Дело № 2-251/2023

66RS0043-01-2022-002599-12

Мотивированное решение суда

изготовлено 15 февраля 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

08 февраля 2023 года г. Новоуральск

Новоуральский городской суд Свердловской области в составе:

председательствующего судьи Басановой И.А.,

при секретаре Филенко О.А.,

с участием истца ФИО2,

представителя ответчика Администрации Новоуральского городского округа – ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части,

УСТАНОВИЛ:

Истец ФИО2 обратился в Новоуральский городской суд Свердловской области с исковым заявлением к ответчику Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, в котором просит признать недействительным пункт 4.2.3 договора аренды № ХХХ от ХХХ года земельного участка с кадастровым номером ХХХ, заключенного между ФИО2 и Администрацией Новоуральского городского округа, зарегистрированного ХХХ года, запись о государственной регистрации ХХХ.

В обоснование иска истцом указано, что ХХХ года между истцом ФИО2 и ответчиком Администрацией Новоуральского городского округа был заключен договор аренды № ХХХ земельного участка с кадастровым номером ХХХ, расположенного по адресу: установлено относительно ориентира, расположенного за пределами участка. О. дом. Почтовый адрес ориентира: ХХХ; площадью ХХХ кв.м.; категория земель - земли населенных пунктов. Разрешенное использование - индивидуальное жилищное строительство. Цель использования - для строительства индивидуального жилого дома (п. 1.1 договора). Указанный договор аренды № ХХХ от ХХХ года заключен на основании протокола рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договора аренды земельных участков от ХХХ года (преамбула договора), к участию в котором был допущен единственный участник - ФИО2, а сам аукцион признан несостоявшимся. Договор аренды № ХХХ от ХХХ года заключен сроком на ХХХ лет с ХХХ года до ХХХ года (п. 1.2 договора). Пунктом 4.2.3 договора аренды № ХХХ от ХХХ года предусмотрено, что арендатор не имеет право передать арендованный участок в субаренду. Полагая, что данный пункт договора противоречит п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, истец обратился в суд с вышеуказанным иском.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в исковом заявлении. Дополнительно пояснил суду, что ХХХ года между ним - ФИО2 (Арендатором) и третьим лицом ФИО3 (Новым арендатором) было заключено соглашение, в соответствии с которым он (ФИО2) передал Новому арендатору ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером ХХХ по договору аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года, заключенному между Арендатором и Администрацией Новоуральского городского округа, по итогам торгов (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от ХХХ), а Новый арендатор принял переданные ему права и обязанности. Передача указанных прав и обязанностей арендатора была оформлена Актом передачи-приема от ХХХ года. О состоявшей передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответчик был уведомлен. Однако, несмотря на передачу Новому арендатору ФИО3 прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года, истец ФИО2 считает себя надлежащим истцом, в связи с чем, просит иск удовлетворить.

Представителя ответчика Администрации Новоуральского городского округа – ФИО1, действующая на основании доверенности № ХХХ от ХХХ года, исковые требования не признала в полном объеме по доводам, изложенным в письменном отзыве на исковое заявление. Дополнительно пояснила суду, что ввиду наличия соглашения о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, заключенного между истцом ФИО2 и третьим лицом ФИО3, а также согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости о характеристиках земельного участка, с ХХХ года арендатором земельного участка является ФИО3 Таким образом, в настоящее время права ФИО2 не нарушаются, в связи с чем, он является ненадлежащим истцом по делу, а поскольку позиция ФИО3, являющегося в настоящее время арендатором земельного участка суду не известна, какие-либо требования ФИО3 не заявлялись, в связи с чем, полагала, что заявленные истцом ФИО2 требования о признании недействительным пункта 4.2.3 договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года, удовлетворению не подлежат. Просила суд в иске отказать.

Третье лицо – ФИО3, уведомленный о месте и времени рассмотрения дела путем направления судебных извещений, а также публично, посредством размещения информации о времени и месте рассмотрения дела в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» на официальном сайте суда (novouralsky.svd.sudrf.ru), в судебное заседание не явился, об уважительности причин неявки не сообщил, ходатайств об отложении судебного разбирательства либо о рассмотрении дела в свое отсутствие не заявлял.

Поскольку участие в судебном заседании является правом, а не обязанностью лица, участвующего в деле, но каждому гарантируется право на рассмотрение дела в разумные сроки, суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом мнения истца и представителя ответчика, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие третьего лица.

Заслушав пояснения истца, представителя ответчика, исследовав представленные доказательства по делу, суд приходит к следующему.

Согласно ч. 1 ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В соответствии с п. 1 ст. 56 Закона об ипотеке имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов, порядок проведения которых определяется процессуальным законодательством Российской Федерации с особенностями, установленными Законом об ипотеке. Публичные торги по продаже заложенного имущества организуются и проводятся по месту нахождения этого имущества органами, на которые в соответствии с процессуальным законодательством Российской Федерации возлагается исполнение судебных решений.

Судом установлено и следует из материалов дела что Постановлением Администрации Новоуральского городского округа № ХХХ от ХХХ года принято решение о проведении аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка с кадастровым номером ХХХ, площадью ХХХ кв.м., расположенного по адресу: ХХХ, из земель населенных пунктов, с видом разрешенного использования: индивидуальное жилищное строительство, сроком аренды на ХХХ лет.

Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от ХХХ года к аукциону был допущен участник ФИО2

Аукцион был признан несостоявшимся. С ФИО2 как с единственным участником Администрацией Новоуральского городского округа был заключен договор аренды № ХХХ от ХХХ года вышеуказанного земельного участка. Данный договор аренды прошел государственную регистрацию.

Договором аренды № ХХХ от ХХХ года, в частности п. 4.2.3 предусмотрено, что арендатор не имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду.

Полагая данное условие договора недействительным, ХХХ года ФИО2 обратился в Администрацию Новоуральского городского округа с требованием об исключении из указанного договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года пункта 4.2.3 являющегося недействительным, путем составления дополнительного соглашения об исключении этого пункта.

По итогам рассмотрения данного обращения, Администрацией Новоуральского городского округа было отказано ФИО2 в составлении дополнительного соглашения об исключении из договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года пункта 4.2.3 о запрете на передачу арендованного земельного участка в субаренду.

В соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.

В отличие от указанного общего правила, в силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия арендодателя при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются.

Приведенные выше положения ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, подлежащее применению при разрешении спора, свидетельствуют о различном регулировании законодателем содержания прав и обязанностей сторон при заключении договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок до пяти и более чем пять лет, то есть при долгосрочной аренде.

Согласно п. 18 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" рассматривая споры, вытекающие из договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, заключенного после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, следует исходить из того, что соответствующие права и обязанности по этому договору могут быть переданы арендатором третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Однако арендодатель и арендатор не вправе предусматривать в договоре аренды условия, по которым арендатор может передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу только после получения на это согласия от арендодателя.

Указанное разъяснением Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 года № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" основано на особенностях долгосрочной аренды, при которой в силу законодательного регулирования не предусмотрена необходимость предварительного согласия публичного собственника на передачу в субаренду и это правило не может быть изменено соглашением сторон. В отсутствие изменения этой нормы разъяснение является актуальным при рассмотрении настоящего спора.

Арендатор публичного земельного участка по договору аренды, заключенному на срок более чем на пять лет, имеет право сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) при условии уведомления арендодателя.

Также судом учитывается тот факт, что на торги ответчиком передано право аренды земельного участка предназначенного для индивидуального жилищного строительства, которое в силу закона не обязательно должно приобретаться исключительно на торгах.

Кроме того, суд учитывает положения Земельного кодекса Российской Федерации, регулирующие порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов.

В соответствии с п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности может быть заключен без проведения торгов в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства (подп. 15 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).

