дело № 2-841/2023
58RS0005-01-2023-000851-17
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
с. Бессоновка 14 декабря 2023 года
Бессоновский районный суд Пензенской области в составе председательствующего судьи Гусаровой Е.В.,
при секретаре Михотиной И.Ф.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Доступное жилье» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
Истцы обратились в суд с указанным исковым заявлением, в котором ссылаются на следующие обстоятельства:
07 июня 2023 года между истцами и ООО «Специализированный застройщик «Доступное жилье» был заключен договор аренды двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес> Пунктом 1.2 договора определен срок аренды с 07 июня 2023 года по 01 июля 2023 года, пунктом 3.1 определен размер арендной платы в размере 10 000 рублей.
Истцы в момент подписания данного договора находились в тяжелом психоэмоциональном положении из-за оказываемого давления со стороны ответчика, основанного на том факте, что истцов выселяли из квартиры, и им негде было находиться и проживать, члены семьи, совместно проживающие с истцами, были также не устроены.
Позднее они обнаружили в договоре аренды положения об отсутствии претензий истцов по уплаченным денежным средствам в рамках иного договора с иным предметом, но под видом платежа за пользование квартирой за предыдущие периоды времени.
Денежные средства, которые ответчик таким образом списал, были уплачены в рамках договоров участия в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года и предварительного договора купли-продажи от 09 января 2018 года, что никак не может являться оплатой пользования квартирой в рамках договора аренды.
Полагают, что п. 6.1. и 6.2 договора аренды являются ничтожными.
Просили суд признать ничтожными п.6.1 и 6.2 договора аренды квартиры, заключенного с ответчиком 07 июня 2023 года.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Истец ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещена своевременно и надлежащим образом.
Представитель истца ФИО2 – ФИО3 в судебном заседании поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить. указал, что ГПК РФ содержит запрет на отказ от права на обращение в суд, в связи с чем, положения п. 6.1. и 6.2. договора аренды являются ничтожными.
Генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «Доступное жилье» ФИО4 в судебном заседании возражал против удовлетворения исковых требований. Указал, что в договоре аренды все существенные условия были соблюдены. 27 февраля 2015 года между ООО «Специализированный застройщик «Доступное жилье» и ФИО1 и ФИО5 был заключен договор долевого участия на покупку квартиры №, расположенную в <адрес>. 29 марта 2016 года ФИО1 вступает в собственность на квартиру на основании акта приема-передачи квартиры от 01 декабря 2015 года с обременением в пользу ООО «Доступное Жилье». 05 августа 2016 года ООО «Доступное Жилье» направило уведомление о невыполнении обязанности по договору. 07 сентября 2016 года ООО «Доступное Жилье» направило уведомление о расторжении договора об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года. 08 сентября 2017 года было вынесено решение Первым Арбитражным Учреждением об удовлетворении исковых требований ООО «Доступное Жилье» и признании за ООО «Доступное Жилье» права собственности на квартиру №, расположенную в <адрес> 25 сентября 2017 года вынесено определение Первомайского районного суда г.Пензы о выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения Первого Арбитражного Учреждения. 26 октября 2017 года истец вступил в собственность на квартиру №, расположенную в <адрес>, в адрес ФИО1 было направлено письмо об освобождении квартиры от проживания и регистрации. 09 января 2018 года был заключен предварительный договор купли-продажи между ООО «Доступное Жилье» и ФИО2 о намерении продать покупателю квартиру №, расположенную в <адрес>. Стоимость квартиры по договору составляла 2 132 715 руб., срок оплаты до 31 января 2021 года ежемесячно равными долями по 56 464 руб. Данный договор исполнен не был. Денежные средства, указанные в договоре аренды, это денежные средства, которые истцы должны выплатить за пользование квартирой в период, когда прав на это у них не было. Стоимость аренды определена приблизительно в размере 10000 руб. Ранее2022 года он не обращался с вопросом о выселении истцов, так как в данной ситуации ему их было жалко. Против проживания истцов в спорной квартире до 2021 года он не возражал.
Суд считает возможным рассмотреть настоящее дело в отсутствие не явившихся лиц.
Выслушав стороны, исследовав доказательства, находящиеся в материалах дела, оценив все в совокупности, суд приходит к следующему:
В силу ч.2 ст.1 Гражданского кодекса РФ, граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права на своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В силу ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключение договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса РФ).
Согласно ст.432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор может быть заключен посредством направления оферты (предложения заключить договор): одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (п.2 ст.432 Гражданского кодекса РФ).
