Решение по делу № 2-484/2025 от 07.04.2025 - о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости.

Дело №2-484/2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Нарткала Урванского района КБР 07 апреля 2025 года

Урванский районный суд Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего – судьи Жилова Х.В.,

при секретаре – ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка для завершения строительства объекта недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился в суд с иском к МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР и просит обязать заключить однократно договор аренды земельного участка общей площадью 928 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, <адрес>.

Исковые требования обоснованы тем, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ответчиком МКУ «Местная администрация г.<адрес> муниципального района КБР» был заключен Договор аренды земельного участка №. Предметом договора была аренда ФИО1 земельного участка общей площадью 928 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, 9х, с кадастровым номером 07:07:0500028:529 на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и истцом ФИО2 был заключен договор купли - продажи объекта незавершенного строительства. Предметом договора являлась продажа объекта незавершенного строительства - а именно: здания автомагазина, общей площадью 50,6 кв.м., с кадастровым номером 07:07:0500028:827, расположенного на земельном участке с кадастровым № по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, 9х. ДД.ММ.ГГГГ на имя главы <адрес> КБР ФИО5 истцом подано заявление о продлении договора аренды земельного участка с кадастровым №, так как истекал срок его действия, однако ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано. ДД.ММ.ГГГГ истец обратился с заявлением в администрацию <адрес> КБР с просьбой о предоставлении однократно в аренду без проведения торгов для завершения строительства, в соответствии с п.п.2 п.5 ст.39.6 ЗК РФ, земельного участка с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, 9х, на котором расположен объект незавершенного строительства находящийся в собственности истца. ДД.ММ.ГГГГ истцу было отказано, в связи с тем, что, местная администрация г.<адрес> проводит мероприятия на предмет наличия объектов незавершенного строительства, соответствия фактического местоположения градостроительным планам земельных участков и принадлежности к частям объектов капитального строительства. ДД.ММ.ГГГГ истцом подано обращение главе МКУ «Местная администрация городского поселения Нарткала Урванского муниципального района КБР» ФИО5 с просьбой заключить договор аренды земельного участка общей площадью 928 кв.м., расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, 9х, с кадастровым № для завершения строительства объекта недвижимости с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, 9х. без проведения торгов, с истцом -ФИО2 ДД.ММ.ГГГГ истец получил очередной отказ, в связи с тем, что конструкции фундаментов выполнены с отступлением от проектного решения. В соответствии с выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ объект недвижимости с кадастровым №, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, 9х. является объектом незавершенного строительства, соответственно, экспертиза документов проведена, регистрацию в государственных органах прошла, объект в виде нежилого здания зарегистрирован. Истец добросовестно оплачивал арендную плату по счетам, выставленным через портал государственных услуг Администрацией <адрес> КБР, кроме того, счета продолжают поступать истцу ежеквартально, в связи с чем, истец полагает, что вышеуказанные отказы администрации г.<адрес> КБР являются незаконными.

Истец ФИО2 в судебное заседание не явился, но предоставил суду ходатайство о рассмотрении гражданского дела без его участия.

Представитель ответчика МКУ «Местная администрация г.<адрес> КБР» в судебное заседание тоже не явился, хотя был извещен о времени и месте рассмотрения гражданского дела надлежащим образом, о причинах неявки суду не сообщил, возражений по заявленным требованиям, а также сведений о своём трудоустройстве и заработной плате, суду не представил.

В соответствии с ч.4 ст. 167 ГПК РФ, суд вправе рассмотреть дело в отсутствие ответчика, извещённого о времени и месте судебного заседания, если он не сообщил суду об уважительных причинах неявки и не просил рассмотреть дело в его отсутствие.

В соответствии с ч.5 ст. 167 ГПК РФ, стороны вправе просить суд о рассмотрении дела в их отсутствие и направлении им копий решения суда.

На основании приведённых норм процессуального права, суд считает возможным рассмотрение гражданского дела без участия сторон.

Исследовав материалы гражданского дела, суд находит иск обоснованным и подлежащим удовлетворению в полном объеме, по следующим основаниям.

Как установлено судом и следует из материалов гражданского дела, на основании протокола рассмотрения заявок на участие в открытом аукционе №А-2 (Лот №) от ДД.ММ.ГГГГ, между МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР и ФИО6 был заключен договор аренды № от ДД.ММ.ГГГГ земельного участка с категорией земель: «земли населенных пунктов», с видом разрешенного использования: «объекты придорожного сервиса», общей площадью 928 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, <адрес>, на срок с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, который как следует из сведений ЕГРН зарегистрирован ДД.ММ.ГГГГ.