Его заключению должны предшествовать подача заявления о предоставлении земельного участка, опубликование извещения о предоставлении земельного участка для указанных целей, обеспечение иным гражданам возможности подавать заявления о намерении участвовать в аукционе на право заключения договора аренды этого участка в течение тридцати дней со дня опубликования извещения (подп. 1 п. 1, п. 4 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В отсутствие заявлений иных граждан о намерении участвовать в аукционе договор аренды земельного участка заключается без проведения торгов (п.5 5 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

В случае поступления конкурирующих заявлений уполномоченный орган должен принять решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов и проведении соответствующего аукциона (п. 7 ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в силу вышеприведенных норм закона, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в случае его предоставления гражданам для индивидуальной или муниципальной собственности в случае его предоставления гражданам для индивидуального жилищного строительства может быть заключен не только путем проведения торгов, но и в ином порядке, что исключает применение к таким договорам предусмотренного п. 7 ст. 448 Гражданского кодекса Российской Федерации запрета на уступку прав арендатора, вне зависимости от того, в каком порядке по результатам проведения публичных процедур предусмотренных ст. 39.18 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор в отношении конкретного участка - по результатам торгов или без их проведения.

Кроме того, суд учитывает, что ФИО2 в данном случае не являлся победителем торгов.

В соответствии с п. 4 ст. 447 Гражданского кодекса Российской Федерации выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия. Аналогичные условия предусмотрены п. 17 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации.

Как было установлено судом и следует из материалов дела, аукцион на право заключения договора аренды признан несостоявшимся и победителя не имел, договор аренды заключен на основании п. 14 ст. 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации с единственным участников аукциона.

Таким образом положение п. 4.2.3 договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года противоречит п. 99 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, а значит является недействительным в соответствии с положениями ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, судом установлено и следует из материалов дела, что ХХХ года между ФИО2 (Арендатором) и третьим лицом ФИО3 (Новым арендатором) было заключено соглашение, в соответствии с условиями которого Арендатор ФИО2 передал Новому арендатору ФИО3 права и обязанности арендатора земельного участка с кадастровым номером ХХХ по договору аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года, заключенному между Арендатором и Администрацией Новоуральского городского округа, по итогам торгов (протокол рассмотрения заявок на участие в аукционе на право заключения договоров аренды земельных участков от ХХХ), а Новый арендатор принял переданные ему права и обязанности.

Передача указанных прав и обязанностей арендатора была оформлена Актом передачи-приема от ХХХ года.

О состоявшей передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка ответчик был уведомлен.

Указанные обстоятельства не были оспорены сторонами в ходе судебного заседания. При этом, ФИО2 пояснил, что до настоящего времени соглашение от ХХХ года, заключенное между ним и ФИО3 не расторгнуто, недействительным не признано.

Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах, с ХХХ года арендатором земельного участка с кадастровым номером ХХХ является ФИО3

Таким образом, учитывая фактические обстоятельства данного дела, суд приходит к выводу, что в настоящее время права ФИО2 не нарушаются, в связи с чем, он является ненадлежащим истцом по делу.

Поскольку у ФИО2 отсутствует самостоятельное право предъявления к ответчику требования о признании договора аренды земельного участка недействительным в части, и при этом, позиция привлеченного к участию в деле в качестве третьего лица нового арендатора земельного участка - ФИО3, суду не известна, какие-либо требования ФИО3 относительно заключенного договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года не заявлялись, суд приходит к выводу, что заявленные истцом ФИО2 требования о признании недействительным пункта 4.2.3 договора аренды земельного участка № ХХХ от ХХХ года, удовлетворению не подлежат.

Таким образом, на основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа требований о признании договора аренды земельного участка недействительным в части.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд,

РЕШИЛ:

Иск ФИО2 к Администрации Новоуральского городского округа о признании договора аренды земельного участка недействительным в части – оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда, через Новоуральский городской суд Свердловской области в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Председательствующий И.А. Басанова

Согласовано

Судья И.А. Басанова