 2 573 764 руб. 48 коп., взыскании с ФИО3 денежных средств в размере 1 676 235 руб. 52 коп. отказано.

С решением суда не согласна истец – ФИО1 В апелляционной жалобе ее представитель – ФИО2 просит решение суда отменить, вынести новое, которым исковые требования удовлетворить.

В обоснование указано, что при заключении договора ответчик предоставил ложную информацию о наличии инженерно-технических сетей. Согласно ответа МУП «КБУ» от 20.06.2022техническая возможность подключения к централизованной системе холодного водоснабжения отсутствует.

Пунктом 2 статьи 469 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

Согласно ч.3 ст.37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации … о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

В отношении спорного земельного участка установлен вид разрешенного использования: для размещения торговли. Поэтому очевидно, что целью приобретения земельного участка было размещение магазина.

Ответчик был поставлен в известность о цели приобретения участка – для размещения магазина, продавал участок как коммерческий объект и формировал его рыночную стоимость исходя из вида разрешенного использования.

Таким образом, цель приобретения земельного участка – строительство магазина – была очевидна и известна ответчику.

Поэтому ответчик обязан был передать участок, пригодный для использования в соответствии с этой целью.

Согласно п.3.1 СП 2.3.6.3668-20 стационарные торговые объекты должны быть оборудованы системами холодного и горячего водоснабжения и водооотведения.

Земельный участок для размещения торговли является пригодным только при условии наличия холодного водоснабжения и электроснабжения. Следовательно, ответчик должен был передать истцу земельный участок с инженерными коммуникациями холодного водоснабжения и электроснабжения.

Спорный земельный участок является не пригодным для использования по назначению – для размещения магазина, а, значит, не отвечает требованиям качества.

Полагает, что истец доказал сообщение ответчиком при заключении договора ложной информации об обеспечении участка всеми коммуникациями. При этом представил пояснения, справку ООО «ЦСК» от ДД.ММ.ГГГГ на имя ответчика, показания свидетеля, ответ МУП «КБУ» от ДД.ММ.ГГГГ, ответ АО «РЭС» от ДД.ММ.ГГГГ, договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ и выписку из ЕГРН с указанием разрешенного использования земельного участка - размещение торговли. Ответчик лишь пояснял, что вопросы по коммуникациям на земельном участке с истцом не обсуждались.

Ответчик не опроверг относимыми и допустимыми доказательствами доводы истца о предоставлении недостоверно й информации о наличии коммуникаций при заключении договора купли-продажи земельного участка.

Суд неверно оценил представленные сторонами доказательства, в результате принял необоснованное решение, признав установленными обстоятельства, которые не доказаны.

Рассмотрев дело в соответствии с требованиями ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в обжалуемой части и в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО3 заключен предварительный договор, согласно которому ФИО3 обязуется передать в собственность ФИО1 не позднее ДД.ММ.ГГГГ земельный участок, площадью 1067 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе восточной границы садоводческого товарищества «Ветеран». Указанный земельный участок принадлежит ФИО3 по праву собственности на основании договора купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ. Ограничений права нет. Цена земельного участка составляет 4 000 000 руб. Часть денежных средств в размере 500 000 руб. (задаток) выплачивается за счет собственных денежных средств ФИО1 до подписания настоящего договора (л.д. 53-54).

Получение ФИО3 от ФИО1 денежных средств в размере 500 000 руб. по договору подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 55).

Согласно договору купли-продажи земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обязался передать в собственность ФИО1 указанный выше спорный земельный участок по цене 4 250 000 руб. Категория земель: земли населенных пунктов – для размещения торговли (л.д. 8-10).

Пунктом 7 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ предусмотрено, что стороны считают договор исполненным. Продавец передал, а покупатель приняла в собственность вышеуказанной земельный участок по договору, который имеет силу акта приема-передачи. Претензий к качеству земельного участка на момент подписания настоящего договора покупатель не имеет.

В судебном заседании ответчик ФИО3 пояснил, что в предварительном договоре указана цена земельного участка 4 000 000 руб., но земельный участок продан по цене 4 250 000 руб., так как продан в рассрочку.

Право собственности истца на спорный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, то подтверждается выпиской из ЕГРН (л.д. 11-16).

В подтверждение доводов о том, что при заключении договора купли-продажи ответчик намеренно сообщил истцу ложную информацию об обеспечении участка всеми необходимыми коммуникациями, истцом представлены ответы АО «РЭС», МУП «КБУ», справка ООО «Центр строительной комплектации».

Так, согласно ответу АО «РЭС» от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца между АО «РЭС» и ИП ФИО1 отсутствует граница балансовой принадлежности и эксплуатационной ответственности. Определение границы балансовой принадлежности ИП ФИО1 должно быть осуществлено с владельцем объектов электросетевого хозяйства, непосредственно с которыми осуществлено физическое соединение энергопринимающих устройств, то есть с ООО «Центр строительной комплектации». В связи с этим АО «РЭС» не располагает информацией о фактической схеме приема мощности и точке присоединения и не имеет возможности составить акт об осуществлении технологического присоединения в целях переоформления документов о технологическом присоединении (л.д. 18-19).

