Гражданское дело № 2-1468/2025
УИД 68RS0002-01-2025-001871-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
01 октября 2025 года г.Тамбов
Ленинский районный суд г.Тамбова в составе:
судьи Авдеевой Н.Ю.,
при секретаре судебного заседания Куликовой М.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, АО «ДОМ.РФ» о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применения последствия недействительности
сделок, прекращении права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, ФИО3, о признании договора купли-продажи жилого помещения недействительными, применить последствия недействительности сделок, о прекращении права собственности, указав в обоснование требований, что в соответствии с договором купли-продажи от 05.05.2006г. ФИО2 продала, а ФИО3 купил жилое помещение, расположенное по адресу <...>. Согласно п.1.3договора купли-продажи квартира продана по цене 2 млн. руб., считал, что данная сделка является недействительной.
09.04.1996г. Администрацией Ленинского района г.Тамбова был выдан ордер на жилое помещение №3154 ФИО2 на семью из трех человек на право занятия жилого помещения по адресу: *** на состав семьи: ФИО2, ФИО1, ФИО6(сын). 21.03.2003 г. ФИО2 обратилась в бюро технической инвентаризации и приватизации жилого фонда с заявлением о передаче ей в собственность вышеуказанной квартиры. Истец и его сын от права бесплатной приватизации на квартиру отказались в пользу ФИО2 Впоследствии данное право истец также не использовал, что подтверждается архивной справкой.
17.04.2003 г. был заключен договор о безвозмездной передаче жилья в собственность между мэрией города Тамбова и ФИО2 Другого жилья он не имеет, постоянно проживает в данной квартире с 1996 года, оплачивая коммунальные и иные платежи. За ним в силу закона сохраняется право бессрочного пользования жилым помещением как за лицом, отказавшимся от приватизации или не участвовавшим в ней, или имевшим равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, в том числе при переходе права собственности на него к другому лицу. Данная правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 16 ноября 2021 г. № 88-26750/2021. Давая согласие на приватизацию ФИО2 занимаемого по договору социального найма жилого помещения, он имел равное с супругой право пользования квартирой и имел право рассчитывать на то, что право пользования данным жилым помещением будет для него носить бессрочный характер.
Пунктом 1.5 договора купли-продажи установлено, что продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанная квартира никому не продана, не подарена, не заложена, в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременена.
Продавец проинформировал покупателя, что на момент подписания настоящего договора в указанной квартире зарегистрированы следующие граждане: ФИО2, ФИО1 и ФИО6 Вопреки п. 1 ст. 558 ГК РФ данный договор не содержит в себе существенное условие подтверждающее право на сохранение бессрочного права пользования жилым помещением за лицом ФИО1, отказавшимся от приватизации, чем нарушило его права и законные интересы. Считал, что данная сделка не соответствует закону, нарушает его права и законные интересы, что дает основания для признания вышеуказанного договора недействительным.
О данных обстоятельствах ему стало известно в 2021 году при рассмотрении гражданского дела № 2-589/2021 по иску ФИО4 к ФИО1, ФИО2 о выселении. После ознакомления с настоящим делом было установлено, что квартира после продажи ФИО3 была перепродана иным лицам и установленные в законе требования по содержанию существенных условий в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ, 1не были учтены также при заключении последующих договоров купли-продажи квартиры, в том числе при последней продаже ФИО4 Являясь пожилым больным человеком он не имел возможности ранее обратиться с данным иском в суд.
Уточняя исковые требования, истец указал, что требования п. 1 ст. 558 ГК РФ не были учтены и при последующей продаже квартиры: договор купли-продажи квартиры №2-/2020 от 27.03.2020г., заключенный между АО «Дом.РФ» и ФИО5, договор купли-продажи квартиры от 19.06.2020г., заключенный между ФИО5 и ФИО4 Просил суд признать недействительными договор купли-продажи квартиры *** от 05.05.2006г., заключенный между ФИО2 и ФИО3, договор купли-продажи данной квартиры от 27.03.2020г. заключенный между АО «Дом. РФ» и ФИО5, договор купли-продажи данной квартиры от 19.06.2020г., заключенный между ФИО5 и ФИО4, а также применить последствия недействительности указанных сделок путем прекращения права собственности ФИО4 на квартиру путем погашения в ЕГРПН регистрационных записей о праве собственности ФИО2 на спорную квартиру.
Истец ФИО1, в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель истца ФИО7 в судебном заседании уточненные исковые требования истца поддержала по основаниям, изложенным в исковом заявлении и уточнениях к нему.
Ответчик ФИО4 в судебное заседание не явилась, извещена надлежаще.
Представитель ответчика ФИО4 – ФИО8 в судебном заседании с исковыми требованиями истца не согласился по основаниям, изложенным в письменных возражениях на иск.
Ответчик ФИО5, представитель ответчика АО «Банк «Дом.РФ», ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.
Представитель привлеченного к рассмотрению в качестве третьего лица третьего лица Управления Росреестра по Тамбовской области в судебное заседание не явился, в письменном отзыве на иск просит рассмотреть дело без участия представителя третьего лица в связи с отсутствием заинтересованности в исходе дела.
Суд, выслушав лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав письменные материалы дела, приходит к следующим выводам.
Согласност. 153ГК РФ сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Согласноп. 3 ст. 154ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).
В соответствии с и. 1ст. 160ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Сделки должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения сделки граждан между собой на сумму, превышающую десять тысяч рублей, а в случаях, предусмотренных законом - независимо от суммы сделки (пи. 2п. 1 ст. 161ГК РФ).
В силустатьи 421ГК РФ граждане и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии сп. 1 ст. 432ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные и необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Пунктом 1 ст. 460Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
Пунктом 2 ст.166 ГК РФ предусмотрено, что требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.
Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия.
Согласноп. 3 ст. 166ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
В соответствии сп.1 ст.168ГК РФ, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 этой статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168ГК РФ).
Из приведенных нормативных положений следует, что заинтересованным в судебной защите является лицо, имеющее законное право или охраняемый законом интерес, а предъявленный этим лицом иск выступает средством защиты его нарушенного права и законных интересов. Соответствующий иск может быть удовлетворен только в том случае, если оспариваемой сделкой нарушены права и охраняемые законом интересы и целью его обращения в суд является восстановление этих нарушенных прав и интересов.
Таким образом, иск о признании сделки недействительной и применении последствий ее недействительности, поданный лицом, не являющимся стороной этой сделки, подлежит удовлетворению при соблюдении двух условий: истец доказал наличие у него законного интереса, защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон полученного по сделке; гражданское законодательство не устанавливает иной способ защиты нарушенного права истца.
В силуп. 1 ст. 558Гражданского кодекса РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Судом установлено и следует из материалов дела, что 09.04.1996г. Администрацией Ленинского района г.Тамбова ФИО2 был выдан ордер на жилое помещение №3154 на состав семьи: ФИО2, ФИО1, ФИО6 на право занятия жилого помещения по адресу: ***.
В соответствии с договором о безвозмездной передаче жилья в собственность от 17.04.2003г. квартира передана мэрией г.Тамбова в соственость ФИО2 При этом супруг ФИО2 ФИО1 и сын ФИО6 от участия в приватизации отказались.
В соответствии с договором купли-продажи квартиры от 05.05.2006г. ФИО2 продала квартиру ФИО3 за 2000000 руб. за счет собственных и кредитных средств, предоставляемых АКБ «Тамбовкредитпромбанк» (л.д.10-11)
Из пункта 1.5 Договора купли-продажи квартиры от 5 мая 2006 г. следует, что продавец проинформировал покупателя, что на момент подписания договора в квартире зарегистрированы ФИО2, ФИО1 и ФИО6
Судом также установлено в связи с тем, что ФИО3 не исполнил условия кредитного договора, квартира перешла банку, была выставлена на продажу на аукционе, который не состоялся. Затем на основании договора купли-продажи квартиры №2/2020 от 27.03.2020г. Акционерное общество "ДОМ.РФ", являвшееся к тому времени собственником квартиры, продало квартиру ФИО5 (л.д. 39-41).
В пункте 2 передаточного акта от 10.04.2020г. к договору купли -продажи №2/2020 от 27.03.2020г. указано, что продавец уведомляет покупателя, что на момент подписания акта в квартире зарегистрированы ФИО2, ФИО1 (л.д.42).
Впоследствии согласно договору купли-продажи квартиры от 19.06.2020г. ФИО5 продала квартиру ФИО4, которая в настоящее время является её собственником (л.д.77-78).
Последний договор не содержит сведений о зарегистрированных в квартире при продаже лицах - ФИО2 и ФИО1
Согласно отметке в паспорте о месте жительства истец ФИО1 зарегистрирован в *** с 10.07.1996г. по настоящее время (л.д.9)
Обращаясь в суд с настоящим исковым заявлением о признании сделок (договоров купли-продажи) недействительными, ФИО1, ссылаясь на п.1 ст.558 ГК РФ, указывает, что заключенный между ФИО2 и ФИО3 договор купли-продажи от 05.05.2006г., равно как и последующие договоры купли-продажи квартиры, не содержат существенного условия о праве постоянного проживание в жилом доме ФИО1, сохраняющегося при переходе права собственности на объект недвижимости, то есть условия о наличии обременения в виде права пользования квартирой, чем нарушены его права, что является правовым основанием признать заключенный договор недействительным.
Вместе с тем, отсутствие в оспариваемых договорах купли-продажи квартиры указания о правах зарегистрированных в нем лиц на пользование продаваемым жилым помещением в соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ не предусмотрены законом в качестве основания для признания таких договоров недействительными.
Положения п. 1 ст. 558 ГК РФ о необходимости указания в договоре перечня лиц, сохраняющих в силу закона право пользования жилыми помещением, в первую очередь, направлены на обеспечение прав покупателя, который, приобретая жилое помещение, должен знать о всех правах третьих лиц на приобретаемое недвижимое имущество. В связи с чем, данное обстоятельство не затрагивает и не нарушает права истца на пользование спорным недвижимым имуществом.
