УИН 61RS0025-01-2022-001914-42

Дело №2-99/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 февраля 2023г. п. Весёлый

Судья Багаевского районного суда Ростовской области: Васильев А.А.

с участием адвоката Суворовой И.В.

при помощнике судьи: Кирееве А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению главы КФХ «Леонид и К» ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Управление Росреестра по Ростовской области об обязании заключить договор аренды, взыскании денежных средств

по встречному исковому заявлению ФИО2 к главе КФХ «Леонид и К» ФИО1 о взыскании задолженности, процентов, суд

УСТАНОВИЛ:

Глава КФХ «Леонид и К» ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением к Пак М.М., ссылаясь на то, что она является собственником земельных участков с КН №, №, что подтверждается выписками ЕГРН от 22-23.06.2022г. Участки не имеют никаких ограничений, обременении правами иных лиц.

24.09.2021г. между сторонами был заключен договор аренды данных земельных участков сроком на 11 месяцев (с 27.09.2021г. по 27.08.2022г.).

Также 27.09.2021г. между сторонами был заключен предварительный договор аренды данных земельных участков, по условиям которого стороны обязались заключить в срок до 31.01.2022г. основной договор аренды.

В рамках заключенного 24.09.2021г. между истцом и ответчиком договора аренды, истцом произведены сельскохозяйственные работы урожая 2022 сельскохозяйственного года на участках, в виде сева озимой пшеницы, проведению всех необходимых агрономических, агротехнических работ.

Ввиду того, что в срок, установленный п. 2.5 предварительного договора аренды от 27.09.2021г. до 31.01.2022г. Пак М.М. не был заключен с истцом основной договор аренды участков, истец 07.02.2022г. направил в адрес Пак М.М. для заключения три экземпляра основного договора аренды земельных участков от 04.02.2022г., полученные последней 08.02.2022г., что подтверждается (кассовым чеком отправки от 07.02.2022г., описью вложения от 07.02.2022г., уведомлениями о вручении, отчётом об отслеживании).

Вместо заключения с истцом основного договора аренды участков, 07.02.2022г. Пак М.И. направила в адрес истца уведомление о прекращении действия договора аренды от 24.09.2021г. в связи с его якобы ничтожностью. Указанное уведомление получено истцом 03.03.2022г., что подтверждается (отчетом об отслеживании).

Состоявшаяся между сторонами 21.02.2022г. встреча по поводу урегулирования вопроса о заключении основного договора аренды, по причине категорического нежелания Пак М.М., не привела к заключению основного договора аренды между сторонами.

В период с 27.09.2021г. по 27.08.2022г. истец является законным арендатором участков по договору аренды от 24.09.2021г., имеет право на использование участков в сельскохозяйственном производстве, имеет право собственности на урожай.

В период с 27.09.2021 г. по 31.01.2022 г., а также вплоть до 25.02.2022г. согласно предварительному договору аренды участков от 27.09.2021г. истец и ответчик обязаны были заключить основной договора аренды участков.

В период с 26.02.2021 г. по настоящее время, согласно предварительному договору аренды участков от 27.09.2021г. истец вправе в судебном порядке требовать понуждения Пак М.М. заключить основной договор аренды участков, государственной регистрации основного договора аренды участков.

Пак М.М. не были исполнены обязательства по предварительному договору аренды о заключении в срок до 31.01.2022г., по 25.02.2022г. основного договора аренды.

Указанный предварительный договор не признан недействительным, не расторгнут в судебном порядке, не расторгнут по соглашению сторон, существенных нарушений предварительного договора аренды истцом не допущено.

По условиям предварительного договора аренды земельных участков от 27.09.2021г. ответчик обязался заключить основной договор аренды участков (п.1, 2.1, 2.5 предварительного договора) на условиях, указанных в п.2 предварительного договора в срок до 31.01.2022 г., ответчик также обязался в случае, если основной договор аренды участков не будет подписан до 31.01.2022г. провести встречу (переговоры) 21.02.2022г.

Однако ответчиком произведено существенное нарушение его обязательств по предварительному договору - в срок до 31.01.2022г. ответчик не заключил с истцом основной договор аренды участков на условиях, указанных в п.2 предварительного договора; ответчик фактически уклонялся от проведения встречи (переговоров) 21.02.2022г. по вопросу заключения основного договора аренды.

Уведомлением от 24.06.2022г. ответчик известил истца о том, что она отзывает ранее направленное извещение от 07.02.2022г. о прекращении действия договора аренды от 24.09.2021г., считает договор аренды от 24.09.2021г. действующим и просит истца выплатить арендную плату по договору аренды.

