УИД № 57RS0014-01-2025-000545-30
Дело № 2-1-548/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 апреля 2025 г. г. Мценск
Мценский районный суд Орловской области в составе: председательствующего судьи Журавлевой Е.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Долгих Ю.С.,
с участием представителя истца ФИО1 адвоката Сергеева С.М., представителя ответчиков Администрации города Мценска Орловской области и Управления по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Администрации города Мценска Орловской области и Управлению по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Администрации города Мценска Орловской области и Управлению по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта без проведения торгов.
В обоснование заявленных требований указала, что после вступления в законную силу Земельного кодекса Российской Федерации постановлением главы администрации города Мценска от 30 октября 2001 г. № 638 ее бабушке ФИО8 отведен земельный участок площадью 1000 кв.м. по адресу: <адрес> и предоставлен в аренду сроком на три года под строительство индивидуального жилого дома. Указанным постановлением застройщика обязали заключить договор аренды земельного участка, осуществлять строительство согласно плану застройки, полученному в комитете по архитектуре и градостроительству, завершенный строительством объект зарегистрировать в установленном законом порядке. 4 марта 2002 г. главным архитектором г. Мценска был утвержден паспорт на строительство индивидуального жилого дома и застройку земельного участка, а также выдано разрешение на строительство. На основании подготовленного кадастровым инженером межевого дела, утвержденного руководителем межрайонного комитета по землеустройству и земельным ресурсам г. Мценска и Мценского района, земельному участку присвоен кадастровый номер №. Согласно техническому описанию объекта незавершенного строительства с инвентарным номером №, изготовленному 22 января 2013 г. ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации», на земельном участке по адресу: <адрес>, возведен жилой дом - фундамент железобетонный, готовность объекта - 10 %. Решением мирового судьи судебного участка № 1 г. Мценска и Мценского района Орловской области от 28 октября 2013 г. за ФИО10 признано право собственности на жилой дом (незавершенное строительство) с инвентарным номером № по указанному выше адресу. 21 августа 2014 г. ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» изготовлен технический план объекта незавершенного строительства, 16 декабря 2014 г. правообладателю выдан кадастровый паспорт объекта незавершенного строительства - жилого дома по адресу: <адрес>, степень готовности - 10 %, а также объекту присвоен кадастровый номер №. На основании указанных документов 15 января 2015 г. ФИО9 зарегистрировала за собой право собственности на объект незавершенного строительства и получила свидетельство о государственной регистрации права. 22 декабря 2015 г. между администрацией города Мценска Орловской области в лице начальника Управления по муниципальному имуществу города Мценска и ФИО11 заключался договор аренды земельного участка сроком на 11 месяцев, затем 8 июля 2016 г. договор аренды участка был заключен сроком на три года с 8 июля 2016 г. по 8 июля 2019 г. включительно. Вместе с тем, в силу возраста и состояния здоровья арендатор не смогла завершить строительство жилого дома, в период действия договора аренды 28 июня 2019 г. осуществила дарение объекта ФИО1 После получения в дар недвижимого имущества, истец по объективным причинам не смогла закончить строительство, однако продолжала пользоваться земельным участком, обрабатывала его, высаживала овощные культуры, садовые кустарники, вносила арендную плату. 13 января 2025 г. ФИО1 обратилась в адрес главы города Мценска с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес> сроком на три года для завершения строительства жилого дома. В письме от 21 января 2025 г. № 26.1-19 в предоставлении в аренду спорного участка истцу было отказано со ссылкой на положения ст. 39.6. и ст. 39.8. Земельного кодекса Российской Федерации. Полагая, что ответчики неправильно применяют нормы действующего законодательства, тем самым нарушая ее права, указывает на отсутствие судебного решения об изъятии у собственника объекта незавершенного строительства с целью продажи с публичных торгов в течение шести месяцев с момента истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, считает, что у нее имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
По данным основаниям, с учетом уточнения требований, просит обязать Администрацию города Мценска Орловской области и Управление по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области заключить с ней договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства, без проведения торгов сроком на три года.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате и времени рассмотрения дела извещалась надлежащим образом, реализовала свое право на участие в деле через представителя.
