Судья Дряхлова О.В. дело № 33-9800/2023
УИД 24RS0016-01-2021-004489-08
2.180
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
14 августа 2023 года г. Красноярск
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего Тарараевой Т.С.,
судей Левицкой Ю.В. и Медведева И.Г.,
при ведении протокола помощником судьи Шамбер Ю.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Медведева И.Г. гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи, взыскании расходов,
по апелляционной жалобе представителя ФИО2 – ФИО3,
на решение Железногорского городского суда Красноярского края от 10 апреля 2023 года, которым постановлено:
«Исковые требования ФИО1 к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены по договору купли-продажи удовлетворить частично.
Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в размере 404 170 руб. в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 3 ноября 2020 года, а также судебные расходы за проведение экспертизы в размере 15 000 руб., расходы за услуги представителя в размере 35 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины, а всего взыскать 461 412 руб.
Вернуть ФИО1 излишне уплаченную госпошлину в размере 4 958 руб., уплаченную по чек-ордеру от 25 октября 2021 года.
В удовлетворении остальной части встречных исковых требований отказать».
Заслушав докладчика, судебная коллегия
УСТАНОВИЛА:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о соразмерном уменьшении покупной цены жилого дома по договору купли-продажи, взыскании расходов.
Требования мотивированы тем, что 03 ноября 2020 между ФИО1 и ФИО2 был заключен договор купли-продажи дома площадью 50 кв.м, расположенного по адресу: <адрес> этажность – 2 этажа, 2015 года постройки, с кадастровым номером №; а также земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Согласно условиям (п. 3) договора, стоимость земельного участка составляет 100 000 руб., стоимость жилого дома - 800 000 руб. Оплата за приобретаемые объекты недвижимости произведена ФИО1 в полном объеме, переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке. Однако в процессе эксплуатации жилого дома истцом были обнаружены существенные скрытые недостатки, которые не были оговорены продавцом при продаже объекта недвижимости и не могли быть обнаружены покупателем при его осмотре, а именно – недостатки фундамента, приведшие к отклонению от вертикали ограждающих конструкций здания. Согласно заключению эксперта № 141-06/21 от 17 сентября 2021 года, стоимость устранения выявленных дефектов составляет 404 170 руб. При этом спорный жилой дом невозможно эксплуатировать по прямому назначению без угрозы для жизни и здоровья. Истец при покупке дома исходил из добросовестности продавца ФИО2, пояснившей, что дом находится в хорошем состоянии, что не соответствует действительности и установлено заключением эксперта. При этом покупатель ФИО1, выражая согласие на заключение договора, не мог объективно оценить реальное техническое состояние дома и его строительных конструкций в силу скрытого характера имеющихся дефектов и отсутствия специальных познаний в области строительства. При таких обстоятельствах, истец просил (с учетом уточнений) взыскать с ФИО2 в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома по договору купли-продажи от 03 ноября 2020 года, денежную сумму в размере 404 170 рублей; расходы за проведение экспертизы – 15 000 руб., расходы по составлению искового заявления – 5 000 руб., расходы на оплату услуг представителя – 30 000 руб., расходы по оформлению доверенности – 1 700 руб., расходы по оплате государственной пошлины – 7 242 руб.
Судом постановлено приведённое выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ФИО2 – ФИО3 просит решение отменить, ссылаясь на то, что истцу при заключении договора было известно о том, что спорный жилой дом возведен в 2015 году и право собственности на него зарегистрировано в порядке упрощенной процедуры, без ввода в эксплуатацию, на земельном участке, предназначенном для ведения садоводства; стороны договорились о сделке купли-продажи объекта именно в том состоянии, в каком он фактически находился, истец был удовлетворен качеством как садового земельного участка, так и расположенного на нем дома, которые он осматривал перед покупкой. Также указывает, что экспертами зафиксировано появление дефектов на следующий год после возведения дома, что свидетельствует о том, что истцом приобретался дом фактически в том состоянии, в каком он был на день его приобретения, а подписывая договор, ФИО1 подтвердил, что удовлетворен качественным состоянием земельного участка и расположенного на нем объекта, установленным путем осмотра перед заключением договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Кроме того, судом не дана оценка доводам ответчика о том, что одной из причин появления дефектов является нарушение норм размещения септика непосредственно рядом с домом, что свидетельствует о вмешательстве истца в состояние грунта вокруг фундамента и является одной из причин промерзания фундамента дома, так как до продажи жилого дома ответчик проживала в нем и недостатков в доме не имелось.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы по правилам ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, заслушав представителя истца – ФИО4, полагавшего решение суда законным и обоснованным, обсудив вопрос о возможности проведения апелляционного рассмотрения в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о рассмотрении дела надлежащим образом, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения решения суда.