ДД.ММ.ГГГГ МКУ «Местная администрация Урванского муниципального района КБР» ФИО6 выдано разрешение на строительство здания автомагазина, назначение: нежилое, одноэтажное, площадь застройки – 50,6 кв.м. на вышеуказанном земельном участке, после чего последний начал строительство здания магазина на земельном участке, в настоящее время магазин строительством не завершен, возведено здание общей площадью 50,6 кв.м., процент готовности – 13%, что следует из технической документации.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и ФИО2 заключен договор купли – продажи объекта незавершенного строительства – здания автомагазина, назначение: нежилое, одноэтажное, площадь застройки – 50,5 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, <адрес>, на основании которого как следует из сведений ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ за ФИО2 зарегистрировано право собственности на указанный объект недвижимости.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР с заявлением о продлении договора аренды вышеуказанного земельного участка, в связи с тем, что ему на праве собственности принадлежит незавершенное строительством здание с кадастровым №.

Письмом МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в продлении договора аренды вышеуказанного земельного участка.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 обратился в МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР с заявлением о предоставлении однократно в аренду вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства здания с кадастровым №.

Письмом МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 сообщено о проведении мероприятий с привлечением ООО «Центр судебных экспертиз, землеустройства и права» по обследованию вышеуказанного земельного участка на предмет наличия объектов незавершенного строительства в целях недопущения земельного законодательства.

ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 вновь обратился в МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР с заявлением о заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства здания с кадастровым №.

Письмом МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО2 отказано в заключении договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов, сроком на 3 года для завершения строительства, так как выполненный объем работ по устройству фундаментов не соответствует проектному решению, как по конфигурации, так и по размерам, конструкции фундаментов выполнены с отступлением от проектного решения.

С 23.06.2014 вступили в силу изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, внесенные Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации"

Согласно пункту 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

На основании подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.

Пунктом 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.

Согласно п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), в случае если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 г. или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст. 39.14 - 39.17 ЗК РФ. Положения этого пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Законом N 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения в ГК РФ, который дополнен ст. 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 33 ст. 34 Закона N 171-ФЗ установлено, что положения ст. 239.1 ГК РФ не распространяются на случаи, если договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключен до дня вступления в силу названного закона (1 марта 2015 г.).

При этом исходя из положений п.6 ст. 239.1 ГК РФ применение положений названной статьи возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после 1 марта 2015 г. на основании п. 21 ст. 3 Закона N 137-ФЗ.

Таким образом, совокупное толкование приведенных норм права позволяет сделать вывод о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, на заключение (пролонгацию) после 1 марта 2015 г. однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке ст. 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Порядок предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Данный порядок предусматривает подачу заявления о предоставлении земельного участка, содержащего исчерпывающий перечень сведений, необходимых для его рассмотрения, а также перечень прилагаемых к нему документов.

В частности, в силу пункта 2 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации к заявлению о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов прилагаются документы, предусмотренные подпунктами 1 и 4 - 6 пункта 2 статьи 39.15 настоящего Кодекса. Предоставление указанных документов не требуется в случае, если указанные документы направлялись в уполномоченный орган с заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка, по итогам рассмотрения которого принято решение о предварительном согласовании предоставления земельного участка.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подп. 8 п. 8 ст. 39.11).

Доводы истца о фактическом строительстве объекта на предоставленном им земельном участке ответчиком не оспорены, подтверждаются представленным суду техническим планом.

По окончании срока договора истец продолжал пользоваться земельным участком, арендодатель против этого не возражал, не заявлял требований об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов, не ставил вопрос об освобождении земельного участка, иным лицам земельный участок не предоставлялся.

Доказательств, свидетельствующих об обратном, в материалах дела не имеется.

Поскольку публичный собственник спорного земельного участка – МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР, не воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объекта незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположен этот объект, как предусмотрено подп.2 п. 5 ст. 39.6 ЗК РФ, у истца имеется право на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этого объекта.

В условиях юридической неопределенности судьбы объекта незавершенного строительства и земельного участка, на котором он расположен, с момента истечения ДД.ММ.ГГГГ срока действия заключенного договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что исковое заявление подлежит удовлетворению.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194–198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР, удовлетворить в полном объеме.

Возложить на МКУ «Местная администрация г.<адрес>» Урванского муниципального района КБР обязанность заключить с ФИО2 однократно договор аренды земельного участка общей площадью 928 кв.м., с кадастровым №, расположенного по адресу: КБР, <адрес>, ул. ФИО4, <адрес>.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда КБР, через Урванский районный суд, в течение одного месяца со дня его вынесения.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья Урванского

районного суда КБР Х.В. Жилов

Решение вступило в законную силу «____»________2025 года.

Судья Урванского

районного суда КБР Х.В. Жилов