Истцом ответчику выплачена арендная плата по договору аренды в размере 150.000 руб. (платежное поручение № от 23.07.2022г.).

Ввиду отсутствия действий ответчика по прекращению договора аренды по истечению срока его действия, договор аренды с 22.08.2022г. действует на неопределенный срок (статьи 610,621 ГК РФ).

В рамках действия договора аренды на неопределенный срок, истцом начат новый сельскохозяйственный цикл по выращиванию урожая сельхозкультур 2023 сельскохозяйственного года, произведены соответствующие агрономические и агротехнические работы, произведены прямые затраты.

Норма п.3.1 предварительного договора аренды от 27.09.2021г., предусматривает, в случае уклонения ответчика от заключения с истцом основного договора аренды участков, возмещение ответчиком убытков в пользу истца в размере 2-кратной стоимости арендной платы, то есть 300.000 рублей (п.2.2 предварительного договора).

Норма п.3.2 предварительного договора аренды от 27.09.2021г. предусматривает, что в случае уклонения ответчика от заключения с истцом основного договора аренды участков, обращение истца в суд с иском о понуждении ответчика к заключению основного договора.

Просит суд вынести решение об обязании ответчика заключить с истцом основной договор аренды, о государственной регистрации основного договора аренды земельных участков КН 61:06:0600011:1051 и КН 61:06:0600011:1050, заключенного между сторонами на условиях подробно изложенных в просительной части иска.

Также просит суд взыскать с Пак М.М. убытки в размере 2-кратной стоимости арендной платы в сумме 300.000 рублей и уплаченную им государственную пошлину по делу.

В начальной стадии судебного разбирательства от Пак М.М. поступило встречное исковое заявление к главе КФХ «Леонид и К» ФИО1, в котором она ссылается на то, что 24.09.2021 года между Пак М.М. и КФХ «Леонид и К», главой которого является ФИО1 был заключен договор аренды № № двух земельных участков сельскохозяйственного назначения площадью 76000 кв.м. и 424000 кв.м., с КН №, №.

По условиям указанного договора ФИО1 получил в аренду данные земельные участки, на которых он в период действия договора осуществлял хозяйственную деятельность и, обязался в срок до 15 ноября 2021 года, выплатить истцу арендную плату в размере 150.000 рублей.

Пак М.М. свои обязанности по договору аренды от 24.09.2021г. выполнила в полном объеме.

В соответствии с пунктом 3.1 и 3.1.2 договора, арендная плата по договору за данные земельные участки производится в виде денежной выплаты, размер которой состоит из: 150 000 руб., размера земельного налога, начисленного налоговыми органами на переданные в аренду по договору земельные участки в соответствии с требованиями действующего законодательства РФ для уплаты арендодателем в текущем году, размера НДФЛ, начисленного налоговым органом на доходы арендодателя полученные по договору.

Таким образом, по состоянию на 15.11.2021 года, то есть на дату исполнения обязательства по выплате, у ответчика имелась задолженность в размере 150.000 рублей, а остальные выплаты, были урегулированы истцом и ответчиком по письменной договоренности, в результате которой, в рамках ст. 421 ГК РФ ответчиком 24.11.2021г., были взяты на себя дополнительные обязательства по выплате истцу до 15.12.2021 года денежных средств в размере 250.000 рублей, что подтверждается собственноручно написанной ответчиком распиской.

Денежные обязательства в размере 250.000 рублей включают в себя - сумму земельного налога (п. 3.1 договора), НДФЛ (п. 3.1.2 договора), уровень рыночной величины арендной платы, уровень инфляции и спроса, прогноз роста цен на сельскохозяйственную продукцию.

Согласно отчету об оценке № № от 15.06.2022г., выполненного ООО «Бюро оценки», рыночная величина арендной платы земель из состава земель сельскохозяйственного назначения, для сельскохозяйственного производства в год, составляет: для участка площадью 76000 кв.м. с кадастровым номером № – 167.924,28 руб.; для участка площадью 424000 кв.м., с кадастровым номером № – 806.695,05руб.

Как видно из отчета размер годовой арендной платы, отраженный в договоре аренды в несколько раз ниже её фактической рыночной стоимости.

Вместе с тем, ответчиком не выполняются и эти сниженные и приемлемые для него условия договора по внесению арендной платы.

В частности, на претензию, направленную в адрес ФИО1 01.06.2022г. о выплате задолженности в размере 400.000 рублей, истец получил ответ, в соответствии с которым он не отрицает свою задолженность, но ставит выплату в зависимость от условий, не предусмотренных договором, что свидетельствует о подтверждении ответчиком факта наличия у него задолженности перед истцом в размере 400.000 рублей на момент направления ответа.

