Дело № 2-3307/2025

УИД 47RS0011-01-2025-001730-85

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ломоносов 11 декабря 2025 г.

Ломоносовский районный суд Ленинградской области в составе

председательствующего судьи Амелькович Е.С.

при секретаре Плехановой О.Е.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО2 к ООО "Строй-Эксперт" о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков и компенсации морального вреда,

УСТАНОВЛЕНО:

ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт", в котором, с учетом уточнения, истцы просят взыскать с ответчика в свою пользу расходы на устранение недостатков квартиры в размере 335 334, 10 руб. равными долями, неустойку за каждый день просрочки исполнения претензии в части стоимости устранения строительных недостатков за период с 01.01.2026 г. до дня фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от стоимости устранения строительных недостатков, то есть по 167 руб. 67 коп. за каждый день, компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. равными долями, штраф в размере 5% от суммы присужденной истцом ко взысканию, расходы по оплате экспертных услуг в размере 60 000 руб. в пользу истца ФИО1., почтовые расходы в размере 584 руб. 48 коп. равными долями.

В обоснование исковых требований указано, что 14.12.2022 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства. После приемки квартиры выявлено наличие ряда строительных и отделочных недостатков, указанных в акте осмотра квартиры от 05.11.2024, подписанному сторонами, для определения стоимости устранения которых истец ФИО1 обратился к независимому эксперту, согласно заключения которого (№ ФЭ9-542 от 27.12.2024 г.) истцами определена цена иска в первоначальной редакции. В адрес ответчика истцами направлена претензия 29.01.2025г., которая ответчиком оставлена без удовлетворения, что и послужило основанием для обращения в суд.

Истцы в судебное заседание не явились, извещены судом надлежащим образом, об отложении дела не просили, причины неявки суду не сообщили, предоставили ходатайство с просьбой о рассмотрении дела в своё отсутствие и отсутствие представителя.

Ответчик, уведомленный надлежащим образом о времени и месте слушания дела, в судебное заседание не явился, предоставил возражения по иску, содержащие ходатайство о рассмотрении дела без их участия и ходатайство о предоставлении отсрочки исполнения решения суда (т. 2, л.д. 68-99).

Изучив материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. ст. 56, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что 14.12.2022 г. между сторонами заключен договор участия в долевом строительстве, по условиям которого Застройщик (ответчик) обязался в предусмотренный срок своими силами или с привлечением других лиц построить (создать) объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта долевого строительства передать соответствующий объект долевого строительства Участнику долевого строительства.

Цена договора составила 11 341 781 руб.02 коп.(п. 4.1), уплачена истцом ответчику в установленный законом срок, что сторонами не оспаривалось.

При подписании сторонами передаточного акта цена договора изменилась и составила 11 177 803 руб. 47 коп. (т. 1, л.д. 32-33).

При приемке квартиры выявлено наличие ряда строительных и отделочных недостатков, указанных в акте осмотра квартиры от 05.11.2024, подписанному сторонами.

Согласно техническому заключению № ФЭ9-542 от 27.12.2024 г. в обследуемой квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеется ряд строительных недостатков (дефектов), причиной возникновения которых являются нарушения технологии выполнения строительных работ при отделке исследуемой квартиры. Выявленные дефекты и недостатки приведены в п. 10.2 заключения. Стоимость устранения выявленных дефектов составляет: 1 514 993 руб. 49 коп..

Определением Ломоносовского районного суда Ленинградской области от 14.04.2025 г. по ходатайству ответчика по делу была назначена строительно-техническая экспертиза, производство которой поручено экспертному учреждению ООО «СПЕКТР».

Согласно выводам экспертного заключения ООО «СПЕКТР» в обследуемой квартире, расположенной по адресу: <адрес>, имеются недостатки строительно-монтажных и отделочных работ, частично отражённые в отчёте № 109548 с осмотра квартиры от 06.01.2023 г. и Заключении специалиста Э-158924 от 07.03.2024 г., выполненных застройщиком, являющиеся нарушением технических регламентов, нормативно-технической документации, строительных норм и правил, государственных стандартов, сводов правил, стандарта внутренней отделки, утвержденный приказом № 22 ПАО «ПИК СЗ» от 01.11.2022 г., условий Договора участия в долевом строительстве № № (АК) от 14.12.2022 года. Причинами образования строительных недостатков (дефектов, несоответствия качества) в обследованной квартире явились нарушения технологии строительных процессов, нарушения при производстве и приемке строительно-монтажных и отделочных работ. Стоимость ремонта и материалов, необходимых для устранения строительных недостатков составляет: 840436 руб. 80 коп.