В соответствии с п.1 ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Согласно ст.549 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Согласно ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.
При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется (п.2 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п.1 ст.475 Гражданского кодекса Российской Федерации, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.
Согласно п.1 ст.476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Как правильно установлено судом и следует из материалов гражданского дела, по договору купли-продажи от 03.11.2020 ФИО2 продала, а ФИО1 купил, то есть принял в собственность и оплатил, в соответствии с условиями настоящего договора земельный участок № 1 с кадастровым номером №, площадью 841+/- 10,15 кв.м, расположенный по адресу: <адрес>, категория земель: земли населенный пунктов, разрешенное использование: для ведения садоводства, с расположенным на нем домом, назначение: жилой дом, общая площадь 50 кв.м, с кадастровым номером №
Согласно п. 3 названного договора цена земельного участка и расположенного на нем дома составляет 900 000 руб., из которых стоимость земельного участка - 100 000 руб., стоимость дома - 800 000 руб.
Оплата покупателем за указанный земельный участок и расположенный на нем дом произведена за счет собственных средств до подписания настоящего договора наличными средствами (п. 4 договора); факт оплаты подтверждается также распиской продавца от 03.11.2020, подписанной ФИО2
В пункте 5 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием вышеуказанного земельного участка и расположенного на нем дома, установленным путем осмотра перед заключением данного договора, и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец.
Согласно пункту 6 договора продавец передал, а покупатель принял вышеуказанный земельный участок и расположенный на нем дом в качественном состоянии, как он есть на день подписания настоящего договора, соответствующей санитарно-техническим нормам и правилам. По соглашению сторон данный пункт имеет силу передаточного акта.
Переход права собственности на недвижимое имущество к ФИО1 зарегистрирован в Росреестре 17.11.2020.
Однако после заключения договора купли-продажи при эксплуатации жилого дома истцом были выявлены в нем скрытые существенные строительные недостатки.
Согласно заключению специалиста № 141-06/21, выполненному 17.09.2021 ООО «Гранит», на исследуемом объекте (жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>) имеются скрытые строительные недостатки фундамента, стен. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет 404 170 руб.
Кроме того, по ходатайству представителя ответчика ФИО3 судом первой инстанции по делу проводилась строительно-техническая экспертиза.
Согласно заключению экспертов № ССТЭ-1/03-2023, выполненному 15.03.2023 ООО «ГК Спецэксперт24» выявлено, что качество строительно-монтажных работ, примененные материалы при строительстве жилого дома, расположенного по адресу: Красноярский край, ЗАТО Железногорск, г. Железногорск, СТ № 40, пер. 2-ой Березовый, № 1, не соответствуют требованиям и нормативам строительных норм и правил; жилой дом на момент исследования имеет скрытые строительные дефекты фундамента; изначально тип фундамента был выбран неверно, без учета особенностей деформации грунтов в периоды знакопеременных температур, о чем свидетельствует: значительная просадка угла фундамента до 195 мм, поперечные сквозные трещины фундамента с раскрытием до 50 мм, выступающий из тела фундамента арматурный каркас, неоднородность бетона и сечения фундамента; выявленные скрытые недостатки свидетельствуют о нарушениях технологии работ при устройстве фундамента и его плохом качестве.