Согласно положениям ст. ст. 16, 17 Закона о защите прав потребителей, защита прав потребителей осуществляется судом. Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Данные положения, как неоднократно отмечал в своих решениях Конституционный Суд Российской Федерации, приняты в развитие положения ст. 15 (ч. 2) Конституции Российской Федерации об обязанности граждан и их объединений соблюдать Конституцию Российской Федерации и законы, и направлены на защиту прав потребителей как экономически более слабой и зависимой стороны в гражданско-правовых отношениях с организациями и индивидуальными предпринимателями.
Согласно абз. 2 п. 74 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Ничтожными являются условия сделки, при совершении которой был нарушен явно выраженный законодательный запрет ограничения прав потребителей (п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»).
В силу пункта 1 статьи 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
В силу пп. 13 п. 2 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают потребителя в средствах и способах защиты нарушенных прав.
Часть 2 статьи 3 ГПК РФ предусматривает, что отказ от права на обращение в суд недействителен.
Судом установлено, что 27 февраля 2015 года между ООО «Доступное жилье», именуемое в дальнейшем «Застройщик», с одной стороны и ФИО1, ФИО5, именуемыми в дальнейшем «долевики» с другой стороны был заключен договор об участии в долевом строительстве жилья, согласно которому застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами или с привлечением других лиц построить пятисекционный пятиэтажный панельный дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод к эксплуатацию указанного объекта передать долевикам, расположенную на 3-м этаже двухкомнатную квартиру№ площадью без учета лоджии 56,6 кв.м., в том числе жилой 34,1 кв.м., площадь лоджии 3,3 кв.м.
Согласно акту приема-передачи квартиры к договору об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года ФИО1, действующая от своего имени и от имени ФИО5, приняла, а ООО «Доступное жилье» передал двухкомнатную квартиру № общей площадью 57,2 кв.м., в том числе жилой 34,2 кв.м. без учета лоджии 3,9 кв.м., расположенную на 3-м этаже в пятисекционном пятиэтажном панельном доме, расположенном по адресу: <адрес> Квартира передается в равных долях по ? доли каждому. Окончательная сумма за строительство жилья составляет 1820 000 рублей. Неоплаченный остаток долевик обязуется оплатить согласно договору участия в долевом строительстве от 27 февраля 2015 года в срок до 31 декабря 2015 года. Квартира находится в залоге у ООО «Доступное жилье» до полной оплаты.
05 августа 2016 года ответчиком в адрес истца ФИО1 было направлено уведомление с требованием оплатить сумму по договору об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года в размере 1420 000 рублей.
07 сентября 2016 года в адрес ФИО1 ООО «Доступное жилье» было направлено уведомление о расторжении договора об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года в одностороннем порядке в связи с неоплатой стоимости квартиры.
Решением Первого Арбитражного учреждения от 08 сентября 2017 года по делу № по заявлению ООО «Доступное жилье» к ФИО1, действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетнего ребенка С.Д.А., о расторжении договора об участии в долевом строительстве жилья и признании права собственности, расторгнут договор об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года, за ООО «Доступное жилье» признано право собственности на квартиру под №, расположенную в <адрес>
Решением Первомайского районного суда г.Пензы от 17 марта 2022 года по делу №2-377/2022 ФИО1, ФИО2, ФИО6, С.А.Б., С.Д.А. признаны прекратившими право пользования жилым помещением по адресу: <адрес> и выселены из квартиры по указанному адресу.
Определением Первого кассационного суда общей юрисдикции от 18 января 2023 года №88-481/2023 решение Первомайского районного суда г.Пензы от 17 марта 2022 года, апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Пензенского областного суда от 23 августа 2022 года оставлены без изменения.
Из материалов дела следует, что 09 января 2018 года между ООО «Доступное жилье», именуемое в дальнейшем «продавец», с одной стороны и ФИО2, именуемой в дальнейшем «покупатель» с другой стороны был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, состоящей из двух жилых комнат общей площадью 57,2 кв.м., в том числе жилой 34,2 кв.м. без учета лоджии 3,9 кв.м., расположенной на 3-м этаже пятиэтажного панельного дома по адресу: <адрес>.
Согласно п.2 указанная квартира принадлежит продавцу на праве собственности на основании Решения Первого Арбитражного учреждения от 08 сентября 2017 года, о чем свидетельствует запись в ЕГРН № от ДД.ММ.ГГГГ.
Стоимость квартиры составляет 2132715 руб. Покупатель обязуется оплатить стоимость квартиры в следующем порядке: 100 000 рублей в срок до 10 февраля 2018 года; оставшуюся сумму в размере 2032715 руб. ежемесячно равными долями по 56464 руб. в срок до 31 января 2021 года (п.3 договора).
Согласно п.12 договора срок заключения основного договора купли-продажи до 28 февраля 2021 года.