Истцом выполнены все заявленные ответчиком в порядке досудебного урегулирования спора условия, о чём 24.06.2022г. ФИО1 направлено уведомление (копия прилагается). Ответ на уведомление до настоящего времени Пак М.М. не получен.

В настоящий момент ФИО1 не выполняет обязательства по выплате Пак М.М. денежных средств в размере 250.000 рублей, а также процентов за пользование чужими денежными средствами в порядке ст. 395 ГК РФ, в связи, с чем она вынуждена обратиться за защитой своих прав в суд с настоящим исковым заявлением.

Таким образом, арендная плата по договору, за все время использования двух земельных участков -11 месяцев, в два раза меньше величины рыночной стоимости и, с учетом обязательств по расписке, составляет сумму равную 400.000 рублям, из которых, время исполнения обязательства по уплате долга в размере 150.000 рублей истекло 16 ноября 2021г., согласно п. 3.2 договора, а время исполнения обязательства по уплате долга в размере 250.000 рублей истекло 15.12.2021 г., что также зафиксировано и подтверждено распиской от 24 ноября 2021г.

Просит суд взыскать с главы КФХ «Леонид и К» ФИО1 в свою пользу задолженность в размере 250.000 рублей, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 41080,13 рублей 9согласно приложению в иске), государственную пошлину в размере 6.110,8 рублей.

В судебном заседании ФИО1 доводы своего искового заявления поддержал, пояснив, что в целом иск исчерпывающий, Пак М.М. не заключила с ним основной договор аренды, однако в предварительном договоре обязалась это сделать. Со встречным иском не согласен, так как ни он не брал денег взаймы у Пак М.М., ни она у него. Он хотел лишь продлить арендные отношения, поэтому предлагал различные варианты.

Пак М.М. и её представитель - адвокат Суворова И.В., каждый в отдельности, не согласились с исковыми требованиями по основаниям, изложенным в письменном отзыве (л.д.56-60), пояснив, что ФИО1 обратился в суд с данным иском в нарушение пресекательных сроков, предварительный договор не соответствует действующему законодательству. Свой встречный иск поддержали, пояснив, что арендная плата по договору аренды от 24.09.2021г. была сторонами уточнена в устном порядке, о чём ответчик написал собственноручную расписку. Кроме того, он пользовался чужими денежными средствами не выплатив арендную плату в установленном договоре срок.

Выслушав стороны, представителя Пак М.М., изучив материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.

Судом установлено и не оспаривается сторонами, что 24.09.2021г. был заключен договор аренды земельных участков КН № и № сроком на 11 месяцев с 27.09.2021 г. по 27.08.2022 г.

27.09.2021г. был заключен предварительный договор аренды земельных участков КН № и №, по условиям которого стороны обязались заключить в срок до 31.01.2022г. основной договор аренды. Настоящий договор вступает в силу с момента подписания его сторонами и действует до 25.02.2022г. включительно (п.2.5,6.1 предварительного договора).

Согласно пунктам 1-3 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

В силу п. 4. ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В соответствии с п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно п. 6 ст. 429 ГК РФ, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

При заключении предварительного договора у договаривающихся сторон согласно статье 429 ГК РФ возникает обязанность заключить сделку, в том числе сделку по отчуждению имущества, на условиях, оговоренных в предварительном соглашении.

Использование юридической конструкции предварительного договора передачи имущества, как правило, имеет своей целью юридически связать стороны еще до того, как у контрагента появится право на необходимую для исполнения вещь, с тем, чтобы в установленный им срок восполнить отсутствие условия, необходимого для заключения основного договора.

На основании пункта 5 статьи 429, пункта 4 статьи 445 ГК РФ уклонение стороны, заключившей предварительный договор, от заключения основного договора, является основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Таким образом, предварительный и основной договоры являются взаимосвязанными сделками, последовательное совершение которых направлено на отчуждение имущества. При заключении предварительного договора уже выражена воля на отчуждение имущества, которая связывает стороны договора, в связи, с чем последующее уклонение одной из сторон от заключения основного договора может являться основанием для понуждения к заключению договора в судебном порядке.

Предварительный договор от 27.09.2021г. не соответствует вышеуказанным нормам закона, так как он не содержит условий основного договора, его пункты имеют противоречивые и взаимоисключающие положения, его текст содержит неоговоренную ссылку на договор купли-продажи, в своем тексте он имеет противоречивые сроки, а кроме того требования ФИО1 заявлены за истечением 6 месячного срока, предусмотренного ст.ст. 445-446 ГК РФ (окончание действия договора 25.02.2022г., обращение в суд 20.12.2022г.)