Указанные дефекты, по мнению экспертов, могли возникнуть уже на следующий год после строительства, после наступления первого периода отрицательных температур и последующего оттаивания весенне-летнего периода. Учитывая дату постройки здания 2015г. указанного в выписке из Единого государственного реестра недвижимости в материалах дела, таких периодов было как минимум четыре до 03.11.2020.
Указанные строительные дефекты жилого дома было невозможно обнаружить без проведения полного или частичного разбора облицовочных материалов фасадов дома, откопки шурфов фундамента, вскрытия строительных конструкций, а также без применения специальных измерительных инструментов и специальных познаний в области строительства. Стоимость по устранению дефектов в доме, расположенном по адресу: <адрес>, кадастровый номер №, составляет 1 755 394,82 руб.
Удовлетворяя исковые требования истца о взыскании в счет соразмерного уменьшения покупной цены жилого дома 404 170 руб., суд верно исходил из того, что заключениями двух строительно-технических экспертиз подтвержден факт наличия в приобретенном истцом у ответчика доме скрытых существенных недостатков, которые было невозможно обнаружить при его осмотре покупателем на стадии заключения договора купли-продажи, а доказательств сообщения ФИО1 о наличии в продаваемом объекте таких существенных недостатков, указанных в экспертных заключениях, стороной ответчика не представлено.
Установив, что по договору купли-продажи ответчик передал истцу жилой дом со скрытыми недостатками, которые не были оговорены сторонами при заключении сделки и не могли быть обнаружены покупателем при должной степени заботливости и осмотрительности в момент подписания договора купли-продажи, суд пришел к правильному выводу о том, что истец имеет право на соразмерное уменьшение цены приобретенного объекта пропорционально стоимости устранения выявленных недостатков.
Судебная коллегия соглашается с такими выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на правильном применении норм материального права, в полной мере соответствуют фактическим обстоятельствам дела, представленным сторонами доказательствам, которым дана надлежащая правовая оценка согласно требованиям ст. 67 ГПК РФ, в их совокупности.
Из разъяснений, содержащихся в пункте 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" следует, что, применяя ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует учитывать, что по общему правилу лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков.
По делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Определяя размер, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца расходов на устранение недостатков, суд принял во внимание представленные в материалы дела экспертные заключения с учетом исковых требований.
Согласно статье 557 ГК РФ в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 названного Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
В соответствии со статьей 475 ГК РФ, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара. В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе по своему выбору: отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.
По смыслу положений гражданского законодательства возможность отказа покупателя от исполнения договора купли-продажи и возврата уплаченной за товар денежной суммы обусловлена выявлением существенных нарушений требований к качеству товара. Данные нарушения в целом представляют собой недостатки, которые носят либо неустранимый характер, либо устранимый, но требуют несоразмерных расходов и временных затрат, либо достаточно устойчивый характер, возникая вновь и появляясь после устранения.
В силу статьи 476 ГК РФ продавец отвечает за недостатки товара, если покупатель докажет, что недостатки товара возникли до его передачи покупателю или по причинам, возникшим до этого момента.
Исходя из изложенного, покупатель должен доказать, что ему был передан товар с уже существующими недостатками, которые он не мог обнаружить при осмотре товара в момент передачи (получения) и которые проявились при использовании (хранении, перевозке) товара (скрытые недостатки).
Из выводов суда с учетом имеющихся заключений строительно-технических экспертиз следует, что недостатки проданного истцу жилого дома являются существенными, имелись на момент заключения договора купли-продажи от 03.11.2020 и передачи объекта истцу, которые не могли быть обнаружены при визуальном осмотре в момент фактической передачи жилого помещения.
В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 475 ГК РФ, под соразмерным уменьшением покупной цены понимается установление цены в соответствующей пропорции к общей цене товара с учетом реальной возможности использования обесцененного товар по назначению. Данное положение применяется в случае, когда товар может использоваться по прямому назначению без устранения недостатков, но при определении его цены не было учтено снижение качества.
Исковые требования заявлены по мотиву выявления скрытых недостатков, которые могли быть выявлены только при инструментальном осмотре фундамента, несущих стен.
Удовлетворяя требования о соразмерном уменьшении покупной цены, суд установил степень утраты потребительских свойств товара по сравнению с предусмотренными договором, и пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований об уменьшении покупной цены товара, взыскав в пользу покупателя денежную сумму, на которую понизилась цена товара из-за имеющихся недостатков.
При этом суд верно отметил, что выявленные скрытые недостатки товара не были оговорены продавцом при совершении сделки, в связи с чем, требование истца о соразмерном уменьшении покупной цены удовлетворено судом на законных основаниях.
Выводы суда согласуются с установленными обстоятельствами дела, характером возникших правоотношений и примененными нормами материального права, регулирующих спор, с соблюдением положений процессуального закона.
Заключения строительно-технических экспертиз отвечают требованиям действующего законодательства, в связи с чем, обоснованно признаны судом надлежащими доказательствами, а несогласие ответчика с позицией эксперта не свидетельствует о факте неправильного определения недостатков спорного жилого дома и само по себе не является основанием для отмены обжалуемых судебных актов.
В силу положений ст.ст. 88, 94, 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца судебные издержки.
Вопрос о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов за участие представителя в суде первой инстанции, за составление искового заявления в разумном размере 35 000 руб., расходов по оценке стоимости устранения недостатков в размере 15 000 руб., расходов по оплате государственной пошлины в размере 7 242 руб., также разрешен судом верно, в строгом соответствии с требованиями ст.ст.94, 98, 100 ГПК РФ. При этом судом правильно отказано в удовлетворении требования о взыскании расходов на оформление нотариальной доверенности на ведение дела в суде со ссылкой на пункт 2 Постановления Пленума ВС РФ № 1 от 21.01.2016 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», поскольку доверенность на представителя выдана истцом на ведение любых дел в судебных и иных государственных органах, организациях и учреждениях без указания на ведение рассматриваемого гражданского дела.
Довод апелляционной жалобы о возникновении недостатков жилого дома из-за действий истца по устройству септика в непосредственной близости от фундамента дома, является несостоятельным, поскольку в нарушение требований ст. 56 ГПК РФ в материалы дела стороной ответчика не представлено доказательств, подтверждающих, что именно установка колец септика явилась причиной разрушения фундамента и просадки дома. Напротив, в материалах дела имеются экспертные заключения, из содержания которых следует, что скрытые существенные недостатки дома проявились уже через год после постройки дома в 2015 году, то есть возникли в период обладания объектом ответчиком и до момент его продажи истцу.
Довод апелляционной жалобы о том, что все имевшиеся на момент покупки в доме недостатки были оговорены продавцом при заключении сделки, дом был полностью осмотрен покупателем, который претензий к объекту недвижимости не предъявлял, на законность выводов суда не влияет, поскольку истцом представлены доказательства передачи ему жилого дома именно со скрытыми недостатками строительного характера, которые не оговорены в договоре купли-продажи и не могли быть обнаружены в ходе осмотра объекта покупателем без проведения специальных работ по частичному разбору облицовочных материалов фасадов дома, откопки шурфов фундамента, вскрытия строительных конструкций, а также без применения специальных измерительных инструментов и специальных познаний в области строительства.
Иных доводов, опровергающих выводы суда, а также ссылок на какие-либо новые факты, которые остались без внимания суда первой инстанции, в апелляционной жалобе не содержится.
Судебная коллегия считает, что, разрешая заявленные требования, суд правильно определил юридически значимые обстоятельства дела, применил закон, подлежащий применению, дал надлежащую правовую оценку собранным и исследованным в судебном заседании доказательствам и постановил решение, отвечающее нормам материального права при соблюдении требований гражданского процессуального законодательства.
Руководствуясь ст. ст. 328 – 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Железногорского городского суда Красноярского края от 10 апреля 2023 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу представителя ФИО2 – ФИО3, без удовлетворения.
Председательствующий: Т.С. Тарараева
Судьи: Ю.В. Левицкая
И.Г. Медведев
Мотивированное апелляционное определение составлено 21.08.2023