Судом установлено, что истец ФИО1 до настоящего времени проживает и продолжает пользоваться спорной недвижимостью, то есть существующее у него в силу закона право пользования жилым помещением не нарушено и не зависит от наличия или отсутствия соглашения сторон как договора купли-продажи квартиры от 05.05.2006г., так и последующих договоров купли-продажи данной квартиры.
При этом, в случае отказа в признании новыми собственниками жилого помещения прав истца ФИО1 на пользование спорным недвижимым имуществом, он не лишен возможности судебной защиты путем признания соответствующего права, если оно оспаривается, или путем устранения препятствий в реализации им данного права.
Истцом ФИО1 в силу положений ст. 56 ГПК РФ, не представлено доказательств недействительности оспариваемой сделки, равно как и нарушения его прав заключенными договорами купли-продажи квартиры.
Кроме того, согласно ч. 2 ст. ст. 61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных ГПК РФ.
Из материалов дела следует, что ранее Ленинским районным судом г.Тамбова было рассмотрено гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО1 и ФИО2 о выселении, встречному иску ФИО1 к ФИО4 о признании бессрочного права пользования квартирой, встречному иску ФИО2 к ФИО4 о сохранении права пользования квартирой.
Решением Ленинского районного суда г. Тамбова от 16.11.2021 г. постановлено сохранить за ФИО1 и ФИО2 право пользования спорным жилым помещением, принадлежащей ФИО4, на один год с момента вступления решения в законную силу. По истечении указанного срока выселить ФИО1 и ФИО2 из указанного жилого помещения, принадлежащего ФИО4 без предоставления иного жилого помещения. В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО4 о признании бессрочного права пользования квартирой отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Тамбовского областного суда от 11.04.2022г. решение Ленинского районного суда г.Тамбова отменено, принято новое решение, которым исковые требования ФИО4 к ФИО1 о выселении оставлены без удовлетворения, встречные исковые требования ФИО1 удовлетворены, признано за ФИО1 право бессрочного пользования квартирой *** ***.
Суд апелляционной инстанции сослался на правило о сохранении бессрочного права пользования жилым помещением за лицом, отказавшимся от приватизации или не участвовавшим в ней, или имевшим равное право пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, в том числе при переходе права собственности на него к другому лицу.
В соответствии с ч.1 ст.3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе в порядке, установленном законодательством о гражданском судопроизводстве, обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
С учетом изложенного, суд не усматривает в данном случае оснований для признания прав истца ФИО1 нарушенными, тогда как в соответствии сост. 3ГПК РФ, ст. 11ГК РФ судебной защите подлежит нарушенное право.
В ходе рассмотрения дела стороной ответчика ФИО4 было заявлено ходатайство о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям о признании сделок недействительными.
В соответствии состатьей 195Гражданского кодекса РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
На основаниипункта 2 статьи 199Гражданского кодекса РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Впункте 15постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением нормГражданского кодексаРоссийской Федерации об исковой давности" разъяснено, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199Гражданского кодекса РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
В пункте 10 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 43 разъяснено, что в соответствии спунктом 2 статьи 199Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, которая в силу положенийстатьи 56Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации несет бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности.
В силупункта 2 статьи 181Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованию о признанииоспоримойсделкинедействительнойи о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срокаисковойдавностипо указанномутребованиюначинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершенасделка(пункт 1 статьи 179кодекса), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием дляпризнаниясделки недействительной.
Как указывает сам истец о заключенном между ФИО2 и ФИО4 договорекупли-продажиквартирыот 05.05.2006г. он узнал только в 2021г. при рассмотрении в Ленинском районном суде г.Тамбова гражданского дела № 2-589/2021 по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО1 о выселении.
Таким образом, срок подачи настоящего искового заявления истек в 2022г., а обращение с настоящим иском в суд последовало 12.05.2025г., то есть спустя значительный период времени.
В обоснование ходатайства о восстановлении пропущенного срока истец ссылается на преклонный возраст, наличие хронических заболеваний и необходимость их оперативного лечения.
В соответствии сост. 205Гражданского кодекса РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.
Поскольку истцом не представлено доказательств о наличии обстоятельств, предусмотренныхст. 205ГК РФ, оснований для восстановления пропущенного срока на подачу искового заявления о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными суд не усматривает.
Таким образом, суд приходит к выводу о пропуске истцом срока исковой давности без уважительных причин и применениип.2 ст.199 ГК РФ в качестве самостоятельного основания для отказа в удовлетворении настоящего иска.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3, ФИО4, ФИО5, АО «ДОМ.РФ» о признании договоров купли-продажи жилого помещения недействительными, применения последствия недействительности сделок, прекращении права собственности – отказать.
Решение может быть обжаловано в Тамбовский областной суд, через Ленинский районный суд г.Тамбова, в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Ю. Авдеева
Мотивированное решение суда изготовлено 13.10.2025г.
Судья Н.Ю. Авдеева