Представитель истца адвокат Сергеев С.М. поддержал заявленные требования по изложенным в иске доводам.
Представитель ответчиков Администрации города Мценска Орловской области и Управления по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области ФИО2, действующая на основании доверенностей, при разрешении спора полагалась на усмотрение суда.
Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно п. 10 ч. 2 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных ч. 5 данной статьи.
Предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в п. 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (ч. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14. -ст. 39.17. Земельного кодекса Российской Федерации. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с указанным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014 г. № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в Земельный кодекс Российской Федерации, так и Гражданский кодекс Российской Федерации, который дополнен ст. 239.1., предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
В силу п. 8 ч. 8 ст. 39.11. Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, не может быть предметом аукциона.
Уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (п. 4 ст. 39.16. Земельного кодекса Российской Федерации).
На основании ч. 1 ст. 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Данные законоположения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (п. 5 ч. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации).
Как следует из содержания п. 2 ч. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды и на основании надлежащей разрешительной документации, без судебного решения.
Закон допускает возможность изъятия такого объекта лишь при определенных обстоятельствах (при злоупотреблении собственником объекта незавершенного строительства своим правом, в частности, при неиспользовании земельного участка в целях строительства в течение длительного времени без уважительных причин), которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке ст. 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации.
Эта норма корреспондирует к ограничениям, предусмотренным ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей пределы осуществления гражданских прав, и является гарантией защиты прав и законных интересов добросовестных лиц, предпринимавших соответствующие меры, но допустивших нарушение сроков строительства не по своей вине. В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из смысла и содержания п. 5 ч. 1 ст. 1 и п. 2 ч. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации.
Из представленных в деле документов следует, что постановлением главы администрации города Мценска Орловской области от 30 октября 2001 г. № 638 ФИО12 отведен земельный участок площадью 1000 кв.м. по адресу: <адрес>, и предоставлен в аренду сроком на три года под строительство индивидуального жилого дома.
Указанным постановлением застройщика обязали заключить договор аренды земельного участка в Управлении по муниципальному имуществу, осуществлять строительство согласно плану застройки, полученному в Комитете по архитектуре и градостроительству, завершенный строительством объект зарегистрировать в установленном законом порядке.
4 марта 2002 г. главным архитектором г. Мценска утвержден паспорт на строительство индивидуального жилого дома по <адрес>, ФИО13. выдано разрешение на строительство индивидуального жилого дома и застройку земельного участка <адрес>, срок завершения строительства - 30 октября 2004 г.
Комитетом по архитектуре и градостроительству города Мценска по заказу ФИО14 подготовлен проект строительства жилого дома общей площадью 60,37 кв.м., а также ситуационный план застройки земельного участка с возведением на нем жилого дома, хозяйственной постройки и гаража.
Кадастровым инженером проведены землеустроительные работы и 17 сентября 2004 г. составлено описание образуемого земельного участка в границах кадастрового квартала №, которое 27 сентября 2004 г. утверждено руководителем межрайонного комитета по землеустройству и земельным ресурсам г. Мценска и Мценского района.
Земельный участок площадью 1000 кв.м. категории земель населенных пунктов по адресу: <адрес>, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера №.
22 января 2013 г. ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» подготовлено техническое описание объекта незавершенного строительства с инвентарным номером №, согласно которому на земельном участке по адресу: <адрес>, возведен жилой дом: фундамент железобетонный ленточный, готовность объекта - 10 %.
Решением мирового судьи судебного участка № 1 г. Мценска и Мценского района Орловской области от 28 октября 2013 г. по гражданскому делу по иску ФИО15. к Управлению по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области, исковые требования ФИО16. удовлетворены, суд признал за ней право собственности на жилой дом (незавершенное строительство) с инвентарным номером № по адресу: <адрес>.
В техническом плане объекта незавершенного строительства, подготовленном 21 августа 2014 г. ГУП Орловской области «Межрегиональное бюро технической инвентаризации» в результате выполнения кадастровых работ, содержатся характеристики объекта. На момент подготовки технического плана площадь объекта составляла 60,3 кв.м., проектируемое назначение - жилое, степень готовности - 10 %, объект расположен в пределах границ земельного участка с кадастровым номером №.
Аналогичная информация содержится в кадастровом паспорте объекта незавершенного строительства - жилого дома по адресу: <адрес>, оформленного и выданного правообладателю 16 декабря 2014 г. филиалом ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» по Орловской области, объекту присвоен кадастровый номер №.
По сведениям Единого государственного реестра недвижимости 15 января 2015 г. ФИО17 зарегистрировала за собой право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером №, местоположение: <адрес>
22 декабря 2015 г. между администрацией города Мценска Орловской области в лице начальника Управления по муниципальному имуществу города Мценска и ФИО18 был заключен договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. сроком на 11 месяцев по указанному выше адресу.
По истечении срока действия данного договора 8 июля 2016 г. администрация города Мценска Орловской области в лице начальника Управления по муниципальному имуществу города Мценска вновь заключила с ФИО19 договор аренды участка сроком на три года с 8 июля 2016 г. по 8 июля 2019 г. включительно.
Не смотря на принятые на себя обязательства, ФИО20. не смогла завершить строительство жилого дома, и в период действия договора аренды произвела отчуждение объекта недвижимого имущества в пользу своей внучки ФИО1
Согласно договору дарения от 28 июня 2019 г. ФИО3 передает в дар, а ФИО1 принимает объект незавершенного строительства по адресу: <адрес> общей площадью застройки 60,3 кв.м., степень готовности - 10 %, с кадастровым номером № расположенный на земельном участке площадью 1000 кв.м. категории земель населенных пунктов разрешенное использование - под индивидуальную жилую застройку, с кадастровым номером №.
21 августа 2019 г. ФИО1 оформила за собой государственную регистрацию права на указанный объект незавершенного строительства, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости.
С целью завершения строительства объекта 13 января 2025 г. ФИО1 обратилась в адрес администрации города Мценска Орловской области с заявлением о предоставлении ей в аренду земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, сроком на три года.
В письме от 21 января 2025 г. № 26.1-19 глава города Мценска сообщил, что в силу положений Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду данного земельного участка без проведения аукциона не представляется возможным.
Как указывалось выше, на испрашиваемом земельном участке находится объект незавершенного строительства (жилой дом) с кадастровым номером №, принадлежащей ФИО1 на праве собственности.
Судом установлено, что орган местного самоуправления с заявлением об изъятии объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев после истечения срока действия предыдущего договора аренды в порядке ст. 239.1. Гражданского кодекса Российской Федерации в суд не обращался.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, не может быть предоставлен в аренду иным лицам и не может являться предметом аукциона.
Поскольку публичный собственник участка не воспользовался правом на обращение в суд по вопросу изъятия объекта незавершенного строительства, то в силу положений п. 2 ч. 5 ст. 39.6. Земельного кодекса Российской Федерации у ФИО1 имеется право на однократное продление срока действия договора аренды без проведения торгов для завершения строительства этого объекта.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить.
Обязать Администрацию города Мценска Орловской области и Управление по муниципальному имуществу города Мценска Орловской области заключить с ФИО1 Дата уроженкой <...> <...>) без проведения торгов договор аренды земельного участка площадью 1000 кв.м. с кадастровым номером № категории земель населенных пунктов, разрешенное использование - под индивидуальную жилую застройку, по адресу: <адрес>, для завершения строительства объекта незавершенного строительства сроком на три года.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Мценский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 30 апреля 2025 г.
Председательствующий Е.В. Журавлева