Судом установлено, что до 31.01.2022г. ни одна из сторон не направила другой стороне проект договора (предложение), ввиду чего предварительный договор прекратил свое действие 25.02.2022г. (л.д.25-26).

О нарушении своего права истец узнал 01.02.2022г., так как до 31.01.2022г. не исполнен п.2.5 предварительного договора, однако действия по заключению основного договора предпринял лишь 7.02.2022г., направив ответчику три копии договора, которые не были обусловлены предварительным договором.

Его доводы относительно того, что предварительный договор заключен с целью реализации «нового» договора аренды, а не договора от 24.09.2021г. за № № противоречат пояснениям сторон в суде, из которых следует, что заключение данного предварительного договора преследовало своей целью продлить арендные отношения с Пак М.М. обусловленные именно договором от 24.09.2021г., но истец был не против выкупа данных двух земельных участков, но не сговорились по цене.

В отношении встречного искового заявления судом установлено следующее.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды от 24.09.2021г., арендатор уплачивает арендную плату в сроки с 15 августа по 15 ноября текущего года, то есть оплата должна была осуществиться не позднее 15.11.2021г. (л.д.24).

Истцом арендная плата была оплачена лишь в 23.07.2022г. (л.д.10), просрочка исполнения договора аренды установлена. То есть, незаконное пользование чужими денежными средствами ФИО1 в размере невыплаченной своевременно арендной платы в размере 150.000 рублей составило период с 16.11.2021г. по 22.07.2022г.

В силу ст.395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.

Ссылки Пак М.М. на расписку ФИО1, которую он выдал ей, так как они устно договорились об иной цене арендных платежей по договору от 24.09.2021г., суд отклоняет по следующим основаниям.

В силу ст.452 ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Пак М.М. пояснила суду, что никаких денег она ФИО3 не передавала, от него денег, свыше установленных договором, не получала. ФИО1 пояснил, что он написал данную расписку, скорее всего в целях последующего выкупа земельных участков.

Стороны также пояснили, что дополнительного соглашения в письменном виде к договору аренды от 24.09.2021г. они не заключали, арендную плату, установленную данным договором, не изменяли в установленном законом порядке.

В силу ст. 812 ГК РФ заемщик вправе доказывать, что предмет договора займа в действительности не поступил в его распоряжение или поступил не полностью (оспаривание займа по безденежности).

Таким образом, данная расписка не относима ни к арендным отношениям, ни к заемным и является безденежной. Кроме того, она не содержит существенного условия – в связи, с чем она выдана.

Доводы ФИО1 о том, что согласно сложившейся практике арендная плата выплачивается после проведения уборки и окончания с/х работ, судом приняты, быть не могут, так как в соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Из переписки сторон следует, что Пак М.М. уведомляла ФИО1 о ненадлежащем исполнении договорных обязательств, связанных с неуплатой арендных платежей (л.д.8-9). О прекращении арендных отношений ФИО1 уведомлен письмом от 24.06.2022, в связи, с чем его доводы о продолжении арендных отношений, связанных с договором аренды от 24.09.2021г. №№, неуместны (л.д.74).

Таким образом, исковые требования ФИО1 подлежат отклонению в полном объёме заявленных требований, а встречные исковые требования Пак М.М. подлежат удовлетворению частично, так как с ФИО1 подлежит взысканию сумма неправомерного удержания денежных средств, которая составит 12.269,18 рублей (согласно калькулятору Интернет ресурса).

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ «Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы...».

Суд полагает, что с ФИО1 в пользу Пак М.М. подлежат взысканию судебные расходы на сумму удовлетворенных в её пользу исковых требований в размере 490,77 рублей.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований главы КФХ «Леонид и К» ФИО1 к ФИО2, третье лицо: Управление Росреестра по Ростовской области об обязании заключить договор аренды, взыскании денежных средств – отказать.

Встречное исковое заявление ФИО2 к главе КФХ «Леонид и К» ФИО1 о взыскании задолженности, процентов - удовлетворить частично.

Взыскать с главы КФХ «Леонид и К» ФИО1 (ИНН №) в пользу ФИО2 (СНИЛС №) проценты за просрочку срока выполнения обязательства в размере 12.269,18 рублей, а также государственную пошлину в размере 490,77 рублей. В остальной части встречного искового заявления ФИО2 – отказать.

Решение может быть обжаловано сторонами в Ростовский областной суд через Багаевский районный суд Ростовской области в течение 1 месяца.

Мотивированный текст решения изготовлен 20.02.2023г.

Судья: