УИД 11RS0001-01-2022-017335-48

г. Сыктывкар Дело № 2-1596/2023 г.(33-6461/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ

ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КОМИ

в составе председательствующего Ушаковой Л.В.,

судей Захваткина И.В., Константиновой Н.В.,

при секретаре Куприенковой Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании 24 июля 2023 года дело по апелляционной жалобе администрации МО ГО «Сыктывкар» на решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25 мая 2023 года, по которому:

признан недостоверным отчет об оценке жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> выполненный ООО «ГЕС» от 07.06.2022 № 15971/22-44.

Установлена сумма возмещения за изымаемое для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» имущество – жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> с кадастровым номером <Номер обезличен>, в размере 1420000 руб., из которых: 672000 руб. - рыночная стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности, 620000 руб. - размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт, 128000 руб. - размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием.

Изъято у ФИО1 для муниципальных нужд МО ГО «Сыктывкар» путем выкупа жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> с кадастровым номером <Номер обезличен> с определением суммы возмещения за изымаемое для муниципальных нужд имущество в размере 1420000 руб.

Взысканы с Администрации МО ГО «Сыктывкар» (ИНН ..., ОГРН ...) за счет казны МО ГО «Сыктывкар» в пользу ФИО1 (СНИЛС ...) возмещение за изымаемое для муниципальных нужд имущество – жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> с кадастровым номером <Номер обезличен>, в размере 1420000 руб., расходы на оплату судебной экспертизы в размере 15000 руб.

Заслушав доклад судьи Ушаковой Л.В., объяснения истца ФИО1, ее представителя ФИО2, заключение прокурора Елфимовой О.С., полагавшей решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО ГО «Сыктывкар» о признании недостоверным отчета об оценке жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен>, выполненного ООО «ГЕС» от 07.06.2022 № 15971/22-44, установлении выкупной цены жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> в размере 1420000 руб., прекращении ее права собственности на жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен>, взыскании возмещения за изымаемое имущество за счет казны МО ГО «Сыктывкар», взыскании расходов на оплату судебной экспертизы.

Судом принято приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе администрация МО ГО «Сыктывкар» ставит вопрос об отмене решения суда, ссылаясь на нарушение норм материального права и неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела.

В соответствии со ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации дело в суде апелляционной инстанции рассмотрено в отсутствие ответчика, извещенного надлежащим образом.

Проверив материалы дела, законность и обоснованность решения, судебная коллегия оснований для его отмены или изменения не находит.

Судом установлено и подтверждается материалами дела, что жилое помещение по адресу: <Адрес обезличен> принадлежит на праве собственности ФИО1, право собственности зарегистрировано 27.07.2009.

На основании заключения межведомственной комиссии №97 от 12.07.2019 многоквартирный жилой дом <Адрес обезличен> признан аварийным и подлежащим сносу.

Во исполнение вступившего в законную силу решения Сыктывкарского городского суда от 12.02.2021 по делу № 2-1396/2021 администрацией МО ГО «Сыктывкар» принято постановление от 16.09.2021 № 9/3007 об изъятии имущества для муниципальных нужд.

21.07.2022 ФИО1 направлен для согласования и подписания проект соглашения об изъятии для муниципальных нужд жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> с кадастровым номером <Номер обезличен> с учетом доли в праве общей долевой собственности на земельный участок по адресу: <Адрес обезличен>

По результатам проведенной по заказу администрации МО ГО «Сыктывкар» оценки изымаемого имущества ООО «ГЕС» составлен отчет от 07.06.2022, согласно которому размер возмещения за указанное жилое помещение составляет 1207000 руб. и состоит из: рыночной стоимости квартиры в размере 516000 руб., убытков, причиненных собственнику изъятием жилого помещения, в размере 691000 руб.

Судом назначена по делу судебная оценочная экспертиза, проведение которой поручено эксперту ООО «Константа» ФИО3

Согласно заключению ФИО3 № 014/2023 в отчете об оценке выкупной стоимости жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> от 07.06.2022 № 15971/22-44, составленном ООО «ГЕС», выявлены следующие нарушения законодательства в области оценочной деятельности:

отсутствует анализ рынка недвижимости, не приведена выборка по предложениям о продаже объектов, аналогичных оцениваемому, что является нарушением требований п. 11 «в» ФСО № 7 Оценка недвижимости (Приказ Минэкономразвития Российской Федерации от 25.09.2014 № 611 «должен быть приведен анализ фактических данных о ценах сделок и (или) предложений с объектами недвижимости из сегментов рынка, к которым может быть отнесен оцениваемый объект при фактическом, а также при альтернативных вариантах его использования, с указанием интервала значений цен».