Согласно ответу МУП «КБУ» от ДД.ММ.ГГГГ на обращение истца техническая возможность подключения к централизованной системе холодного водоснабжения отсутствует. Также в инвестиционной программе МУП «КБУ» «Развитие централизованной системы холодного водоснабжения города Бердска на 2020-2022 годы» отсутствуют мероприятия, обеспечивающие техническую возможность подключения. Возможность подключения к централизованной системе горячего водоснабжения отсутствует в связи с тем, что земельный участок не попадает в радиус действия тепловых сетей МУП «КБУ» (л.д. 20-21).

Как следует из справки ООО «Центр строительной комплектации», выданной ДД.ММ.ГГГГ ФИО3, согласно п. 2.1 договора купли-продажи земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ООО «ЦСК» проложило инженерно-технические сети, необходимые для водоотведения, а также обеспечения электроэнергией, холодным водоснабжением и газоснабжением участка с кадастровым номером № Сети проложены согласно п. 2.2 до границы земельного участка. Справка выдана для получения разрешения на строительство (л.д. 7).

Отказывая ФИО1 в иске к ФИО3 об уменьшении покупной цены земельного участка по договору купли-продажи и взыскании денежных средств, суд первой инстанции исходил из положений ст.ст. 549,550, 557, 469,475 ГК РФ и п.3 ст. 37 ЗК РФ.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в соответствии с условиями договора ответчик передала земельный участок истцу свободным от прав третьих лиц и каких-либо обременений; истцом не представлено допустимых и относимых доказательств того, что переданный ей земельный участок не соответствует условиям договора по качеству или земельный участок имеет какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре, все существенные условия сторонами согласованы, условия, указанные в договоре, соответствуют сведениям, указанным в правоустанавливающих документах и ЕГРН.

Суд первой инстанции указал, что в договоре купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ не содержится перечисленных истцом ФИО1 существенных условий, которые повлияли на ее решение о приобретении земельного участка. Также истцом не предоставлено доказательств того, что при заключении договора купли-продажи ответчик ФИО3 намеренно сообщил истцу ложную информацию об обеспечении участка всеми необходимыми коммуникациями.

Изложенные выводы суда следуют из анализа представленных сторонами и исследованных судом доказательств, которые суд оценил в соответствии с правилами ст. 67 ГПК РФ, при этом мотивы, по которым суд пришел к данным выводам, подробно изложены в обжалуемом решении.

Судебная коллегия не усматривает оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется. Если продавец при заключении договора был поставлен покупателем в известность о конкретных целях приобретения товара, продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для использования в соответствии с этими целями.

В соответствии со статьей 475 Гражданского кодекса Российской Федерации если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара (пункт 1).

Статьей 37 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков (пункт 3).

Из вышеприведенных норм материального права следует, что юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при разрешении настоящего спора являются, в частности: наличие у покупателя объективной возможности выявления недостатков товара, которые не были оговорены продавцом; возможность использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением; возможность использования покупателем земельного участка по назначению с учетом неоговоренных продавцами недостатков.

Данные обстоятельства в числе обстоятельств, имеющих значение для дела, судом первой инстанции установлены.

В обоснование заявленных исковых требований ФИО1 ссылалась на то обстоятельство, что приобретенный по сделке земельный участок не имеет подключений к электроэнергии, водоснабжению и газу с учетом цели приобретения земельного участка для строительства магазина.

Отсутствие или наличие коммуникаций на земельный участок, площадью 1067 кв.м, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: <адрес>, в районе восточной границы садоводческого товарищества «Ветеран», являющегося предметом договором купли-продажи, в силу требований п.3 ст. 37 Земельного кодекса Российской Федерации не отнесены к существенным условиям договора купли-продажи земельного участка.

Кроме того, как правильно указал суд - в письменной форме заключенного договора от ДД.ММ.ГГГГ стороны не отнесли вышеуказанные обстоятельства (наличие коммуникаций на земельном участке) к существенным условиям сделки.

Также следует учесть, что допустимых и достаточных доказательств о достижении договоренности между сторонами по данным условиям между продавцом и покупателем ФИО1 не предоставлено.

В ходе судебного разбирательства установлено, что спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-2 (Зона индивидуальной жилой застройки городского типа с участками). В территориальной зоне Ж-2 одним из основных видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства был установлен вид «Земельные участки, предназначенные для размещения торговли» (Состав вида разрешенного использования объекта недвижимости: магазины товаров первой необходимости общей площадью до 150 кв.м) (л.д. 64).

Таким образом, продавцом по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ передан земельный участок пригодный для строительства магазина.

Довод апеллянта о том, что в соответствии с требованиями п.2 ст. 469 ГК РФ и п.3.1 СП 2.3.6.3668-20 земельный участок должен быть передан покупателю с инженерными коммуникациями холодного водоснабжения, электроснабжения, основан на ошибочном толковании норм права и является необоснованным.

При указанных обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения по доводам апелляционной жалобы не имеется.

Доводы жалобы направлены на переоценку установленного судом, не содержат данных, которые не были приняты во внимание судом первой инстанции при постановлении обжалуемого решения, но имели существенное значение, и сведений, опровергающих выводы суда, содержащихся в этом решении, и не могут явиться основанием к его отмене.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые могли бы служить основанием для отмены решения суда, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 328 и 329 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛ

А:

Решение Бердского городского суда Новосибирской области от 27 марта 2023 года оставить без изменений.

Апелляционную жалобу представителя ФИО1 – ФИО2, - без удовлетворения.

Председательствующий

Судьи