Производство № 2-7031/2023
УИД 28RS0004-01-2023-007632-71
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 сентября 2023 года город Благовещенск
Благовещенский городской суд Амурской области в составе:
председательствующего судьи Юрченко О.В.,
при секретаре Грязевой Е.Д.,
с участием истца СД,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску СД к СН о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры,
УСТАНОВИЛ:
СД обратилась в суд с настоящим исковым заявлением к СН, в обоснование указав, что по договору купли-продажи от 20 августа 2018 года она приобрела у ответчика квартиру с кадастровым номером ***, общей площадью 32,8 кв. м, находящуюся по адресу: ***. Стоимость квартиры составила 920 000 рублей, из которых 225 000 рублей были уплачены истцом в момент подписания договора. Денежные средства в размере 408 026 рублей должны были быть перечислены путем направления (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, однако, по причине признания дома авариным, перечислены не были, в связи с чем истцом был оформлен кредит на сумму 400 000 рублей, которая была переведена ею на счет ответчика. Оставшаяся часть денежных средств в сумме 287 000 рублей выплачена истцом ответчику по частям. Несмотря на то, что обязательство, обеспеченное ипотекой, истцом исполнено в полном объеме, что является основанием прекращения залога, ответчик отказывается подать заявление о погашении регистрационной записи об ипотеке, до настоящего времени в ЕГРН зарегистрировано обременение недвижимого имущества, возможности снять которое во внесудебном порядке у истца не имеется.
На основании изложенного истец просит суд прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью 32,8 кв. м, находящейся по адресу: ***
Будучи извещенными о дате, времени и месте судебного заседания, в него не явились ответчик СН, а также представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Амурской области. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд определил рассмотреть дело при данной явке.
В судебном заседании истец СД настаивала на удовлетворении заявленных требований, пояснив об обстоятельствах, изложенных в иске.
Выслушав пояснения истца, изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, 20 августа 2018 года между ОА, действующей по доверенности в интересах СН (Продавец), и СД (Покупатель) заключен договор купли-продажи квартиры, по условиям которого Продавец продал, а Покупатель купил в собственность квартиру общей площадью 32,8 кв. м, расположенную по адресу: ***, с кадастровым номером ***.
Пунктом 3 договора предусмотрены цена и порядок расчета, установлено, что квартира продана за 920 000 рублей, из которых 225 000 рублей были уплачены Покупателем и получены Продавцом в момент заключения договора купли-продажи, 408 026 рублей должны быть перечислены Продавцу не позднее трех месяцев с момента заключения договора за счет средств дополнительных мер государственной поддержки (государственного сертификата МК-4 *** от 24 февраля 2012 года) в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12 декабря 2007 года № 8662 на расчетный счет в отделении Сбербанка России, оставшиеся 286 974 рубля должны быть уплачены Покупателем не позднее 20 августа 2021 года в равных долях ежемесячно не менее 8000 рублей на указанный в договоре счет Продавца или передачей ему наличных средств с получением соответствующей расписки.
В соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
Ипотека в силу закона – это форма ипотеки, которая возникает по обстоятельствам, указанным в законе, вне зависимости от воли и желания сторон.
К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное (п. 2 ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ).
В силу п. 5 ст. 488 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара.
На основании п. 1 ст. 77 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» жилое помещение, приобретенное либо построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение или строительство указанного жилого помещения, находится в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно положениям ст. 11 названного Федерального закона государственная регистрация договора (в случае, если федеральным законом установлено требование о государственной регистрации договора об ипотеке), влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости записи о возникновении ипотеки в силу закона.
Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, или при ипотеке, возникающей в силу закона, возникает с момента государственной регистрации ипотеки.
В п. 2 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ также закреплено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется на основании заявления залогодержателя или залогодателя либо нотариуса, удостоверившего договор, влекущий за собой возникновение ипотеки в силу закона, без уплаты государственной пошлины. Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. При государственной регистрации ипотеки в силу закона внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о залогодержателе осуществляется на основании договора, из которого возникло обеспечиваемое ипотекой обязательство.