В рамках сравнительного подхода оценщик использует три аналога, при этом нет обоснования того, почему именно данные объекты использованы для расчетов, что является нарушением п. 22 «в» ФСО № 7 «при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов- аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке». Кроме того, если проанализировать рынок предложений аналогичных объектов, можно сделать вывод о том, что для расчетов оценщиком использованы аналоги с наименьшей ценой предложения, что противоречит самому понятию «рыночная стоимость» (средневзвешенная цена).

Два аналога из трех, используемых для расчетов, в отличие от объекта оценки, расположены не в центральной части города (ФИО4, 128 - мкрн ДОСААФ), при этом никаких повышающих корректировок по фактору местоположения оценщиком не произведено, что привело к занижению рыночной стоимости объекта оценки.В виду вышесказанного, вышеуказанный отчет ООО «ГЕС» не является корректным, а стоимость, полученная в рамках данного отчета об оценке, не может быть признана достоверной.

По оценке эксперта ФИО3 рыночная стоимость жилого помещения по адресу: <Адрес обезличен> с кадастровым номером <Номер обезличен> рыночная стоимость жилого помещения, включая стоимость общего имущества в многоквартирном доме и земельного участка с учетом доли в праве общей собственности составит 672000 руб., размер компенсации за не произведенный капитальный ремонт - 620000 руб., размер убытков, причиненных собственнику жилого помещения его изъятием - 128000 руб., итого выкупная стоимость изымаемого имущества составит 1420000 руб.

В судебном заседании сторонами заключение эксперта-оценщика не оспорено.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, постановлением Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», оценив выводы судебной оценочной экспертизы по определению выкупной стоимости спорного жилого помещения, в совокупности с другими доказательствами по правилам ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований с учетом уточнений иска.

Судебная коллегия с выводами суда соглашается.

В случае, когда собственники жилых помещений в таком доме, признанном в установленном порядке аварийным и подлежащим сносу, в предоставленный им срок не осуществили его снос или реконструкцию, органом местного самоуправления принимается решение об изъятии земельного участка, на котором расположен указанный аварийный дом, для муниципальных нужд и, соответственно, об изъятии каждого жилого помещения в доме путем возмещения за изымаемое жилое помещение (ч. 10 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, при определении размера возмещения за жилое помещение в него включаются рыночная стоимость жилого помещения, рыночная стоимость общего имущества в многоквартирном доме с учетом его доли в праве общей собственности на такое имущество, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения (в случае, если указанным в части 6 данной статьи соглашением не предусмотрено сохранение права пользования изымаемым жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения), переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Как разъяснено в Обзоре судебной практики по делам, связанным с обеспечением жилищных прав граждан в случае признания жилого дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 29.04.2014, выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, установленным частью 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду, а также сумму компенсации за непроизведенный капитальный ремонт.

По общему правилу выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения (часть 6 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации).

Исходя из разъяснений, содержащихся в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 10.12.2015 № 11, Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденном Президиумом Верховного суда РФ от 24.12.2014 (вопрос 7) в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.

Оценивая заключение судебного эксперта, судебная коллегия считает, что заключение подготовлено с учетом представленных в материалы дела документов. В отличие от эксперта ООО «ГЕС» (г. Москва), эксперт ФИО3 произвел осмотр объекта оценки, при производстве экспертизы исследовал все представленные документы, технические характеристики недвижимого имущества, его состояние.

Судебная коллегия соглашается с суждением суда первой инстанции о возможности признать данное экспертное заключение в качестве надлежащего доказательства и принять в качестве выкупной цены стоимость спорного имущества, определенную по итогам судебной экспертизы, поскольку выводы эксперта подробно мотивированы, содержат ссылки на используемую литературу. Ответы на поставленные перед экспертом вопросы изложены ясно, понятно и не содержат неоднозначных формулировок. Эксперт предупрежден об уголовной ответственности.

Доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, стороной ответчика не представлено. После проведения судебной экспертизы какие-либо новые документы технического или иного характера, содержание которых способно повлиять на выводы судебной экспертизы, в материалы дела не представлялись.

На основании изложенного подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что при определении выкупной стоимости изымаемого жилого помещения необходимо руководствоваться отчетом ООО «ГЕС» от 07.06.2022, подготовленным специализированной организацией, оценщики которой являются квалифицированными специалистами, обладают специальным образованием, опытом работы в данной сфере.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают экспертного заключения, сводятся лишь к тому, что представитель ответчика возражал против назначения экспертизы, указывая на различие в оценке, исходя из дат проведения. Между тем, оценка судебного эксперта является более актуальной.

С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы.

Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25 мая 2023 года оставить без изменения, апелляционную жалобу администрации МО ГО «Сыктывкар» – без удовлетворения.

Мотивированное апелляционное определение составлено 24 июля 2023 г.

Председательствующий

Судьи