Согласно ч. 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный доми (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

В силу части 1 и 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

Частью 5 этой же статьи установлено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.

В соответствии с ч. 6 ст. 7 указанного закона участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

Как указано в определении Верховного Суда РФ от 07.03.2023 года № 305-ЭС22-22698 по делу № А41-49147/2019, поскольку презюмируется, что при обычной надлежащей эксплуатации предмета, явившегося результатом работ, недостаток, появившийся в течение гарантийного срока, возникает в связи с ненадлежащим исполнением подрядчиком своих обязательств, то бремя доказывания отсутствия своей вины в недостатках (дефектах) объекта, обнаруженных в пределах гарантийного срока, возложено на лицо, осуществившее строительство.

Ответчиком в нарушение ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, не представил доказательств, опровергающих выводы указанного досудебного технического заключения и результатов проведенной по делу судебной строительно-технической экспертизы, равно как и не представлено доказательств безвозмездного устранения недостатков в квартире истца в установленный законом срок.

Таким образом, суд приходит к выводу об обоснованности и законности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика стоимости устранения недостатков в квартире, которые являются следствием некачественного выполнения застройщиком строительных работ.

Частью 4 статьи 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которой установлено, что при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора.

В части 5 статьи 6 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Учитывая вышеуказанные положения с ответчика в пользу истцов в равных долях подлежит взысканию сумма в размере 335334 руб. 10 коп., из следующего расчета: 11 177 803 руб. 47 коп. * 3 % = 335 334 руб. 10 коп (где 11 177 803 руб. 47 коп.- цена договора с учетом передаточного акта).

Учитывая вышеуказанные положения с ответчика подлежит взысканию сумма в размере 335334 руб. 10 коп., из следующего расчета: 11 177 803 руб. 47 коп. * 3 % = 335 334 руб. 10 коп (где 11 177 803 руб. 47 коп.- цена договора с учетом передаточного акта), а учитывая, что доли истцов в праве собственности на квартиру равные, то с ответчика в пользу каждого из истцов подлежит взысканию 167667 руб. 05 коп. (335334 руб. 10 коп. / 2).

Частью 2 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Согласно ст. 15 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 "О защите прав потребителей" моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

В соответствии с п. 45 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 28.06.2012 № 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" при решении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Размер компенсации морального вреда определяется судом независимо от размера возмещения имущественного вреда, в связи с чем размер денежной компенсации, взыскиваемой в возмещение морального вреда, не может быть поставлен в зависимость от стоимости товара (работы, услуги) или суммы подлежащей взысканию неустойки. Размер присуждаемой потребителю компенсации морального вреда в каждом конкретном случае должен определяться судом с учетом характера причиненных потребителю нравственных и физических страданий исходя из принципа разумности и справедливости.

Как указано в п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 3 "О практике применения судами норм о компенсации морального вреда" в случаях, если законом предусмотрена обязанность ответчика компенсировать моральный вред в силу факта нарушения иных прав потерпевшего (например, статья 15 Закона Российской Федерации "О защите прав потребителей"), при доказанности факта нарушения права гражданина (потребителя) отказ в удовлетворении требования о компенсации морального вреда не допускается.

С учетом вышеуказанных разъяснений, принимая во внимание потребительский характер отношений,учитывая установленный факт нарушения прав истца, как потребителя, ввиду передачи жилого помещения с рядом недостатков строительных, монтажных и отделочных работ, руководствуясь требованиями принципа разумности и справедливости, суд полагает подлежащими удовлетворению исковые требования о взыскании с ответчика в пользу истцов в равных долях компенсации морального вреда, однако полагает заявленный ко взысканию размер завышенным и подлежащим снижению до 20 000 рублей, по 10000 рублей в пользу каждого из истцов.

В силу части 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции, действовавшей с 08.08.2024) к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. При этом настоящим Федеральным законом устанавливается исчерпывающий перечень применяемых к застройщику мер гражданско-правовой ответственности (в том числе неустоек (штрафов, пеней), процентов), связанных с заключением, исполнением, изменением и (или) прекращением договора.

В соответствии с ч. 3 ст. 10 Закона об участии в долевом строительстве, при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке."

Согласно пункту 6 статьи 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. N 2300-I "О защите прав потребителей" (далее - Закон о защите прав потребителей) при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.

В абзаце втором пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 "Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве" (в ред. Постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, от 19.06.2025 N 925) указано, что в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу этого постановления до 31 декабря 2025 г. включительно.