В судебном заседании установлено и не оспаривалось сторонами, что основной договор между ФИО2 и ООО «Доступное жилье» заключен не был.
07 июня 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Доступное Жилье» в лице заместителя генерального директора ФИО7, именуемым в дальнейшем «арендодатель», с одной стороны, и ФИО1, ФИО2, именуемыми в дальнейшем «наниматель», с другой стороны, заключен договор аренды квартиры №б/н, согласно которому арендодатель предоставляет, а наниматель получает во временное пользование (аренду) двухкомнатную квартиру, расположенную по адресу: <адрес> (л.д.<данные изъяты>).
Факт заключения данного договора сторонами не оспаривался.
Согласно п.1.2. договора срок аренды определяется с 07 июня 2023 года по 01 июля 2023 года, без возможности продления срока аренды.
Передаваемая в аренду квартира используется нанимателем только для проживания без права сдачи ее в субаренду. В квартире будут проживать: ФИО1, ФИО2, С.Г.М., С.А.Б., С.Д.А. Наниматель обязуется снять с регистрационного учета ФИО1, ФИО2, С.Г.М., С.А.Б., С.Д.А. в срок до 01 июля 2023 года (п.1.3. договора).
За передаваемую квартиру нанимателем уплачивается 10000 руб. (п. 3.1 договора).
Согласно п.6.1 договора аренды ФИО1 не имеет претензии по возврату денежной суммы, оплаченной по договору об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года. Договор расторгнут 08 сентября 2017 года. Данная сумма засчитывается в счет оплаты пользования квартирой номер № по <адрес> с 08 сентября 2017 года по дату заключения договора.
Согласно п.6.2 договора ФИО2 не имеет претензии по возврату денежной суммы, оплаченной по предварительному договору купли-продажи от 09 января 2018 года. Дата окончания действия договора: 31 января 2021 года. Данная сумма засчитывается в счет оплаты пользования квартирой № по <адрес> по дату заключения договора.
Обращаясь в суд, истцы указали на то, что формулировка отказа от претензий, поименованная в п.6.1 и 6.2 договора аренды является фактическим отказом от права истцов на обращение в суд, а данный отказ ничтожен в силу закона.
В силу ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов (ч. 1); отказ от права на обращение в суд недействителен (ч. 2).
В соответствии со ст.12 ГК РФ защита гражданских прав осуществляется путем, в том числе пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения.
Иным образом защитить свои права, иначе как в судебном порядке, истцы не имеют возможности.
Из приведенных выше норм права и разъяснений по их применению следует, что условия договора, ущемляющие права потребителя, являются ничтожными.
В данном случае, условия пунктов 6.1, 6.2 договора аренды от 07 июня 2023 года, заключенного между истцами и ответчиком, из буквального толкования которых следует отказ ФИО1 и ФИО2 о взыскании денежных средств, уплаченных по иным договорам, а именно по договору об участии в долевом строительстве жилья от 27 февраля 2015 года, и по предварительному договору купли-продажи от 09 января 2018 года, соответственно, противоречат положениям указанных правовых норм.
Таким образом, являясь заинтересованными лицами, истцы обладают субъективным правом на обращение за судебной защитой своих законных интересов в случае, если считают данные интересы нарушенными, в связи с чем, п.6.1 и 6.2 договора аренды квартиры №б/н от 07 июня 2023 года, содержащие фактически отказ истцов от предъявления требований по возврату денежных средств, являются ничтожными и не влекут правовых последствий.
Доводы стороны ответчика о том, что данные денежные средства являются платой за пользование квартирой в период, предшествующий заключению договора аренды, суд не принимает во внимание, поскольку, какие-либо договорные отношения по пользованию квартирой до 07 июня 2023 года между истцами и ответчиком отсутствовали, стоимость пользования квартирой сторонами не согласовывалась. В связи с чем, засчитать данную сумму в счет оплаты пользованием квартирой, невозможно.
При таких обстоятельствах, требования истцов являются законными и обоснованными и подлежат удовлетворению. Пункты 6.1 и 6.2 договора аренды квартиры, заключенного 07 июня 2023 года, подлежат признанию недействительными в силу их ничтожности.
На основании изложенного и руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1, ФИО2 к ООО «Специализированный застройщик «Доступное жилье» о защите прав потребителей удовлетворить.
Признать п.6.1 и 6.2 договора аренды квартиры, заключенного 07 июня 2023 года между ООО «Специализированный застройщик «Доступное Жилье» в лице заместителя генерального директора ФИО7 и ФИО1, ФИО2, недействительными.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Пензенский областной суд через Бессоновский районный суд Пензенской области в течение месяца с даты изготовления мотивированного текста судебного решения, которое изготовлено 21 декабря 2023 года.
Судья Е.В. Гусарова