Как следует из материалов регистрационного дела на квартиру с кадастровым номером ***, государственная регистрация права собственности СД произведена Управлением Росреестра по Амурской области 28 августа 2018 года.
Также видно, что 28 августа 2018 года в ЕГРН зарегистрировано ограничение прав и обременение объекта недвижимости в отношении квартиры № ***, расположенной по адресу: ***, в виде ипотеки в силу закона, номер регистрации № ***-28/001/2018-3.
Статьей 352 ГК РФ предусмотрено, что залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.
В силу положений ст. 408 ГК РФ надлежащее исполнение прекращает обязательство.
В судебном заседании установлено, подтверждается распиской, и участвующими в деле лицами не оспаривалось, что в момент заключения договора купли-продажи квартиры от 20 августа 2018 года СД оплатила СН 225 000 рублей в счет стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
Вступившим в законную силу решением Благовещенского городского суда от 28 июля 2020 года по гражданскому делу № 2-3644/2020 СН отказано в удовлетворении исковых требований к СД о расторжении договора купли-продажи квартиры от 20 августа 2018 года со ссылкой на неисполнение последней обязанности по перечислению денежных средств по нему, наличие задолженности.
Принимая такое решение, суд исходил из того, что Управление пенсионного фонда РФ отказало СД в предоставлении денежных средств в сумме 408 026 рублей за счет средств материнского (семейного) капитала на покупку спорного недвижимого имущества по причине нахождения приобретенной квартиры в реестре аварийного жилищного фонда Амурской области, однако, в период после совершения сделки СД добросовестно осуществляла выплаты по договору путем передачи наличными и перечисления денежных средств на счет представителя СГ по доверенности – ОА
В материалы настоящего гражданского дела стороной истца также представлены расписки о получении ОА денежных средств за квартиру на общую сумму 74 000 рублей, приходный кассовый ордер от 30 апреля 2020 года на сумму 400 000 рублей, приходный кассовый ордер от 7 октября 2020 года на сумму 81 000 рублей, а также выписка по счету ПАО Сбербанк, свидетельствующая о перечислении истцом на счет ОА денежных средств в общей сумме 145 000 рублей.
Таким образом, установлено, что денежные средства за проданный объект недвижимости ответчику переданы в полном объеме, обязательство покупателя перед СГ, предусмотренное п. 3 договора купли-продажи квартиры от 20 августа 2018 года, прекращено его исполнением (п. 1 ст. 408 ГК РФ), что в силу закона влечет за собой прекращение обеспечения в виде залога.
В соответствии с ч. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя.
Из представленной в материалы дела выписки из ЕГРН усматривается, что ограничение прав и обременение объекта недвижимости с кадастровым номером *** в виде ипотеки в силу закона установлено в пользу СН, который, как следует из доводов истца и не оспорено ответчиком, уклоняется от подачи совместного заявления о погашении соответствующей регистрационной записи в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
В силу абз. 9 п. 1 ст. 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» регистрационная запись об ипотеке может быть погашена по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном данной статьей.
В абз. 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случаях, когда запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими. Ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение (п. 53).
Ввиду того, что в рассматриваемом случае запись об ипотеке, возникшей в силу закона, не может быть погашена в отсутствие заявления залогодержателя, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, по причине уклонения последнего, при этом запись в ЕГРН об ограничении прав и обременении принадлежащего истцу объекта недвижимости нарушает право СД, суд приходит к выводу, что ею правильно определен способ защиты нарушенного права, и, исходя из установленных по делу обстоятельств исполнения истцом обеспеченных ипотекой обязательств по договору купли-продажи от 20 августа 2018 года, принимая отсутствие возражений со стороны ответчика относительно погашения записи об ипотеки в силу закона, находит заявленные истцом требования к ответчику СН обоснованными и подлежащими удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования СД к СН о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры – удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в отношении квартиры с кадастровым номером ***, общей площадью 32,8 кв. м, находящейся по адресу: ***
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Амурский областной суд через Благовещенский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья О.В. Юрченко
Решение в окончательной форме составлено 11 октября 2023 года