Неустойка (штраф, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом положений Закона об участии в долевом строительстве уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу названного постановления до 31 декабря 2025 г. включительно (абзац пятый пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326).

В силу абзаца шестого пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 (в редакции постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, от 19.06.2025 N 925) в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных абзацами вторым и седьмым - девятым настоящего пункта, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до 31 декабря 2025 г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу настоящего постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика. Отсрочка, предусмотренная настоящим абзацем и предоставленная до 1 января 2025 г., может быть продлена на срок до 31 декабря 2025 г. включительно в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Учитывая, что претензия направлена истцами в адрес ответчика 29.01.2025 г., то есть в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 (в редакции постановлений Правительства РФ от 26.12.2024 N 1916, от 19.06.2025 N 925), то штраф с ответчика взысканию не подлежит, исковые требования в названной части не подлежат удовлетворению.

Истцами заявлено требование о взыскании с ответчика в свою пользу неустойки за каждый день просрочки исполнения претензии в части стоимости устранения строительных недостатков за период с 01.01.2026 г. до дня фактического исполнения обязательства в размере 1/150 от стоимости устранения строительных недостатков, то есть по 167 руб. 67 коп. за каждый день.

Учитывая, что решением суда по настоящему делу с ответчика в пользу истцов взыскана стоимость устранения недостатков в размере три процента от цены договора, а взыскание неустойки в порядке ч. 8 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ превысит установленный законом лимит имущественного взыскания с застройщика, установленный ч. 4 ст. 3 Федерального закона от 26.12.2024 № 482-ФЗ, требование о взыскании неустойки за заявленный истцами период удовлетворению не подлежит.

В силу ст.ст. 15 ГК РФ, 88, 98, 100 ГПК РФ с ответчика в пользу истцов подлежат взысканию убытки понесенные истцами при рассмотрении дела, а именно почтовые расходы истцов в размере 584 руб. 48 коп. в равных долях, в пользу ФИО1 расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 60 000 руб., исходя из выводов которого истцами были обоснованы исковые требования, поскольку данные расходы признаны судом необходимыми при рассмотрении дела.

Ответчик ходатайствовал перед судом об отсрочке исполнения решения суда до 31.12.2025 г. включительно и далее до дня снятия ограничений, установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326.

Исходя из положениист. ст. 203, 434 ГПК РФ, предоставление отсрочки или рассрочки является исключительной мерой, применяемой лишь при наличии объективно непредотвратимых и непредвиденных обстоятельств, затрудняющих исполнение решения суда.

Принимая во внимание, что исковые требования удовлетворены судом в части взыскания с ответчика расходов на устранение строительных недостатков, компенсации морального вреда, на что действие установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326 моратория не распространяется, а также учитывая, что доказательств, свидетельствующих об отсутствии реальной возможности исполнить решение суда ответчиком не представлено, учитывая необходимость своевременного и полного исполнения решения суда, исходя из баланса интересов сторон, суд не находит исключительных обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта, в связи с чем оснований для предоставления отсрочки исполнения решения суда по ходатайству ответчика не имеется.

В силу ст. 98 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 12883 руб. (исходя из размере удовлетворенных требований в общей сумме 415334 руб. 10 коп.( 335 334 руб. 10 коп. стоимость устранения недостатков + 20 000 руб. компенсация морального вреда + 60 000 руб. убытки)).

руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

решил:

Исковое заявление ФИО1, ФИО2 к ООО "Строй-Эксперт" о взыскании денежных средств на устранение строительных недостатков и компенсации морального вреда удовлетворить частично.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" (<данные изъяты>) в пользу ФИО1, <данные изъяты>, расходы на устранение недостатков квартиры в размере 167 667 руб. 05 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, убытки на подготовку досудебной экспертизы в размере 60 000 рублей, почтовые расходы в размере 292 руб. 24 коп.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" (<данные изъяты>) в пользу ФИО2, <данные изъяты> расходы на устранение недостатков квартиры в размере 167 667 руб. 05 коп., компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей, почтовые расходы в размере 292 руб. 24 коп.

В удовлетворении остальной части исковых требований отказать.

Взыскать с ООО "Специализированный застройщик "Строй-Эксперт" (<данные изъяты>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 12883 руб.

Решение может быть обжаловано в Ленинградский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Ломоносовский городской суд Ленинградской области в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда изготовлено в окончательной форме 27.02.2026

Судья Е.С. Амелькович

\